房地产成本控制-四大核心环节管理ppt课件

1、房地产本钱控制房地产本钱控制-四大中心环节管理四大中心环节管理 工程目的本钱的制定、支工程目的本钱的制定、支解与落实解与落实 工程清单招标管理工程清单招标管理 工程本钱数据库的建立工程本钱数据库的建立 房地产本钱控制专房地产本钱控制专题研讨会题研讨会 2006 2006年年0303月月11 11日日 一、关于本钱管理的根本观念一、关于本钱管理的根本观念二、目的制定的原那么与过程二、目的制定的原那么与过程 三、目的支解的方法三、目的支解的方法四、目的的落实四、目的的落实有效控制有效控制第一部分第一部分工程目的本钱的制定、支解与工程目的本钱的制定、支解与落实落实关于本钱管理的根本观念关于本钱管理的

2、根本观念1，房地产工程本钱管理的根本内容：合理确定与有效控制；确定是控制，房地产工程本钱管理的根本内容：合理确定与有效控制；确定是控制的前提和根底，的前提和根底，2，本钱管理认识过程，本钱管理认识过程造价计算概、预、结造价计算概、预、结-定额方式下，强调个人阅历，追求算得快、算定额方式下，强调个人阅历，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；量准，定额熟、套价正确；本钱控制本钱控制强调不能突破目的值强调不能突破目的值提升价值提升价值强调企业强调企业/团队的共同目的：利润，讲求性价比，开掘价值，发团队的共同目的：利润，讲求性价比，开掘价值，发明价值明价值 -当前指点思想：结合产品和市场，以造价计算

3、和本钱分析为根底，以当前指点思想：结合产品和市场，以造价计算和本钱分析为根底，以目的管理为方法，以技术管理为保证，以产品价值的实现为目的开目的管理为方法，以技术管理为保证，以产品价值的实现为目的开展本钱管理任务展本钱管理任务3，本钱管理的根本方法，本钱管理的根本方法目的管理，包含了目的确实定与控制两方面目的管理，包含了目的确实定与控制两方面目的与控制关系：控制的目的就是为了实现目的目的与控制关系：控制的目的就是为了实现目的控制的要素：目的、偏向测定、修正控制的要素：目的、偏向测定、修正控制的过程：控制的过程： PDCA循环循环有效控制的前提：目的要合理真实；实践结果要及时反响有效控制的前提：目

4、的要合理真实；实践结果要及时反响项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）本钱目的的制定本钱目的的制定根本原那么根本原那么1 1，目的的内涵：，目的的内涵：不仅限于本钱目的值本身、更要关注本钱背不仅限于本钱目的值本身、更要关注本钱背后的产品目的后的产品目的2 2，目的的作用：，目的的作用：目的不是上限而是基准，目的的作用在于心目的不是上限而是基准，目的的作用在于心中有数中有数3 3，目的的范围：，目的的范围：本钱目的是整个工程团队的目的，目的范围本钱目的是整个工程团队的目的，目的范围覆盖全本钱覆盖全本钱

5、 本钱目的的制定本钱目的的制定主要过程主要过程1 1，制定的时间：，制定的时间：目的制定从立项时就曾经开场，区分控制目目的制定从立项时就曾经开场，区分控制目的与经济测算数据，要求不同，思索风险的与经济测算数据，要求不同，思索风险要素；要素；谋划、设计阶段进展各阶段的本钱测算，各谋划、设计阶段进展各阶段的本钱测算，各期测算要有对应，比较变化缘由，原那么期测算要有对应，比较变化缘由，原那么上前期目的控制后期目的；上前期目的控制后期目的；规划方案确定后，构成正式目的本钱规划方案确定后，构成正式目的本钱施工图完成后，可根据预算对目的做调整施工图完成后，可根据预算对目的做调整通常是在偏向较大的情况下；通

6、常是在偏向较大的情况下；2 2，制定的方法，制定的方法3 3，制定的要求，制定的要求本钱目的的制定本钱目的的制定主要过程主要过程1 1，制定的时间：，制定的时间：2 2，制定的方法：，制定的方法：本钱与首先是由产品的定位与档次决议的，本钱与首先是由产品的定位与档次决议的，因此本钱目的要在与产品目的的互动沟通因此本钱目的要在与产品目的的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段阅历由粗到中共同制定，在发包前的阶段阅历由粗到细的过程。普通的根据文件有：工程开展细的过程。普通的根据文件有：工程开展报告、谋划报告、各阶段的设计文件和交报告、谋划报告、各阶段的设计文件和交楼规范；楼规范；前期任务尽能够做细，促进

7、谋划、设计人员前期任务尽能够做细，促进谋划、设计人员对产品的深化思索，不要由于今后会发生对产品的深化思索，不要由于今后会发生变化而不作预先设定。变化而不作预先设定。最好能结合公司产品特点，制定公司通用的最好能结合公司产品特点，制定公司通用的规范和表格，各工程的不同点在部分作调规范和表格，各工程的不同点在部分作调整，可以节省时间，减少误解；整，可以节省时间，减少误解；符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批能够集团审批，正式发布能够集团审批，正式发布3 3，制定的要求：，制定的要求：本钱目的的制定本钱目的的制定主要过程主要过程1 1，制定的时间：，制定的时间：

8、2 2，制定的方法：，制定的方法：3 3，制定的要求：，制定的要求：合理确定的前提条件：了解市场、结合产品合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，经过市场调研和数，有充分的数据支持，经过市场调研和数据库；据库；内容要明确详细，比好像样是高档，各人心内容要明确详细，比好像样是高档，各人心目中能够不同；目中能够不同；尽能够有量化的计算，量价分别，而不是笼尽能够有量化的计算，量价分别，而不是笼统地总数，便于今后的对比分析；统地总数，便于今后的对比分析；尽能够作为绩效考核目的；一切房地产公司尽能够作为绩效考核目的；一切房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目的去都会做测算，只是没有

9、作为正式的目的去执行和监控，对用目的对控制结果的进展执行和监控，对用目的对控制结果的进展考核考核 本钱目的的制定本钱目的的制定任务案例任务案例1 1，某中学本钱控制纲要：前期制定的过程，某中学本钱控制纲要：前期制定的过程和人员，如何调整和人员，如何调整2 2，某中学本钱测算：全本钱的范围，对产，某中学本钱测算：全本钱的范围，对产品的明确品的明确3 3，本钱调研报告格式：，本钱调研报告格式：4 4，本钱目的评审要点，本钱目的评审要点本钱目的的支解本钱目的的支解 - - 分解是为了落分解是为了落实实1 1，要满足动态控制的需求：，要满足动态控制的需求：按分包与甲供材方案分解到每个分判工程上；这样分

10、解按分包与甲供材方案分解到每个分判工程上；这样分解的前提工程开发过程事先有充分的谋划，是方案管的前提工程开发过程事先有充分的谋划，是方案管理到位；假设做不到只能分解合同而不是分解目的理到位；假设做不到只能分解合同而不是分解目的2 2，要满足本钱分析的需求：，要满足本钱分析的需求：按照规范本钱科目公司内部的，没有行业规范分解按照规范本钱科目公司内部的，没有行业规范分解，普通只在末级科目上可以添加；，普通只在末级科目上可以添加；3 3，按内部职责划分：，按内部职责划分：本钱费用总额分解到各相关责任部门，列入本钱费用总额分解到各相关责任部门，列入KPIKPI4 4，分解到设计限额：，分解到设计限额：

11、也可以以为是目的的落实，实践上内在目的制定时就曾也可以以为是目的的落实，实践上内在目的制定时就曾经思索到了设计限额经思索到了设计限额5 5，分摊问题：，分摊问题：作为本钱控制目的以已发生为准，但在经济测算时要分作为本钱控制目的以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据效力范围在各期之间分摊；据效力范围在各期之间分摊；本钱目的的分解本钱目的的分解任务案例任务案例1 1，按招标和合同项分解：，按招标和合同项分解：2 2，按科目细分：，按科目细分：3 3，责任划分：，责任划分：4 4，设计限额，设计限额本钱目的的落实本钱

12、目的的落实产品的实现导致目的的落实，使预测本钱分块、产品的实现导致目的的落实，使预测本钱分块、分步变为实践本钱；分步变为实践本钱；要有保证目的实现的方法，技术经济相结合的手要有保证目的实现的方法，技术经济相结合的手段；重点是在设计和招标过程中，在设计和合约段；重点是在设计和招标过程中，在设计和合约中表达甲方的意图，维护设计和施工的成果不会中表达甲方的意图，维护设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏向；出现定位和档次上的偏向；既要有完好的流程，更要强调工程操作团队的本既要有完好的流程，更要强调工程操作团队的本钱认识与沟通，对产品和技术的控制与对本钱的钱认识与沟通，对产品和技术的控制与对本钱的控

13、制同步实现；这里所谓本钱认识就是要思索性控制同步实现；这里所谓本钱认识就是要思索性价比；价比；动态监控的环节招标、变卦、结算与手段动态监控的环节招标、变卦、结算与手段软件与报表；软件与报表；调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的缘由、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象缘由、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括本钱目的、实施方案和利润预期；包括本钱目的、实施方案和利润预期；本钱目的的落实本钱目的的落实- -任务案例任务案例1 1，月报表，月报表2 2，调整所需文件：，调整所需文件：3 3，价值分析报告：，价值分析报告：第二部分第二部分工程量清单

14、招标管理工程量清单招标管理 为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益处？处？充分竞争、了解市场、掌握招标细节：在总价和单充分竞争、了解市场、掌握招标细节：在总价和单价上都充分竞争，可以表达各单位的真实本钱，施价上都充分竞争，可以表达各单位的真实本钱，施工方案，对工程的了解程度等，分析招标报价的针工方案，对工程的了解程度等，分析招标报价的针对性，可以知道其注重程度，也可以反映管理程度对性，可以知道其注重程度，也可以反映管理程度；事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器，事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器，在招标阶段甲方处于自动位置，尽能够

15、确定总价和在招标阶段甲方处于自动位置，尽能够确定总价和单价，进场之后会由自动变被动；单价，进场之后会由自动变被动；承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过程中将图纸和现场的问题事先提出和处理程中将图纸和现场的问题事先提出和处理付款、变卦、结算过程简化、明晰：减少了施工过付款、变卦、结算过程简化、明晰：减少了施工过程中的扯皮；程中的扯皮；存在的难度：时间上的添加、地方上的不顺应；存在的难度：时间上的添加、地方上的不顺应；第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 2 2，清单招标的组织及过程，清单招标的组织及过程组织者、参与者、决策者组织

16、者、参与者、决策者根据各公司的组织架构和运营根据各公司的组织架构和运营特点各环节的参与人与参与度能够不同特点各环节的参与人与参与度能够不同 ；预备过程：调研调查广泛性和准对性，公司、工程、基预备过程：调研调查广泛性和准对性，公司、工程、基地、标前会议、文件预备图纸、清单、技术要求地、标前会议、文件预备图纸、清单、技术要求、样板、样板招标过程：发标、答疑、开标、评标、谈判、定标，每个招标过程：发标、答疑、开标、评标、谈判、定标，每个过程都要遵照过程都要遵照“ “靠数听说话、留有作业痕迹的原那靠数听说话、留有作业痕迹的原那么么善后任务：合同签署与交底合同附件、资料问题、数善后任务：合同签署与交底合

17、同附件、资料问题、数据分析与积累、资料整理、样板管理据分析与积累、资料整理、样板管理第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 3 3，清单招标的合同特点，清单招标的合同特点 根本概念；普通是总价、单价、本钱加酬金；最后一种中国用的较少根本概念；普通是总价、单价、本钱加酬金；最后一种中国用的较少；总价包括固定总价和可调总价，单价包括有暂定量的单价和；总价包括固定总价和可调总价，单价包括有暂定量的单价和纯单价；纯单价；单价单价/ /总价合同的选择：要看详细工程的复杂程度，与时间长短，变总价合同的选择：要看详细工程的复杂程度，与时间长短，变化的多少，图纸的明晰度有关；还可以综合选用的方式

18、，单价化的多少，图纸的明晰度有关；还可以综合选用的方式，单价中有总价，如，一些内容就是一项定一个价，部分总价；总价中有总价，如，一些内容就是一项定一个价，部分总价；总价中有单价，比如有些能够价钱或实践数量上差别较大的工程，中有单价，比如有些能够价钱或实践数量上差别较大的工程，某消防工程种的防火封堵、土方工程；某消防工程种的防火封堵、土方工程；最常用的是固定单价的总价合同，且列出一些备用价钱，如零星清单最常用的是固定单价的总价合同，且列出一些备用价钱，如零星清单，主材价；包干方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单，主材价；包干方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单位位变卦与调价的方式：合同价

19、、定额或其他参考、商定；留意报价时的变卦与调价的方式：合同价、定额或其他参考、商定；留意报价时的本钱程度；总之承包的内容明确才干包死，假想象制定品牌必本钱程度；总之承包的内容明确才干包死，假想象制定品牌必需在招标示时提出；需在招标示时提出；付款、结算办理：尽量按照实践完成工程量付款、结算办理：尽量按照实践完成工程量合同制定的双赢原那么，要思索诚信风险；合同制定的双赢原那么，要思索诚信风险；第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 4 4，关于标底的讨论，关于标底的讨论 正确认识标底：合理范围的参考，不是准正确认识标底：合理范围的参考，不是准确的价钱，例：指点要求说出究竟哪个确的价钱

20、，例：指点要求说出究竟哪个是准确的是准确的能否需求标底：很多单位说没有标底，使能否需求标底：很多单位说没有标底，使没有专门编制，但对能够的造价程度都没有专门编制，但对能够的造价程度都有个预期，目的也是一种标底；有个预期，目的也是一种标底；如何取定标底：调研，按定额或市场价钱如何取定标底：调研，按定额或市场价钱计算，甲方的企业定额就是本钱阅历数计算，甲方的企业定额就是本钱阅历数据据第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 5 5，关于谈判的讨论，关于谈判的讨论能否需求标后谈判：谈判的目的是降价，各公司能否需求标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与习惯，最终为本身营造什么样的市的认

21、识与习惯，最终为本身营造什么样的市场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判；如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、效力、付款等方面以及报价中的问题进度、效力、付款等方面以及报价中的问题入手入手谁担任：不同目的不同的人员，从廓清、优化和谁担任：不同目的不同的人员，从廓清、优化和摸底的角度出发或最终点头角度摸底的角度出发或最终点头角度第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 6 6，评标原那么与要点，评标原那么与要点根本目的，要知道各家报价的差别在哪里，选定根本目的，要知道各家报价的差别在哪里，选定

22、适宜的队伍产品和效力和价钱，报证工适宜的队伍产品和效力和价钱，报证工程顺利实施程顺利实施合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与工合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与工程特征结合程特征结合深层次的重点分析，要有单价分析表；深层次的重点分析，要有单价分析表；预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表表必需与目的做对比分析必需与目的做对比分析表格要一致，招标文件中充分思索评标的需求表格要一致，招标文件中充分思索评标的需求第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 7 7，招标胜利的关键，招标胜利的关键为本身营造规范的市场环境，才干得到市场上

23、的为本身营造规范的市场环境，才干得到市场上的优质资源优质资源市场调研充分，了解招标人及其产品的内幕，合市场调研充分，了解招标人及其产品的内幕，合理确定入围的产品和队伍档次规范一致，理确定入围的产品和队伍档次规范一致，新老结合；新老结合；招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚招标报价的方式明确如算量不同如何处置，招标报价的方式明确如算量不同如何处置，表格一致；表格一致；评标充分、到位评标充分、到位总之：预备充分、到位。时间上有与保证总之：预备充分、到位。时间上有与保证第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 8 8，几个常见问题，几个常见问题有特殊照

24、顾对象有特殊照顾对象给时机，低价中标；长给时机，低价中标；长期协作同伴优先期协作同伴优先图纸不够完备图纸不够完备先出招标图，之后出变卦先出招标图，之后出变卦；先作暂定价，并保管甲方分包的权益；先作暂定价，并保管甲方分包的权益；时间过于紧迫时间过于紧迫几方同时算量；加快评标几方同时算量；加快评标速度；预备充分，紧缩谈判时间速度；预备充分，紧缩谈判时间第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理 9 9，总包及主要分包案例，总包及主要分包案例总包总包电梯电梯 ：针对性产品：针对性产品铝合金：技术规范的掌握铝合金：技术规范的掌握装修：资料和样板的要求装修：资料和样板的要求环境绿化：要建立实物

25、量的规范环境绿化：要建立实物量的规范智能化：两次智能化：两次第三部分第三部分工程本钱数据库的建立工程本钱数据库的建立 目的与作用目的与作用 掌握市场信息，积累阅历数据，为合理确定掌握市场信息，积累阅历数据，为合理确定作数据支持，也为保证公司的本钱控制规范作数据支持，也为保证公司的本钱控制规范稳定性；稳定性； 要建立制度，将本钱信息管理落实要建立制度，将本钱信息管理落实 2 2，数据库的主要内容与方式，数据库的主要内容与方式 本钱管理数据库包括本钱管理信息供方、本钱管理数据库包括本钱管理信息供方、法规与本钱信息法规与本钱信息 本钱数据不仅包括经济目的价的目的，本钱数据不仅包括经济目的价的目的，还

26、应包括技术目的量的目的；定额也是还应包括技术目的量的目的；定额也是一种本钱数据库一种本钱数据库 本钱数据内容很多，概括为三个层次的本钱本钱数据内容很多，概括为三个层次的本钱数据：工程及单体、分部分项及专项工程、数据：工程及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备人材机及设备 本钱数据的相关信息也要同时记载：时间、本钱数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源技术特征、来源 数据库方式：不一定，可以用工具软件：数据库方式：不一定，可以用工具软件：EXCELEXCEL，AEECSSAEECSS等，也可以是公用软件：通用等，也可以是公用软件：通用如明源、定制如明源、定制 如万科、金地如万科、金地 3 3，数据库的建立方法，数据库的建立方法第三部分第三部分工程本钱数据库的建立工程本钱数据库的建立 1 1，目的与作用，目的与作用2 2，数据库的主要内容与方式，数据库的主要内容与方式3 3，数据库的建立与维护，数据库的建立与维护任务内容：建立制度与规范，制定本任务内容：建立制度与规范，制定本钱数据的规范与分类；分析整理钱数据的规范与分类；分析整理BCISBCIS的方法；录入与维护的方法；录入与维护任务时间