大连众亿项目操作方案

1、大连众亿项目操作方案大连众亿项目操作方案 目标客户 目标市场销售周期 营销节点销售策略 推广策略相关建议 甲方配合报告提纲报告提纲目标客群目标客群 年年 龄龄职职 业业区区 域域置业目的置业目的消费特征消费特征 年龄40-49岁之间所占比例为45%，属于家庭、事业双稳定型，同样，稳定而单一的工作生活让他们对“第二居所”产生极大的向往，并且有能力为自己选择一个理想休闲度假居所。为项目主力客群，多为小度假和投资 50-59岁所占比例为35%，退休前后养老需求。他们对社会生活现状理解更为深刻，他们更渴望新鲜的空气、遍野的绿植，躬耕田园的生活 60岁以上占15%，多为子女为老人购买，展孝道。基于该年龄

2、客户对医疗、购物等便利需求，所占比例不高，以自住为主 30-39岁占5%，为事业发展较快型，多为小度假和投资。他们因为有较高的情商和魄力，对新事物有着特殊的敏感，作为事业急剧上升期的他们，是不会放过好的投资项目目标客群目标客群 年年 龄龄职职 业业区区 域域置业目的置业目的消费特征消费特征 私企老板为主占40，作为生活自由人，他们更喜爱自由的生活，他们有足够的资金实力来满足自己，也是在自己的生活圈里展示自己 政府人员、高级职员占30，他们对经济敏感，对政治敏感，他们会赚钱，他们会享受生活，当然，他们有着较高的收入（包括灰色收入）教师15，宁静得以致远，作为高素质人群，他们喜欢更简单，更纯粹的生

3、活银行5%， 其他占10%目标客群目标客群 年年 龄龄职职 业业区区 域域置业目的置业目的消费特征消费特征大连市内旅顺区外地客群 目标客群目标客群 年年 龄龄职职 业业区区 域域置业目的置业目的消费特征消费特征度假55%养老35%投资10% 目标客群目标客群 年年 龄龄职职 业业区区 域域置业目的置业目的消费特征消费特征有向往和追求，紧随时代的浪尖（但不是浪尖）容易被感染，冲动而不失理智通过“启发震动震撼”的过程而迅速成交生态、健康、个性、便利，关注产品的功能性，渴望原生态环境他们不是社会的上流阶层，他们向往，并努力地追求那种生活生态、健康：生态、健康：作为一个当今社会主流的话题，生态和健康一

4、直是他们不遗余力、 孜孜追求 的，而一定程度上，他们已经在这一领域引导着整个社会的发展方向个性：个性：注重实现自我价值，渴望实现自己的生活方式便利：便利：宁愿与繁华保持一定距离，而不愿置身喧嚣之中目标客群目标客群 年年 龄龄职职 业业区区 域域置业目的置业目的消费特征消费特征心理需求心理需求 他们什么样？他们什么样？n他们为企业的中高管理层，私营小老板，教师，银行人员，律师，医生n他们年龄在3060岁n他们的家庭年收入在20万50万n他们拥有自己的生活圈，在这个圈子里都是和自己类同的朋友n他们对在衣、食、住、行的一切社会行为上面都关注着健康n他们有较重的农耕生活情结核心理念核心理念 核心理念核

5、心理念销售分期销售分期销售周期销售周期营销动作营销动作推广动作推广动作销售分期销售分期 高位哨所1289.89m2680m2650.24m2600.63m2732.78m2705.81m2621.18m2579.88m2697.88m2763.47m2583.41m2644.53m2761.92m2853.98m2756.95m2767.49m2766.98m2697.83m2732.34m2738.83m2788.41m2860.03m2710.44m2672.89m2675.95m2705.19m2765.73m2712.98m2665.58m2625.49m2531.52m2644.58

6、m2711.35m2817.93m2583.51m2905.77m2687.86m2885.15m2671.40m21028.40m2676.50m2960.99m2676.93m2729.13m2677.37m2644.70m2672.89m2717.99m2681.77m2717.82m2692.41m2687.86m2740.76m2682.67m2669.13m2635.51m2643.27m2678.63m2673.34m2717.97m2673.92m2678.63m2670.55m2972.16m2951.09m21105.47m2782.65m2736.10m2734.07m2

7、734.71m2727.02m2722.76m2725.22m2843.94m2736.10m2734.07m2734.71m2694.48m2682.64m2750.72m2682.61m2688.01m2724.45m2953.94m2859.91m2729.92m2688.17m2759.11m2722.21m2691.79m2685.08m2690.93m2675.39m2663.90m2838.19m2966.14m2681.58m2652.36m2666.09m2927.62m21020.76m2791.68m2766.35m2778.80m2757.14m2574.62m2573

8、.35m2601.21m2605.28m2601.49m2592.03m2598.46m2683.21m2684.16m2631.73m2775.91m2691.03m2838.62m2787.17m2791.55m2793.21m2802.63m2702.90m2668.33m2668.24m2872.83m2744.03m2769.70m2752.50m2799.34m2718.65m2801.50m2750.29m2666.63m2816.61m2768.11m2740.97m2738.24m2744.21m2807.01m2844.92m2837.40m2792.83m2775.43m

9、2819.04m2807.21m2856.63m2848.39m2891.95m2925.84m2849.47m2835.95m2831.69m2841.41m2823.11m2861.61m2781.33m2719.34m2795.88m2740.72m2687.93m2691.87m2641.80m2650.76m2687.91m2776.01m2737.96m2704.49m2698.62m2708.70m2704.89m2712.68m2720.57m2712.68m2720.57m2742.44m2658.80m2705.23m2702.10m2703.16m2699.84m2671

10、.68m2687.22m2693.12m2731.33m2703.09m2739.44m2620.81m2596.13m2581.18m2764.12m2843.16m2781.92m2707.98m2705.57m2689.81m2656.60m2643.56m2623.24m2621.46m2747.79m2747.79m2747.79m2747.79m2747.79m2747.79m2898.47m21009.18m2751.72m2673.70m2620.55m2673.70m620.55m22673.70m620.55m22673.70m620.55m22673.70m621.45m

11、22673.70m620.47m22674.98m620.74m22614.38m553.31m565.59m619.66m2644.60m2630.84m2538.19m2593.50m2603.75m2644.41m2603.75m2603.75m2603.5m2603.5m2603.5m2603.5m2748.68m2632.71m2859.00m2863.95m2847.88m2847.88m2865.80m2846.93m2847.04m2855.59m2874.13m2874.13m2847.68m2831.21m2911.57m2807.83m2874.13m2874.13m28

12、42.45m2871.62m2733.65m2714.44m2707.07m2717.72m2681.44m2708.61m2961.05m2792.52m2954.37m23 期期1 期期2 期期核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期营销动作营销动作推广动作推广动作 组团分期销售避免本案一次性上市量过大导致销售率偏低，影响成交，同时依据项目的地理特点和推盘量，把项目分成3期销售：n一期：整体分析，该区域为项目劣势区域；选择此区域为一期原因在于样板间在该区域设置，同样为便于后期产品销售。一期为重点攻坚部分n二期地势略好于一期，但体量要远大于前者，二期的销售可为一期销售持续期重新造成旺

13、销形势n三期为本案最优势地段，预计引发更高的销售热潮，从而一定程度解决一期、二期的滞状况销售周期销售周期 核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作08.6789101112209.1345768 89 9101112准备期准备期08.6销售目标销售目标来访量来访量蓄水期蓄水期7-840%,33套套强销期强销期9-1040%,33套套二次强销期二次强销期4-5二期强销期二期强销期一期一期10%,8套套二期二期30%,32套套一期一期5%, 4套套二期二期10%, 11套套二期蓄水二期蓄水08.11-09.3续销期续销期二期续销期二期续销期一期清盘期一期清盘

14、期6-8三期蓄水三期蓄水一期一期5%,4套套二期二期20%,22套套三期三期30%,26套套三期强销期三期强销期二次强销二次强销9-10二期二期25%,43套套三期三期40%,35套套二期二期15%,16套套三期三期15%,13套套三期清盘期三期清盘期二期清盘期二期清盘期11-12营销节点营销节点营销动作营销动作人员配备人员配备管理制度管理制度强化培训强化培训执行方案执行方案物料准备物料准备体验营销开始体验营销开始网络营销开始网络营销开始行销开始行销开始调整方案调整方案推出少量房源面市推出少量房源面市举行产品说明会举行产品说明会推出促销政策推出促销政策推出亲情营销推出亲情营销短信营销开始短信营

15、销开始对成交客户进行分对成交客户进行分析发现新目标客群析发现新目标客群保持成交率保持成交率严格按照合同的约严格按照合同的约定，要求客户付款。定，要求客户付款。推出尾盘促销措施推出尾盘促销措施强化激励措施，提高销强化激励措施，提高销售人员工作热情售人员工作热情推广动作推广动作 08.6789101112209.1345768 89 9101112准备期准备期08.6销售目标销售目标来访量来访量蓄水期蓄水期7-840%,33套套强销期强销期9-1040%,33套套二次强销期二次强销期4-5二期强销期二期强销期一期一期10%,8套套二期二期30%,32套套一期一期5%, 4套套二期二期10%, 11

16、套套二期蓄水二期蓄水08.11-09.3续销期续销期二期续销期二期续销期一期清盘期一期清盘期6-8三期蓄水三期蓄水一期一期5%,4套套二期二期20%,22套套三期三期30%,26套套三期强销期三期强销期二次强销二次强销9-10二期二期25%,43套套三期三期40%,35套套二期二期15%,16套套三期三期15%,13套套三期清盘期三期清盘期二期清盘期二期清盘期11-12推广动作推广动作核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作营销动作营销动作 短信营销 预期目标： 1、亮相期间，让项目信息在短时间内覆盖目标市场； 2、成为直接告知客户项目销售信息的手段；

17、3、交屋后，成为物业便捷联系业主的通信方式。作用： 1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象； 2、树立企业品牌。主要手段： 1、定期告知目标客户项目促销活动； 2、定期告知目标客户项目卖点与人文关怀； 3、定期告知目标客户项目施工进度； 4、定期告知物业管理与服务的相关信息。核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作销售周期销售周期 网络营销预期目标： 1、在常时间内对目标市场起到告知作用； 2、在广泛的范围内起到告知作用。作用： 1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象； 2、树立企业品牌。主要手段： 1、建立项目网站，及时发布项目最新消息； 2、建立“qq群

18、”或项目“业主论坛”，引导舆论向有利 于项目和开发商的方向发展。 3、在“搜房网”、“精品楼盘网”发布广告； 4、建立与“搜房网”、“精品楼盘网”的连接；核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作销售周期销售周期 行销预期目标： 1、提高来访量从而促进销售量； 2、在区域市场形成热销态势。作用： 1、达到预期来访量主要手段，从而保证销售量。主要手段： 1、定期在区域内逐户发放海报，进行宣传，竭力使客 户留下有效电话并到售楼处看房； 2、派出外销人员在目标市场发放海报，进行宣传， 竭力使客户留下有效电话并到售楼处看房；核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期

19、销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作销售周期销售周期 产品说明会预期目标： 1、解决目标客户对市场前景的疑虑； 2、让目标客户深刻了解项目内涵及相关信息； 3、解答准客户心中中最后疑虑。作用： 1、成为集中成交的催化剂； 2、树立企业品牌。主要手段： 1、请规划部门领导讲解城市发展规划； 2、请规划院设计师讲述规划设计理念； 3、请工程领导讲解优质的建材和先进的施工工艺； 4、请开发商领导讲述企业理念及开发理念； 5、举行与项目理念一致的文艺活动。核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作销售周期销售周期 体验式营销预期目标： 1、强化客户对项目理念的

20、理解； 2、极大激发购买冲动。作用： 1、”眼见为实“，开展体验式营销，让客户提前切实感 受到未来 的生活方式； 2、树立企业品牌。主要手段： 1、在正式开盘前设立样板间； 2、在正式开盘前设立景观样板段； 3、举行特定的公关活动，体验我项目提倡的生活理念，如产品 说明会、赏莲会等。 4、参观游览与我项目理念相同的、已交付使用的小区，感受物业 服务的周到与便利。核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作销售周期销售周期 领袖营销预期目标： 让高端客户替项目做宣传，提高成交量与成交率。作用： 1、利用高端客的影响力 ，有效提高项目的美誉度； 2、树立企业品牌

21、。主要手段： 1、请相关领导出席项目说明会； 2、对特定职业客户进行有针对性的营销活动（红沿河） 3、对区域有影响力人物实行特别的优惠政策（团购领导）；核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作销售周期销售周期 亲情营销预期目标：让成交客户替项目做宣传，提高成交量与成交率。作用： 1、节省销售成本； 2、缩短销售周期。主要手段： 1、销售员定期对所有客户进行电话回访，建立融洽的关系； 2、前100名购房者中举行抽奖，一等奖送装修； 3、告知已成交客户，如果其可介绍其他人来购房，享受一定比例的 优惠（可能是现金、也可能是家电或装修）； 4、凡节假日，对所有客

22、户进行问候，对已成交客户适当送小礼品。核心理念核心理念销售分期销售分期销售周期销售周期推广动作推广动作营销动作营销动作园林景观园林景观及配套及配套物业服务物业服务建材建材交屋标准交屋标准沙盘建议沙盘建议接待展示接待展示中心包中心包装建议装建议相关建议相关建议 社区边界内栽种乔木，形成视觉阻隔；园区内铺设6米宽柏油马路；马路两侧各1.5米宽人行路及景观生态绿化带；室外健身器械场地；徒步健身路；三洞果岭高尔夫。园林景观园林景观及配套及配套物业服务物业服务建材建材交屋标准交屋标准沙盘建议沙盘建议接待展示接待展示中心包中心包装建议装建议相关建议相关建议 n电信电话系统；n有线电视系统；n可视对讲系统；

23、n闭路电视监控系统；n门禁系统；n家庭防盗报警系统；n天然气探测系统；n红外线周界报警系统；n车库安防系统；n消防报警系统；园林景观园林景观及配套及配套物业服务物业服务建材建材交屋标准交屋标准沙盘建议沙盘建议接待展示接待展示中心包中心包装建议装建议相关建议相关建议 保安、保洁、公共部位维修、绿化管理金玛超市24小时配送服务石油液化气代订服务分时度假出租代理服务大棚种植、养护中介服务社区巴士服务（旅顺中路至社区）园林景观园林景观及配套及配套物业服务物业服务建材建材交屋标准交屋标准沙盘建议沙盘建议接待展示接待展示中心包中心包装建议装建议相关建议相关建议 给水：ppr管材，矿泉水入户；排水：upvc

24、排水管，主立管采用消音管材，分户做沉井；地热采暖，供暖采用分户式环保节能型燃气炉；屋顶预留太阳能热水器接口；抗震等级7级；大棚结构完成，预留给水管，土地平整，土壤达到种植条件；铁艺院落门。园林景观园林景观及配套及配套物业服务物业服务建材建材交屋标准交屋标准沙盘建议沙盘建议接待展示接待展示中心包中心包装建议装建议相关建议相关建议 砖混结构、毛坯交房；外墙：空心砖外挂苯板复合墙体，外立面粉刷高档涂料；金属进户门；断桥铝、中空玻璃、平开窗；分室门：不做，只预留洞口；室内地面：细石混凝土压光；室内墙面：水泥砂浆抹面；厨房：地面细石混凝土表面搓毛，墙面水泥砂浆抹面；卫生间：地面水泥砂浆表面搓毛，防水涂料

25、，墙面水泥砂浆抹面；供电系统：220伏10 mm2导线进户，容量8kw；通讯系统：电话通讯接口一个；有线电视系统：一个终端；宽带：一个终端；可视对讲系统：黑白可视对讲机，可实现三方通话；水、电计量系统：水、电表分户计量；园林景观园林景观及配套及配套物业服务物业服务建材建材交屋标准交屋标准沙盘建议沙盘建议接待展示接待展示中心包中心包装建议装建议相关建议相关建议 鉴于项目独特的品质，以及所处区域的环境优势，建议沙盘及单体模型在制作时应以自然清新、休闲、品质感为主要风格。具体建议如下：沙盘建议：沙盘建议：形状：形状：椭圆形基座高度：基座高度：约1200mm，坐在吧凳上，正好观察项目。基座材料：基座材料：横条原木作面板，亚光漆表面。环境：环境：突出高绿化率、高森林覆盖率，尽量多配制高大乔木类植被（比例尺可不与建筑相同）、夜景灯光效果明显。建筑：建筑：模型材料搭配得当，能充分表现出建筑风格和建筑品质。给人精致、细腻的感觉。红线以外：红线以外：原有建筑适当缩小，以透明水晶块做出轮廓即可。单体模型建议：单体