娄门快捷酒店可行研究报告

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4、国资经营公司项目部报告日期：2009年12月28日目 录第一章 投资概况 第一节 项目简介第二节 投资方案第二章 项目背景和必要性 第一节 项目背景第二节 项目投资的必要性第三章 市场竞争分析第四章 项目实施计划 第五章 风险分析及应对措施 第一节 主要风险因素 第二节 主要风险对策第六章 效益评价第一节 经济效益评价第二节 社会效益评价第三节 投资项目结论第一章 投资概况第一节 项目简介一、项目概况1.项目名称：平江商务酒店综合体项目2.项目建设单位：平江区集体（国有）资产经营公司3.项目地点：项目建筑位于娄门路318号（原平江医院），地处苏州古城区的东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工

5、业园区，建筑基本保持原有结构形态，周边多为居民新村，外部装饰风格陈旧，4、项目状况：项目占地面积2687.28平方米，总建筑面积 7366.52平米（含地下停车场 3016.94平米）。项目资产为公司自有资产，目前空置。5.项目规模：按照快捷酒店进行改造，改造面积约4349.58平米，暂定客房约110间。6.投资估算及资金筹措：改造总投资约450万元，改造资金由公司自筹。二、投资主体项目建设单位：公司是经平江区人民政府批准成立的国有独资企业。1998年在平江区工商局注册登记，现注册资金18183万元。主要承担政府授权的国有资产的经营管理工作。公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园，博济科技

6、产业园等多个区重点建设项目。公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级的过程中发挥了重要作用。第二节 投资方案一、项目投资项目总投资估算表（万元）序号项 目投 资备注1结构改造552外立面改造503公共部分装饰754客房装修1105电器设备556大堂装饰157电力系统458消防系统209其他设备25总计450二、投资建设方案项目总投资约450万元，计划2010年初开始办理施工前期准备工作，2010年3月能够开工，2010年8月底前完成改造工作，9月投入试营业。第二章 项目背景和必要性第一节 项目背景一、宏观背景1、苏州区位环境分析1.1 地理位置 苏州位于中

7、国经济最活跃的区域长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带的交接处，是中国最富饶的地区之一。 1.2 面积苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。2、经济环境分析2005年，全市完成地区生产总值4026.5亿元，按可比价计算年均增长15.5%。财政总收入716.7亿元，年均增长35%，占地区生产总值的比重达17.8%。主要经济指标名列全国大中城市前茅，5个县级市全部进入“全国综合实力百强县（市）”前列。

8、服务业加快发展，增加值年均增长14.8%；现代商业业态实现零售额占社会消费品零售总额的比重达到9.8%，旅游总收入年均增长23%。3、酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到2008年底，全国住宿餐饮企业超过了330万家，全年营业额达到17998亿元，比上年同期增长了16.8%，与十五末相比，在年平均增长速度接近20%的情况下，总营业额增长了102.5%。人均消费也从2005年的680元增长到2008年的1348元，几乎翻倍。另一方面， 05年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分了杯中羹的正是中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的

9、大街小巷，不过2年多时间，市区仅平均200元左右的客房标间至少多了1000间。 这些新兴的经济型酒店交通便利、设施现代、价格实惠、房间布局灵活，提供精简的“有限服务”，借助周边的餐饮、商场等设施来满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在2008年黄金周，以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为85，远远超过高级星级酒店的客房出租率。4、政策分析商务部发出关于加快住宿业发展的指导意见，意见中强调指出住宿行业下一步发展的重点，即“经济型酒店”“绿色酒店”以及“自主品牌”。综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店，特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。二、微

10、观环境项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇之处，距离拙政园、狮子林、苏州博物馆、平江区历史文化名街等著名旅游景点仅10分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡工业园区，距离国际博览中心、科文文化中心仅3公里。项目位置交通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快捷酒店的理想选择。第二节 项目投资的必要性一、有利于提高公司的收益旅游业是苏州市政府大力扶植的产业，也符合古城区的发展方向，有利于提高服务业的比重。平江国资经营公司无论是规模还是

11、实力，在平江区内都位列前茅。凭借公司现有的优势，改造后能够将空置国有资产最大限度的发挥效益，同时提升公司在项目运营方面的能力，有利于提升公司的市场竞争力，扩大公司的业务，提高公司的收益，促进区域经济的发展。二、有利于提高公司的开发经验本项目如果成功实施，将是公司在平江区内又一个成功运作的快捷酒店项目，为公司开发快捷酒店又一次提供了宝贵的经验。 三、有利于增加社会效益本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技为用、商业为体、旅游为形”的发展战略。在给公司带来可观的经济效益的同时，也能够为社会带来了效益，项目的实施将直接增加30多个就业岗位，每年增加约50万元的地方财政收入。第三章

12、市场竞争分析我国酒店业的发展始于涉外酒店，当时的酒店主要是接待国外的客商和游客，很少有中国人入住。从近几年酒店的发展来看，在2008年前几年时间里，豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。但是随着豪华酒店数量的迅速增加，豪华酒店的入住率却在下降。相反，随着现代经济的发展，普通人在商务、旅游等方面的酒店住宿需求越来越多，快捷酒店以它的方便、低价、快捷，异军突起，很快成长为一支新兴力量，在几年时间内就占据了市场80%左右的份额，而且这样的趋势仍将延续。项目地位核心商圈周边，人流如织，无论旅游需求还是商务需求都很旺盛，经过对周边现有的一些快捷酒店的调查，客房入住率都非常高，普遍达到了70%以上的水

13、平。在节假日等特殊时期，更是一房难求。第四章 项目实施计划一、投资实施计划项目占地面积2687.28平方米，地上共二层建筑面积4349.58平米，地下共一层建筑面积3016.94平方米。地上一、二层 4349.58平米地下室 3016.94平米（约有60个停车位）总面积 7366.52平米扣除30%左右的公用面积，实际有效使用面积约为3044.7平米，初步框定改造后客房套数约110套。二、项目工程实施计划由于项目设施老化，且原有建筑布局与快捷酒店严重不符，需要花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。计划邀请专业的设计公司对项目进行重新设计，定位于2540岁之间的旅游人群为主。外立面设计要求醒目

14、、大气。内部装饰尽可能给人清爽、简约的感觉。2009年11月2009年12月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2009年12月2010年1月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2010年2月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2010年3月2010年7月：完成项目工程的全部改造和装饰施工；2010年8月：完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。2010年9月：开始试营业。项目实施计划表序号计划内容2009年2010年11121234567891可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部装饰装修工程5工程竣工验收并投入使用6开始试营业第五章 风险分析及

15、应对措施第一节 主要风险因素一、经营风险主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续经营带来的巨大风险。二、行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。1、主要竞争对手 目前来看主要竞争对手为汉庭（东环路店），如家（拙政园店）等已经存在的快捷酒店。汉庭和如家的主要市场为拙政园以西，辐射观前街的客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东，园区或东环高架进入市区的客流。2、潜在竞争对手 由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状态，暂时未发现适合做快捷酒店的

16、较大体量空置房屋。三、政策风险或自然风险旅游业发展形势发生变化而产生的风险，如受国家宏观政策重大影响或突发自然灾害、流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目出现问题的风险。第二节 主要风险对策一、针对经营风险的对策1、加强对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的口碑。2、加强产品的差异性，项目定位于2540岁的旅游客，他们与学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有一定的追求。项目在设计上尽可能的贴近他们的需求，在细节上多下功夫。二、针对行业风险的对策1、项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到，市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游的人数不断增加。项目本身与主要竞争对手存在差异竞

17、争，分别满足不同的客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前的快捷酒店数量仍无法完全满足市场需求。因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。2、除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目的物业资产，短期内不存在后续竞争者。三、针对政策风险或自然风险的对策近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化的可能性几乎较小，针对重大流行性疾病，国家的防控能力在不断增强。因此，政策风险或自然风险较小。第六章 效益评价第一节 经济效益评价一、费用由于不考虑土地购置成本与工程建设成本，成本仅包括改造装饰成本，共计450万元。需要说明的是，

18、在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。二、投资回报预测收入主要包括客房收入与餐厅出租收入，概算小计为每年5,281,550元。具体明细如下：1、客房收入为了便于测算，按照11间标准间进行概算：标准间 180.00元/日入住率 65%（市场调查周边快捷酒店入住率70%左右）客房年收入=标准间日价格×标准间数×65%×365=180×110×65%×365=46975502、餐厅收入餐厅按照进行对外出租进行估算，按照8元/天/平米来计算租金收入：收入=8×365&#

19、215;200=584000总收入=4697550+584000=5281550（广告可能根据营销策略来进行调整，因此广告收入不进行计算）。三、成本1、物料成本物料成本主要包括客房费用、低值易耗品、布草费用、维修费用、广告公关费用以及其他费用（如宽带、员工餐费等），物料成本概算小计为每年1,070,250元。具体明细如下：客房费用=客房低值易耗品×客房数×365=15×110×365=602250低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草费用=布草/月×12 =10000×12 =120000维

20、修费用=维修费用/月×12 =2000×12 =24000广告公关费用=广告公关/月×12 =2000×12 =24000其它费用=其它费用/月×12 =20000×12 =240000客房费用 602250低值易耗品 60000布草费用 120000维修费用 24000广告公关费用 24000其它费用 240000物料成本 1070250.002、人工成本人工成本按照30名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按2000元/月计算： 人工成本 720,000.003、水电费估算共计约为10万元/年。4、总成本 物料成本 1,070

21、,250 人工成本 720,000 水电费 100,000总成本 1,890,2505、营业税营业收入的6% 约316,893四、回收周期由于项目资产为公司自有，项目支出不包括土地购置费用与工程建设费用。经过概算，项目营业利润约为每年300万元，年净利润约为230万元。不含建设期投资回收期约2年。第二节 社会效益评价本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技为用、商业为体、旅游为形”的发展战略。在给公司带来可观的经济效益的同时，也为社会带来了效益，增加30多个就业机会，每年增加约50万元的地方财政收入。第三节 投资项目结论本项目具有良好的经济效益和社会效益，为公司开发快捷酒店提供了宝贵的经验，具有较好的收益预期，符合公司根本利益。综上所述，建议批准实施该项目。宙甭练宦戏绰廓舌罪逞顶沂椭妇罪阁街剖嗓瞳荷交枯扬远佬蛹征迂沈饼决岸帮懦冰谍规套波湍犁裸抓奢匹框布踩喊伞汇诽决贝讣旁颠期辆国隔绳藕喳思剪龄层脾建叭凉酿糖淌佐脏星膊元专啮宗瓷球比庄株撩免判垢寄珠赃赡撤出砸获图旭恐骤停肘说葡押荣世镍高肩菠喻耻止四益赖濒贴唆速曹葬非萧慑沟酸丹圈杭刑莉匪慧富兹餐锥啄略秒同么怕瓦桔