成都伯琪实业五桂桥项目物业发展与上市策略案41p

1、成都伯琪实业五桂桥项目成都伯琪实业五桂桥项目物业发展与上市策略案物业发展与上市策略案方案拟订：成都朗润地产顾问方案拟订：成都朗润地产顾问 四川国鼎建筑设计四川国鼎建筑设计 呈报时间：呈报时间： 11/7/202111/7/2021 楼市背景与政策面变化楼市背景与政策面变化本案立地条件本案立地条件2 2个前提个前提一一 城东主城区楼市梳理 区域规划与市场脉络消费者需求摸底3 3个关注点个关注点二二本案 swot关联分析 本案策略总纲本案定位思路营销控点4 4个突破个突破三三 页码: 3 页码: 42 2 1 1 页码: 51 12 2 页码: 6 2009年12月，个人住房转让营业税免征时限由2

2、年恢复到5年； 2009年12月，国家五部委联合发文规范土地出让缴款期限和额度； 2010年“两会”期间中央行上调存款准备金，同时明确提出遏制房价过快上涨； 2010年4月，国务院提出“二套房首付不得低于50%等系列房贷政策； 2010年1季度，成都市确定630亩保障性住房用地，同时规划局出台规范容积率相关防“头面积”等政策； 2010年4月23日，银监会提出二套房的认定标准将按借款人家庭持有房屋数量为准； 后续 页码: 7地块位置地块位置成华区保和乡东桂村8组净用地面积净用地面积8176.49平方米；代征地1653.78平方米；容积率容积率3.0（住宅），可兼容的商业建筑面积小于（该地块内计

3、入容积率的建筑面积）20%建筑密度建筑密度住宅22%总建面30%建筑高度建筑高度不超过航空限高150米(绝对高程762米)绿地率绿地率30%作为集中绿地临规划路土地用途土地用途及年限及年限城镇混合住宅用地住宅70年，商业40年地块基本经济技术指标地块基本经济技术指标 页码: 8 距离市中心春熙路约10分钟车程； 伴随玉双路东延线的开通和未来将建成的沙河堡客运站与地铁2号线等交通网络的构建，本案的道路交通系统将更加丰富和顺达； 从已布公交网络系统多宝寺公交站（ 80路、 97路、98路、101路、108路、301路、412路和531路）和五桂桥公交站（ 2路、4路、33路、40路、58路、71路

4、、81路、92路、219路、222路、223路和304路）均可通达本项目 地块交通通达性地块交通通达性 页码: 9 塔子山公园 双桂公园 沙河景观绿化带 地块的浅坡 沙河“仙化”民俗文化地块自然与人文资源地块自然与人文资源 正在修建的玉双路东延线 地块边缘高压线 待拆厂房和成都救助站 待建规划道路 部分拆迁安置小区地块周边状况地块周边状况 楼市背景与政策面变化 本案立地条件2 2个前提个前提一一 城东主城区楼市梳理城东主城区楼市梳理 区域规划与市场脉络区域规划与市场脉络消费者需求摸底消费者需求摸底3 3个关注点个关注点二二 本案swot关联分析 本案的策略总纲本案定位思路营销控点4 4个突破个

5、突破三三 页码: 11建设路板块建设路板块该片区大牌开发商云集，为城东中高端居住区和未来成都“第三商业圈”区域09年楼市供应量仅为37万方，80到100 户型为该区旺销产品猛追湾猛追湾- -东大街片区东大街片区片区定位金融一条街，已初具备规模；未来供应主要集中在东大街和九眼桥周边，而猛追湾周边较弱；目前该区域主力户型为80到90 套二户型沙河堡沙河堡- -塔子山板块塔子山板块片区将依托成都新客站打造酒店、购物和休闲一体的城际商旅城；未来在新鸿基等项目带动下，该区域潜在供应将达303万方，中高端项目也将相继推出，目前片区畅销户型为80到到90 可变套三户型万年场板块万年场板块该区域将是东部新城的

6、副中心和成都成华区规划的“七区三带”城市空间的核心，也是未来成都城东最大的人居聚集地和热点区域；该区域前期楼市供应以80到90 和110到120 为主成仁路成仁路- -东湖板块东湖板块该区域以翡翠湖为代表，区域认同度高，未来两年入市项目竞争较大；区域前期以高层81到90 户型最为畅销该区域供应量较大，在售项目未推体量为40万平米，未动工项目体量达60万平米；本区域前期畅销户型为75到80 的套二和110到120 套三 页码: 121 12 2 页码: 13 2008至2009年，成都市主城区内供应土地109宗约8122亩，共成交97宗约7435亩。其中： 51%的土地集中在三环外； 36%的土

7、地位于二三环之间； 13%的土地位于二环以内。 20082008至至20092009年，城东主城区供应土地年，城东主城区供应土地1616宗约宗约821821亩，占主城区供应量的亩，占主城区供应量的10.1%10.1%，其中：，其中： 商住用地商住用地1313宗约宗约669669亩，占主城区商住用地供亩，占主城区商住用地供应量的应量的18.8%18.8%1 12 2 页码: 14本案本案成华区发展规划（成华区发展规划（2008-20152008-2015）的六大功能板块）的六大功能板块 城东休闲商务服务板块城东休闲商务服务板块 以猛追湾rbd为核心，打造“成都会客厅”。 城东新兴服务业发展板块城

8、东新兴服务业发展板块 在东二环路周边区域，重点发展文化创意产业、商务服务业、科技服务业等。 地铁商贸服务板块地铁商贸服务板块 以地铁枢纽为核心，包括双水碾及青龙场大部分区域，打造宜居利商的现代都市城区。 成都东客站门户板块成都东客站门户板块以万年场和保和区域为核心，打造集交通枢纽、经济枢纽和城市门户三大核心职能为一体的城东新城。 都市旅游服务板块都市旅游服务板块 以北湖“198”区域为主区域，发展以商务会议和休闲度假为主的都市旅游业。 成都工业总部服务板块成都工业总部服务板块 以龙潭总部经济城为核心，打造机械制造、电子信息两大主导产业的工业总部经济集群。 页码: 15保和保和- -万年板块的规

9、划前景万年板块的规划前景本案本案1 12 23 3保和保和万年场片区，将成为今后东方新城的副中万年场片区，将成为今后东方新城的副中心，区域人口未来心，区域人口未来1010年内将增加到年内将增加到2020万以上；万以上；城际铁路枢纽规划完成后，今后区域内车辆转乘城际铁路枢纽规划完成后，今后区域内车辆转乘等都在地下完成，而地面区域将形成等都在地下完成，而地面区域将形成1 1平方公里平方公里的区域性中央商务区；的区域性中央商务区；4 4区域内将依托城际铁路中心站的建设修建市政公区域内将依托城际铁路中心站的建设修建市政公园等配套设施，区域内将规划修建园等配套设施，区域内将规划修建 “ “成华大剧成华大

10、剧院院”、依托成都体育学校建成较大规模的市民体、依托成都体育学校建成较大规模的市民体育运动场所、规划修建恐龙博物馆等；育运动场所、规划修建恐龙博物馆等；片区还计划在未来五年内引进石室中学、泡桐树片区还计划在未来五年内引进石室中学、泡桐树小学等高品质学校的教育资源；小学等高品质学校的教育资源； 页码: 161 12 23 3项目项目50 50 以下以下50 50 595960 60 707071 71 808081 81 90909191 100 100101 101 110110111 111 120120120 120 以上以上主力户型面积主力户型面积二十四城二十四城 1082亩亩/2532

11、f7488116紫东芯座紫东芯座 80亩亩/33f7585120优品尚东优品尚东 180亩亩/1132f130150尚东美林尚东美林 22亩亩/11f88116上霖东方上霖东方 22亩亩/2426f88120阳光舜苑阳光舜苑 23亩亩27f88120漫岭云天漫岭云天 20亩亩2633f586388天空城天空城 72亩亩2132f88120 页码: 17容积率容积率(住宅住宅)备注备注信和置业366.543390元5.0待征绿地93亩干道建设77.512400元3.0航空限高/临近铁路万诚房产28.282667元2.9航空限高成都金房93.852800元3.0航空限高仁恒置地178.564342

12、元3.03.8航空限高绿地集团82.063113元4.0航空限高新鸿基2596000元 b1不受限 最高主体建筑280米新希望82.524263元3.8航空限高 页码: 181 1室室1 1厅厅2 2室室1 1厅厅2 2室室2 2厅厅3 3室室1 1厅厅3 3室室2 2厅厅3 3室室2 2厅以上厅以上合计合计80平米以下频数75251100111%2.317.216.70.30036.5%80-100平米频数082922690128%02.710.4722042.1%100-120平米频数011844054%00.30.32.711.2014.5%120平米以上频数000018725%0000

13、51.96.9%合计频数76181311317318%2.320.227.41038.21.9100%消费者对套型需求结构的需求消费者对套型需求结构的需求1 12 2从调研结果看从调研结果看, , 客户购房需求产品主要集中在客户购房需求产品主要集中在80-100 80-100 和和80 80 以下户型以下户型; ;从调研中从调研中80-100 80-100 3 3室室2 2厅和厅和80 80 以下以下2 2室室2 2厅户型的倾向结果看厅户型的倾向结果看, ,也反映出客户渴望也反映出客户渴望舒适同时又追求实惠的普遍心理，这也呼应了市场上赠送面积户型的热销现象。舒适同时又追求实惠的普遍心理，这也呼

14、应了市场上赠送面积户型的热销现象。 页码: 19套型套型平均面积平均面积最小面积最小面积最大面积最大面积频数频数面积级差面积级差1房1厅1卫56.6750606102房1厅1卫80.09609056302房1厅2卫83.3380903102房2厅1卫83.297010056302房2厅2卫87.098010011203房1厅1卫96.829010511153房1厅2卫107.228014018603房2厅1卫97.909012031303房2厅2卫113.649015010340100-120100-120平米左右的平米左右的3 3室室2 2厅厅2 2卫卫和和3 3室室2 2厅厅1 1卫需求量

15、最大，其卫需求量最大，其次次8080平方米左右的平方米左右的2 2室室2 2厅厅1 1卫卫和和2 2室室1 1厅厅1 1卫。卫。消费者对计划购房套型和面积的关联需求消费者对计划购房套型和面积的关联需求1 12 2通过对上述户型面积级差和平通过对上述户型面积级差和平均面积交叉分析，显示出消费均面积交叉分析，显示出消费者居家需求对于所购买户型空者居家需求对于所购买户型空间尺度的重视。间尺度的重视。2 2个前提个前提一一3 3个关注点个关注点二二 本案本案swotswot关联分析关联分析 本案的策略总纲本案的策略总纲本案定位思路本案定位思路营销控点营销控点4 4个突破个突破三三 楼市背景与政策面变化

16、 本案立地条件 城东主城区楼市梳理 区域规划与市场脉络消费者需求摸底 页码: 211、位于城东房地产开发热点区域；2、地处东二环外成都东部新城副中心和成华区规划的“七区三带”核心口岸，区位规划前景与通达性佳，3、近临沙河河景资源与塔子山公园；4、地块呈不规则梯形状，拥有一定的浅坡资源；1、地块紧邻成都救助站、法院行刑点和高压线，容易造成居家置业的心理抗性；2.、地块体量偏小，项目前期销售的昭示性偏弱、目前地块周边市容相对杂乱；3、区域规划的配套设施及市政功能尚未实施和呈现到位，近期内对项目支撑有限；4、开发商品牌影响力不足；1、配合玉双路东延线开通和沙河堡交通枢纽的发展机会，区域板块的市场认同

17、得到提升；2、伴随信和项目和大板图内的仁恒和新鸿基等大牌项目启动，利于本案借势1、未来区域内潜在供应量大，住宅及商业均有较大体量供给；2、未来将与众多高端大盘同场竞技；3、国家对房产市场的调控不确定因素增加；抓住区域规划的利基和市政配套的提升机遇，借势以临近香港信和等项目的开发对区域板块的带动，跟进快跑结合区位优势，在产品方面有效对接目标客群圈层需求；同时，在保证预期收益的情况下，尽量缩短销售周期通过产品适度差异化和市场适应度，来化解板块内的大盘强势竞争的逼迫和地块本身的弱点通过规划最优化的研究，来规避立地条件劣势带来的负面影响，尽量锁定目标客群进行实效营销 页码: 22在建的玉双路东延线，沙

18、河西岸至迎晖在建的玉双路东延线，沙河西岸至迎晖路段将先行开通路段将先行开通依托成都体育运动学校建成较大规模依托成都体育运动学校建成较大规模的市民体育运动场所的市民体育运动场所区位认同区位认同交通便捷交通便捷配套提升配套提升客源基础客源基础伴随城东旧城改造推进，五年内本案所伴随城东旧城改造推进，五年内本案所在区域人口将达到在区域人口将达到1010万万 页码: 23区位价值提升区位价值提升物业档次提升物业档次提升 物业形态物业形态: : 临河: 别墅9+1洋房150米超高层电梯; 不临河: 33f电梯120米高层电梯底商集中商业5星级酒店 物业体量物业体量: : 住宅 约117万;商业约6.2万

19、(含酒店及配套) 页码: 24物业档次提升物业档次提升商业配套丰富商业配套丰富存在产品空挡存在产品空挡 户型面积区段户型面积区段: : -坡地叠拼: 280350 -河景洋房: 180250 -150米高层:220250 (顶跃300320 ) -33f和120米高层电梯:约100万方 物业配置与配套物业配置与配套: : - -新风系统 -地暖系统(超高层及临河高端物业配置) -预留中央空调管线 -国际化五星级酒店 -国际学校（幼儿园、小学） -国际化邻里商业中心和商业街区 -顶级社区会所和星级物管服务面积区段占比面积区段占比4050 2%6070 6%8085 20%8990 34%1061

20、1015%120130 10%1401448%170180 5% 页码: 25时过境迁时过境迁告别过去告别过去重获新生重获新生如何理解项目临近成都如何理解项目临近成都市救助站和行刑点？市救助站和行刑点？如何理解最新的国家相如何理解最新的国家相关房产调控政策？关房产调控政策？遏制投资遏制投资遏制投机遏制投机理性置业理性置业如何理解临近房产项目如何理解临近房产项目的上市影响？的上市影响？顺势快销顺势快销 页码: 26“ “ 高高 度度 ” ” “ 角角 度度 ” 不管是什么市场环境，有品相的项目才最畅销； 本案地块小和现存的负面因素，“做减法”的方式将更被动； 锁定目标客群有效对接市场需求； 锁定

21、产品线有效对接市场需求；“ “ 速速 度度 ” ” “ 温温 度度 ” 把握市场脉动、加速资金流； 快速回笼资金，既规避市场的不确定，又能灵机启动新项目； 项目包装到位、并与竞品项目适度区隔； 项目的定向推广传播和适度煽情； 页码: 27公共资源公共资源弱较弱一般较强强强环境适应性环境适应性弱较弱较弱较强强强公交路网公交路网弱较弱较弱较强强强控规条件控规条件低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系景观配套体系出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低成本适应性成本适应性强强较强控制成本较低成本一般销售价格的限制销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般顺应房产市场结

22、构调整的趋势顺应房产市场结构调整的趋势打造一个关注建筑品质和实惠人居感受的风尚建筑打造一个关注建筑品质和实惠人居感受的风尚建筑 页码: 28 成都市区城东以及市中心区域为主成都市区城东以及市中心区域为主 外地客户也占有相当比例外地客户也占有相当比例 客户对于本项目周边的环境以及区域的文化等相当熟悉和认同； 城东区域近两年将面临大量拆迁，本案居于2.5环内的口岸,将是城东区域客户的置业首选； 外地客户主要以成渝高速沿线的省内二级城市为主，整体购买实力较强； 客户属于较为年轻的群体以及事业处于上升期的群体，对新生事物接受很快； 大部分客户在近一两年内生活等方面会有一定的改善，例如：结婚/升职/搬迁

23、/孩子入学等; 客户的家庭结构比较简单，注重生活质量、理性而注重实惠，置业时具有投资兼居住的考虑；思路：1、考虑地块属性和区位圈层属性;2、参考成都近年来购房群的来源特征;3、考虑本案区域规划前景和物业价值； 页码: 29 项目总平规划初设项目总平规划初设思路：1、结合风水观化借地块负面影响，充分利用地块控规条件，合理布置总平;2、小区交通路网考虑内外环状布局;3、空间布局考虑景观的均好与共享；初设方案(按纯住宅社区)指标:总建筑面积：24192平米建筑密度：13.7%容积率:2.96绿地率:39% 页码: 30 项目建筑风格项目建筑风格思路：1、与信和项目沉稳风格的art deco风格相区隔

24、；2、通过冷暖色调的鲜明对比，漳显本项目的质感和跳跃时尚，化解地块的负面感觉; 外立面色彩外立面色彩:灰色配咖啡或褐色: 立面线型立面线型:注重建筑檐口、腰线与立面垂直线的运用，立面大方而明快 页码: 31 项目景观打造项目景观打造思路：1、结合“气遇风则散、遇水则止”的风水观，在地块中布置水系景观带；2、 “荫者阴也”，针对本地块的特殊性，忌在集中景观区中心种植庭荫树种，配置上力求灌木与乔木、花草搭配和呼应季节变化。 利用本地块的浅坡资源，在临规划道路集中绿化带上，作浓荫树种、石材小品、浅水系和灌木、花卉带相结合的景观区； 在本地块的西北方向（临救助站和行刑点）和西向建筑之间作山石、小品和植

25、被水景区，从人行动线和风水上形成景观隔离带； 页码: 32 项目户型规划项目户型规划思路：1、参考区域市场前期供销特点；2、参考消费者调研需求结果；3、抓区域竞品产品线供应空挡；4、控制总价、注重适用性和实惠；5、关于城市户籍和置换房屋成本的考虑；6、国家调控政策下 ，投资与居家置业的变化；香港信和项目户型状况香港信和项目户型状况建筑面积 赠送面积 套型占比备注4050（平均45）-1室1厨1卫2%约450套6070（平均65）4-71室2厅1卫可变2室6%约920套8085（平均83）4-72室2厅1卫20%约2410套8990（平均89.5）20-25可变3室2厅2卫34%约3820套10

26、6110（平均108）20-253室2厅2卫15%约1400套120130（平均125）10-153室2厅2卫可变4室10%约800套140以上10-204室2厅和4室3厅13%约840套绿地新里柏仕公馆即将上市户型绿地新里柏仕公馆即将上市户型70.96 无赠送2室2厅1卫77.11 无赠送2室2厅1卫89.82 赠送7.62室2厅1卫可变3室104.3 含入户花园3室2厅1卫底层底层a1a1：64.4 64.4 a2a2：83.8 83.8 标准层标准层a2a2：83.8 83.8 a3a3：75.8 75.8 顶跃下层顶跃下层a4a4：125.5 125.5 a3a3：115.8 115.8 顶跃上层顶跃上层a4a4：125.5 125.5 a3a3：115.8 115.8 页码: 37 项目物业配置项目物业配置思路：1、呼应国家“低炭节能”的大趋势；2、考虑业主使用的成本帐；3、考虑物业配套的实用性和适用性；4、为本项目品相增加卖点促进销售；5、楼盘虽小，但品质更不能差； 断桥铝合金中空玻璃 同层排水系统 新风系统 节能电梯 墙体保温 智能安防系统（防盗、防灾、防意外,初始物联网概念）附注附注：1