房地产市场营销学习报告

1、房地产市场营销学习报告房地产市场营销学习报告篇一1、合肥市房地产市场走势合肥房地产市场继续保持平稳较快的发展势头。房地产开发投资、商品房新开工面积在中部省会城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房销售备案面积在中部省会城市中位居第二，全国省会城市位居中等水平。截止2012 年 10 月，合肥市区全市住宅成交套数累计50000多套，成交面积累计近600万itf。供应总量受调控影响不大，基本与2011 年持平，全年面积供应比 1.17 ，可见，总体上2011 年合肥住宅新增供应略大于成交。数据显示，合肥住宅均价10月均价达到6400元/itf,同比上涨1236元/nf。对比分析2011年，我们发现

2、调控之年的合肥房价基本涨幅基本上 2011 年涨幅相当，年度涨幅基本上都在1200元/nf左右。根据2011年合肥市召开市委九届十二次全会提出今年合肥市经济社会发展的主要预期目标，其中地区生产总值在2010 年 2700 亿元的基础上再增长16%。二是，房价调控要低于“人均可支配收入增长速度”。根据合肥市 2005-2010年的人均可支配收入增长速度分别为 :12.5%、 13.7%、 21.9%、16.1%、 10.1%、 11%。根据合肥市政府2011 年政府工作报告中提出的城镇居民人均可支配收入增长速度为13%，农民人均纯收入增长14%。由此可见，2011 年合肥市最低房价涨幅也可在10

3、%左右。三是，房价调控要符合“居民住房支付能力”。近年来，国内研究房价收入比一般认为“ 46倍”是“合理区间”。然而，从研究结果看，有的认为是计算方法存在严重缺陷，当前的房价收入比主要计算新房市场，而忽略了旧房市场，没有考虑住房结构，低估了我国居民的购房支付能力。根据2010年合肥市平均工资为 1680元，按照一个家庭两个人拿工资，也不到3500元/ 月，倘若按照30%的每月月供标准，那么月供应该在1000元/ 月较为合理。2、合肥楼市2012年第 43周（10 月 16-10 月 22 日）房产交易情人前来购房，低价可以吸引购房者，一些资金链吃紧的开发商开始放低姿态，不再是高开低走的策略，现

4、在的从高价开始跳水的做法已经不再盛行，一些房企已经开始低价入市以此来提高销量。现在的合肥楼市降价似乎成为最近的主流，上周中天左岸公寓直降 1000元/ 平米，政务区某楼盘也已单价下降千元，而品牌房企华润集团5600 元起价也是让很多购房者难以置信。10 月 24 日-10 月 30 日期间的新房价格指数为 99.2 ，较之上周下跌了0.8%;小户型价格指数为100.0 ，与上周基本持平; 办公价格指数为 100.0 ，与上周持平; 别墅的价格指数为 100.0 ，与上周持平。上周新房项目中中国铁建国际城降价200 元，禹洲天境降价1200 元。本周新房价格受到了禹洲天境的大幅度降价影响，使得本

5、周期间的新房价格出现了大幅度的下跌，其新房价格也首次下跌到了 7050元/ itf以下。小户型项目中御龙湾(14#) 降价200。本周期间的小户型项目受到了单个项目的降价影响使得小户型价格出现了小幅下跌的现象，而小户型项目则仍是单个项目有小幅度的变化，这也是近四周来首次出现下跌的现象。3、结论：国土资源部于去年初公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 , 对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。其中规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。房价的过快上涨，在一定程度上受不断抬高的土地价格影响，“国十九条”土地新政的出

6、台，表明政府旨在通过调控土地市场来促使房价上涨趋于理性，引导房地产市场平稳健康的发展。取消首套房贷七折利率和首付两成的终结已经成为各银行共同遵守的准则，此举旨在打击投机性购房，挫伤购房者积极性，或延迟购房计划，使得消费者趋于理性。合肥近期也出台了各种新政，对于非理性购房进行打击。所有这一切必将对合肥市商品房成交产生积极的影响，但是商品房的刚性需求仍然存在，未来市场成交价格会有一定下降，但是降幅不明显。房地产市场营销学习报告篇二在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为200

7、0 年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和 15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨 12.5%和 13.5%;二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势 ; 三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35 个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。 ; 四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展; 五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005 年一季度 35 个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上

8、涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。 2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅，其中 2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6 个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续 4 年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上

9、涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。 2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6 个地区超过50%，最高的达到115%。（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中， 100 平方米 / 套以上的占总量的60%70%，有的城市高达87%。 2004 年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占

10、房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到 4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 2011 年 1 月 26 日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011 年半年报均显示：

11、中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力。中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每 4 年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国 2011 年和 2012 年的经济增长分别为9.4%和 9.2%，根据房地产发展速度和gdp 曾速的

12、关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据 2011 年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397 亿人，十年间增加 7390万人 ; 城镇人口占49.68%，十年间上升 13.46 个百分点 ; 中国大陆流动人口为 2.6 亿人，十年间增加1.17 亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依

13、然巨大。城市化进程推动房地产业持续发展。在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。2010年中国城市化率达到47.5%，预计2050年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40 年的繁荣。通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道。随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实

14、施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。 2011 年 7 月全国 cpi 同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。城市发展对土地财政的依赖有增无减。 2010 年国有土地出让收入 2.9 万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到 10.7 万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出

15、台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的 时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效 果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2011 年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性

16、的对待当前 房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。参考文献1. 董潘 . 房地产营销与管理m. 大连：东北财经大学出版社，20002. 蔡育天 . 房地产市场 m. 上海 : 同济大学出版社， 1999房地产市场营销学习报告篇三房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对 目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。(1) 、项目定位拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。沪北地区的锦秋

17、加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济和 社会效益。(2) 、品质定位一哄而上的interne悯络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的 品质是否相匹配?高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受 ?目前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。(4) 、房型和面积的定位从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目

18、标客源来求的产品，以保证市场的供求平衡。(5) 、价格定位高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。精要c:日地产市场钢分定位的变色设计1、通过产品特征或顾客利益点定位应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点(dtoductcharacteristicsofcustomerbenefit) 相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌十分不利。2、以价格和质量定位由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其