北京新三里屯时尚文化区项目市场定位分析报告45页

1、项目内容项目内容 “新三里屯时尚文化区”建设用地5.26万平方米，总建筑面积15.9万平方米。 其中：地上建筑面积8.4万平方米，地下建筑面积7.5万平方米。 项目分为南北两个区，将成为引领朝阳区16.67公顷时尚文化区的先锋.是集商业、居住、酒店、办公、文化、餐饮为一体的休闲及商务交往的中心。 超前且独具特色的商业模式超前且独具特色的商业模式城区特色商业区城区特色商业区 打造围合式街巷设计、商业长廊和独立商业楼组成的城区特色商业空间 ，真正满足周边中高档社区高素质人群的特色消费，享受“逛”的乐趣 。 城区特色商业区正在成为新的时尚在全世界流行开来。 案例参考：案例参考： 东京东京 六本木六本

2、木case study: roppongi, tokyo case study: roppongi, tokyo 案例参考：案例参考： 上海上海 新天地新天地case study: xin tian di, shanghai 案例参考案例参考/case study： santa monica, californiasanta monica, california新三里屯新三里屯 时尚文化区时尚文化区三里屯时尚文化区特色三里屯时尚文化区特色 定位：三里屯独特的地理位置是北京最适合于定位此种商业模式的项目。 产品：34层建筑围合的街巷，休闲、轻松的购物环境 。 亮点:大（提供多达800多个商铺），

3、全（休闲、娱乐、餐饮、购物与一体） 营销:采取先招商后销售的策略，通过有选择的招商，带租约销售的方式对投资人提供可靠的投资回报保证。 市场分析市场分析 项目分为南北两个区，由于定位差异，销售策略完全不同 南区定位：由于已经存在的酒吧文化，因此主要定位是以商业、酒吧、餐饮娱乐等时尚文化为主 北区定位：由于紧邻使馆区，相对安静，定位为商住、酒店及办公，以满足国际品牌酒店、旗舰店和办公的需要 eastern view/位置示意图位置示意图 南区销售策略南区销售策略 由于南区定位年轻时尚的消费群体，且可其建筑形态的可分割性，市场推广策略可采用租售互动即“边租边售、边售边租”以尽快的完成销售。 通过将南

4、区分割为众多独立的小面积单位进行预租工作带动销售，提供“实实在在”的租金收入，吸引投资者，或由投资者自主经营，以此达到保持三里屯地带原有的特色无计划的、自然结合的、众多的、多元的业态组合。既达到预定销售目标定位的同时，也可以通过销售完成激活三里屯时尚文化的内容。 目标客户群分析及销售预测目标客户群分析及销售预测 南区销售的目标群以固定个体投资者或商业经营者为主，经专业咨询机构世邦魏理仕初步市调结果显示，以餐饮、休闲及娱乐为主的商业目前在北京空置率不到10%，调查根据南区不同的液态锁定了相应的客户群，具体如下：目标客户群分析及销售预测目标客户群分析及销售预测 地下一层：可提供面积14382平米其

5、中：影院：4207平米 快餐：4191.9平米 本地服装：2208.7平米 迪斯科、卡拉ok：3774.4平米南区地下一层南区地下一层 影院：4207平米 好利友院线 （orion “megabox” ） 已进入商业谈判阶段 可供选择的华纳兄弟电影公司 销售预测：意向日租金1.65元/平米，按10%回报率，销售单价6000元/平米，可实现销售2500万元（公司意向不出售）。international megabox cineplexinternational megabox cineplex 美国好利友美国好利友南区地下一层南区地下一层 快餐：4191.9平米 已调查潜在客户麦当劳、肯德基、必

6、胜客、吉野家、回转寿司、茶餐厅等19家，按每户平均500平米，市场需求9500平米 。 销售预测：按日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售7650万元。南区地下一层南区地下一层 本地服装：2208.7平米 未提供市调结果 销售预测：按日租金3.5元/平米，按10%回报率，销售单价15000元/平米，可实现销售3300万元。南区地下一层南区地下一层 迪斯科、卡拉ok：3774.4平米 锁定客户10家，包括钱柜、麦乐迪、mix、法度等，每家平均经营面积4000平米，需求24500平米。 销售预测：按日租金5元/平米（卡拉ok租金较高约为8-12元，如泛利大厦租金是

7、12元每平方米） ，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售6900万元。南区地下一层统计南区地下一层统计业态市场需求面积（平方米）项目供应面积（平方米）日租金/平方米（元）回报率销售单价/平方米（元）销售总价（万元）电影院2500042071.6510.00%6,0232,534休闲饭馆95004191.9510.00%18,2507,650本地服装2208.7510.00%18,2504,031娱乐245003774.4510.00%18,2506,888合计10175218,56912999保守估计（按70%销售，未统计影院部分）目标客户群分析及销售预测目标客户群分析及销售

8、预测 地上一层：可提供面积11892平米其中：国际消闲服装：5553平米 珠宝、表、礼品：3076平米 咖啡店等：768平米 时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米 文化广场：2382平米（不出售）南区地上一层南区地上一层 国际休闲服装、运动品牌：5553平米 锁定目标客户包括nike、esprit、g2000等22户，每户面积200-400平米，需求4500平米。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售40500万元。南区地上一层南区地上一层 珠宝、表、礼品：3076平米 已调查潜在客户恒信、琉璃工房、名表城、施华洛世奇等15家，按每户平均3

9、00平米，市场需求4500平米 。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售22500万元。南区地上一层南区地上一层 咖啡店、冰淇淋、甜品店等：768平米 提供5个单位，面积96-247平米，目标客户锁定包括哈根达斯、水果捞、赛百味、泡夫、星巴克等15家，按均户85平米计，需求面积1275平米。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售5600万元。南区地上一层南区地上一层 时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米 锁定目标客户包括索尼、松下及名牌汽车展示等，调查需求1600平米。 销售预测：按日租金1

10、5元/平米（一、二层均价），按10%回报率，销售单价55000元/平米，可实现销售18300万元。南区地上一层统计南区地上一层统计 业态市场需求面积（平方米）项目供应面积（平方米）日租金/平方米（元）回报率销售单价/平方米（元）销售总价（万元）国际消闲服装450055532010.00%7300040536.9珠宝、礼品450030762010.00%73,00022,455咖啡店12757682010.00%73,0005,606时尚概念及展示厅332416001510.00%54,7508,760合计1099777,35852399保守估计（前三项按70%，展示部分按50%销售,）目标客户

11、群分析及销售预测目标客户群分析及销售预测 地上二层：可提供面积11892平米其中：酒吧：3119平米 中餐厅：2499平米 女士装、鞋包等：3114平米 高级会所（含三、四层）：2626平米南区地上二层南区地上二层 酒吧：3119平米 锁定目标客户为现有三里屯酒吧商户及其他国际品牌8家，均户面积250平米。 销售预测：按日租金12元/平米，按10%回报率，销售单价43800元/平米，可实现销售13700万元。南区地上二层南区地上二层 中餐厅：2499平米 目标客户包括茶马谷道、渝乡人家等20家，均户面积650平米，市场需求13000平米。 销售预测：按日租金10元/平米，按10%回报率，销售单

12、价36500元/平米，可实现销售9000万元。南区地上二层南区地上二层 女士装、鞋包等：3114平米 目标客户包括杰西卡、百丽、爱步等20家，均户面积300平米，市场需求6000平米。 销售预测：按日租金12元/平米，按10%回报率，销售单价43800元/平米，可实现销售13600万元。南区地上二层南区地上二层 高级会所（含三、四层）：2626平米 锁定商户包括china black等3家，均户面积1500平米，市场需求4500平米。 销售预测：按均日租金10元/平米，按10%回报率，销售单价36500元/平米，可实现销售9600万元。南区地上二层统计南区地上二层统计 业态市场需求面积（平方米

13、）项目供应面积（平方米）日租金/平方米（元）回报率销售单价/平方米（元）销售总价（万元）酒吧31191210.00%43,80013661中餐厅1300024991010.00%36,5009,121女士装、鞋包600031141210.00%43,80013,639高级会所450026261210.00%43,80011,502合计1135847,92433547保守估计（按70%销售统计）目标客户群分析及销售预测目标客户群分析及销售预测 地上三、四层：可提供面积20134平米其中：艺术类：5732平米 西餐及特色餐厅：4438平米 美容、医疗等：3179平米 体育、健身等：2366平米 中

14、餐厅：1584平米南区地上三、四层南区地上三、四层 家具、书店、音像等：5732平米 市调部分古典家具、曲美及特色书店等4户，均户面积600平米，调查需求2400平米。 销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售10500万元。南区地上三、四层南区地上三、四层 西餐及特色餐厅：4438平米 目标客户包括福楼、泰餐、星期五餐厅等11家 ，均户面积500平米，调查需求5500平米。 销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售8100万元。南区地上三层南区地上三层 美容、医疗等：3179平米 锁定资生堂、屈臣世等

15、目标客户12户，均户面积300平米，需求3600平米。 销售预测：按均日租金6元/平米，按10%回报率，销售单价21900元/平米，可实现销售7000万元。南区地上三层南区地上三层 体育、健身等：2366平米 目标客户为纯瑜珈及第一健身等4户，均户面积2250平米，需求9000平米。 销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售4300万元。南区地上三层南区地上三层 中餐厅：1584平米 目标客户同上 销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售2900万元。南区地上三层统计南区地上三层统计 业态市场需求面积（

16、平方米）项目供应面积（平方米）日租金/平方米（元）回报率销售单价/平方米（元）销售总价（万元）文艺类24005732510.00%18,25010461西餐及特色餐厅55004438510.00%18,2508099美容、医疗36003179610.00%21,9006962体育、健身90002366510.00%18,2504318中餐厅130001584510.00%18,2502,891合计395032,73122912保守估计（按70%销售统计）南区地上销售预测南区地上销售预测 业态市场需求面积（平方米）项目供应面积（平方米）日租金/平方米（元）回报率销售单价/平方米（元）销售总价（万

17、元）文艺类24005732510.00%18,25010461国际消闲服装450055532010.00%7300040536.9西餐及特色餐厅55004438510.00%18,2508099电影院2500042071.6510.00%6,0232,534休闲饭馆95004192510.00%18,2507,650中餐厅130004083810.00%29,20011,922娱乐245003774510.00%18,2506,888美容、医疗36003179610.00%21,9006962酒吧31191210.00%43,80013661女士装、鞋包600031141210.00%43,8

18、0013,639珠宝、礼品450030762010.00%73,00022,455高级会所450026261210.00%43,80011,502体育、健身90002366510.00%18,2504318本地服装2209510.00%18,2504,031时尚概念及展示厅332416001510.00%54,7508,760咖啡店12757682010.00%73,0005,606合计540363.3179026北区销售策略北区销售策略 北区产品定位以长线租赁与投资者购买相结合的模式。国际品牌的租户一般都有自己的投资人，所以在完成出租后，即可销售也可转让收益权等多种方式，以确保长期效益短期实现。北区可采用先整租整售、