地产资本运营及主要融资模式(核心)

1、2013年1月一、房地产金融的内涵 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融的特点 资金来源的短期性欲资金运用的长期性 资金来源的固定性和资金运用的特定性 房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响2021-11-7天津师范大学城市与环境

2、科学学院 房地产经济学2 房地产融资方式 房产融资与土地融资 直接融资与间接融资 权益性融资与债务性融资2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学3按融资对象分权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学4证券市场资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人资本形成（不动产、资产、劳力消费增加（住房等）直接信贷购

3、买房地产证券出售房地产证券直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。如图。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学5资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人房地产中介机构 银行保险信托投资公司互助基金出售房地产证券出售房地产证券购买房地产证券购买房地产证券存款贷款资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式，将资金提供给房地产开发经营企业，房地产金融机构起着中介人的作用。二、房地产金融市场 房地

4、产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通 房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。 房地产金融市场的主体： 政府 银行与非银行金融机构 房地产开发经营企业 居民个人 房地产金融市场的划分 房地产抵押贷款市场 房地产有价证券市场 房地产保险市场 房地产信托投资市场2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学6三、利率及其分类 概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。 基准利率与主导利率 实际利率与名义利率 固定利率与浮动利率 市场利率、官定利率与公定利率 一般利率与优惠利率 年率、月率与日率 长期利率与短期利

5、率2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学7一、住房储蓄体系 建房互助储蓄信贷社 储蓄银行二、房地产抵押贷款 概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。 抵押贷款价格的确定 房屋抵押贷款的运作过程 2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学82021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学9抵抵押押房房屋屋实实物物认认定定产产权权证证书书的的验验证证售房公司资质审定售房公司资质审定所有权验证所有权验证产权证书产权证书 同实物的核验同实物的核验所有权历史变化所有权历史变化共有人、租赁人调查共有人、租赁

6、人调查其他产权调查其他产权调查土地使用证、土地使用证、 规划许可证、规划许可证、 销售许可证销售许可证房房屋屋价价值值评评估估确确定定抵抵押押价价值值2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学10填填写写抵抵押押房房屋屋清清单单签签订订抵抵押押贷贷款款合合同同办办理理房房屋屋抵抵押押登登记记合合同同终终止止抵押物建设抵押物建设抵押物使用抵押物使用房房屋屋产产权权登登记记 按约还款按约还款归还抵押房屋产权证归还抵押房屋产权证违约处置违约处置拍卖抵押物清偿拍卖抵押物清偿抵押贷款的方式和选择 抵押贷款的程序 固定利率抵押贷款 分期偿还固定本金式抵押贷款 充分摊销、分期偿还固定金额

7、式抵押贷款 累进还款式抵押贷款 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, plam；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, arm) plam: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。 arm: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学11本金等额偿还抵押贷款(const

8、ant amortization mortgage, cam) 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学12 -每月偿还的本金额； -第t月偿还的利息额； -第t月本息偿还总额。 本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学1

9、3mmnpp mmtrtppi)1(tmtippimn2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学14时间利息本金月还款额线mp等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, cpm） 即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学15月还款额：式中： 每月等额偿还贷款本息额； p贷款本金； 月利率； 贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用m表示，即有： 且有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算

10、一年的还贷额抵押常数因子。mptmmr2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学161)1 ()1 (1)1 (mmmnmnmmnmmmmrrrprrprppmt1)1 ()1 (mmnmnmmrrrmmnpmpmtm2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学17tnmmtnmmnmtnmtmtmmmmrrrpmtrrrpp)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1 (逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, gpm) 即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。漂浮

11、式抵押贷款(ballon mortgage) 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, ram) 按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage 即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学18是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的范围。2021-1

12、1-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学192021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学20雇主交纳雇员交纳中央公积金局政府投资局住房发展局购房雇员银行住宅贷款公积金（储蓄）发行债券资金贷款偿还贷款提取、用于养老支付房价款=首期付款+贷款冲减个人公积金储蓄支付首期款动用公积金分期偿还贷款出售 建房住房贷款住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义： （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。 （3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单

13、位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。 （4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。 （5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能

14、按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。 2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学21党政机关、事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的公有制企业是住房公积金缴纳的“主力军”，即便如此，在一些大型国有企业或事业单位也采取区别政策：对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金；至于绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金。一些发达地区、效益好的电力、通信、煤炭等垄断行业，以及一些效益好的单位有意将一些应税福利，如各

15、类补贴、津贴打入“住房公积金”账户，作为福利发放并进行逃税。有些人甚至还把住房公积金当作第二份工资，因为每月缴存数额比普通员工当月拿到手的工资还多。而与此形成鲜明对比的是，绝大多数真正需要购买住房的普通百姓的单位归集比例低于国家最低标准。住房公积金制度建立的初衷和目的是为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款。但是，随着我国经济的快速发展和国民收入差距的拉大，住房公积金管理制度已经暴露出“穷人要么缴的少用不起，要么就是没有住房公积金，而富人缴的多用的多”的问题，中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示，仅.的人认为按工资比例缴存公积金“公平”，.的人认为“收入低的不会因公积金

16、买得起房，收入高的不用公积金也能买”。 （见月日中国青年报）湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当地万城镇职工切身利益。 据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从年月日至月日，先后骗取住房公积金万元；从年月日至年月日，李树彪用单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地购买房产、车辆，价值万余元。2021-11-7天津师范大学城市

17、与环境科学学院 房地产经济学22一、房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。 房地产股票的特点： 与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、流动性 股本总额大 房地产股票收益较高，升值较快 房地产股票资信较高，市场稳定2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学23一、房地产股票融资 特点 方式二、债券融资 政府债券 金融债券 公司债券2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学24房地产股票的类别： 按股东权益与承担风险程度的不同 1.普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，

18、风险较大 2.优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权利。如可转换，可优惠认购普通股。 按是否记名：记名股票和不记名股 票； 按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票； 按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票 根据发行范围和对象：国有股、法人股、a股（社会公众股，向社会公开发行的普通记名股票）、b股（以外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票）和h股（在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票）2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学25房地产股票的发行1.发行房地产股票的情形（1）设立公司时筹集开业资金 包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部

19、效益好有发展前途的资产重新组合,组成具有一定经济规模的经济实体, 组建成股份有限公司,申请上市. 买壳上市 ：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东, 从而达到间接上市,扩张资本的目的. 借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市,然后将其资产注入上市公司,获得整个集团公司上市的效果.（2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票（3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票（4）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学262.房地产股票的发行方式 直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股票发行

20、事宜，承担股票发行风险。 间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包销 公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机构代理发行 内部发行：可直接发行，也可委托发行2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学273.发行价格 面额发行：按股票面值发行 市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格。一般高于面值。 中间价：按照面值与市价的中间值 贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学28（一）房地产债券的分类 为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向

21、发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。按发行主体不同： 房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。 房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。 房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。 2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学29（二）房地产债券的特点 1.发行总额大、票面利率较高 2.期限长 3.可与购房相结合 4.房地产债券较安全，风险小 2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学

22、院 房地产经济学301.发行市场主体的构成 债券发行者 债券认购者 债券承销者。2.债券的发行要素 发行额 票面利率 发行价格 券面金额 计息方法和还本方式 偿还期限 2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学31直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职工等。费用低，

23、风险小，集资迅速，但难以转让。多采用自销方式。公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售债券。 发行费用较高，发行风险大，工作量大，但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。 2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学32信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险，信用评级是确定债券发行价格的重要参考。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即aaa、aa，a、bbb、bb、b、ccc、cc、c、d 十级。2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学33三、房地产抵押贷款证券化（mbs） 基本含

24、义 住房抵押贷款证券化（rmbs） 商业房地产抵押贷款证券化（cmbs）2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学34四、房地产投资信托（reits） 基本含义 种类 资金投向：权益型、抵押型、混合型 组织形态：公司型、契约型 属性 与房地产信托的关系 风险 收益构造与业绩评价2021-11-7天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学35主要类型：一、主要类型：一、信用贷款信用贷款 1 1、普通限额贷款、普通限额贷款 2 2、透支放款、透支放款 3 3、备用贷款承诺、备用贷款承诺 4 4、票据贴现贷款、票据贴现贷款 5 5、企业并购贷款、企业并购贷款 二、二、担保抵押贷

25、款担保抵押贷款 1 1、担保品贷款、担保品贷款 2 2、保证书担保贷款、保证书担保贷款优势：贷款利率成本低；保证资金到位期。优势：贷款利率成本低；保证资金到位期。劣势：资质、信用等级要求高；风控严格；审批时间长。劣势：资质、信用等级要求高；风控严格；审批时间长。主要类型：一、主要类型：一、外国政府贷款外国政府贷款 二、二、国际金融组织国际金融组织 三、三、国际商业贷款国际商业贷款优势：资金规模大。优势：资金规模大。劣势：国内政策及法律风险高；劣势：国内政策及法律风险高； 对开发企业股权结构、财务制度透明度要求高；对开发企业股权结构、财务制度透明度要求高； 风险控制严格；审批程序繁琐、时间长。风

26、险控制严格；审批程序繁琐、时间长。主要类型：一、主要类型：一、民间货币和实物借贷民间货币和实物借贷 二、二、民间商业信用借贷民间商业信用借贷 三、三、民间民间“合会合会” 四、四、民间集资民间集资 五、五、私人钱庄私人钱庄优势：资信要求低；交易方式高效、操作灵活。优势：资信要求低；交易方式高效、操作灵活。劣势：融资成本高、期限短、规模小；劣势：融资成本高、期限短、规模小； 法律风险大；信息不对称。法律风险大；信息不对称。主要类型：一、主要类型：一、按揭按揭 抵押贷款抵押贷款 二、二、在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款 三、三、预售房屋抵押预售房屋抵押 优势：原始启动资金要求低，适宜项目滚动开发。

27、优势：原始启动资金要求低，适宜项目滚动开发。劣势：对资金回收时间要求严格；劣势：对资金回收时间要求严格； 需保证后续资金的跟进速度。需保证后续资金的跟进速度。主要流程：主要流程： 一、一、审当审当 二、二、验当验当 三、三、收当收当 四、四、保管保管 五、五、赎当赎当优势：资信要求低；融资速度快；资金用途不限。优势：资信要求低；融资速度快；资金用途不限。劣势：回赎期限短；融资成本高；配套政策及服务不到位；劣势：回赎期限短；融资成本高；配套政策及服务不到位； 当金发放受典当行注册资金限制。当金发放受典当行注册资金限制。参加方：一、项目发起人参加方：一、项目发起人 | | 融资模式：融资模式： 二

28、、项目公司二、项目公司 | a| a、直接安排、直接安排 三、融资方三、融资方 | b| b、项目公司安排、项目公司安排 四、承建商四、承建商 | c| c、承销合同为基础、承销合同为基础 五、购买者五、购买者 | d| d、产品支付为基础、产品支付为基础 六、融资顾问六、融资顾问 | | 七、法律顾问七、法律顾问 | |优势：资信要求低；不影响资产负债表；分散项目投资风险优势：资信要求低；不影响资产负债表；分散项目投资风险。劣势：融资成本高、耗时长；对开发项目收益要求高。劣势：融资成本高、耗时长；对开发项目收益要求高。主要类型：一、主要类型：一、应付账款融资应付账款融资 二、二、预收货款融资

29、预收货款融资 三、三、商业票据融资商业票据融资 优势：办理手续简单；资金用途灵活；筹资成本低。优势：办理手续简单；资金用途灵活；筹资成本低。劣势：诚信依赖度高；资金使用期限短；融资成功率低。劣势：诚信依赖度高；资金使用期限短；融资成功率低。主要类型：一、主要类型：一、房地产政府债券房地产政府债券 二、二、房地产金融债券房地产金融债券 三、三、房地产企业债券房地产企业债券 优势：有合理避税、财务杠杆、优化企业资本结构的功能优势：有合理避税、财务杠杆、优化企业资本结构的功能。劣势：国家政策风险性高；债券投资交易不活跃。劣势：国家政策风险性高；债券投资交易不活跃。 主要类型：一、主要类型：一、直接融

30、资租赁直接融资租赁 二、二、经营租赁经营租赁 三、三、出售回租出售回租 优势：资信要求低；全额融资；无需额外担保品；有避税功能优势：资信要求低；全额融资；无需额外担保品；有避税功能。劣势：项目盈利能力要求高；租赁标的物限制严格。劣势：项目盈利能力要求高；租赁标的物限制严格。 主要类型：一、主要类型：一、抵押贷款类信托抵押贷款类信托 二、二、股权投资类信托股权投资类信托 三、三、股权证券化信托股权证券化信托 四、四、权益转让模式权益转让模式 五、五、混合型信托混合型信托 优势：模式设计灵活；创新空间大；信托财产独立性强。优势：模式设计灵活；创新空间大；信托财产独立性强。劣势：风险控制严格；对项目

31、盈利能力要求高。劣势：风险控制严格；对项目盈利能力要求高。主要类型：一、主要类型：一、现金投资现金投资 二、二、实物投资实物投资 三、三、工业产权投资工业产权投资 四、四、场地使用权投资场地使用权投资 优势：提高公司资信及借款能力；分散经营风险。优势：提高公司资信及借款能力；分散经营风险。劣势：资金成本较高；分散公司控制权。劣势：资金成本较高；分散公司控制权。主要类型：一、主要类型：一、现金投资现金投资 二、二、实物投资实物投资 三、三、工业产权投资工业产权投资 四、四、场地使用权投资场地使用权投资 优势：风险分散化；收益最大化。优势：风险分散化；收益最大化。劣势：在体制、法律法规、市场、技术

32、、信用等层面受限劣势：在体制、法律法规、市场、技术、信用等层面受限。主要类型：一、主要类型：一、权益权益型型reit 二、二、抵押型抵押型reit 三、三、混合型混合型reit 四、四、有限期、自我偿付式有限期、自我偿付式reit 优势：流动性强；有税收优惠；管理专业化、集中化。优势：流动性强；有税收优惠；管理专业化、集中化。劣势：对财务透明度要求高；法律规定严格。劣势：对财务透明度要求高；法律规定严格。主要类型：一、主要类型：一、现金投资现金投资 二、二、实物投资实物投资 三、三、工业产权投资工业产权投资 四、四、场地使用权投资场地使用权投资 优势：降低资产负债率；融资成本低；分散投资风险。优势：降低资产负债率；融资成本低；分散投资风险。劣势：受政策、人民币兑换、信用评级等限制；。劣势：受政策、人民币兑换、信用评级等限制；。主要类型：一、主要类型：一、含转股权的次级债含转股权的次级债 二、二、可转换债可转换债 三、三、可赎回优先股可赎回优先股 优势：灵活性高；回报和风险适中。优势：灵活性高；回报和风险适中。劣势：法律环境不成熟；退出机制不完善。劣势：法律环境不成熟；退出机制不完善。主要类型：一、主要类型：一、股权融资的增发股权融资的增发 二、二、股权融资的配股股权融资的配股 三、三、可转换债券可转换债券 优势：融资规模大；运作成