写字楼招商工作思路印

1、新高度新高度 新跨越新跨越 招商营销工作思路制定战略思想制定战略思想 确定招商目标确定招商目标三个大厦联动，错位招商 整合资源，内外兼顾（强势推广，挖掘利用集团内外的资源优势）协同作战，成立专业团队市场调研以及分析 三大厦差异化定位 招商执行步骤执行策略步骤 本本报报告告结结构构思思路路1 1、以传媒大厦招租为引擎，整合集团楼宇资源、以传媒大厦招租为引擎，整合集团楼宇资源2、打造楼宇经济，塑造集团又一产业经济、打造楼宇经济，塑造集团又一产业经济3、实现传媒大厦招租高价值，降低空置率实现传媒大厦招租高价值，降低空置率4、深挖大众报业品牌内涵，提升集团文化形象深挖大众报业品牌内涵，提升集团文化形象

2、定定招招商商目目标标确确我们的招商目标是什么？目标一：目标一：以传媒大厦招租为引擎，以传媒大厦招租为引擎，整合集团楼宇资源；整合集团楼宇资源；目标二：目标二：打造楼宇经济，塑造集团打造楼宇经济，塑造集团又一产业经济；又一产业经济；目标三：目标三：实现传媒大厦招租高价值，实现传媒大厦招租高价值，降低空置率降低空置率; ;目标四：目标四：深挖大众报业品牌内涵，深挖大众报业品牌内涵，提升集团文化形象。提升集团文化形象。我们的目标是什么？关键点（政治角度）：向全国一流传媒集团迈进；扩大舆论传播力；提升山东传媒文化产业在全国影响力。关键点（市场角度）：品牌，比肩“央视总部”；产业，力争打造山东楼宇经济第

3、一品牌，使之成为集团一大产业支柱；利润，在以银座中心、万达广场等为代表的楼宇板块中突围，成为现代楼宇的标志，利润价值最大化。定定战战略略思思想想制制三厦联动，错位招商 专业团队，协同作战整合资源，内外兼顾 制定战略思想制定战略思想强势推广，品牌深耕 客户资源，统筹配置 三大指导思想三大指导思想功能互补，应势利导 开创新的产业板块开创新的产业板块l 以传媒大厦为新起点，全面开启集团楼宇经济新的产业板块；l 带动盘活山东新闻大厦、报业大厦等资源，面积共达15万平方米；l 探索研究楼宇经济管理新模式，给今后的文化产业园区提供样板，成为济南、山东乃至北方楼宇经济“新坐标”；l 力争三年之内实现纯收入过

4、亿元。基于以上认识，在对传媒大厦招商招租上，应该统筹兼顾新闻大厦和报业大厦，资源共享，合理配置，合力共赢！制定战略思想制定战略思想行行策策略略步步骤骤执执第一部分：市场调研及分析第一部分：市场调研及分析济南写字楼发展历程板块分布及演变重点竞争区域分析板块分布及演变板块分布及演变济南写字楼板块分布历史演变呈现出中心聚集到向外扩张，实现三级跳的特征。第一次：随着经济发展，大量中小型企业兴起，泺源大街板块难以满足需求特别是交通和停车硬件受限。同时城市扩散效应日渐显著，新的写字楼热点区域必将诞生。山大路片区依托科技市场，承接了济南写字楼区域发展的使命，出现针对it、电子产业中小型企业的写字楼，如银座数

5、码广场、创展中心等。第二次：随着城市不断扩散，特别是东部的快速发展，二环东路地处市区向东部城区过渡地带，交通便利，出现了新的写字楼如东环国际广场。第三次：高新区、奥体片区依靠政府的高新区发展政策和高新产业拉动，出现了一系列新兴写字楼项目，如齐鲁软件园、环保科技园、玉兰广场、舜泰广场等项目。济南写字楼市场发展历程济南写字楼市场发展历程萌芽时期发育时期发展时期新兴趋势年代年代1995年前1996-2000年2001-2009年2010年至今特征特征政府或大型国企闲置办公楼酒店类办公商住类项目纯写字楼大量建设，产品多元化优质甲级写字楼开始出现背景背景国企为主导的计划经济、私营经济萌芽私营经济快速发展

6、酒店办公租金较高私营经济规模实力增长，it、高科等三产迅速发展外资企业逐渐增多，垄断性国企迅速发展代表项目代表项目火车站市政府周边银座索菲特、三庆汇文轩银座数码广场、金龙大厦、东环国际、舜泰广场奥体片区各新项目济南写字楼市场发展是与私营经济、第三产业的发展壮大密切相关。随着济南经济的发展，外资企业的增大，将为济南写字楼发展注入新的动力。万万达达广广场场重点竞争板块重点竞争板块泺源大街泺源大街项目位置写字楼面积（万平米）主力户型面积（平米）租金（元天平米）入住率中信广场泺源大街150号2.671702003.5100%中银大厦泺源大街22号1.4340-50，170，200一般600平米半层出租

7、4.595%金龙大厦泺源大街229号8.8主楼大开间200，东楼单元式写字间以40-90为主，20、110为辅2.2887邮政大厦历下黑虎泉路181号1.7837、65、70、902.7100%胜利大厦黑虎泉西路139号1.443002.750%齐鲁国际大厦历下区泉城路180号3.52002.580%丰利大厦泉城路318号2.07090（50%），100200（50%）3.2100%永安大厦泉城路268号2.11802.8150%圣凯摩登城泺源大街29号3.35150375%良友富临泺源大街5号1.240-1002.2895%三箭银苑民生大街22号6240-2601.570%自由城如意街13号

8、1.8350601.540%租金水平租金水平项目楼体类型外立面空调和电梯商务配套停车位中信广场12层石材中央空调、6部奥迪斯电梯餐厅、银行、洗衣房、美容美发、邮局、航空票务、会议室、咖啡厅地上60个，地下40个，200元/月中银大厦36层铝塑板中央空调、5部奥迪斯电梯银行、会议室地上50个，地下100个，300元/月金龙大厦主楼31层东西楼23层石材智能化系统、中央空调、 lg电梯6部、立达1部银行、咖啡地上30个，地下400个，300元/月邮政大厦12层石材三菱电梯4部，三菱扶梯2部多功能厅地上100个，地下65个胜利大厦10层石材3部蒙哥马利电梯高档会议室，票务中心、商务中心、银行等地上4

9、0个免费，地下50个200元/月齐鲁国际6-10层瓷砖西子奥的斯电梯4客2货商务中心、银行、移动营业厅地下100个，500元/月丰利大厦6-10层写字楼瓷砖特灵中央空调，4部奥的斯电梯地下100个永安大厦7-17层写字楼幕墙、石材约克中央空调，大连星玛电梯3客1货多功能厅、休闲吧、球类棋牌区、书吧、健身房等地上30个，地下27个，480元/月圣凯摩登城3-6层写字楼幕墙6部三菱电梯购物、休闲、娱乐、餐饮等地上80个，地下220个，300元/月良友富临19-26层写字间铝塑板5部奥的斯电梯购物中心、旅行社、商务中心 、酒店、会议室、餐厅等地上60个，地下30个自由城13层玻璃4部通力电梯地下82

10、个，14-16万/个商务配套商务配套典型项目主要行业代表企业中信广场it、通讯电子、房地产咨询、机械ibm、intel、中原、康桥律师事务所、通用电气公司、中兴通讯、舍弗勒、合富辉煌中银大厦证券、房地产、机械、医疗设备华夏证券、中信建投、山东大地房地产、搜房、国科、韦莱（willis)保险经纪、银座股份金龙大厦保险、金融、装饰、传媒、太平洋保险、中国人寿、城市人家装饰公司、龙发、业之峰、民生银行齐鲁国际大厦旅游、贸易、科技、美容、通讯山东旅游公司、上海树诚智能科技公司、济南东润商贸有限公司、柔婷、周大生、山木培训机构玉泉森信咨询、科技、贸易、装饰、it中企动力、百度、诺基亚、华夏人寿、福斯特装

11、饰设计有限公司、韩国（株）商事济南办事处邮政大厦保险、电信、石油天安保险、中国电信、海康保险、安华农业保险、民生人寿、中石油胜利大厦金融、媒体、房地产tom、中国证券报记者站、上海证券报记者站、焦点房地产、中国证监会山东监督局、山东上市公司协会永安大厦金融、广告合众人寿、首创期货、天际国际传媒良友富临资询、科技、律师事务所等北京同有飞骥科技驻济办事处、山东常春藤律师事务所、济南安泰投资咨询新闻大厦金融、电子等lg移动通信济南分公司、雅思入住行业入住行业1、板块租金较高：、板块租金较高：泺源大街板块，做为济南传统cbd。（注：各写字楼租金、物业费的收取 方式各不相同，强制性的额外服务及其他附加收

12、费也不同，可参阅前表。）2 2、入住率较高、入住率较高： 部分高档写字楼如中信广场只租不售，入住率多在95%以上，像中信广场、 新闻大厦、中银大厦等写字楼常年保持90%的高入住率。3 3、区域配套完善、区域配套完善：周边金融机构、酒店、商业较多，配套齐全，楼宇硬件配置和商务配套也较 高，一般配有商务中心和会议室。小结（一）：小结（一）：4 4、车位配备不足、车位配备不足： 板块处于市中心，用地紧张，车位配置不足，车位在100-200个/项目为主， 部分项目不足100个车位，租金200-400元/月。5 5、入住行业比较集中：、入住行业比较集中：通讯电子（大型外资或中资机构驻济办事处）、金融保险

13、（金融机构驻济 南分支机构或山东总部）、机械化工、咨询培训、贸易物流等现代服务业 占据了泺源大街区域写字楼物业的半壁江山。而其他行业分布较为平均，多 为各行业内代表性企业。小结（二）：小结（二）：启示与机遇启示与机遇启示一：在市中心核心区域，具备形象标杆、视觉焦点，利于形成商务集群效应；启示二：从硬件来看，区域内唯一5a甲级商务综合体，塑造了传媒大厦强有力的竞争优势；启示三：从软件来看，全省文化地标性建筑、纯粹的文化商务综合体，兼具大众报业品牌影 响力，对大品牌、大企业能够形成强大的吸附能力；启示四：周边楼宇功能配套完善，确定了“新闻大厦”为传媒大厦的配套必要性。启示启示机遇机遇机遇一：高租金

14、、高入驻率，说明了市场的潜力空间大，大大提升了招租信心；机遇二：周边楼宇逐渐没落，区域内唯一5a甲级写字楼，会成为品牌大企业入住本区域的首选；机遇三：通讯、电子、金融等国际化大品牌占了该区域承租客户的半壁江山，这些行业客户会成 为传媒大厦重点招租对象。第二部分：三大厦差异化定位第二部分：三大厦差异化定位传媒大厦单体分析3大厦联动组合方式3栋大厦价格策略p品质：泺源大街片区，5a甲级写字楼，档次较高。p规划：现已规划成型，需根据整体格局选定招商行业，对行业的“适应性”有所限定。p租金：根据行业及我们与各企业的“匹配度”，实现租金的“灵活跨度”，将空置率降到最低的前提下，实现区域内的高价格。p附加

15、值：除传统意义上的楼宇内部配套外，可将大厦底商转化为“外部配套”优势。以商业部分的便利配套，提供诸如购物、餐饮等，满足“写字楼文化”的补缺。传媒大厦传媒大厦9-21层出租部分简析层出租部分简析大众传媒大厦定位功能大众传媒大厦定位功能从外在属性来讲：5a甲级 写字楼；全省文化标志性建筑 和文化创意产业 研发基地；济南城市核心区 文化商务综合体；从内部承载的功能意义来讲：大众传媒大厦集团“楼宇经济” 发展“新引擎”！以传媒大厦为引擎以传媒大厦为引擎形象统一形象统一物业服务标准统一物业服务标准统一角色：补缺者角色：补缺者吸纳传媒大厦的吸纳传媒大厦的“淘汰客群淘汰客群”入驻。入驻。角色：领导者角色：领

16、导者以整带零，以高品质吸引实力雄厚的大型企业入驻。以整带零，以高品质吸引实力雄厚的大型企业入驻。角色：创新型补缺者角色：创新型补缺者方式一：整栋出租方式一：整栋出租方式二：外立面改造后，以低价吸引小型企业方式二：外立面改造后，以低价吸引小型企业三个大厦联动策略三个大厦联动策略1双子效应双子效应传媒大厦和新闻大厦联袂出手，“双子效应”打造纯粹的商务综合体形象。“商业+商务+酒店”=商务综合体：高档次的写字楼、豪华星级酒店和再引入金融商业服务。外部因素： 城市核心区位，配套交通优势绝佳；紧邻城市交通主干道，人流、车流基础性强；高水准的外部形象： 高水平高品质的建筑形象；项目整体成为城市形 象标杆和

17、视觉焦点；复合、互补的多功能关系： 对外，多功能复合形成竞争合力；对内，各部分之间形成互惠优势。商务综合体价值报业大厦：三大厦联动中创新补缺； 面向中高端客户； 体现性价比优势，应整栋承租。优点：区位优越，交通便捷，停车方便；不足：设备老化，功能结构不合理，利用率较低；出租对象：国际性、国内知名品牌的商务连锁酒店。三个大厦联动策略三个大厦联动策略2 创新补缺创新补缺联动组合方式联动组合方式关键词：功能型转换、租金均衡补缺传媒大厦新闻大厦报业大厦备注客群品质高中低大客户基准租金价格高中低市场价值基准招商节奏快中慢营销推出时间推广力度前期力度大中期力度大末期力度大营销时间把控营销成本中低高宣传推广

18、成本租金评测租金评测关键词：租金差异化项目传媒大厦新闻大厦报业大厦备注整层租金3-3.52.5-32-2.5(含物业费)半层租金3-42.5-3.52-3.5散户租金4-53-42.5-4其他费用水、电、空调、车位及其他附加费另收。以上租金价格依据目前市场现状初步制定，实际租金需根据市场变化、客户“需求水平”、客户“品质”等因素另行确定。价格策略价格策略把这栋5a甲级写字楼租出去租出去，有如下四种方式。您选择选择哪一种？价格策略价格策略1：低租金，短租期。：低租金，短租期。 解析：以相对低价吸引新租客户，但只签一年，第二年利用客户替换成本的存在，提高续租价格。 优势：1、短期合约避免在租金上涨

19、阶段的价格风险，有助于获得更高的租金收益。2、短期合约的签署可以凭借客户替换成本的存在，而获得更高的续租价格。风险：1、由于短期，无法避免一年内的淡季，在淡季相对需求较少，供应较多。 业主方的讨价还价能力降低，且容易受比价和瞬间供应量的冲击。2、短期合约降低了客户违约的风险，提高了客户的流动比率。 高流动比例，带来高空置率，潜在收益期望值将存在差距。3、合约期限的缩短将增加招商部门的工作量，高佣金支出不可避免。价格策略价格策略2：相对高价，签订：相对高价，签订3年以上长约。年以上长约。 优势：1、客户锁定成本，业主锁定利润，双方同时降低不确定性。2、降低空置率和佣金支出，减少业主运营成本。3、

20、降低租赁部门“权力寻租”行为的风险。风险：1、长期约的签署，业主方丧失了租金递增的权利。2、招商难度较大，前期空置率较高，存在x因素。价格策略价格策略3：定时免租（低租）期。：定时免租（低租）期。 解析：需明确免租期限、合约总期限。以便制定续租价格，达到最终的租金收益平衡。优势：1、免租（低租）期虽然降低了实际租金，但抬高了续租的谈判基准价。2、钳制客户的“转换成本”，当租赁期到期后，续租已是高价要约。这就是所谓的“免租期陷阱”。风险：1、若客户到期，因经营策略或办公面积预算变化要迁租时，再高的原价均于事无补，即损失了客源。2、若行业相同的客源”扎堆“，则租期满后，被低价”挖墙脚“的风险较大。

21、价格策略价格策略4：高租金，高优惠：高租金，高优惠 。 解析：向客户提供一些”边际成本“，但对客户来说边际价值高的额外优惠服务，如免费车位、”自营企业“的会员卡等。优势：1、以较小的成本抬高了续租的谈判基准价。2、所提供的优惠，通常转换成客户公司员工的福利，提高了使用者对写字楼的满意度。即附加价值导向的向好舆论。 风险：1、入市价格高，招商难度较大，存在x因素。第三部分：执行策略步骤第三部分：执行策略步骤3栋大厦价格策略及客群定位kpi体系推广执行策略工作计划倒排表写字楼招商的筹备工作如何展开？传统的写字楼招商需涉及五大流程：1、确定招商目标客户2、确定目标客户意向3、意向客户联络洽谈4、客户

22、合作条件洽谈5、审批及签订意向书正式合同kpi体系体系线上线下的线上线下的“组合拳组合拳”kpi体系：构建核心价值链，细化各项指标，完整、有效的开展各项工作。体系：构建核心价值链，细化各项指标，完整、有效的开展各项工作。kpi体系体系线上推广线上推广5a级写字楼，“传媒大厦+新闻大厦”双子星概念导入。泉城cbd泺源大街的绝对地缘优势。营销过程中的信息点切入+品牌价值循环塑造并提升。大众日报社的历史足迹，齐鲁大地的影响力。线下执行线下执行产品自身剖析，整合提炼产品价值体系。写字楼、商业市场调研，精准客户定位及价格策略。物业、工程部门协同作战，“军需部”保障营销推进。人文市场调研，厘清品牌推广的要

23、点塑造。写字楼、商业营销（招租）团队组建。营销节点制订，营销工作执行计划，过程中把控。宣传推广，制作社会舆论，塑造“百年品牌”；传媒大厦“文化商务综合体”的高端定位；实现市场、政治等角度的形象提升。营销团队组建，大厦核心价值链构建；“传媒大厦+新闻大厦+报业大厦”3盘联动，客户需求组合共享，价值体系梳理；后勤行政总协调，“工程+物业+营销”3方协同作战，完成集团目标。招商的准备统筹工作招商的准备统筹工作原则：招商工作涉及面较广，系统、周期较长的工程，需要相关部门与各个环节做足功课，协调统一，共同作战。前期准备工作尤为重要：1、市场调研以及相应的营销报告（心中有数，随行就市）2、物业公司尽快介入

24、确定，给工程、招商指导性合理化的建议3、招商资料准备，招商百问整理4、一线招商队伍的培训，设立一固定形象较好的招商办公场所5、建立行管、工程、物业、营销等部门参与的定期会议联系制度，便于统筹安排相关环节的工作进行。时间计时间计划表（总表）划表（总表）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二

25、轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租约期满年度租约期满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培

26、训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划现场各项问题处理及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用计划。交付使用计划。若否，则顺延。若否，则顺延。后勤后勤行政行政营销期间，营销期间，线上与线下线上与线下实行实行3栋大厦栋大厦联动联动+客户调客户调剂互补策略。剂互补策略。督促各部工作进度现场办公指导营销工作督促物业完善各项工作督促工程出具详细进度总协调挖掘项目价值体系团队团队整合

27、整合20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租约期满年度租约期

28、满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划现场各项问题处理

29、及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用计划。交付使用计划。若否，则顺延。若否，则顺延。后勤后勤行政行政营销期间，营销期间，线上与线下线上与线下实行实行3栋大厦栋大厦联动联动+客户调客户调剂互补策略。剂互补策略。督促各部工作进度现场办公指导营销工作督促物业完善各项工作督促工程出具详细进度总协调挖掘项目价值体系团队团队整合整合第一批次的预约承租？第一批次的预约承租？多数企业的承租期为3年以上，且均为年底/年初确定后阶段的办公地点选址；提前抢夺市场客群，降低大厦在选择企业中的空置率；大厦形象的前期塑造；蓄客，为新闻大厦、报业大厦积累客群。强势推广期分强势推广期分“强

30、销强销”和和“持销持销”？强势推广期可奠定大厦的高端形象，并带来大量意向企业；强销期以水平价格吸引客群，增大“整租”签约率；持销期在水平价格基础上略有涨幅，增大收益；强势推广期间，加强“散租”的积累，在满足传媒大厦的基础上，将客户等次及需求区分后，纳入新闻大厦、报业大厦。时间计时间计划表（重点工作）划表（重点工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月2014

31、3月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租约期满年度租约期满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批

32、次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划现场各项问题处理及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用计划。交付使用计划。若否，则顺延。若否，则顺延。后勤后勤行政行政营销期间，营销期间，线上与线下线上与线下实行实行3栋大厦栋大厦联动联动+客户调客户调剂互补策略。剂互补策略。督促各部工作进度现场办公指导营销工作督促物业

33、完善各项工作督促工程出具详细进度总协调挖掘项目价值体系团队团队整合整合7月前无宣传推广？月前无宣传推广？项目核心价值是否清晰、健全？招租百问是否出具？租金价格是否已制定？招租行业是否已限定？ 此时推广，必有意向客群电话来访，当我们不能对以上问题给出答案时，客群就流失了。现场办公条件？现场办公条件？大气、精致的现场办公场所，配合营销人员+物业的“5a甲级服务”，是大厦形象的一个有力展示。若具备良好的现场办公条件，可吸引客户到访，最大限度的促进成交。具备现场办公条件，可有效的积累客源，为新闻大厦、报业大厦奠定基础。时间计时间计划表（重点工作）划表（重点工作）20125月20127月20126月20

34、128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租约期满年度租约期满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强

35、势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划现场各项问题处理及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按

36、2014年元旦年元旦交付使用计划。交付使用计划。若否，则顺延。若否，则顺延。后勤后勤行政行政营销期间，营销期间，线上与线下线上与线下实行实行3栋大厦栋大厦联动联动+客户调客户调剂互补策略。剂互补策略。督促各部工作进度现场办公指导营销工作督促物业完善各项工作督促工程出具详细进度总协调挖掘项目价值体系团队团队整合整合外围形象展示外围形象展示+看房通道？看房通道？2103年度突击工作，即招租企业入驻前的各项准备工作。良好的外围形象和看房通道，能让意向客户产生更直观的诉求。时间计时间计划表（重点工作）划表（重点工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211

37、月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租约期满年度租约期满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广

38、期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划现场各项问题处理及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用计划。交付使用计划

39、。若否，则顺延。若否，则顺延。后勤后勤行政行政营销期间，营销期间，线上与线下线上与线下实行实行3栋大厦栋大厦联动联动+客户调客户调剂互补策略。剂互补策略。督促各部工作进度现场办公指导营销工作督促物业完善各项工作督促工程出具详细进度总协调挖掘项目价值体系团队团队整合整合中小型意向推介会？中小型意向推介会？利用集团以及各子报在行业的影响力，将政府、金融企业、百强企业办事处等关系单位进行联谊整合，组成合作意向客群，进行系统的推介说明。旨在扩大行业舆论，制造影响力。大客户拜访大客户拜访+大客户推介会？大客户推介会？为第一批次预约承租奠定基础整理3大厦的核心价值，进行一对一推介。时间计时间计划表（重点工

40、作）划表（重点工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租

41、约期满年度租约期满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划

42、现场各项问题处理及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付使用计划。交付使用计划。若否，则顺延。若否，则顺延。后勤后勤行政行政营销期间，营销期间，线上与线下线上与线下实行实行3栋大厦栋大厦联动联动+客户调客户调剂互补策略。剂互补策略。督促各部工作进度现场办公指导营销工作督促物业完善各项工作督促工程出具详细进度总协调挖掘项目价值体系团队团队整合整合招聘信息招聘信息发布发布以大规模的招聘信息为契点，夺人眼球，并以此塑造高品质的市场第一印象；形象形象推广推广主打传媒大厦形象、品质、核心价值点提炼；预约承预约承租信息租信息为第一批次预约承租续客，并扩大其影响力；贺岁信贺岁信息

43、发布息发布为新年后的推广续力；项目核心价值宣传项目核心价值宣传进行单一行业的推广宣传，强势的宣传推广吸引客群；纸媒、电台、户外组合应用，不滥用，追求最大效果下的节约使用；此时介入新闻大厦、报业大厦的信息整合。入驻信入驻信息发布息发布主打各大企业入驻信息，营造市场气氛；新闻大厦、报业大厦持续宣传；盛大入盛大入驻宣传驻宣传各大企业入驻信息联名，营造火爆气氛。余房信息；新闻大厦、报业大厦持续宣传；时间计时间计划表（重点工作）划表（重点工作）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月

44、20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基础工基础工作筹备作筹备春节春节团队组建策划、招商系统培训第二轮市场调研工作工作节点节点工程工程营营销销执行执行梳理梳理物业物业线上线上推广推广备注备注第一次客户摸底项目项目入市期入市期项目项目第一批次第一批次预约承租预约承租2013-2014年度租约期满年度租约期满2012-2013年度租约期满年度租约期满元旦元旦大厦交大厦交付使用付使用项目项目强势推广期强势推广期强销期强销期项目项目强势推广期强势推广期持销期持销期企业企业入驻前入驻前装修装修工程进度表工程百问物业确定物业百问企业+项目形象总协调四部门会议百问梳理外围形象各项制度确定现场办公团队整合分工项目招租信息释放第一批次承租第一批次承租配合大规模人员招聘、培训大客户团队组建第二次团队整合及节点培训项目卖点信息释放主力企业入驻信息释放第二轮市场调研第一批次承租客户维系活动整体形象展示具备看房条件看房通道现场基础接待、停车引导等集中式签约招租团队现场办公条件无团队培训中小型推介会招租任务倒排入驻倒计时团队冲刺阶段详细工作计划现场各项问题处理及服务持续签约项目入驻倒计时本表，按本表，按2014年元旦年元旦交付