不动产登记制度概述

1、11、以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外。物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、登记要件主义是指未经登记，不发生不动产物权变动的效力，但并不影响合同效力。第一，未经登记，不能发生物权效力。第二，未经登记，并不能影响合同的效力。案例：甲乙订立建设用地抵押合同，但并未办理登记，甲事后未向乙返还借伍佰万元，乙主张抵押实现，该建设用地使用权价值伍佰万元，甲的其他债权人丙合和丁各项有债权二百万，主张乙并无优先受偿权利，如何处理？物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或

2、者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 担保法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定混淆了抵押合同的债权效力和物权效力。担保法司法解释修订了此种规定，而是主张对抵押物进行登记，并且采取登记要件主义，如担保法司法解释第49条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”23、登记对抗主义是指未经登记，仍然可以发生物权效力，但不能对抗善意第三人。案例：甲乙为同村居民订立土地承包经营权转让合同，事后农业经营公司丙出价更高，甲与丙签订合同并办理了登记手续，事后乙提出抗辩，自己已经从

3、事农业耕作，丙无权取得该耕地的承包经营权，如何处理？（1）适用于如下情况： 第一，船舶、飞行器和机动车等物权变动。 （物权法第23条） 第二，土地承包经营权变动（不包括创设，物权法第130条） 第三，宅基地使用权（物权法第156条） 第四，动产抵押（物权法第188条、第189条）3（2）对抗主义下的物权缺乏对世性，物权效力较弱。 案例：甲乙订立动产抵押合同，自合同生效之日起，甲即享有抵押权，但此种抵押权却无法对抗善意第三人，缺乏对世性。（3）对抗主义下的善意第三人的范围： 善意是指不知道或者不应知道（无重大过失）物权变动状态，相信处分权人具有相应的物权处分权。 第三人不具有善意，由权利遭受损害

4、的人负举证责任。4、不动产物权变动以登记时间为准。依据物权法第14条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所以，不动产的物权变动，无论是创设取得、物权客体变更、转让（即主体变更）和消灭，物权变动的时间是在登记机关完成登记之时，即“记载于不动产登记簿”。41、我国采取多头分别登记，违反了市场经济交易规则统一性与迅捷性的基本要求。物权法第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。物权法附则第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法

5、有关规定作出规定。 案例分析：甲为房地产开发商，其首先以建设用地使用权向乙银行贷款一个亿，修建过程中，又以再建建筑物抵押担保向丙银行贷款两个亿，两个抵押权分别登记在土地管理和房屋管理部门，事后甲无法及时清偿乙和丙的贷款，如何设定清偿顺位？2、登记管辖：属地原则。第10条第1款：不动产登记 ，由不动产所在地的登记机构办理。 ”53、行政主管部门作为具体登记机关：第一，土地由国土资源部门。第二，房屋由房地产管理部门。第三，农村土地承包经营权由农业主管部门。第四，海域使用权由海洋主管部门。第五，动产担保由工商行政部门。第六，股票质押由工商行政管理部门或者证券结算机构。第七，知识产权质押由知识产权主管

6、部门，如版权由国家版权局，专利由国家专利局负责登记。第八，矿产由国家矿产主管部门登记。4、登记机关的登记行为第一，当事人申请主义为原则（物权法第11条）、职权主义为例外。 双方当事人原则上都必须持有必要文书亲自到场办理，但也可以委托他人办理登记。 城市房屋权属登记管理办法第12条：权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。 登记机关职权登记，如主动纠正登记错误、依据征收决定、法庭判决进行查封登记。6第二，登记机关的审查义务 形式审查为主、实质审查为辅（物权法第12条） 不得从事违法行为（物权法第13条） 案件：甲乙二人到房屋登记部门办理甲名下的房屋抵押，甲将其名下价值二百万元的房屋抵押担

7、保其借贷甲的二百万元。事后甲的另外一个债权人丙主张，甲乙二人同谋订立虚假的借款合同，目的在于转移资产，逃甲对其负担的三百万元债务，现丙起诉房屋登记部门，认为其未尽到审查义务，如何处理？第三，登记方式 物的编成与人的编成？第四，登记簿与不动产文书的效力。 登记簿是物权归属和内容的根据。（物权法第16条） 不动产权属证书仅仅是不动产物权的证明。（物权法第17条） 案例：甲向乙借款五十万元，甲将自己的房产证交给乙，作为乙的债权担保，事后甲“人间蒸发”，乙向法院主张其针甲的房屋享有担保权，第三人丙主张自己是所有权人，经查证，登记簿记载的所有权人为丙，甲伪造房屋所有权证。如何处理？7第五，登记簿的查阅（

8、物权法第18条） 公示主义与隐私权保护的平衡 房屋权属登记信息查询暂行办法第十六条：查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。 采取“对物不对人”的查询方式 房屋权属登记信息查询暂行办法第十一条：查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房屋原始登记凭证的，除提交前款规定的材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件： (一)房屋权利人应提交其权利凭证； (二)继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实

9、的证明材料； (三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件； (四)公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件； (五)仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关； (六)涉及本法第九条规定情形的，应当提交国家安全、军事等机关同意查询的证明。 委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明 85、登记机关的责任国家损害赔

10、偿责任还是一般民事责任？审查义务与责任认定的关系 案件：甲是房产的所有权人，发出出售其房产的广告。经过电话联系之后，乙在甲的陪同下来到了甲的房屋进行查看，乙提出要求甲提供其拥有该房屋的房产证、身份证等各种证明文件，以证明甲是该房屋的真实所有人。依据乙的请求，甲向乙提供了上述证件原件。在乙的要求下，乙将上述文件保留一天用于查验真伪，事后及时返还给甲。事后证明，乙利用该机会以伪造的方式制作了涉及到甲拥有该房屋产权的各种文件，以及该房屋的钥匙。此后，乙利用其伪造的各种文件，声称自己为甲，即与所有权人同名同姓，将房屋出卖给丙。在订立买卖合同之前，丙也现场查看了房屋。在办理所有权变更登记过程中，登记机关的工作人员丁没有认真审查相关的证明材料，即办理了该