房地产定价方法

1、房地产定价方法分享定价方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给项目制是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给项目制定的一个基本价格或浮动范围的方法。定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响项目的价格因素很多，但是企业在制定价格时主要考虑项目的成本、市场需求和竞争情况。项目的成本规定了价格的最低基数，而竞争者的价格则提供了企业在制定价格时必须考虑的参照系数。竞争成本导向定价需求导向定价竞争导向定价需求成本价格1 成本导向定价1.1.成成本导向定本导向定价价是以成本为中心是以成本为中心，按，按卖方意图定价的方法。卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中

2、投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。销售加成定价法目标利率定价法成本加成定价法成本导向1.1 1.1 成成本加成定本加成定价法价法就是在单位产品成本的基础上，加上一定就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价比例的预期利润作为产品的售价。成本加成定价法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润。单位产品价格=单位产品成本（1+加成率） 加成

3、率：预期利润占成本的比例A 计算公式B 举例说明问：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则每平方米售价为多少？解：每平方米售价=2000X（1+15%）=2300（元）1.2 1.2 目目标收益定价标收益定价法法是是在成本的基础上，按照目标收益率的高在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方低计算售价的方法。法。第一步，确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等。第二步，确定目标利润。第三步，计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量A 计算公式B 举例说明问：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的

4、小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，售价为多少？解：目标利润=总成本x成本利润率= 4 x 15%= 0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量=（4+0.6）/0.0016=2875（元）目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。1.3 1.3 售售价加成定价法价加成定价法以产品的最后销售为基数，按销售价的一以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。定百分率计算加成率，最后得

5、出产品售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）加成率：即为销售的毛利率A 计算公式B 举例说明问：某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，则该楼盘的售价为多少？解：售价=2500/（1-20%）=3125（元）售价加成定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率。2 需求导向定价2.2.需求需求导导向定向定价价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。需求导向定价根据市场需求变化情况，在一定的幅度内变动价格，以致同一商品可以按两种或两种

6、以上价格销售。它要求确定消费者对于各种不同的产品感受的价值是多少，然而这很难衡量，而且费时费力。其主要方法是理解值定价法和区分需求定价法。理解值定价法区分需求定价法2.1 2.1 理理解值定价法解值定价法是以消费者对商品价值的感受及理解程度作是以消费者对商品价值的感受及理解程度作为定价的基本依据。为定价的基本依据。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所接受。Text in here基本步骤：确定顾客的认识价值决定初始价

7、格预测销售量预测目标成本决策2.2 2.2 区区分需求定价法分需求定价法是指某一产品可根据不同需求强度、不同是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。需求差异定价法以不同时间、地点、商品及不同消费者的消费需求强度差异为定价的基本依据，针对每种差异决定其在基础价格上是加价还是减价。1因地点而异主要形式：234因时间而异因商品而异因顾客而异因客户职业、阶层、年龄等不同，客户需求也不同。楼盘品质、附加值、资源条件等不同，客户需求不同 。不同市场行情下，客户的购买意愿强弱不一。区域成熟度不同，

8、对于客户的吸引力有强弱之分。3 竞争导向定价3 3. .竞争导向定价竞争导向定价是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价量等情况，制定较竞争者价格低格低、高或相同、高或相同的定的定价方价方法。法。竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价。竞争导向定价有随行就市定价法、追随领导者企业定价法和市场比较定价法。市场比较定价法追随领导者企业定价法随行就市定价法竞争导向3.1 3.1 随随行就市定价法行就市定价法企业使自己的商品价格跟上同行的

9、平均水企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平的定价方法。平的定价方法。在基于成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。平均价格水平通常被认为是“合理价格”，易为用户所接受。优点容易与竞争对手和平共处，避免激烈竞争产生的风险。一般能为企业带来适度的利润。可适用于任何市场结构。3.2 3.2 追追随领导者企随领导者企业定价法业定价法开发企业以同行中对市场影

10、响最大开发企业以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准的房地产企业的价格为标准, ,来制来制定价格。定价格。使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营。3.3 3.3 市场比较法市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似似项目项目进进行比较，对这些类行比较，对这些类似似项目项目的的已知价格作适当的修正，以已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价此估算估价对象的客观合理价格。格。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。但

11、仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估项目应有相关性和替代性。类别权数莲花新城华润橡树湾水晶湖郡本案区域因素（65%）地段区位15%10090100100周边配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然环境10%10090100100景观因素15%10085105100区域发展10%1009090100项目因素（35%）项目规模5%1008085100建筑规划5%808080100户型规划10%1008080100园林设计5%908085100社区配套5%505080100物业管理5%909080100修正指数95.583.7593.251

12、00交易均价（元/平米）180001400019000/本案修正价格18848 16716 20375 /可比权重40%40%20%/本案市场比较价格（元/平米）18301 本案2014年7月入市价格（元/平米）=市场比较价格*（1+12%）=20497步步骤骤一一、选取竞品项目及其权重系数。、选取竞品项目及其权重系数。竞品项目主要为区域内具有代表性的同质项目。竞品项目的权重系数依据与评估项目的相似性及参考性大小得出。类别权数莲花新城华润橡树湾水晶湖郡本案区域因素（65%）地段区位15%10090100100周边配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然环境10%1

13、0090100100景观因素15%10085105100区域发展10%1009090100项目因素（35%）项目规模5%1008085100建筑规划5%808080100户型规划10%1008080100园林设计5%908085100社区配套5%505080100物业管理5%909080100修正指数95.583.7593.25100交易均价（元/平米）180001400019000/本案修正价格18848 16716 20375 /可比权重40%40%20%/本案市场比较价格（元/平米）18301 本案2014年7月入市价格（元/平米）=市场比较价格*（1+12%）=20497步步骤二、确定

14、可比参数及权重。骤二、确定可比参数及权重。可比参数即对项目影响较大的因素。按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重，权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。类别权数莲花新城华润橡树湾水晶湖郡本案区域因素（65%）地段区位15%10090100100周边配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然环境10%10090100100景观因素15%10085105100区域发展10%1009090100项目因素（35%）项目规模5%1008085100建筑规划5%808080100户型规划10%1008080100园林设计5%908085100社区配套5%505080100物业管理5%909080100修正指数95.583.7593.25100交易均价（元/平米）180001400019000/本案修正价格18848 16716 20375 /可比权重40%40%20%/本案市场比较价格（元/平米）18301 本案2014年7月入市价格（元/平米）=市场比较