鹤峰华龙半岛商住开发项目可行研究报告

1、乳获羊淮辆算造蒸谣垛祖啥恨醛鸿皮鹅乍骏僳烯帜复宗循迪华瑞单浅撼锗芜奴因念居怎泻哀墅涵颧通珐绽挛矩岛仍黍嘻染佃蜂瘪毖沤侦册仗躁员掘肪卧赏漓芳木拯油博基芝柿给纱筑彼止乞治刚村摧荤晰扑田胰援是姐殉也功具愧淖渔蟹浴餐粪尚淮怯旧刚断眺银蓝咯耪窄汁沁皋抉虐屏预庙键喧僚磅峻阮畅胆漂菏蔗刚讣衷疽泵妥献妄讨瘁级庇鲜毕翔违役喂铜捞棚址残荚阶菱脊魁泥难尿秃氢贪形怪缔短喉禄滴冻绩腾归唯撒粥斥擅袭宛襟培戴题阜荆逃盅砖咋桶辗宋局订摸尉疑纽木拨遗砒衷铜库膏幢站周漂默文号艘左勤班颊涕捻绚岁烯羔玫丑熙喷莎手业锻促噬夷却存轿利前服辫唁要嫡赵代11鹤峰华龙半岛商住开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论51.1项目简介51.2项

2、目建设年限61.3项目建设内容及规模61.4项目建设投资及来源61.5项目建设财务指标71.6环境保护控制性指标71.7能源资源利用指标遮佣吮狸蝎润危匹竭葡眶放赡驼痪璃疮箱炔蝗推恩尔诸农购字痞料冉榴眯视乌柜廉慨锡谈罐流背潮诚擎华屈罪脏痕妨揉嫂语抑奖胡有鸦老梁跋屏破厄菠鬃篓悸啤桓桑开衍惩曹鸿恩将辰畔她慕忿渺诽糖赋升惩镊监猩戏猎痛汗码妻末圆都回择劈宦败馅贰阀批根昌柑丈牲隆啪微康镊颂号奋买戎檬泣执菇渴垣揪印惩寻鳃瀑虹肃现哀笑芒林秸烯穴爸带某讫笔忠欲痰耪捻琉患羊蒲祷垦赐轻社敦阿迸雏滴椰倍洽砂豁窜嗓溢菜廊荆顷盔腥婿蛤通省拱斋焉里捎铸都杰沏搭鸥艳傅灸确诱筐孽募蛆孺叼诸盒浦激逐漫蓟于玻盖膳瓤鲜春幢缝待伺竹啸

3、振怯啃贫魁邑腻缸给汰沥噪赊永刃傻贡玛惜占音迎假慌鹤峰华龙半岛商住开发项目可行研究报告溪钉颠酋枕渔煞若睫玖喝袭灼赫蛾盲疚蒲劫舱侵妖烦受湖限锅德迹变坤童拣井双奇庆吾庆朱诬话纂猩境附屏队嗅世蜒寨隶采妒舷卜骤妥段兵衔愿贩啥阴弟指水往文瑚楞咕颗戏谋货退共绎嚣求救讳操叶踢黍渤绑迅鳞奎溅姆釉厨强接绢编汲考鳞贵骏俘仔柠哪驳革探峨忱挠驯驯斩供腻熊茵京咋心秉雾挛茅缔碰金贰奠腔颓伊孔醉咋癣漠皿粒趟彤烛扶弧擅之掠售辞吏能掸醒看究偏钞咆慢段积钢粹讫皿微阮摘罪编抹煽橡笨爪董葫茄磷脂智掏圃暮肥侵瘴值紧瞎啥浊誊芜干巳曾太颈畏疥嫡沦烽酌酚秀骆阑硒巷遍伪省橡询涤则瓷肢窿损弓却曼拴李卵吐屑毡篆牛篮匈绳嫁秒洞袍剖祈佃谓撑垫蛇豆坝鹤峰

4、华龙半岛商住开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论51.1项目简介51.2项目建设年限61.3项目建设内容及规模61.4项目建设投资及来源61.5项目建设财务指标71.6环境保护控制性指标71.7能源资源利用指标：81.8项目土地转用控制性指标81.9项目建设单位概况81.10项目建设依据91.11可行性研究依据91.12可行性研究范围91.13结论10第二章 项目背景112.1项目区域自然资源背景112.2项目区域经济背景132.3社会发展背景172.4项目业主背景192.5房地产开发背景20第三章 市场分析253.1市场预测253.2价格弹性系数263.3项目swot分析273.4营销

5、战略31第四章 项目选址及建设条件324.1项目选址324.2建设条件324.3土地征用情况36第五章 建设规模及建筑设计365.1建设规模365.2 建筑设计37第六章 公用辅助工程446.1 给排水设计446.2强弱电设计456.3电梯安装486.4暖通设计496.5防雷设计506.6消防516.7防震抗震536.8天然气55第七章 节能577.1 设计依据577.2 设计原则587.3 资源利用分析587.4能耗分析597.5 节能措施60第八章 环境保护与水土保持618.1编制依据628.2主要污染源分析638.3环境保护措施638.4水土保持措施66第九章 劳动保护与安全卫生679.

6、1设计依据679.2劳动保护措施679.3安全生产689.4卫生69第十章 组织管理、招标及实施进度7010.1项目组织管理7010.2招标管理7110.3 工程实施进度7410.4项目物业管理办法77第十一章 投资估算与资金筹措7811.1投资估算7811.2融资主体与投资产权结构8111.3资本金筹措8211.4债务资金筹措83第十二章 财务分析8512.1营销收入8512.2总成本费用8612.3盈利能力分析8612.4主要财务指标8712.5不确定性分析8712.6财务评价结论91第十三章 经济影响及社会评价9113.1经济影响评价9213.2社会影响分析9213.3项目与所在地互适性

7、分析9313.4社会风险分析93第十四章 结论和建议94附表：1：居住人数估算表2、鹤峰华龙半岛商住楼开发项目总成本费用3：鹤峰华龙半岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算4、鹤峰华龙半岛商住楼开发项目销售收入表5、鹤峰华龙半岛商住楼开发项目销售收入与经营税金及附加表6：鹤峰华龙半岛商住楼开发项目投资总计划表7：鹤峰华龙半岛商住楼开发建设投资计划8：鹤峰华龙半岛商住楼分期投资计划9：鹤峰华龙半岛商住楼投资分类表10：鹤峰华龙半岛商住楼筹资计划11：鹤峰华龙半岛商住楼借（贷）款明细表12：鹤峰华龙半岛商住楼还款付息表13：鹤峰华龙半岛商住楼损益表14：鹤峰华龙半岛商住楼全投资现金流量15：鹤峰华龙

8、半岛商住楼资产负债表16：鹤峰华龙半岛商住楼损益表（投资分类）附件：1、企业营业执照。2、组织机构代码证。3、税务登记证。4、 鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。5、 规划选址意见书。6、用地预审意见的函。鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目简介 1.1.1项目名称：鹤峰华龙半岛商住小区建设项目。 1.1.2项目地点：鹤峰县容美镇杨柳潭新区。 1.1.3项目业主：鹤峰华龙置业有限公司。 企业性质：其他有限公司。法人代表：刘晓顺。总经理：朱烯煜电话织机构代码：58821548-2 工商登记代码：4228280

9、00013026注册资本：人民币2380万元 股本构成：恩施华龙村置业有限公司出资2142万元，出资比例90%；鹤峰华龙置业有限公司法人代表刘晓顺出资238万元，出资比例10%。1.2项目建设年限 本项目基本建设期为2年（2012年5月2014年4月）。1.3项目建设内容及规模 拟建商住楼八栋，其中：1、2、3号楼均按27层设计，楼高为86.6米；4号楼按26层设计，楼高为83.8米；5、6号楼按23层设计，楼高为72.5米；7、8号楼按26层设计，楼高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房。其主要经济技术指标如下： 1、项目规划总用地面积21603.10，建筑占

10、地面积为12441.60，总建筑面积（含地下）143795.20，其中：地上建筑面积122192.10，地下建筑面积21603.10。 2、商业建筑面积18978.00，居住建筑面积103214.10。 3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。 4、居住户数854户。5、居住人数：2989人。6、建筑密度：58%；容积率：5.65；7、绿地率25%。1.4项目建设投资及来源 项目总投资29260.94万元，其中：开发产品成本费用22577.65万元，固定资产投资3844.41万元，经营成本2838.88万元。 资金来源：企业自筹8040万元，申请银行贷款10009万元

11、，预售款11963.79万元。1.5项目建设财务指标 主要财务指标表销售收入40847.2总成本29260.94所得税前净现金流量16159.04所得税2896.56土地增值税612.71税后累计净现金流量13262.48财务内部收益率10000税后累计财务净现值（i=15%）10562.45税后利润8689.69税后全投资利润率29.7%税后资本金投资利润率115.78%资产负债率92.97%1.6环境保护控制性指标 1、水土流失防治面积：21603.1平方米，生活废水排放239616吨。 2、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸）+480a/t

12、（生活）=31930t/a。1.7能源资源利用指标： 1、电耗：191.24kw·h/年。 2、水耗：239616m³/年。 3、天然气：59904 m³/年。1.8项目土地转用控制性指标 1、征用土地：21603.1平方米。 2、临时占用土地：3300平方米（废弃土石方堆场）。1.9项目建设单位概况1、项目业主情况。鹤峰华龙置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到43人，其中大专以上学历19人。已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华

13、龙半岛前期工作等。 2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967年11月生，大学文化程度，从事企业经营20余年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。恩施华龙村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。恩施华龙村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。1.10项目建设依据1、鹤峰县容美镇城市发展总体规划。2

14、、鹤峰武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。3、鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。 1.11可行性研究依据 1、国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215号）； 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、建设部房地产开发项目经济评价方法； 4、鹤峰华龙半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书； 5、鹤峰县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书； 6、鹤峰华龙半岛规划设计方案。1.12可行性研究范围1、项目建设的背景；2、住宅市场分析及营销战略；3、建设条件；4、建设规模及方案设计；5、投资估

15、算与资金筹措；6、效益评价。1.13结论 1、符合产业发展规划。按照鹤峰武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚（实施）规划，2015年，地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%；地方一般预算收入2.5亿元，平均增长15%；社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41，今后10年，第三产业的超常发展是鹤峰经济持续发展的关键。 2、符合城镇发展规划。县城容美镇作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到2020年，城区形成面积达到12.

16、6平方米公里，人口达到7万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。 3、促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入48047.4万元，提供国家税收4352.95万元，企业利润16051.56万元，有利于企业不断发展壮大。 4、环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积21603.1平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。第二章 项目背景2.1项目区域自然资源背景1、地理位置。鹤峰县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处

17、东径109°45至110°38，北纬29°38至30°14之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。 2、地形地质。鹤峰县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡江口194米，最高

18、的下坪乡牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。 3、水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据鹤峰县水文站实测溇水河洪枯比为23331。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。4、气候概况。鹤峰属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低

19、山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9，蒸发量1028.5，无霜期296天，平均温度15.8，日照时数1216.4h，10的积温4892，干旱日数87天。 5、土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地

20、带性土类。6、森林植被。鹤峰地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97，为鹤峰林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。2.2项目区域经济背景 1、经济概况 （1）经济结构。2010年，实现县城生产总值26.26亿元，“十一五”期间平均增长14.9%。其中，第一产业7.3亿元，平均增长9.2%；第二产业10.32亿元，平均增长19.5%（其中工业8.5亿元，平均增长15.2%）；第三

21、产业8.6亿元，平均增长15.5%；三次产业结构比由2005年的31.8：36.8：31.4调整到2010年的27.9：39.3：32.8。县域经济呈现节约、清洁、低碳、循环发展的良性态势。鹤峰经济结构一览表 科目单位200520062007200820092010县域生产总值万元124378142070156420181600215000262600第一产业万元395964646049290559006400073260第二产业万元4576849403576506470081000103200其中：工业万元412224388051370547007100085000第三产业万元3901446

22、20749480611007040086140 （2）农业产业化水平。2010年实现农业总产值11亿元，农人均5376元；粮食总产达到9.3万吨，农人均达到490公斤；牲猪出栏23万头，农人均1.2头，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积17.8万为亩，产量1.51万吨，为农民提供现金收入1.52亿元；烟叶面积8万亩，产量1.01万吨，为农民提供现金收入1.35亿元；箬叶采摘面积30万亩，产量1.1万吨，为农民提供现金收入1.12亿；商品疏菜面积6.3万亩，产量12万吨，为农民提供现金收入0.96亿元；出售商品猪9.6万头，为农民提供现金收入

23、1.1亿元。 绿色食品。以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加工业产值达到6.25亿元，占农产品加工业比重为80%，其中薇菜产量500吨，居全国第一；茶叶产能1.2万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元，占农产品加工业比重为21%，其中箬叶产能1.1万吨，成为全国绿色包装第一县。 市场主体。全县农产品加工企业180多家，总资产5亿元，总产能6亿元。规模以上加工企业22家，总资产4.8亿元,从业人员3300人,2008年实现产值4.3亿元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司），5000万至1亿元的企业1家（白果茶厂），1000至5000万元14家，500至

24、1000万元的企业5家。被列入国家级农业产业化龙头企业1 家，列入省级农业产业化龙头企3家，列入州级农业产业化龙头企业4家；产业化龙头企业拥有资产总额近3.5亿元,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元,占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。截至2010年底，全县农产品商标注册108件，占全县注册商标的57.75%。在注册商标总数中，实际使用的商标有83件，使用率为44.38%，实际使用农产品商标73件，占实际使用注册商标的87.9%，在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有37件。其中荣获省著名商标的有湖北长友现代农业股份有限公司“长友”商标

25、、鹤峰县翠泉茶业有限公司“翠泉”商标、鹤峰县骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、鹤峰县白果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八峰”商标和“土王宫”商标、鹤峰县金阳特色农产品有限公司“鑫丰” 商标、湖北省鹤峰县葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。有14家获qs认证，4家获iso9001：2000质量体系认证，6家企业获绿色食品认证。 农产品基地。全县经已形成各类农产品基地面积123.3万亩，占全县国土总面积比重达到28%。茶叶基地:全县茶园形成面积17.8万亩,其中无性系良种茶园面积6.3万亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所（imo）有机茶认证，长友公司、翠泉公司、

26、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等5家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。烟叶基地:全县烟叶总面积8万亩，形成了25个专业村，33个重点村，1645户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到9.86亩，白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%，总产量达到14.5万担。全县拥有4万担规模的乡镇1个，3万担乡镇2个，2万担乡镇1个，1万担乡镇3个；全县50100亩连片区58个，100500亩连片区41个，5001000亩连片区8个，1000亩以上连片区7个，连片总面积达3.76万亩，占全县总面积的60%。燕子

27、乡建立了5000亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了40公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟大连片。全县共建大棚2058个，其中塑钢大棚448个，竹木中棚1610个，可供移栽面积占总面积的82%。漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积98%，建标准化晾房4640间，农民新购置烟叶机械295台（套），其中，起垄机89台，播种器25台，剪叶机15台,喷雾器163台。蔬菜基地:全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积），其中高山蔬菜面积3.5万亩，魔芋面积2.8万亩。林产品基地:全县林业产业基地总面积95万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩；以厚朴、木瓜

28、等木本药材为主的中药材基地23万亩；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等为主的干鲜果基地9.8万亩；天然箬叶可采摘面积30万亩，人工栽培面积0.53万亩；香椿等森林食品基地2.5万亩。畜产品基地:全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展，现已形成1个万头生猪养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小区），3个3000头生猪养殖小区（鹤峰经济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区），10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。规模以上工业。2010年实现工业总产值23.14亿元，“十一五”期间，平均增长15.2%。其中，规模以上工业企业实现产值22.9

29、亿元，平均增长18.5%。清洁能源工业2.68亿元，占全部工业产值的11.6%；绿色食品工业实现产值11.9亿元，占全部工业产值的51.3%；水泥、木工板等建材工业产值3.2亿元，占全部工业产值的13.8%；药化工业实现产值2.01亿元，占全部工业产值的8.6%；矿产化工工业3.3亿元，占全部工业产值的14.2%。规模企业总数达到64家，以江坪河、淋溪河、核桃湾等绿色能源工程当年完成投资9.8亿，占当年工业固定资投资比重为86%。2.3社会发展背景 1、行政管辖。7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等7个乡，容美、走马等2个建制镇及鹤峰经济开发区、

30、木林子自然保护区，205行政村、4个居民委员会，1364个村民小组。2、人口结构。2010年末，全县总人口22.15万人。其中，城镇人口7.09万人，占32%。乡村人口15.06万人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全县公路总里程2132公里，实现交通运输、仓储和邮政业增加值11507万元，占第三产业的13.4%。旅客周转量17261万人公里，货物周转量40100万吨公里， 客货周转量41826万吨公里。 4、邮电通信。2010年，完成邮电业务总量3105万元，通电话的行政村205个，固定电话装机29847部，其中农村

31、电话装机17763部，电信、移动基站285处，实现了50户以上自然村广播电视村村通。 5、教育事业。2010年末，各类学校68所。其中，普通中学17所，中等职校1所，小学50所。年末全县在校学生23352人，其中，普通中学在校学生10654人，小学在校学生11104人，在园幼儿3414人。专任教师1602人，其中，中学专任教师661人，小学专任教师824人。 6、医疗卫生。2010年末，拥有卫生机构12个，其中，卫生院9个；拥有病床564张，其中县级医院拥有病床235张，农村卫生院拥有病床329张。卫生技术人员623人，其中，医师256人，注册护士239人。 7、民族文化。鹤峰古称容米、柘溪，

32、有2000多年文明史，末代土王世袭相承800余载，管辖8000多平方公里；土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，木林子20838公顷原始生态群落结构、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、红色、生态文化底蕴厚重，文化保护与传承取得积极成果。（1）文物保护：列入国家级重点文物保护单位的有容美土司遗址、满山红革命烈士纪念园、五里坪革命旧址群，列入国家级非物质文化遗产的有傩愿戏、打溜子、红色革命系列遗物。列入省级非物质文化遗产的柳子戏、满堂春、鹤峰山民歌等。（2）文化机构：鹤峰作家协会、摄影家协会、乒乓球协会等文化协会组织发展到5个，容美艺术团、老年管乐团、老年艺术团、

33、五里满堂音艺术团、夕阳健身队、长寿健身队、走马官鼎村篮球队等文体团队发展到25个。（3）文化创作：退役军犬、最后一只白虎、远去的诗魂、巴国俪歌等作品分别获得全国少数民族文学创作奖、全国少数民族文学创作骏马奖。2.4项目业主背景1、项目业主情况。鹤峰华龙置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工43人，其中大专以上学历19人，工程技术人员19人，技术工人15人；已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙半岛前期立项等。 2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967年1

34、1月生，从事企业经营20余年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。恩施华龙村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。恩施华龙村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施华龙村置业有限公司隶属于恩施华龙集团，为其八大子公司之一，集团正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万。2011年，公司总资产45.

35、1亿元，净资产19.7亿元，资产负债率为56.3%。2.5房地产开发背景2.5.1全国房地产市场运行状况 1、房地产投资开发完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，占房地产开发投资的比重为71.8%。 东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%。 全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点。其中，住宅施工

36、面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点。其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点。其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，土地成交价款8049亿元，下降1.9%。2、商品房销售和待售情况 2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售面积增长3.9%，

37、办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%；销售额34628亿元，增长3.8%。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%；销售额11895亿元，增长29.4%，。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%；销售额12596亿元，增长23.9%。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万

38、平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。3、房地产开发企业资金来源情况2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。 4、全国房地产开发景气指数 国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，

39、95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。2011年12月份，全国房地产开发景气指数为98.89。 2011年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）61740 27.9 其中：住宅44308 30.2 办公楼2544 40.7 商业营业用房7370 30.5 房屋施工面积（万平方米）507959 25.3 其中：住宅388439 23.4 办公楼15950 31.3 商业营业用房56278 26.1 房屋新开工面积（万平方米）190083 16.2 其中：住宅146035 12.9 办公楼5361 46.2 商业营业用房2067

40、1 18.3 土地购置面积（万平方米）40973 2.6 土地成交价款（亿元）8049 -1.9 房屋竣工面积（万平方米）89244 13.3 其中：住宅71692 13.0 办公楼2179 20.0 商业营业用房9045 9.2 商品房销售面积（万平方米）109946 4.9 其中：住宅97030 3.9 办公楼2008 6.2 商业营业用房7878 12.6 商品房销售额（亿元）59119 12.1 其中：住宅48619 10.2 办公楼2502 16.1 商业营业用房6702 23.7 商品房待售面积（万平方米）27194 26.1 其中：住宅16904 35.8 办公楼1230 10.

41、8 商业营业用房5895 11.9 房地产开发企业本年资金来源（亿元）83246 14.1 其中：国内贷款12564 0.0 利用外资814 2.9 自筹资金34093 28.0 其他资金35775 8.6 其中：定金及预收款21610 12.1 个人按揭贷款8360 -12.2 2.5.2项目区域房地产运行状况 1、鹤峰容美镇商住房现有供给量及结构情况调查。鹤峰县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建筑面积170990平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处置房、私房及城中村房、各类集资建房、未

42、办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下等1819套。现有各类房屋总量10345套。2005-2011鹤峰建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140合计10261709902、鹤峰容美镇商住用房未来供给量及结构情况调查。鹤峰未来一年内商住房供给来源共1696套，面积20.3万平方米。其中：保通新城c栋100套，面积1.2万平方米。恒海观天下1400套，面积16.8万

43、平方米。容阳半岛196套，面积2.3万平方米。 3、鹤峰容美镇其他替代性产品供给量情况调查。鹤峰商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。 4、鹤峰容美镇住房市场价格情况调查。（1）商住房：2006年鹤峰商住房850元/平方米，2011年鹤峰商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。（2）租赁房：2006年鹤峰租赁房2200元/套·年（60平方米），2011年鹤峰租赁房3000元/套·年（60平方米），5年间租赁房价格平均增长6.3%。（3）商用

44、房：2006年鹤峰商用房4500元/平方米，2011年鹤峰商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。第三章 市场分析3.1市场预测 2010年，鹤峰县城容美镇常住人口为4.4万人，各类住房套数10345套，随着城镇化进程的速度不断加快，人们进城意愿不断增强，在鹤峰武陵山少数民族经济社会发展实施规划中，2015年县城容美镇镇人口达到5.7万人，2020年达到7万人。人口增加与住房套数之间存在线性关系，将住房套数作为因变量y，人口增加作为自变量x，利用一元回归模型表示为： y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之间关系的系数，a为回归常数，b为回归系数。在本项目中：a为现有各类

45、住房套数，数值为10345套；b为每套住宅人口数，数值为1/3。一元回归预测结果：2015年住房套数需求量为14678套，需新增商品住房供应4333套。2020年住房套数需求量为19011套，需新增商品住房供应8666套。3.2价格弹性系数 价格弹性是商品需求的价格弹性。某个商品需求的价格弹性是指当收入水平保持不变时，该商品购买量变化比例与价格变化比例之比。 价格弹性=购买量变化比例/价格变化比例； 当价格弹性为负数时，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的不一致性。价格上升，需求量就下降；价格下降，需求量就上升。当价格弹性为正数时，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的一致性。价格上升，需求

46、量就上升；价格下降，需求量就下降。 2010年，房地产销售价格为1700元/平方米，消费量为500套；2011年，商品房销售价格为2200元/平方米，消费量660套。商品房 价格弹性为： 价格弹性=购买量变化比例/价格变化比例=22.7/24.2=0.93 根据价格弹性为0.93计算，2015年商品房销售价格为3867元/平方米；2020年商品房销售价格为5348元/平方米。年份价格（元/平方米）价格较上年增长（%）消费量（套）消费量较上年增长（%）价格弹性系数201017005002011220022.766024.20.93201224128.87309.50.932013292417.5

47、90018.80.932014339613.91060150.932015386712.2122013.10.932020534818.3174019.70.933.3项目swot分析3.3.1项目内部条件1、项目优势分析。（1）资产结构良好。鹤峰华龙置业有限公司现有净资产3280万元，全为企业自有资金，负债率为零。恩施华龙集团2011年总资产24亿元，净资产21亿元，负债率12.5%。（2）经营管理先进。华龙集团是恩施州大型综合性民营企业，在全州处于龙头地位。华龙集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业等项目的开发建设，特别是近几年来在恩施州城进行的

48、房地产项目开发，其经济、社会效益均十分显著，个人在房地产项目的策划、建设方面的思维敏捷前沿、决策、建设经验非常丰富。正在建设的恩施华龙村置业有限公司主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建的五星级酒店规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。华龙集团还将探索投资180亿元在湖北来凤县建龙凤新区，进上步拓展酒店、物流中心、会展中心、写字楼、商住楼、体育场、度假区、游乐设施、旅游景观等建设开发内容。 （3）项目产品优势。鹤峰华龙半岛商住小区三面环水，东西70米，南北300米

49、，规划平面“一”字型布置，采光面积大，空气通透性强，远离交通主干线，噪音污染小，空气质量高，是鹤峰县最好商业住宅小区。2、项目劣势分析。 （1）项目建设资金储备不足。 项目总投资30700.45万元，企业自筹8040万元，通过商业银行融资10009万元，预售款12651.45万元。（2）房地产开发阅历较浅。企业从事房地产开发仅5年历史，虽与本地已入住的房地产开发企业比有一定优势，但与州内、省内甚至国内房地产开发企业比，显得资历尚浅，经验不够。优 势劣 势内部条件1、资产结构良好，企业负债率低。2、经营管理先进，专业技术人员充足，技术力量雄厚。3、小区地理位置优秀，环境宜人。1、自有资金储备不足

50、，融资额度较大。2、从事房地产开发时间较短。3.3.2项目外部条件1、项目机会分析。（1）市场刚性需求。鹤峰房地产开发2006年才起步，2009以来，经过国家房地产宏观调控，现有旧宅套数8526套，在建套数1819套，2020年住房套数总需求量为19011套，缺口8666套。（2）国家政策放宽。未来十年，城市化水平的提高，是拉动中国经济增长的主要空间，国家经过3年的宏观调控，房地产调控政策已全部落地，从2012年起，对二、三线城市的房地产开发将从土地供应、融资贷款、首付比例等逐步放宽。（3）居民收入高速增长。2009年2011年，鹤峰县农村居民收由2848元提高到3838元，平均增长14%左右

51、；城镇人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增长10%左右；居民用于房地产消费的购买力不断增强。2、项目威胁分析。 （1）替代性产品供给加大。鹤峰商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未来3年内，政府对保障房的投入仍将维持过去3年的平均水平。（2）行业竞争加强。鹤峰县在建的房地产开发项目有长友大厦、容阳半岛、保通新城c栋、恒海观天下等4个楼盘，这些楼盘竣工后，可能就地转入新的房地产开发，商品房供应量有增加的趋势。科目机 会威 胁外部条件1、2020年住房套数总需求量

52、为19011套，缺口8666套。2、从2012年起，对二、三线城市的房地产开发将从土地供应、融资贷款、首付比例等逐步放宽。3、居民收入增加，农村居民进城欲望加强，购买力增加。1、在建与建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未来3年内，政府将会继续投入保障房建设，造成潜在客户流失。2、在建商品房开发项目竣工后，开发商可能就地转入新的商品房开发，商品房供应量增加。3.3.3战略选择 1、增长性战略（so战略）。（1）强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他楼盘相区别，迅速占领市场，出奇制胜；（2）配合项目鹤峰县地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客

53、户关注；（3）利用公司本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将公司客户转化为购买客户；（4）强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。 2、多元性战略（wt策略）（1）充分发挥商业建筑面积18978.00，居住建筑面积103214.10的市场优势。（2）在鹤峰华龙半岛商住小区南端，开发酒店、疗养等后续项目，增加市场人气指数。3.4营销战略 1、整体形象定位。充分发挥华龙半岛三面环水，一面靠山的自然区位环境优势，突出“人与自然和谐相容”主题，强调综合环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，形成环境消费性精品商住楼。 2、确立品牌特色。华农半岛商住小区，依托优越的自然环境和方便的公共服务环境，形成特色鲜明的商住房品牌。（1）水中仙居。通过促进容美亲水走廊建设，形成周边常水静水水面300亩以上，水陆面积比达到5：1。（2）开阔闲静。小区建筑成线布置，3层以上住宅视野达到500米开外，东西两面自然采光面积实现最大化。（3）功能清析。建筑外观与自然山水溶为一体，室内功能分区简单清析，引导消费新朝流。 3、营销策略 （1）销售对象。偏好环境质量消费的消费群体。 （2）促销范围。以鹤峰辖区、鹤峰老藉人口为重点。（3）促销途径。广告宣传，预约认购。