.4重庆璧山工业园基业控股地块项目定位策划案61p

1、重庆璧山工业园 基业控股地块项目定位策划案（提案讨论稿）2012年3月重庆天晟渝都房地产顾问有限公司 2012年3月21日，我方项目主创人员会同基业控股公司林经理赴项目实地勘察。经过实地勘察及双方的初步交流，我们对项目的基本情况及开发商的目标意图理解如下：l 基本情况：本地块规划用地面积293亩（实际可用地面积约220亩，其中约70亩为代建绿化用地）。地块1为综合用地用途，地上容积率为3，根据现有的方案设计，住宅总建筑面积约118400；酒店总建筑面积约35900。地块2为工业用地，约126亩，地上容积率为1.52，工业用房规划总建筑面积约133380。重庆基业控股公司已经取得上述地块的出让土

2、地使用权。l 开发商目标：项目具有绝佳的区位优势，并且，根据该地块修建性详规要求，本项目将建设五星级酒店一座。开发商将本项目的住宅部分定位于璧山区的高级公寓。同时在2号工业用地地块上，还规划有5万集中式市场，定位于未来的区域配套商业中心。l 本次提案的重点：对本项目现有修建性详规进一步优化、细化。对2号工业用地地块的平面布局、建筑形态、业态规划及经营管理等项目定位问题提出方向性专业意见。前言part 0part 1part 2part 3part 4地块条件研究 市场环境研究 区域规划研究 项目定位建议 开发时机分析目录l位置/四至l控规指标l区域配套l地块swot分析地块条件研究重庆主城大学

3、城璧山璧山老城本案工业园区行政、文化、教育、医疗本案地块工业大道东林大道观音塘湿地公园鞋都0l项目位于重庆绿岛新区内，绿岛新区核心区位于璧城建成区以西，毛莱山以，北至成渝高速复线，南至璧城边界，远景控制面积22平方公里，近期规划面积13.15平方公里。（璧城建成区10平方公里，工业园区约20平方公里，包括6平方公里的西永微电园）。l该项目位于东林大道旁，与观音塘湿地公园相邻，占地约293亩工业园的南部，周边有璧山政府打造第一个湿地公园，观音塘湿地公园，占地面积623亩。和一些房地产项目，工业厂房，鞋工业区，绿岛新区公共服务中心以及璧山检察院，璧山艺术中心 ，璧山中学及璧山县人民医院 。 地块位

4、置及空间关系地块四至及现状0东林大道（东）斗十千溯园观音塘湿地公园工业大道、相邻工业厂房（北）在建横向道路（南）在建纵向道路（西）地块现状形状呈菱形四边形状、处以主干道边，交通便利地势用地范围内多较为平整、西南有一块小丘陵地质水稻土为主，次为紫色土。附着物没有什么附着物，就是西南边的小丘陵，有高压线横贯地块西部污染源水质：地块本身没污染，东临的璧兰河在清洗当中。空气污染：东临璧兰河鞋工业区会有一些污染，但璧山政府打造的绿化把污染源给掩盖。噪音污染：地块的北面有一个正在新建工业房产，暂时没有噪音污染，敏感物 地块半径1公里内无人文、历史资源地块条件研究 控规指标0基地规划用地面积基地规划用地面积

5、149313.61基地建设用地面积基地建设用地面积135771.89总建筑面积总建筑面积332180地上建筑面积地上建筑面积287680地上建筑面积地上建筑面积44500容积率容积率2.12建筑密度建筑密度30.96%绿化率绿化率22%基地规划用地面积 单位：平方米其中地块1中酒店（2#）建设用地面积为9236.36平米，占总建设用地面积的6.81%未含防护绿化用地446625.98地块条件研究 周边配套环境123公共交通公共交通市政配套市政配套生活配套生活配套由于工业园区目前正处于建设前期，周边生活配套尚不完善。与鞋都有一河之隔，与壁城老商业中心距离更远。商业配套较弱，这却恰是本项目定位区域

6、商业中心的机会点。工业大道自地块背面横切，串联湿地公园、鞋都；东林大道自地块东面纵贯，联通绿岛新区核心区、壁城老区。西面与南面还有道路在建。本地块地处工业园区，交通规划四通八道，可通达性极强。只是由于工业园区的项目都在建设中，所以公交配套暂时还不完善。区域内市政休闲健身配套较为集中，如岛新区公共服务中心广场，观音塘湿地公园，璧山中学，艺术中心，检察院等。地块条件研究0 地块swot分析s优势（strength）： l 位于重庆一小时经济圈内，距离大学城5分钟和西永微电园8分钟；l 良好的区位优势，所处的片区属于璧山县城新工业园区，增值潜力巨大；l 地块形状较规则，利于项目规划；l 片区逐步具备

7、了良好居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应。o机会（opportunity）： l 璧山作为濒临重庆的重点县区，将在整个重庆大发展的大背景下获得更多机遇l 该区位位于璧山绿岛工业园内，在璧山大力发展工业的背景下，将获得较大发展；l 未来项目将在政策、人力资源等方面获得政府的大力支持，工业和工业人口的增涨给项目未来描绘了美好蓝图。w劣势（weakness）： l 目前生活配套设施不足，区域建设尚未成熟l 目前公共交通尚未完备；t威胁（threat）： l 该区域属于工业园，未来将会有大量的工业地产存在，片区内竞争激烈;总体而言：最大的优势在于片区良好的发展前景；最大的劣势为片区配套尚不完善

8、。地块条件研究0 地块总体印象地块条件研究0住宅：n 自身资源百亩以上占地面积，毗邻行政中心、湿地公园n 区域环境 虽地处工业园区，区域内无工业污染n 中期规划项目区域将是璧山南部新城的居住中心、行政中心工业、专业市场：n 自身资源百亩以上占地面积n “工业强区”城市定好n “工业新区”区域定位n “西永产业园”规划衔接带具备建造大型高级社区/城市公寓的禀赋具备建造大型产业园区、大型专业市场的基础part 0part 1part 2part 3part 4地块条件研究 市场环境研究 区域规划研究 项目定位建议 开发时机分析目录l宏观背景l区域住宅市场概况l区域商业市场概况l区域办公楼市场概况l

9、区域工业用房市场概况l区域竞争项目概况 宏观背景（政策）一总体宏观调控基调不变，允许地方根据实际情况进行适度微调。 “三限”政策依然执行。“限价”可以应对，“限购”重庆未执行，但“限贷”严重遏制投资、投机需求。 货币政策继续稳健，流动性略微宽松，未来持续松动的可能较大。购房按揭贷款难度降低，引动压抑已久的需求释放。 信贷向普通商品房开发倾斜。继续实施“差别化住房信贷政策”，打压投资、投机需求，保护刚需。2012年民生建设是主基调，预计差别化住房信贷政策会贯穿2012全年。 房产税试点城市扩大，重庆房产税模式已趋成熟，加大对住房的持有成本。 加大中低价位普通住宅用地的供应，严控低密度住宅土地供应

10、。普通住宅竞争愈发激烈。 大量开建保障房。重庆公租房品质不低，对普通商品房市场形成较大冲击。 预售标准自3月1日起调整为建筑主体完工1/2以上。市场环境研究 受本轮严厉宏观调控的影响，2010年以来，市场疲软，成交量持续下降。导致市场存货增多，供应也随之放缓。2011年重庆商品房供需双双下探。以消缓慢地化存量为主。 重庆近年城市发展迅速，潜力巨大，各种规划定位加冕于一身。使得远低于一线城市的房价水平在调控高压下依然高歌猛进、持续上涨。 但去化缓慢使得众多房企资金紧张，自2011年下半年以来，重庆楼市就在降价与促销的烟雾中潜行。随着近期货币政策的略微松动及信贷政策对首套购房的放宽，压抑已久的刚需

11、爆发，使得市场出现周期性回暖。开发商为抓住机会增加去化、回笼资金。真正的以价换量开始。 预计在政策不会作大的变动的情况下，未来价格不会出现上涨甚至还会略微走低，成交量会相较前两年有明显回暖，而随着存量的逐渐消化，市场新增供应会大量增加。尤其是刚需产品的供应更大。 宏观背景（政策）一市场环境研究 住宅市场概况2010年2011年同比涨幅施工面积（万）304 38024.9%新开工面积（万）247 240-2.7%竣工面积（万）21.1 102.2385.4%销售面积（万）70 7912.4%销售额（万元）231142 29540027.8%销售单价（元/）3289 3739 13.7%2011年

12、，璧山县住宅市场施工面积380万，同比增长24.9%；其中新开工240万，同比下跌2.7%；全年竣工面积102.2，同比大幅增长385.4%；全年销售面积79万，同比增长12.4%；建面销售单价为3739元/，同比增长13.7%。市场2011年市场供远大于求，当前市场存量较大。住宅产品竞争激烈。（注：数据来源于璧山县政府网站，面积均为建面）一市场环境研究 商业市场概况2011年，璧山县商业营业用房市场施工面积35.3万，同比增长38.9%；其中新开工19.4万，同比增长11.3%；全年竣工面积9.5，同比大幅增长9.2%；全年销售面积3万，同比增长5.1%；建面销售单价为6918元/，同比增长

13、142.2%。商业营业用房也表现出供过于求的局面，但价格上涨惊人，翻了近2翻。（注：数据来源于璧山县政府网站，面积均为建面）2010年2011年同比涨幅施工面积（万）25 35.338.9%新开工面积（万）17 19.411.3%竣工面积（万）8.7 9.59.2%销售面积（万）2.9 35.1%销售额（万元）8154 20753154.5%销售单价（元/）2857 6918 142.2%一市场环境研究 办公楼市场概况2011年，璧山县办公楼市场施工面积0.5万，同比增长257.5%；其中新开工0.4万，同比增长536.9%；全年竣工及销售面积0.1万；建面销售单价为3230元/。璧山商务办公

14、市场处于起步阶段，供应量较少，具有市场空白机会。（注：数据来源于璧山县政府网站，面积均为建面）2011年同比涨幅施工面积（万）0.5257.5%新开工面积（万）0.4536.9%竣工面积（万）0.1-销售面积（万）0.1-销售额（万元）323-销售单价（元/）3230 -一市场环境研究 工业市场概况工业园区的大力建设，涌现出大量的工业厂房，但根据调查发现，璧山县目前工业厂房物业大多为自用厂房或用作租赁。产品打造上，层数多为3-4层，面积大多在700-2000之间，层高5米左右，租金多在30元/月左右。物业类型物业名称总层数所在楼层面积层高租金起租年限付款周期配套厂房高天物业有限公司31f；3f

15、1f：700平米3f：1500平米3f：15元1f：30元1年6个月/厂房华西鞋业4900平米4f：10元3年1年宿舍厂房金生鞋楦32f、3f2f:700平米3f:700平米 2f：15元 3f：25元3年/宿舍厂房凯悦32000平米5米 2f:15-30元3年1年 宿舍厂房平步青云31300平米1f:30元/1年 宿舍厂房重庆冠中鞋业32800平米 2f:15-25元 3年1年 宿舍厂房胎龍31000平米2f：16元3年1年 宿舍厂房俊豪鞋业31f、3f2000平米1f:6米 3f:4.9米1f：35元3f：15元 3年1年 宿舍厂房百顺鞋业3两栋，每栋3层全空16800平米1f:6米2f:

16、5米 3f:4.5米1f：45元2f：25元 3f:15元3年1年 /门面继仁鞋业/每个80-170平米/1f：50元5年/一市场环境研究工业市场概况巴黎巴黎项目名称项目名称巴黎巴黎（利安中小企业总部综合体）项目地址项目地址璧山县金剑路566号（湿地公园旁）开发单位开发单位重庆利安皮革有限公司 物业类型物业类型商铺、写字楼、酒店、公寓（为璧山首个综合体项目）占地面积占地面积39893平方米项目定位项目定位壁城新中心，总部综合体建筑面积建筑面积146207平方米容积率容积率2.99绿化率绿化率18%车位数车位数近800个规划描述规划描述由两栋多层和七栋高层组成，沿金剑路规划为企业研发楼以及产品展

17、示交易厅；内部有若干栋总部办公、研发、生产加工及产品展示用房和微型企业创业用房；在规定的7%用地上规划了生活配套用房；地下规划有足够的车库及设备用房。产品描述产品描述一期2栋5层（1、2层为商铺，3-5层为写字楼，单层建筑面积1500，分零户型面积区间90-500，可打通）。后期规划7栋高层，物业类型涵盖酒店、写字楼及公寓。开工时间开工时间2011-09-01一市场环境研究 本案竞争项目分析项目名目前在售面积区间（）建面折后价格（元/）天正壁城中央9#楼80-1303600大圆祥爱尚公园1-5#楼90-1184300璧蘭河1号1#、3#楼58-1304800瀛嘉香溪集11#12#13#14#1

18、25-1465100瀛嘉帝逸城11#70-1004500斗十千溯园4#90-1434500中冶黛山壹品4#5#9#77-1405月推出金科项目售房部建设中主要竞品当前情况一市场环境研究天正璧城中央开发商名称开发商名称重庆天正集团恒宝地产地理位置地理位置璧山壁城街道占地面积占地面积105亩总建筑面积总建筑面积26.7万方容积率容积率4绿化率绿化率35%在售楼栋在售楼栋9号楼高层销售情况销售情况60%(销售较好）折后均价折后均价3600元/项目动态项目动态销售中高层面积区间高层面积区间80-130层数层数28f梯户比梯户比3梯8户标准层户型及套数标准层户型及套数80（4套） 130（4套）电话电话

19、85298999 本案竞争项目分析一市场环境研究楼盘名称大圆祥爱尚公园开发商名称重庆大圆祥房地产开发有限公司 地理位置璧城街道公园路6号(老重百旁)物业管理重庆南滨物业有限公司占地面积54785平方米总建筑面积14177平方米 容积率4绿化率3.1车位配比2.6:1大圆祥爱尚公园在售楼栋1-5号楼小高层折后均价4300元/高层面积区间90-118层数13f梯户比2梯9户标准层户型及套数90（4套） 100（1套）102 （2套） 118 （2套） 本案竞争项目分析一市场环境研究楼盘名称璧兰河1号开发商名称重庆新鸥鹏集团地理位置璧山县璧城街道双星大道(西桥头)物业管理新鸥鹏物管占地面积42005

20、平方米总建筑面积164765平方米 容积率4.99绿化率56%车位配比2.8:1璧兰河1号在售楼栋1号楼、3号楼（高层）销售情况折后均价4800元/高层面积区间58-130 本案竞争项目分析一市场环境研究 本案竞争项目分析楼盘名称瀛家帝逸城开发商名称重庆市瀛嘉房地产有限公司地理位置璧山绿岛新区（永嘉大道旁）物业管理重庆市嘉庚置业有限公司占地面积100000平方米 总建筑面积400000平方米 容积率4绿化率52%车位配比1.6:1瀛家帝逸城在售楼栋11号楼33层销售情况预计4月推出折后均价预计4500元/项目动态国庆节以后会开盘高层面积区间70-110层数33f梯户比2t6户标准层户型及套数7

21、0（2套）-110（2套）100（2套）一市场环境研究楼盘名称瀛家天下.香溪集.水岸国际开发商名称重庆市瀛嘉房地产有限公司地理位置 璧山县绿岛新区(南河公园旁)物业管理重庆市嘉庚置业有限公司占地面积水岸：49514平方米总建筑面积水岸10206平方米容积率2绿化率46%车位配比瀛家香溪集上次开盘时间2012年2月份开盘在售楼栋11、12、13、14号楼洋房户型面积区间125-146梯户比7层洋房，无顶跃，底层送花园折后建面均价5100元/ 本案竞争项目分析一市场环境研究楼盘名称斗十千溯园开发商名称重庆斗十千房地产开发有限公司地理位置璧山县绿岛新区（观音塘湿地公园内）占地面积27380平方米总建

22、筑面积10.5万平方米容积率3绿化率35%车位配比1.3:1在售楼栋4号楼高层销售情况销售率约50%折后均价4500元/面积区间90-143层数30f梯户比3梯6户标准层户型及套数90(4套)120-143(2套）电话85285666斗十千溯园 本案竞争项目分析一市场环境研究楼盘名称中冶黛山一品开发商名称中冶建工集团重庆房地产开发有限公司地理位置重庆璧山县红宇大道物业管理重庆市顺和物业有限公司占地面积41798.8平米总建筑面积201835平米容积率3.98绿化率35%中冶黛山一品预计推出楼栋4、5、9号楼高层户型面积区间77-140预计推盘时间2012年5月 本案竞争项目分析一市场环境研究

23、市场环境分析小结 宏观调控基调未变，但已有略微松动，市场对后市的政策预期利好，有利于需求的释放； 刚需置业拉动楼市回暖，以价换量在相当长时间内还会持续； 璧山住宅市场近年来供过于求，目前存量较大，未来竞争激烈； 璧山商业市场近年来价格飞速上涨，市场潜力较大； 璧山办公市场处于起步阶段，存在市场空白点； 璧山工业地产项目较多，大多自用或租赁，对本项目形成的竞争不大； 璧山房地产市场分三大板块，包括壁城北部板块，壁城中心板块及城南新区板块；本项目所在区位可划为城南新区板块； 目前璧山市场在售物业以高层、洋房居多，建筑风格驳杂多样，沿河项目分布较多，户型建筑面积2房多集中在70-90，洋房多为100

24、-130，2房和3房供需的比例相当，小户型公寓产品具有市场空白。一市场环境研究 市场环境分析总结一市场环境研究住宅市场n 项目所在区域将是面向璧山和大学城客群的供应热点n 自2012年开始，产品放量激增，同比增幅超过100%n 随着轻轨交通的实现，城市公寓和soho物业必将出现市场需求工业用房 n 作为大学城和西永产业园的自然延伸，其区域优势开始释放n璧山现有的专业市场的地理布局，业态规模将会随之出现进一步的升级和调整n工业用房/商务用房/专业市场用房将会出现于显著的市场需求l“绿岛新区”不再专属璧山，属于整个西部新城l供应总量发生显著提升l 市场需求出现新的趋势l“绿岛新区”的城市规划将使璧

25、山现有的专业市场布局发生明显的区域移转l 中小企业“工业用房/市场用房”面临空前的市场需求空间part 0part 1part 2part 3part 4地块条件研究 市场环境研究 区域规划研究 项目定位建议 开发发展建议目录l区域规划定位l经济社会指标l区域发展目标l区域交通规划l区域产业规划l重大工程建设概况l绿岛新区功能定位 区域规划定位二规划总体定位渝西生态卫星城三大功能定位区域工业增长极、主城后台服务区、生态宜居新城区规划定位目标成为重庆卫星城建设的先行示范区区域工业增长极：工业在相当时期内仍将是璧山的核心优势所在，突出璧山的现实优势，以工业职能强化启动卫星城发展。构建主城疏解工业的

26、优化升级基地；配套主城的高新技术产业基地；重庆甚至成渝地区民营中小企业的集聚升级区；承接国内外产业转移的都市型工业基地和出口加工基地。主城后台服务区：抓住重庆国家中心城市的功能升级机遇，将璧山功能发展的未来与主城挂钩，以现代服务职能提升完善卫星城职能。打造面向主城的商务金融后台服务区；服务西永的研发后台服务、教育延伸区；主城面向成渝区域辐射的战略门户区；民营中小企业的总部基地。生态宜居新城区：发挥生态优势，积极吸引主城人口疏解，为主城截流区域人口，以宜居环境塑造卫星城的核心吸引力。定位于疏解主城人口、集聚区域人口的高品质生态宜居城市；以休闲旅游、医疗康体、城郊农业为特色的都市后花园。区域规划研

27、究 区域社会经济指标指 标gdp第一产业第二产业第三产业2011年208.314.9136.057.4比重 %1007.165.327.6比上（%）24.05.532.012.62006年-2011年gdp总量及其增长速度璧山近3年gdp增长速度较快，一直保持在14.0%以上的增长水平,经济发展较快，国民经济进入快速发展阶段。第二产业占璧山生产总值65.3%，工业为璧山支柱产业。2006年-2011年固定资产投资及其增长速度受绿岛新区、工业园区的建设拉动，近2年来璧山固定资产投资大幅增长，随着基数的增大，预计未来上涨幅度会逐年缓慢下降，但绝对额仍然呈加速度上涨趋势。2006年-2011年社零总

28、额及其增长速度社会消费品零售总额逐年稳步上涨，区域消费能力稳定，潜力仍然较大。二区域规划研究 区域社会经济指标2006年-2011年地方财政收支06年-09年璧山地方财政收入情况良好，财政收入情况好于预期。09年-11年财政收入增长速度加快，11年达到61.5亿元人民币。璧山工业基础雄厚，财政收入不菲。更有利于推进绿岛新区、工业园区的建设。2006年-2011年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入及其增长速度 06年-09年城镇居民收入保持10%以上的增长率，09年以后，城镇居民收入呈现明显加快趋势，2011年增长率达到了16。5%，达到20615元人民币。截止2011年璧山农民人均纯收入达

29、到8863元人民币。璧山临近主城区，人民生活水平较高，潜在消费实力较强，且城乡差距并不算大。可以预见璧山乡镇居民的购房需求也不小。二区域规划研究 区域社会经济指标指标名称单位产量比上年%皮鞋万双88944.0汽车、摩托车配件产值亿元187.623.2水泥万吨1150.0摩托车万辆1625.0钢材万吨38.65.72011年工业主要产品产量二区域规划研究 区域发展目标璧山县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要一、转变经济发展方式，全面融入重庆主城二、以绿岛新区核心区为载体，建设深绿型生态化城市三、以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区四、以东山旅游休闲区和中央商务区为载体，打造消费乐园五、以

30、基础设施建设为重点，加快建设社会主义新农村六、以教育、卫生为突破口，贴近主城区社会事业发展水平七、以生态环境建设为重点，增强可持续发展能力八、以体制机制创新为着力点，为“全面升级提速”增添活力九、以缩小贫富差距为重点，促进社会更加和谐指标名称指标名称单位单位2011年年（达成）（达成）2015年年（规划）（规划）年均增速年均增速地区生产总值地区生产总值亿元208.340018%人均地区生产总值人均地区生产总值美元5554880012%地方财政收入地方财政收入亿元61.510013%工业总产值工业总产值亿元656.2120016%全社会固定资产投资全社会固定资产投资亿元220.1120053%社

31、会消费品零售总额社会消费品零售总额亿元6012019%常住人口城镇化率常住人口城镇化率%4460/城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入元206153400013%农村居民人均纯收入农村居民人均纯收入元88631500014%二区域规划研究 目前县域境内交通道路包括成渝城际铁路、成渝高速、国道319、渝遂高速、省道108、县道璧青路、县道璧永路、县道璧铜路、红宇大道、双星大道、东林大道、黛山大道、金建路等。 目前贯通的大学城至璧山隧道，拉近璧山与主城区距离，尤其使本项目与大学城中心区域的车程距离缩短到10公里。 轻轨1号线延长线将建至璧山，无疑将再次拉近璧山与主城区距离。预计2012年内

32、动工。 区域交通规划二区域规划研究 区域产业规划功能定位功能定位重庆主城拓展区重庆主城拓展区先进制造业基地先进制造业基地宜居休闲生态基地宜居休闲生态基地都市现代农业基地都市现代农业基地产业方向产业方向三都三都两园两园一城一城中国摩托车之都中国摩托车之都中国西部微车之都中国西部微车之都西部鞋都西部鞋都台湾工业园台湾工业园民营经济示范园民营经济示范园中国兵工城中国兵工城依托新兴产业华丽转身依托新兴产业华丽转身u“十一五”时期，配套重庆汽摩产业的零部件制造基地日渐壮大，历史悠久的皮鞋皮革业渐成支柱产业，水泥、钢材、塑钢门窗等建材业也蓬勃兴起。u凭借良好的工业环境和区位优势，璧山被纳入重庆全球最大笔记

33、本电脑制造基地的配套基地，预计到2015年璧山笔电配套基地将创造产值1200亿元，占全县工业产值的60。二区域规划研究项目名称主要建设内容及规模进度成渝城际铁路客运专线璧山段项目成渝城际铁路全长307公里，建设工期4年。该工程途经璧山县境内，长度为22公里，需征用土地约1100亩，占用临时用地500亩完成除隧道外所有铺轨前工程量成渝复线高速公路璧山段项目成渝高速公路复线璧山段长约15公里，征用土地约1816亩，按双向6车道标准建设，路基宽度34米，设计速度120公里/小时完成60%的工程量绿岛新区行政服务中心建设项目建设面积：78147.75其中人防工程：28031.991号楼已封顶，预计7月

34、底前外装全面完成；主楼2号楼正进入第4层施工，预计4月底封顶璧山中学整体搬迁工程建筑面积132000平方米，办学规模120个教学班，预计招生6000人在建璧山县人民医院整体迁建项目征地150亩，建设业务用房13万平方米完成车库土石方开挖总量的95%，预计今年年底全面完成主体工程建设 区域重点工程建设情况二区域规划研究 绿岛新区功能定位随着国家一系列政策的密集出台，重庆进入构建国家级中心城市的战略机遇期，新一轮的重庆都市区发展战略规划将璧山确定为六大卫星城之一，绿岛新区的建设是对重庆卫星城战略的先行落实，对于璧山有着重要的标杆意义。六大核心功能落实在规划布局中，形成一个城市新中心和七个功能片区。

35、新中心以双星大道及绿岛大道为依托，沿秀湖公园展开，总面积约1.5平方公里，布置了行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心、医疗教育中心等多项城市中心功能。外围形成7大功能片区，包括北部站前枢纽副中心和南部生产服务副中心，以及多个“山景集水”居住片区。二区域规划研究part 0part 1part 2part 3part 4地块条件研究 市场环境研究 区域规划研究 项目定位建议 开发发展建议目录l整体定位思考l目标客户思考l产品设计建议项目定位建议三 整体定位初判（区域条件）璧山绿岛新区现状大型城市综合体 主要指标产业结构2011年璧山区第三产业构成比例近27%l第三产业比重在40%以上交通条件道路

36、交通完善，轻轨一号线璧山段预计在2013或2015年通车l具备轨道交通l道路交通发达距离大学城约5分钟车程距离西永产业园约10分钟车程消费能力 消费规模璧山区2011年人均gdp:5417美元城镇人口可支配收入20615元l人均gdp4000美元以上 l商业辐射人群20万人以上 璧山区目前城乡人口60万人；绿岛新区2015年规划常驻人口50万人大学城教师、学生人数15万至20万人大学城、西永产业园就业人员恩格尔系数在40以下消费特色璧山区2011年社会消费品零售总额60亿元l区域批零售比率1 l外来购买力指标1从区域发展趋势和辐射范围、消费能力、消费规模等现状指标来看，绿岛新区基本具备建设大型

37、城市综合体的基本条件项目定位建议三 整体定位初判（地块条件）地块现状大型城市综合体主要指标临街状况工业大道（双向六车道）/东林大道（双向六车道）/在建路（东西向，双向四车道）/在建路（南北向，双向四车道）l良好的物业昭示性/易达性区域配套项目2公里范围内：璧山湿地公园、绿岛新区公共服务中心、璧山检察院，璧山艺术中心 ，璧山中学、璧山人民医院 。 l公共配套设施较为完备 l人车流量在所在城市中居于高位居住聚集度项目3公里范围内：汇集有“溯园、璧南河一号”等项目，区域3公里范围类规划人口高于10万人l区域常住人口高于10万人居住氛围毗邻璧山湿地公园，周边教育、医疗、交通配套设施齐全l适宜高级居住区

38、建设 l平均居住条件在城市中居于最高水平从临街状况、区域配套、居住聚集程度、居住氛围来看，项目地块具备建设大型城市综合体的基本条件项目定位建议三 整体定位初判（城市影响力体现） 绿岛新区重庆新兴五大城市副中心之一重庆小微企业“创业之都”重庆“生态化城市样板区”l本项目将是绿岛新区第一个融“产业、商业、居住”为一体的城市综合体，对区域的发展将起到明显的推动作用，将是区域产业升级、商业升级、城市形象升级的助推器和示范区项目定位建议三整体定位初判（业态与功能）重庆绿岛新区首席城市综合体五星级酒店+璧山产业会展中心+高级公寓社区+第四代企业总部基地l酒店客房l会议中心l外销皮鞋交易区l机电产品交易区l

39、数码产品交易区l建材产品交易区lsoho公寓lloft公寓l精装酒店式公寓l泛大学城白领公寓l独栋研发楼宇l组院式研发楼宇l大型超市/购物中心l特色餐饮/娱乐业态l金融网点l大中户型板式住宅l大中户型景观豪宅改善型/奢享型住宅：城市公寓：全国级专业市场：区域级购物中心：五星级酒店：其他顶级配套：l顶级餐饮/娱乐/休闲业态工业研发楼宇：loft工业综合体：l商铺+办公楼+厂房+仓储+展览馆综合体项目定位建议三 整体定位初判（体量规模）璧山产业会展中心五星级酒店高级公寓社区第四代企业总部基地重庆绿岛新区首席城市综合体l总面积约3-4万l其中五星级酒店配套面积约2.0万l总面积约5-6万l其中全国性

40、专业市场面积约3-4万l其中区域级购物中心约2万l总面积约8-9万l其中独栋研发楼宇约3万l其中组院式研发楼宇约3万平米l其中loft综合工业楼约3万l总面积约12万l其中城市公寓约4万l其中改善性住宅约5万l其中享受型住宅约3万l外销皮鞋交易区l机电产品交易区l数码产品交易区l建材产品交易区l区域级购物中心lloft工业综合体 l独栋研发楼宇l组院式研发楼宇项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判

41、（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（公寓/住宅）项目定位建议三 客户定位初判（工业研发楼宇/loft综合工业楼）目标客户外在特征l对中心城区商业氛围依赖度相对较低l对便捷的交通依赖性较强l多数企业依靠智力技术创造财富l比较看重企业外在形象l对办公环境的生态化要求较高l有固定的市场资源或服务对象l企业人数多为中小型规模（雇员人数）. lit类公司l 医药公司l医疗设备生产公司l集成电路厂家l建筑设计公司l动画制作公司l广告公司l大型企业的研发中心l大型企业的数据中心l培训中心l其他服务类型产业 企业类型项目定位建议三区域位置的投资偏好可接受城市边

42、缘区域可以接受城市边缘区域，郊区城市化程度较高的区域列为可接受的地段。对“综合商务成本”不是列为最重要的考核指标。对资源性地块看好对用地密地较低的区域，规划前景看好，地块增值潜力明显的区域特别看好。物业功能的需求重点特殊的办公氛围需要特殊的办公氛围以提高员工工作质量的智力型公司或部门，如软件研发。需要相对封闭的办公环境需要独立办公环境进行相对封闭式管理经营的公司，例如培训公司偏重办公、接待等综合功能某些企业总部，着重企业内部的管理统筹，商务接待，其工作性质决定了不需要聚集在城市中心区。能明显提升企业的自身形象认为自有办公楼是企业实力和品牌的体现。建筑形态的需求特征低容积率，高绿化率建筑密度低低

43、层或小高层体量在300-500之间独立性：独门独院，占天占地，具有楼宇独立的冠名权满足企业个性化需求：满足公司其他个性的特别需求，可局部定制。目标客户内在需求特征 客户定位初判（工业研发楼宇/loft综合工业楼）项目定位建议三 产品设计要点建议结合我方在类似地段、类似土地用途的营销策划案例，虑及本次策划提案的工作性质，我方建议本项目的建筑设计的要点包括但不限于如下方面：公寓l在公寓的功能上，建议考虑“soho公寓/lofo公寓/精装酒店公寓/白领公寓等产品形态；l在总平布局、面积设定、空间布局、赠送面积处理、物业装修、经营管理策略、智能化水平上均能体现相应目标客户不同的需求特征。l l在住宅的类别上，应重点考虑“改善性置业和享受型置业”的使用特征l重点考虑大开间，小进深的户型设计，多设采光点。重点考虑关于“通风/采光”的升级性要求。l对目前的创新设计进行升级：如空中院馆、弧形窗、落地转角窗等等l充分利用本项目的景观资源，尽量把销售难度