宁波联丰中学地块品定位报告

1、xxxx房产房产20092009年年8 8月月联丰中学地块产品定位报告联丰中学地块产品定位报告研究思路研究思路项目位于海曙南，距城市核心区项目位于海曙南，距城市核心区3 3公里，区位优势明显，公里，区位优势明显，但周边道路未通，限制了项目融入城市格局；一旦新典路、但周边道路未通，限制了项目融入城市格局；一旦新典路、丽园路贯通，项目将完全融入三江口核心板块。丽园路贯通，项目将完全融入三江口核心板块。丽园北路丽园北路丽园南路丽园南路项目项目恒春路恒春路新典路新典路三江口核心区三江口核心区直线距离约直线距离约3公里公里项目位于海曙未来项目位于海曙未来“三心三心”中的城南核心位置，南面紧中的城南核心位

2、置，南面紧邻海曙城南的区级公建中心，使得项目具备足够的价值邻海曙城南的区级公建中心，使得项目具备足够的价值想象空间。想象空间。 海曙区总体规划结构形成“一核二轴三心”的布局；项目所在的海曙城南，区级中心定位是：主要指环城西路以西、新典路以南、通达路以东、环城南路两侧区域，依托未来区行政中心，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级公建中心。 三江口金融商贸商务三江口金融商贸商务文化核心区文化核心区核心拓展区核心拓展区沿姚江奉化江产业发展带沿姚江奉化江产业发展带滨江生态休闲街滨江生态休闲街本案本案商贸、时尚展示中心商贸、时尚展示中心项目拥有十余条公交，可通达市区各个地方，辐射范围广；项目拥有十余条公

3、交，可通达市区各个地方，辐射范围广；远期有轻轨远期有轻轨2 2号线、丽园路、新典路延伸段的预期，区位价号线、丽园路、新典路延伸段的预期，区位价值有很大的提升空间。值有很大的提升空间。轻轨轻轨2 2号线号线本项目本项目地块周边地块周边5 5条重要的公交线路条重要的公交线路1919路线起始站线路营运时段364364老实巷天马会展中心海曙-鄞州06:30-18:55523523客运中心工程学院东区海曙-镇海05:05-20:00902902汽车西站雅戈尔动物园海曙-鄞州06:30-18:30624624南站鄞江镇海曙-鄞州6:10-18:30638638南站五龙潭海曙-鄞州6:20-18:10626

4、626南站古林海曙-鄞州6:00-18:001919南苑新村-白沙海曙-江北5:10-20:00816816段塘白沙江北-鄞州6:20-22:00503503藕池汽车东站江东-海曙-鄞州6:20-22:30504504客运中心汽车东站江东-海曙-鄞州6:20-22:30369369客运中心高教园区江东-海曙-鄞州6:20-20:30637637南站-密岩海曙-鄞州05:30-17:45201201客运中心客运中心江东-海曙-鄞州24小时项目所在为海曙城南核心居住区，各项市政、商业配套十项目所在为海曙城南核心居住区，各项市政、商业配套十分成熟，周边已有成熟居住小区，南面为区级配套公建中分成熟，周

5、边已有成熟居住小区，南面为区级配套公建中心，配套资源优势明显。心，配套资源优势明显。12347591荣安中学2第二技工学校3未来的区级公建中心4农工商超市5国美电器6麦当劳7南郊公园8镇明小学9社区卫生服务站68项目内部拆迁基本完成，平整土地即可，南北两条路的延项目内部拆迁基本完成，平整土地即可，南北两条路的延伸段都未开工，东面有河流，但是水质不是很好，项目小伸段都未开工，东面有河流，但是水质不是很好，项目小环境不甚理想，还需要改造。环境不甚理想，还需要改造。本项目本项目南面新典路未修通南面新典路未修通东面河流水质不理想东面河流水质不理想地块现状地块现状西面为恒丰商贸项目西面为恒丰商贸项目北面

6、有荣安中学、技工学校北面有荣安中学、技工学校项目总建项目总建5544055440平方米，限高平方米，限高8080米，地块方正，规模适中；米，地块方正，规模适中；土地性质为商业金融，规划方向有商业、写字楼、公寓等土地性质为商业金融，规划方向有商业、写字楼、公寓等可能。可能。本地块总占地面积：25200用地性质包括：商业金融用地 容积率：2.2建筑密度：40绿地率：30建筑限高：80米本地块总建筑面积约为5544055440商业金商业金融用地融用地优势优势(strength)(strength) 地段优势地段优势 成熟居住片区成熟居住片区 交通配套优势交通配套优势 地块方正地块方正劣势劣势(wea

7、kness)(weakness) 周边路网还未通周边路网还未通 项目小环境不甚理想项目小环境不甚理想 商业用地性质商业用地性质机会机会(opportunity)(opportunity)项目南面是城南片区公建中项目南面是城南片区公建中心带来利好心带来利好 政府大力投入基础建设，将政府大力投入基础建设，将改善目前路网瓶颈改善目前路网瓶颈 轨道交通带来投资价值轨道交通带来投资价值威胁威胁(threat) (threat) 住宅市场形式远好于商业市场住宅市场形式远好于商业市场 未来同类产品供应的竞争威胁未来同类产品供应的竞争威胁swot宁波三江口核心辐射区宁波三江口核心辐射区适宜打造都市综合体的优质

8、地块适宜打造都市综合体的优质地块公寓、写字楼、商业是目前商业用地最为常见的几公寓、写字楼、商业是目前商业用地最为常见的几类产品形态。以下我们针对各类产品，通过市场的类产品形态。以下我们针对各类产品，通过市场的分析来了解是否具有市场基础。分析来了解是否具有市场基础。公寓市场公寓市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场汇豪天下汇豪天下东外滩花园东外滩花园威斯汀中威斯汀中心心联盛广场联盛广场明天广场明天广场百合公寓百合公寓壹爵壹爵盛世天城二期盛世天城二期奥林奥林8080半岛华府简爱半岛华府简爱春天彼岸春天彼岸嘉华嘉华sohosoho泛亚国际泛亚国际英郡英郡4848克拉克拉世纪东苑世纪东苑江南一品江南

9、一品2 2期期目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，整体竞争环境激烈；目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，整体竞争环境激烈；项目所在的海曙片区供应量少，区域竞争情况并不激烈。项目所在的海曙片区供应量少，区域竞争情况并不激烈。凭借今年上半年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在凭借今年上半年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在0909年后成交火爆，半年成交量已经超越年后成交火爆，半年成交量已经超越0808年整年销售套数，年整年销售套数，逼近逼近0707年整年的销售套数，是历年同期成交新高。年整年的销售套数，是历年同期成交新高。供应量供应量去化量去化量供需比供需比0

10、909年年1-61-6月公寓供应量为月公寓供应量为23642364套，与前两年相比基本持平。套，与前两年相比基本持平。上半年公寓去化量为上半年公寓去化量为21012101套，套，半年成交套数为历年最高。半年成交套数为历年最高。0909年年1-61-6月公寓整体供需比约月公寓整体供需比约为为1 1：1 1。0909年公寓市场概况年公寓市场概况在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公寓，并且寓，并且5050的项目处于续销阶段，后期存量大；目前的项目处于续销阶段，后期存量大；目前低低总价、小面积且具备高投资价值总价、小面积且具备高投资价值的

11、项目销售形势较好。的项目销售形势较好。楼盘名称楼盘名称所在区域所在区域主力面积主力面积（m2m2）均价均价（元（元/m2/m2）主力总主力总价（万价（万元）元）销售周期销售周期 （备案数据）（备案数据）0909年上半年年上半年销售套数销售套数销售销售率率公寓类型公寓类型装修标准装修标准汇豪天下公寓江北区44-6216160711001个月13113187%住宅公寓3000元/装修标准商会国贸南部商务区601409200521232个月949421商务公寓2500元/装修标准湖光山舍东钱湖38-1154800560019601个月半9494100%商务公寓1000元/装修标准东寅商座鄞州区30-

12、701200036841个月半14214225%商务公寓3000元/装修标准利时卢森堡中心区40608500-900036541个月34534586%商务公寓1500元/装修标准滨江国际广场江东区3813712000451642个月23823848%商务公寓2500元/装修标准盛世天城单身公寓中心区3277800030409个月19619687%住宅公寓800元/平方米装修标准迪赛明天广场中心区249200223个月14814880%商务公寓1500元/平方米装修标准天水家园二期单身公寓江北区4311500-1200049-521个月777776%住宅公寓3000元/平方米装修标准世纪东苑so

13、ho下应46、51800037、419个月757576%商务公寓800元/平方米装修标准万达48克拉中心区4586140006312013个月15015092%酒店式公寓1500元/平方米装修标准半岛华府简爱城西4560700031424个月878796%酒店式公寓2000元/平方米装修标准春天彼岸陈婆渡40、42900036、3812个月737367%商务公寓1200元/平方米装修标准环球中心海曙区45260002800012112612个月191932%酒店式公寓5000元/平方米装修标准预计下半年新推量近预计下半年新推量近45004500套左右，加上前两年存量，预计套左右，加上前两年存量

14、，预计会有会有75007500套公寓，按照往年的正常消化量，要将近套公寓，按照往年的正常消化量，要将近3 3年才年才能消化完，后期竞争压力大。能消化完，后期竞争压力大。楼盘名楼盘名区域区域预推套数预推套数产品信息产品信息面积范围（面积范围（m2m2）产品产品产权产权金沃下应项目鄞州区4002幢单身公寓27856方共计541套约40-50平层40年嘉华soho鄞州区6003幢18fsoho，约5万方共600套30-50/60-100平层/复式40年海顿公寓江北区200由2栋高层组成，一栋17层、一栋22层约40-50平层40年新星龙湾海曙区320规划多幢双拼写字楼与1幢酒店式公寓约40-50平层

15、40年联盛广场鄞州区6001幢23层，6-23fsoho，约3万方约600套30-100多平层40年金湖世家鄞州区4101幢12f共计410套酒店式公寓40-70平层40年名汇东方江东区2361幢14f236套约1.2万方40-80平层40年天合二期soho江北区290soho1.334方共290套40-60平层40年立方寓江北北区6304幢8-9f单身公寓.约4.3万方共计630套30-50平层/挑高70年江南一品江东区35035-45平米平层600套，88平米复式130套35-45 平层/复式70年88慈城新天地江北北区2001幢5f单身公寓共计200套30-60平层40年合计合计4236

16、4236 项目所在的海曙片区公寓个案少，竞争环境相对较为缓和；项目所在的海曙片区公寓个案少，竞争环境相对较为缓和； 去年压抑的购买需求今年得到释放，促成了公寓产品的热销；去年压抑的购买需求今年得到释放，促成了公寓产品的热销； 住宅公寓比商务公寓更被市场接受，低总价、小面积且具备高投住宅公寓比商务公寓更被市场接受，低总价、小面积且具备高投资价值的项目销售形势较好资价值的项目销售形势较好； 未来未来75007500余套的供应量，将会加剧市场竞争的惨烈程度。余套的供应量，将会加剧市场竞争的惨烈程度。公寓产品在未来面临着激烈的市场竞争，但只要能打公寓产品在未来面临着激烈的市场竞争，但只要能打造出具备高

17、投资价值的产品，仍然存在市场进入机会造出具备高投资价值的产品，仍然存在市场进入机会公寓市场公寓市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场历年宁波写字楼需求有限，在历年宁波写字楼需求有限，在0606、0707年住宅成交强劲的带年住宅成交强劲的带动下，销售量维持在动下，销售量维持在5555万平方米左右。万平方米左右。0909年受住宅热销的年受住宅热销的带动，写字楼也出现了回暖迹象，成交状况好于带动，写字楼也出现了回暖迹象，成交状况好于0808年，仍年，仍低于低于0606、0707年平均值，还未真正回暖。年平均值，还未真正回暖。20092009年年1 16 6月份宁波写字楼产品的成交量月份宁波写字楼产

18、品的成交量为为14.714.7万平米。万平米。从历年写字楼销售数据可见，宁波写从历年写字楼销售数据可见，宁波写字楼需求十分有限。字楼需求十分有限。受写字楼供应放大、经济危机双重影响，市场需求不断受写字楼供应放大、经济危机双重影响，市场需求不断萎缩，写字楼成交价格开始下调，年后低价运行，与住萎缩，写字楼成交价格开始下调，年后低价运行，与住宅成交价格严重倒挂。宅成交价格严重倒挂。价格与住宅倒挂，价值难以体现价格与住宅倒挂，价值难以体现20092009年年市六区住市六区住宅成交均宅成交均价（元价（元/m2/m2）市六区写市六区写字楼成交字楼成交均价（元均价（元/m2/m2）1月98769876813

19、581352月89698969554355433月97989798879387934月98479847833783375月948894889505950520092009年上半年写字楼供应量年上半年写字楼供应量9797万方，预计万方，预计0909年下半年市场年下半年市场新增供应量在新增供应量在119119万方，因此未来供应量在万方，因此未来供应量在200200万方以上，万方以上，0909年写字楼预计去化能在年写字楼预计去化能在3030万方左右，供需比在万方左右，供需比在6.76.7：1 1。6.76.7：11供需比例失调供需比例失调本年累计本年累计去年同期去年同期同比增减同比增减% %2008

20、2008年年1 1月月56726456726441515341515336.6436.6420082008年年2 2月月97649197649179355679355623.0523.0520082008年年3 3月月150484715048471145393114539331.3831.3820082008年年4 4月月215284621528461650391165039130.4430.4420082008年年5 5月月274293927429392107159210715930.1730.1720082008年年6 6月月337307433730742587242258724230.3

21、730.3720082008年年7 7月月405637840563783113769311376930.2730.2720082008年年8 8月月467490646749063629826362982628.7928.7920082008年年9 9月月531128253112824149052414905228.0128.0120082008年年1010月月587437358743734635808463580826.7226.7220082008年年1111月月631368163136815141632514163222.822.820082008年年1212月月6784037678403

22、75650851565085120.0520.0520092009年年1 1月月418665418665567284567284-26.2 -26.2 20092009年年2 2月月709464709464976533976533-27.35-27.3520082008年年20092009年宁波进出口总额列表（万美元）年宁波进出口总额列表（万美元）持续下滑持续下滑金融风暴对中国以外向型为主的沿海发达地区例如宁波的后续金融风暴对中国以外向型为主的沿海发达地区例如宁波的后续影响甚为严重，以外贸、货代等向来是宁波写字楼市场主力客影响甚为严重，以外贸、货代等向来是宁波写字楼市场主力客户的企业资金链均户

23、的企业资金链均“勒紧勒紧”，短时间内对办公产品的需求不会，短时间内对办公产品的需求不会大幅反弹。大幅反弹。“为应对金融危机带来的不利影响，营造更加宽松和谐的创业环境，缓解普遍存在的经营场所瓶颈制约，宁波将在特定条件下允许住宅注册为公司住所允许住宅注册为公司住所。” 2009年4月9日 宁波工商局发布宁波工商局近日出台了关于进一步放宽市场准入条件支持创业发展的若干意见，于2009年5月1日起实施。宁波市工商局副局长、新闻发言人林坚表示，以政策法规的方式明确此举在全国尚属首创。 该该意见意见规定规定住宅可登记为企业住所；经营扰民将被停业；住宅可登记为企业住所；经营扰民将被停业；“集体办公集体办公”

24、获许可；获许可；宁波首次允许住宅商用，该政策出台将直接打击写字楼宁波首次允许住宅商用，该政策出台将直接打击写字楼市场。部分中小企业为缩减办公成本可能暂时放弃购置市场。部分中小企业为缩减办公成本可能暂时放弃购置办公产品，市场将流失一部分办公产品，市场将流失一部分“散户散户”。目前市场上部分写字楼（如创新目前市场上部分写字楼（如创新128128、南部商务区）利用、南部商务区）利用退税、返税等政策上的优惠，极大地分流了原本就十分退税、返税等政策上的优惠，极大地分流了原本就十分有限的市场需求，对于没有此类资源的写字楼产品来说，有限的市场需求，对于没有此类资源的写字楼产品来说，无疑是雪上加霜。无疑是雪上

25、加霜。宁波研发园区宁波研发园区宁波南部商务区宁波南部商务区 宁波写字楼需求历年来都不大，宁波写字楼需求历年来都不大，0909年上半年有所回升，但并未真正年上半年有所回升，但并未真正回暖；回暖； 写字楼市场的萧条，使得写字楼的价格与住宅的价格严重倒挂写字楼市场的萧条，使得写字楼的价格与住宅的价格严重倒挂； 预计预计0909年宁波写字楼供需比为年宁波写字楼供需比为6.76.7：1 1，供需关系失调；，供需关系失调； 受外贸行业下行、住宅可以办公政策的影响，短期内写字楼的需求受外贸行业下行、住宅可以办公政策的影响，短期内写字楼的需求难以大幅反弹，加上政策导向型写字楼的分流，市场前景不容乐观。难以大幅

26、反弹，加上政策导向型写字楼的分流，市场前景不容乐观。供应量大，需求锐减，写字楼市场面临前所未有的挑供应量大，需求锐减，写字楼市场面临前所未有的挑战，市场进入机会较差。战，市场进入机会较差。公寓市场公寓市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场0808年的金融危机，使宁波的商业销售情况保持低迷，月均年的金融危机，使宁波的商业销售情况保持低迷，月均售量维持在近售量维持在近1 1万平米左右；在万平米左右；在0909年年初探底之后，商业年年初探底之后，商业市场已初现回暖迹象。市场已初现回暖迹象。商业在年后呈现稳步上升趋势，半年成交面积为商业在年后呈现稳步上升趋势，半年成交面积为61359.4861359

27、.48 随着年后商业成交量的逐步回暖，年后商业价格也趋于平随着年后商业成交量的逐步回暖，年后商业价格也趋于平稳，并没有出现较大起伏。稳，并没有出现较大起伏。 0909年商业供需比达到年商业供需比达到6 6：1 1，但是新增商业量运营方式多为，但是新增商业量运营方式多为招租，供需关系较为缓和，而且总的供需关系对商业的销招租，供需关系较为缓和，而且总的供需关系对商业的销售影响并不大，商业的投资价值才是去化的关键。售影响并不大，商业的投资价值才是去化的关键。未来商业供应预计达到未来商业供应预计达到6 6：1 1项目名称项目名称维多利亚广场世纪东方商业广场中信泰富广场月湖盛园利时商业广场周宿夜江滨江国

28、际商业嘉悦生活广场预推面积（预推面积（m2m2）100781121262.18790004890033429700003000016000销售模式销售模式招租招租待定招租出售招租租售并举出售新增供应量大，但是运营方式多为招租，出新增供应量大，但是运营方式多为招租，出售压力相对较小售压力相对较小 商业市场在商业市场在0909年年初探底之后，市场走势平稳上扬；年年初探底之后，市场走势平稳上扬； 09 09年后商业成交价格趋于平稳，并没有出现较大起伏；年后商业成交价格趋于平稳，并没有出现较大起伏； 未来供应量较大，但是多数项目是招租，出售的不多，真正销售未来供应量较大，但是多数项目是招租，出售的不多

29、，真正销售供应量并不大。供应量并不大。整体商业供需关系较为平稳，项目有紧靠城南片区公整体商业供需关系较为平稳，项目有紧靠城南片区公建中心，具备较好的商业价值，有市场进入机会。建中心，具备较好的商业价值，有市场进入机会。三类产品中，本项目特殊的地段优势决定着项目必三类产品中，本项目特殊的地段优势决定着项目必须充分挖掘商业价值，而商务公寓虽然竞争激烈，须充分挖掘商业价值，而商务公寓虽然竞争激烈，但是具备一定的机会，写字楼市场前景最为不确定，但是具备一定的机会，写字楼市场前景最为不确定，市场压力最大。市场压力最大。因此，我们建议因此，我们建议在商业价值最大化的前提下以公寓在商业价值最大化的前提下以公

30、寓开发为主，少量的开发为主，少量的sohosoho办公作为辅助和促进。办公作为辅助和促进。在界定项目客户之前，我们先来看看一下类同项目的在界定项目客户之前，我们先来看看一下类同项目的客户状况，提供一定参考。客户状况，提供一定参考。我们选取了在宁波市场上销售和经营都较为成功的我们选取了在宁波市场上销售和经营都较为成功的波波特曼中心、南苑国际特曼中心、南苑国际两个都市综合体作为参考个案。两个都市综合体作为参考个案。来自宁波老三区的有一定经济基础的中年投资客是波来自宁波老三区的有一定经济基础的中年投资客是波特曼中心的主力购买客群。特曼中心的主力购买客群。客户区域：客户区域：江东及海曙的客户占了半数以

31、上，明显看出目前宁波高端市场的客户主力区域，而周边县市（慈溪、余姚、宁海、象山、奉化）的比例也占了14，显示宁波郊县民营经济的强大购买力。客户年龄：客户年龄：3050岁阶层占了绝大多数比例，并且3040岁比例较大。购买动机：购买动机：项目商业属性的关系，客户购买多处于投资，投资客的比例达到了60以上。以海曙、江东等市中心为主的私营业主的以海曙、江东等市中心为主的私营业主的4040岁左右的岁左右的中年投资客是南苑国际酒店式公寓的主力客群。中年投资客是南苑国际酒店式公寓的主力客群。购买动机：购买动机：从南苑的客户分析也可以明显的看出，投资客是主流。客户职业：客户职业：私营业主占半数左右，公务员、白

32、领阶层也有一定的比例，这也与项目的投资性质有关。客户区域：客户区域：江东及海曙的客户占了半数以上，可以很明显的看出目前宁波高端市场的客户主力区域，而郊县（镇海、北仑、慈溪、余姚、宁海、象山、奉化）的比例也占了13。根据类同项目研究，我们认为此类项目的客户特征是：根据类同项目研究，我们认为此类项目的客户特征是：客户投资为主，少量自用，职业以私营业主、公务员居多；客户投资为主，少量自用，职业以私营业主、公务员居多；客户多来自项目所在区域或者临近区域，具有很强的地域性；客户多来自项目所在区域或者临近区域，具有很强的地域性；客户的多为中年人，集中于客户的多为中年人，集中于30-4030-40岁之间。岁

33、之间。关键词：投资客、就近性、中年关键词：投资客、就近性、中年人人一、追随型消费者一、追随型消费者二、基础性消费者二、基础性消费者三、引导型消费者三、引导型消费者参照类同项目客户研究结论，结合本项目的实际情况，参照类同项目客户研究结论，结合本项目的实际情况，我们认为本项目的客户主要由以下三类组成：我们认为本项目的客户主要由以下三类组成：目标客群一：追随型消费者目标客群一：追随型消费者购买动机：购买动机：追随城市的发展，追逐区域的潜在价值追随城市的发展，追逐区域的潜在价值客户区域：客户区域：宁波大市范围，城区尤其老三区客户为主宁波大市范围，城区尤其老三区客户为主客户特点：客户特点：资金充裕，对宁

34、波的发展充满信心，对区域充满信心，希资金充裕，对宁波的发展充满信心，对区域充满信心，希望通过购买项目获得多赢的局面望通过购买项目获得多赢的局面目标客群二：基础性消费者目标客群二：基础性消费者购买动机：购买动机：海曙、石碶、古林等居民投资购买；在海曙以及海曙、石碶、古林等居民投资购买；在海曙以及周边区域周边区域工作的企业主、企业中高层、有经济基础的企业工作人员、公务员、工作的企业主、企业中高层、有经济基础的企业工作人员、公务员、事业单位人员等。绝大多数出于投资，小部分出于自用目的事业单位人员等。绝大多数出于投资，小部分出于自用目的客户区域：客户区域：主要来自海曙区，鄞州区、江东、江北为辅助，也有

35、可能主要来自海曙区，鄞州区、江东、江北为辅助，也有可能部分来自周边县市部分来自周边县市群体特点：群体特点：长期在该区域生活，对区域最熟悉，对区域未来的发展也长期在该区域生活，对区域最熟悉，对区域未来的发展也最认可；购房多带有投资性质，这类人手头宽裕，看好区域发展也看最认可；购房多带有投资性质，这类人手头宽裕，看好区域发展也看好不动产的投资前景。好不动产的投资前景。目标客群三：引导型消费者目标客群三：引导型消费者购买动机：购买动机：投资和自用均有投资和自用均有客户区域：客户区域：周边县市有较大发展空间，可深入挖掘外地客户周边县市有较大发展空间，可深入挖掘外地客户群体特点：群体特点：看好宁波城市发

36、展也认可海曙区发展前景，看好不动产投看好宁波城市发展也认可海曙区发展前景，看好不动产投资前景，这类人出于投资动机；而另一部分群体可能购买作为自用，资前景，这类人出于投资动机；而另一部分群体可能购买作为自用，同时也作为自己的保值品。同时也作为自己的保值品。结结 构构 整整 理理项项 目目 市市 场场 定定 位位三江口核心区三江口核心区都市生活复合体验区都市生活复合体验区项项 目目 市市 场场 定定 位位定位诠释：以“三江口核心区”作为本项目的区域形象占位，凸显项目的区位优势；通过构建都市生活复合体验区的平台，确立项目高端的市场形象，重点突出都市综合体所带来的都市生活的体验价值，从而达到项目的市场

37、占位。居住公寓居住公寓+ +酒店式公寓酒店式公寓+soho+loft+soho+loft办公办公+ +街区商业街区商业物业类型确定原则：最大化实现地块竞争力，弱化市场风险物业类型确定原则：最大化实现地块竞争力，弱化市场风险物业类型设想思路：价值标杆带动整体，现金流和利润产品引导客户多元化物业类型设想思路：价值标杆带动整体，现金流和利润产品引导客户多元化居住公寓居住公寓sohosoho、loftloft办公办公酒店式公寓酒店式公寓街区商业街区商业项目主力产品，实现项项目主力产品，实现项目的快速变现，建议打目的快速变现，建议打造小面积、低总价具备造小面积、低总价具备高附加值的产品引爆市高附加值的产

38、品引爆市场场介于市场低迷，不建议做高介于市场低迷，不建议做高端写字楼，建议做端写字楼，建议做sohosoho以及以及loftloft类产品，面积不要太大，类产品，面积不要太大，可办公可居住，有很好的变可办公可居住，有很好的变通性，应对市场变化通性，应对市场变化酒店的概念可提升项酒店的概念可提升项目形象，带动项目整目形象，带动项目整体的销售体的销售利润产品，价值最大利润产品，价值最大化，也是项目的特色化，也是项目的特色资源资源现金流产品现金流产品居住公寓居住公寓明星产品明星产品街区商业、街区商业、loftloft办公办公提升形象产品提升形象产品酒店式公寓酒店式公寓重要产品重要产品sohosoho

39、利润贡献度利润贡献度低低高高高高形象贡献度形象贡献度以下我们按照产品战略分类模型，对各类产品进行分类：以下我们按照产品战略分类模型，对各类产品进行分类：根据市场现状、各类产品战略地位，建议项目采用以下发展模式根据市场现状、各类产品战略地位，建议项目采用以下发展模式：以居住公寓为核心产品，实现快速变现，减少项目风险以居住公寓为核心产品，实现快速变现，减少项目风险 以商业、以商业、sohosoho为重要产品，实现项目的长期增值收益为重要产品，实现项目的长期增值收益酒店的概念可以提升项目整体形象，为项目增值酒店的概念可以提升项目整体形象，为项目增值1 12 23 3融合了融合了公寓公寓+ +酒店式公

40、寓酒店式公寓+ +街区商业街区商业+loft+loft办公办公+soho+soho的都市综合体的都市综合体酒店式公寓soho公寓公寓1 1、2 2层位街区层位街区式商业，式商业，3 3、4 4层为层为loftloft办公办公酒店式公寓sohosoho办公，主办公，主力面积力面积40-6040-60酒店式公寓，公酒店式公寓，公寓面积控制在寓面积控制在30-5030-50之间之间居住型公寓，平居住型公寓，平层面积在层面积在40-6040-60，挑高面积在，挑高面积在30-4030-40soho产品类型产品类型体量体量( (平方米平方米) )备注备注soho写字楼11660soho办公，面积在40-

41、60loft办公3100个性化办公公寓20400平层面积在40-60，挑高户型在30-40酒店式公寓10560平层产品，面积在30-50商业9000体验性商业街总用地面积：25200建筑占地面积：8460总建筑面积：54720容积率：2.2建筑密度：34绿地率：30项目项目8 8大产品创新点大产品创新点创新一：国际新都市主义建筑立面创新一：国际新都市主义建筑立面创新二：自由挑高空间创新二：自由挑高空间4.54.5米挑高复式空间；米挑高复式空间；自由空间，自由随享；自由空间，自由随享；创新三：创新三：loftloft写字楼写字楼loftloft英文原意是指英文原意是指“在屋在屋顶之下、存放东西的

42、阁顶之下、存放东西的阁楼楼”。loftloft写字楼就是指写字楼就是指有高挑、开敞空间的办公有高挑、开敞空间的办公场所，这种类型是目前较场所，这种类型是目前较为流行的写字楼形式。为流行的写字楼形式。创新四：商业、办公空间跨越创新四：商业、办公空间跨越1 1、2 2层做商业，层做商业，3 3、4 4层既可用来做商业也层既可用来做商业也可用来做可用来做loftloft办公，办公，化解商业体量的同时化解商业体量的同时也带来情趣化的商业、也带来情趣化的商业、办公体验。办公体验。创新五：体验型街区商业创新五：体验型街区商业体验，是一种站位，指围绕着消费体验，是一种站位，指围绕着消费者的感受和需求来组织商

43、品，规划者的感受和需求来组织商品，规划和配置整个街区的风格和气氛。和配置整个街区的风格和气氛。创新六：院落与广场相结合的空间式商业趣味创新六：院落与广场相结合的空间式商业趣味创新七：富有特色和强烈冲击力的艺术小品创新七：富有特色和强烈冲击力的艺术小品创新八：创新八：五星级酒店式入户大堂，享受尊贵礼遇。五星级酒店式入户大堂，享受尊贵礼遇。公寓评估 主要参照项目锁定主要参照项目锁定我们采用市场比较法作为竞争价格定价策略的主要方法，选取参考个我们采用市场比较法作为竞争价格定价策略的主要方法，选取参考个案是关键。参考个案选择原则为：案是关键。参考个案选择原则为：1 1、参考与项目在地段、区位、楼盘规模

44、、项目定位、产品类型等方面、参考与项目在地段、区位、楼盘规模、项目定位、产品类型等方面相似性明显，可比性较强的的物业；相似性明显，可比性较强的的物业；2 2、 到目前为止销售形势尚可，其价格已被购房者认可的物业；到目前为止销售形势尚可，其价格已被购房者认可的物业； 参考个案为：参考个案为： 汇豪天下公寓、滨江国际广场、环球中心；汇豪天下公寓、滨江国际广场、环球中心；公寓评估 本案可比项目评估得分比较本案可比项目评估得分比较 综合素质综合素质本本 案案环球中心环球中心汇豪天下公寓汇豪天下公寓滨江国际滨江国际项目地理位置项目地理位置8 810109 99 9项目规划项目规划8 810109 98

45、8项目规模项目规模7 710109 99 9项目周边配套项目周边配套7 710109 98 8交通动线交通动线7 710109 98 8品牌号召力品牌号召力7 710109 98 8综合得分综合得分4444606054545050公寓评估本案的评估均价由以下几步计算得出：本案的评估均价由以下几步计算得出：（1 1）比较系数本案评估得分）比较系数本案评估得分/ /比较项目评估得分比较项目评估得分（2 2）可调均价每个比较项目的比较系数）可调均价每个比较项目的比较系数 比较项目的均价比较项目的均价（3 3）本案评估均价每个比较项目的可调均价之和）本案评估均价每个比较项目的可调均价之和/ /比较项目

46、个数比较项目个数 本案均价评估本案均价评估 综合素质综合素质本本 案案环球中心环球中心汇豪天下公寓汇豪天下公寓滨江国际滨江国际白坯均价白坯均价（元（元/ /）19000130009500评估得分评估得分44605450比较系数比较系数0.730.810.88可调均价（元可调均价（元/ /）13870105308360综合评估均价（元综合评估均价（元/ /）10920公寓评估由以上价格评估可以得出，本项目白坯的平均价格为：由以上价格评估可以得出，本项目白坯的平均价格为：10000-1100010000-11000元元/ /平方米平方米建议项目采用建议项目采用20002000元元/ /的装修建议，

47、本项目的实际销售时的价格为：的装修建议，本项目的实际销售时的价格为： 12000-1300012000-13000元元/ /平方米平方米soho评估运用区域内写字楼售价、租金倒推售价两种运用区域内写字楼售价、租金倒推售价两种方式来评估项目写字楼产品售价。方式来评估项目写字楼产品售价。楼盘名楼盘名楼层楼层面积面积报价报价成交价成交价成交均价成交均价金都国际5118112万108万9152元/金都国际189495万90万9574元/丽园尚都36464万61万9530元/丽园尚都7303268万268万8844元/丽园尚都15458500万480万10480元/柳汀星座45960万59万10000元

48、/柳汀星座17783万80万10389元/柳汀星座36472万70万10937元/区域在售写字楼价格表现在区域在售写字楼价格表现在8500-110008500-11000元元/ /不等，考量项目自身条件价，不等，考量项目自身条件价，我们认为项目价格区间在我们认为项目价格区间在8500-90008500-9000元元/ /平方米左右。平方米左右。区域内写字楼售价参考区域内写字楼售价参考soho评估租金基本在租金基本在0.61.40.61.4元元/ /天，考量项目自身条件价，认为项目租金在天，考量项目自身条件价，认为项目租金在1.01.31.01.3元元/ /天左右。根据租金每年天左右。根据租金每年5%5%的收益，推出项目售价约为的收益，推出项目售价约为7300-93607300-9360元元/ /平方米平方米。 区域内写字楼租金