西安盛世长安项目二期营销策划

1、福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管西西 安安 盛盛 世世 長長 安安 项项 目目 二二 期期营营 销销 大大 纲纲二零零九年十二月二零零九年十二月福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管5 4 3 2 1福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管回回 顾顾 篇篇review chapter第一篇第一篇总总 挈挈 篇篇total chapter包包 装装 篇篇packaging chapter第二篇第二篇第三篇第三篇推推 广广

2、 篇篇promotion chapter第四篇第四篇福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管前世之不忘，后事之师。前世之不忘，后事之师。战国策战国策 赵策一赵策一福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇市场回顾及预判市场回顾及预判一期回顾及小结一期回顾及小结全国全国市场市场西安市场区域市场销售情况客群分析2009年市场回暖，需求旺盛。预判年市场回暖，需求旺盛。预判2010年市场先抑后扬年市场先抑后扬。观点集结观点集结：1999年-2009年1-10

3、月全国住宅销售面积和销售额趋势图：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇市场回顾及预判市场回顾及预判一期回顾及小结一期回顾及小结全国市场西安西安市场市场区域市场销售情况客群分析 观点集结观点集结：刚性需求井喷，市场供需两旺。性价比成为置业的首要标准刚性需求井喷，市场供需两旺。性价比成为置业的首要标准。 2009年，西安商品房市场总销售1337.6万平方米，与08年相比增长99.97%，与疯狂的2007年相比也增长39.62%；就12月单月来看，西安商品房销售量216.79万平方米，环比增长41.77%

4、，再次刷新了单月销量的记录.福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇市场回顾及预判市场回顾及预判一期回顾及小结一期回顾及小结全国市场西安市场区域区域市场市场销售情况客群分析市场大热，中小户型成为首选，雅居乐花园是主要竞品市场大热，中小户型成为首选，雅居乐花园是主要竞品。 观点集结观点集结：从西安城市发展趋势来看，整个城市向南拓展的空间比较大，高新区和电视塔商圈的发展已经模糊了长安区与西安市的地理界线，再加上子午大道、西部大道等道路的全线贯通，长安区楼市的发展成为西安楼市新的焦点区域。福州飛揚大豐富企業管

5、理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇市场回顾及预判市场回顾及预判一期回顾及小结一期回顾及小结全国市场西安市场区域市场销售销售情况情况客群分析 观点集结观点集结：截止截止2010年年1月月6日，项目累计完成销售套数日，项目累计完成销售套数866套，实现销售面套，实现销售面积积91450.33，销售金额，销售金额36150.51万，销售达成率万，销售达成率93.48%。全期全期均价均价4077元元/，2009年年11月份均价月份均价4280元元/。2009年年12月份均价月份均价4312元元/.注：注：2009年十一月长安

6、区商品房均价3647元/，全市4978元/ 福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇市场回顾及预判市场回顾及预判一期回顾及小结一期回顾及小结全国市场西安市场区域市场销售情况客群客群分析分析目前来访的客群目前来访的客群80%来自城南和西高新，主要集中在高新区和来自城南和西高新，主要集中在高新区和长安区。长安区。80%以上业主集中在以上业主集中在25-35岁。特点是年轻化、首次置岁。特点是年轻化、首次置业，自住为主，投资比例小业，自住为主，投资比例小。 观点集结观点集结：为生活奋斗的年轻城市精英为生活奋斗的

7、年轻城市精英具体内容请参见具体内容请参见盛世长安一期结案报告盛世长安一期结案报告福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管回回 顾顾 篇篇review chapter第一篇第一篇总总 挈挈 篇篇total chapter包包 装装 篇篇packaging chapter第二篇第二篇第三篇第三篇推推 广广 篇篇promotion chapter第四篇第四篇福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管兼裒总挈，集厥大成。兼裒总挈，集厥大成。诗薮诗薮 古体上古体上福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公

8、司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主主要要指指标标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控二期开出二期开出1111栋楼，共栋楼，共12191219套，套，1111万平方米。万平方米。（左图红色虚线所示）（左图红色虚线所示） 福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主主要要指指标标价值体系优劣势时间目标资

9、金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控户型编号户型产品数量占比量所处楼栋朝向位置a2两房两厅一卫（一期85户型）407套33.39%7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21纯南a1三房两厅一卫（一期95户型）724套59.39%7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21东西端头及中间户b3三房两厅两卫约12170套5.7%7、10、16、177#西端头10、16、17东端头d3四房两厅两卫约13918套1.52%2020#东端头户型配比户型配比：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅

10、阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价价值值体体系系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控核心价值核心价值：适合年轻人购买和居住的具有良好生活氛围、优良教育氛围及适合年轻人购买和居住的具有良好生活氛围、优良教育氛围及 成熟商业配套的中高端高性价比社区成熟商业配套的中高端高性价比社区。 项目自身价值项目自身价值：1.区位区位2.规划规划3.教育教育4.景观绿化景观绿化5.公摊公摊6.配套配套7.户型户型价格价格1.升值潜力及投资价值升值潜力及投资价值项目营造价值项目营造价值1.轻松工作：轻松工作：2.轻松置业：

11、轻松置业：3.轻松生活：轻松生活：详细请参见word12页福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优优劣劣势势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控优势总结：优势总结：产品和主力客户群成功配对，有良好的客户基础产品和主力客户群成功配对，有良好的客户基础。劣势总结：劣势总结：一期在推广风格上与客群有些出入，给市场留下的印象一期在推广风格上与客群有些出入，给市场留下的印象 和口碑并没有预定的中等偏上的效果，会对拉伸项

12、目档次造成一种和口碑并没有预定的中等偏上的效果，会对拉伸项目档次造成一种“先入先入为主为主”的误区和反作用的误区和反作用。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时时间间目目标标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控从从20102010年一月的前期准备开始，年一月的前期准备开始，2424个月内（实际销售个月内（实际销售1919个月）去化全期住宅个月）去化全期住宅的的90%90%以上，总销达以上，总销达4.754.7

13、5亿。亿。目标目标20102010年年5 5月开盘。月开盘。为什么要在五月份开盘？ 观点集结观点集结：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时时间间目目标标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控合同原定交房时间是五月底。而交房是一个大工程，难免交房之后会有部分业主产生不满或需要整改之处，这对销售是有一定影响的。所以开盘一定要抢在交房之前，好抓紧时间尽快消化预定客户，有利于资金的回笼。在交房前开盘可以让工作人员将所

14、有的时间和精力投入到开盘和蓄客、回访等工作中，更有利于做好这些工作，保证顺利开盘和销售。后期交房时也能分出时间精力处理各户的各种要求。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资资金金目目标标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控实现全期住宅总销实现全期住宅总销5.28亿，即均价亿，即均价4800元元/。营销推广费按总。营销推广费按总销金额的销金额的1.2%计提，为计提，为633万元，目标为将推广费控制在万元，目标为

15、将推广费控制在600万内万内. 观点集结观点集结：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资资金金目目标标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控户外占比：30%（180万）目标效果形成由市中心开始至西高新再到长安区本项目辐射地块的户外广告宣传链。报纸占比：40%（240万）目标效果告知项目入市信息及项目定位：列席城南、文化认同。广播占比：5%（30万）目标效果告知入市信息，范围性信息宣传。网络占比：2%（12万）目

16、标效果告知项目信息，描述产品细节。电视占比：5%（30万）目标效果宣传项目活动及最新动态。短信占比：2%（12万）目标销售及时告之项目最新动态，占领信息渠道；活动占比：16%（96万）目标效果举行大型主题活动，衬托项目品牌形象，扩大口碑宣传效应，维系老业主感情。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市市场场目目标标增值目标中心思想推广概念开发节奏价格销控提升市场形象，拉伸项目档次，营造市场口碑，积蓄潜在客户提升市场

17、形象，拉伸项目档次，营造市场口碑，积蓄潜在客户。为本案剩余产品的推出做好铺垫。为本案剩余产品的推出做好铺垫。 观点集结观点集结：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增增值值目目标标中心思想推广概念开发节奏价格销控 观点集结观点集结：营造企业形象，传播企业品牌。为后续开发打下基础。营造企业形象，传播企业品牌。为后续开发打下基础。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業

18、機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中中心心思思想想推广概念开发节奏价格销控 观点集结观点集结：“承前启后、概念推广、以快打慢、注重服务承前启后、概念推广、以快打慢、注重服务”十六字方针。十六字方针。 承前启后：承前启后：延续一期的主力诉求点和主力客群，延续高性价比路线。在推广方面作出改进，形成统一的风格。概念推广：概念推广：提出一个能与项目有机结合的概念作为包装推广的支撑，将主要卖点统一在这个概念下炒作，吸引关注。以快打慢以快打慢：充分调动一切营销资源，集中在一个阶段向市场

19、进行轰炸，制造一种集中策略。采取密集性市场攻略，将所有营销资源通过最短最有效的方式到达目标客群，实现销售！注重服务：注重服务：创造全方位、满足个性化需求的增值服务系统。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推推广广概概念念开发节奏价格销控 观点集结观点集结：“中户型乐居领地中户型乐居领地”三位一体概念。三位一体概念。将卖点集合在将卖点集合在“中户型中户型”和和“乐居乐居”下，倡导下，倡导“中

20、户型中户型”居住居住理念；在产品概念包装及塑造上，应区隔于雅居乐的豪华感，突理念；在产品概念包装及塑造上，应区隔于雅居乐的豪华感，突出项目的时尚感，以符合项目目标客户群的心理。出项目的时尚感，以符合项目目标客户群的心理。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推推广广概概念念开发节奏价格销控 观点集结观点集结：中户型：中户型的户型面积适中、总价低、公摊低、高性价比等特点和本案的自身卖点非常契合

21、。而且适合主力客群的家庭人口结构、购买力和最求私密的居住思想！乐居：时尚感是本案最缺的，但却最贴近目标客群。越是地段偏的项目，形象越要有所提升，就要做成很中心的感觉，在推广上突出“都市、现代、时尚”去弱化地段抗性。同时，“乐居”和项目“新境界、慢生活”的定位是相符的，也能联系到景观绿化、配套、轻松生活等自身及增值卖点。本案最大的竞争对手雅居乐花园走的是豪宅路线，我们就将时尚作为自己的亮点！领地：领地有私享和高贵的含义，即能呼应“中户型”的私密性，又有助于提升档次!福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇

22、篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推推广广概概念念开发节奏价格销控 中户型诉求体系：1. 价格合理（总价低、首付轻）2. 面积适中、功能齐全3. 趋势发展4. 人口结构（满足一家三口所需）5. 投住皆宜6. 易于保养7. 精装修首选户型8. 居住思想9. 精密设计、注重品质10.年轻人圈层，私享领地福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市

23、场目标增值目标中心思想推广概念开开发发节节奏奏价格销控二期产品分二期产品分2次推出，首推次推出，首推沿步行街及西侧沿步行街及西侧7栋楼。后期栋楼。后期加推中央水系房源加推中央水系房源4栋。栋。 1. 首推：7#、8#、9#、10#、17#、20#、21#楼2. 加推：11#、12#、15#、16#福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开开发发节节奏奏价格销控 推广周期安排推广周期安排

24、：入市期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期2010年1-2月2010年3-4月2010年5月2010年6-11月2010年12月-2011年4月2011年5 - 10月2011年11 -12月福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开开发发节节奏奏价格销控 推广周期安排推广周期安排：盛世长安盛世长安逸境逸境销售目标销售目标划分阶段划分阶段销售周期销售周期首推部分首推部分70准备宣传认

25、筹期4个月正式开盘期1个月强销期及持续期10个月10收尾期2个月加推部分加推部分70新房源认筹期二期正式开盘期1个月强销期及持续期3个月10收尾期3个月项目结案项目结案10整体收尾合计合计9024个月福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价价格格销销控控 销控策略销控策略：1. 首推：10年5月份进行高调公开销售。以高性价比为原则，以周边竞争楼盘价格略低的价格策略为主，争取在

26、最短时间内最大程度的去化产品，保证资金的顺利回笼。2. 加推：作为实现项目品质最大化的代表，在该部分产品上借助一期销售去化的热销对整个市场所造成的影响基础上进行加推，对二期产品进行重包装，重点体现中央景观区资源的稀缺性及不可复制性，提升产品的价值，实现价格最大化。3. 局部房源进行适当小范围控制，保证房源销售去化发展良好。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管 阅阅读读导导航航器器回回 顾顾 篇篇二期介绍二期介绍战略目标战略目标战术策略战术策略主要指标价值体系优劣势时间目标资金目标市场目标增值目标中心思想推广概念开发节奏价价格格销销控控

27、 价格策略价格策略：1. 二期产品户型配比90%左右为市场热销产品，销售去化情况较好，建议二期开盘销售价格低开高走，一期开盘均价参照周边市场定价原则。以均价4800元/为原则和中心。2. 建议二期开盘价4688元/3. 加推部分房源为提升项目品质及价值房源，在价格上应体现高格调高品质感，应以高于周边楼盘价格策略进行定价。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管回回 顾顾 篇篇review chapter第一篇第一篇总总 挈挈 篇篇total chapter包包 装装 篇篇packaging chapter第二篇第二篇第三篇第三篇推推 广广

28、 篇篇promotion chapter第四篇第四篇福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管佛靠金装，人靠衣装。佛靠金装，人靠衣装。望湖亭记望湖亭记福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案案名名vi系统售楼部景观示范区样板房盛世长安盛世长安逸境逸境1. “逸”，飘逸、灵动、洒脱之意，符合“中户型”的巧意，也可给人年轻、有活力的感觉；“境”，境界、高度，符合本案“新境界、慢生活”的定位，也切合“乐居”的内涵。同时，“逸境”谐音“意境”、“溢景”，可以凸

29、显本期产品优良的景观面，也能提升项目内涵。2. 由于项目一期首推和加推对外宣传统一用作“1期”和“2期”。为了不给之前客户造成误解，建议对外宣传材料不体现“2期”字眼。考虑到工商方面的审核因素，也不能顺延成“3期”。综上，建议对外宣传统一为“盛世长安逸境”，不体现期数。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 logo：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统

30、售楼部景观示范区样板房1. 鉴于盛世长安逸境的产品以80-90平米为主，项目主力客户群为年轻人。并如前文所述，项目要突出时尚感和都市感。所以以年轻、时尚、质感、向上为切入点进行标志设计；2. 标志图案部分由三角型组合成色彩立体的方格建筑，同时又有“ v”字型的胜利造型；3. 色彩艳丽，视觉冲击力强，富有张力，体现了项目的现代、时尚、朝气蓬勃的特性，显示出逸境产品的丰富多彩；标志结构上呈现出现代立体“ v”字造型，寓意购买我们逸境产品的年轻人拥有幸福、现代、质感的生活；4. 色彩及结构的完美结合诠释了逸境产品丰富、幸福、现代、朝气、时尚、质感的生活品质。 福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛

31、揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 户型单页户型单页：（a1户型单页正面） 福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 户型单页户型单页：（a1户型单页背面） 福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 硬广系列硬广系列：（报广）福州飛揚大豐富企業

32、管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房户外系列户外系列：（户外t牌广告）福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 户外系列户外系列：（罗马旗） 福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 物品系列物品系列：（t恤）福州飛揚大豐富

33、企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 物品系列物品系列：（挎包）福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vivi系系统统售楼部景观示范区样板房 物品系列物品系列：（纸杯）（礼品）福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼售楼部部景观示范区样板房以节约成本为导向，以提升档次为目标，以销售

34、气氛为载体，以节约成本为导向，以提升档次为目标，以销售气氛为载体，以服务创新为特色以服务创新为特色.让消费者来售楼部时明确感受到强烈的现代都市气息和鲜明的让消费者来售楼部时明确感受到强烈的现代都市气息和鲜明的舒适生活气息，造成心灵的震撼。舒适生活气息，造成心灵的震撼。 观点集结观点集结：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼售楼部部景观示范区样板房售楼部现状实图售楼部现状实图1. 销售气氛不够浓厚2. 装修过于普通、平淡，不够上档次3. 空间利用率不够4. 不够年轻化和时尚化福州飛揚大豐富

35、企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼售楼部部景观示范区样板房售楼部改装效果图售楼部改装效果图1. 对售楼部上方白色墙体及洽谈区白色墙体部分用深色墙纸覆盖，营造局部厚实感，配以灯光营造高贵气息2. 洽谈区谈判桌进行调整，可考虑重新组合沙发与整体环境色调搭配，洽谈区沙发铺垫地毯。圆形玻璃洽谈桌考虑进行更换，更换布艺桌椅，以搭配整体效果。适当增加绿植部分福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼售楼部部景观

36、示范区样板房 售楼部改装再建议售楼部改装再建议：1. 修改墙上宣传展板，和所有硬广走一样年轻化的风格2. 售楼部液晶电视循环播放宣传片和vcr3. 户型模型和区位图等尽量往沙盘方向集中4. 可多用垂帘、玻璃、植物等做成区域的隔断，形成空间层次感5. 多在售楼部空旷处摆放项目宣传资料和小物件6. 售楼部大门进行软装，加烫金“盛世长安”案名福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼售楼部部景观示范区样板房 售楼部服务改进参考建议售楼部服务改进参考建议：1. 销售人员不再是推销房子，而是时尚生活的领

37、导者、轻松置业的好助手。要求销售人员转变服务认识，加强服务能力，区隔传统的服务模式2. 现场所用的饮品也采用年轻化、运动型的饮料。如激活、美年达等。3. 销售人员不再穿着正统的置业制服，可选择统一的、具有强烈项目气息的t恤牛仔裤等。不仅改变严肃的销售氛围，还让销售无处不在。如印有项目logo和户型图的t恤、领带等。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼售楼部部景观示范区样板房服务体系：服务体系：全方位、满足个性全方位、满足个性化需求的服务增值化需求的服务增值系统系统 售后服务专员售后服务专

38、员 针对签约业主的一对一责任人，可代针对签约业主的一对一责任人，可代办所有手续办所有手续/ /确保承诺兑现确保承诺兑现针对性举措针对性举措 地产理财顾问地产理财顾问 代客出租代客出租/ /免费物业信息提供免费物业信息提供/ /转售咨转售咨询顾问询顾问/ /地产投资顾问地产投资顾问 装修设计顾问装修设计顾问 组成组成“长安会长安会”之之“长安家长安家”，指定，指定厂商范围内免费家装设计厂商范围内免费家装设计/ /购买会员价折扣优惠购买会员价折扣优惠 物业管理专员物业管理专员 指定物管人员的贴身式全天候服务指定物管人员的贴身式全天候服务 时尚健康顾问时尚健康顾问 康体美容咨询康体美容咨询/ /个性

39、化的时尚运动建议个性化的时尚运动建议/ /旅游出行建议旅游出行建议 创新服务体系参考建议创新服务体系参考建议：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房精益求精，力求控制成本、提升档次双丰收精益求精，力求控制成本、提升档次双丰收 观点集结观点集结：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房1. 外场大广场（铺红黄地砖部分）进行围挡，可采用

40、小广告牌等材料作为围挡的围墙部分，这样不会阻挡客户观看售楼部的视线。同时也可以美化广场景观。围挡起来的部分改作停车场并且适当摆放部分文化饰品。2. 设计步行线路，引导客户经过售楼部门口景观绿化示范区进入售楼部，对景观绿化示范区进行改造。对部分空地及坡地绿植进行优化，增加鲜花、假山、雕塑，烘托氛围。对凉亭进行改造，提升档次。对木制藤架进行改造，提升视觉效果，衬托周围环境品质。3. 对水池部分进行改造，采用仿石材涂料对池底及池边进行全面整改，配以绿植，假山、凉亭等饰物营造水系景观氛围。4. 配以休闲座椅等物件烘托生活氛围及气息福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方

41、案屬商業機密，請妥善保管实景图效果示意包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管实景图效果示意包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管实景图场景示意包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管场景示意实景图包包

42、装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管场景示意实景图包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管实景图采用物品示意580*250*1320mm460*320*1280mm400*260*1400mm630*1030*2040mm720*1110*1920mm720*1250*1880mm400*1050*1250mm420*720*1330

43、mm300*700*1400mm备选方案包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管实景图场景示意包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管场景示意实景图包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示景观示范区范区样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读

44、导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房 观点集结观点集结：二期产品户型装修应较一期产品在整体风格上须有较高层次的二期产品户型装修应较一期产品在整体风格上须有较高层次的提升，重点渲染二期产品高品质感，拉升项目档次，实现产品价提升，重点渲染二期产品高品质感，拉升项目档次，实现产品价值最大化值最大化福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房1. 二期产品以100左右两房及三房户型为主力户型，目前该类型产品在市场上属于热销产品，产品接受度最高；2. 主力户型产

45、品符合目前本案项目目标客户群的需求，产品升值潜力较大，客户关注度最高；3. 作为一期产品的升级版，二期户型在空间尺寸上均做了调整，空间舒适度有所提高；4. 二期产品位于本案项目中心观景区域，位置最佳，产品价值度最高；福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房装修风格以现代欧式风格为主，突出雅致品味，温馨居家装修风格以现代欧式风格为主，突出雅致品味，温馨居家（参考风格图片）福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包

46、装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房家具风格搭配以实木材质为主的家具风格，营造居住家具风格搭配以实木材质为主的家具风格，营造居住氛围的典雅及高端，彰显厚重。氛围的典雅及高端，彰显厚重。 （参考风格图片）福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房8585a1a1户型样板房户型样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样

47、板房房9595a2a2户型样板房户型样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房121121b3b3户型及户型及139139d3d3户型样板房户型样板房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管包包装装篇篇阅读导航器阅读导航器案名vi系统售楼部景观示范区样板样板房房福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管回回 顾顾 篇篇review chapter第一篇第一

48、篇总总 挈挈 篇篇total chapter包包 装装 篇篇packaging chapter第二篇第二篇第三篇第三篇推推 广广 篇篇promotion chapter第四篇第四篇福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管若网在纲，有条而不紊。若网在纲，有条而不紊。尚书尚书 盘庚上盘庚上福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总总 论论入市期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期宣传上使用宣传上使用“中户型乐居领地中户型乐居领地”的概念，有系统有条理地阐述

49、产品卖点，营的概念，有系统有条理地阐述产品卖点，营造项目的独特性和时尚感。所有的宣传和事件以此为中心。造项目的独特性和时尚感。所有的宣传和事件以此为中心。借助一期销售的基础，通过一期实房及景观的展示对消费者进行引导，消除借助一期销售的基础，通过一期实房及景观的展示对消费者进行引导，消除作为外地开发商在当地消费者心中的不信任度及对开发商品牌实力的疑虑。作为外地开发商在当地消费者心中的不信任度及对开发商品牌实力的疑虑。在销售推广中重点突出二期区位的优势，组合景观、配套、性价比等优势资在销售推广中重点突出二期区位的优势，组合景观、配套、性价比等优势资源以高端形象推出，每期产品在推广上的第一重点就是利

50、用产品的差异、价源以高端形象推出，每期产品在推广上的第一重点就是利用产品的差异、价格的差异进行诉求，同时结合分期产品的差异进行重点推广诉求。在销售推格的差异进行诉求，同时结合分期产品的差异进行重点推广诉求。在销售推广中整合出资源优势，以每季度、每月的营销活动贯穿全程销售。广中整合出资源优势，以每季度、每月的营销活动贯穿全程销售。详细安排表情参照时程掌控表（附件一）详细安排表情参照时程掌控表（附件一） 观点集结观点集结：福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期入市期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收

51、尾期一、执行时间一、执行时间20102010年年1 1、2 2月月二、推广目标二、推广目标塑造产品形象、吸引目标客群的关注，为公开蓄积能量塑造产品形象、吸引目标客群的关注，为公开蓄积能量福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管1. 推广重点及任务：短期内多渠道密集广告轰炸，各环境软、硬件配套的提升，树立项目高端品牌形象。2. 主要通过报纸平面广告、户外广告牌、现场导视系统、公交车体等媒介，达到对项目的推广主题的认同，从而为项目的认购作好铺垫；3. 公共传播渠道：报纸广告/电台广播/车身广告/杂志/短信4. 印刷媒体：宣传单页、海报、楼书5

52、. 户外媒体：户外广告牌、工地围墙广告6. 展示：销售中心装修装饰及沙盘、模型制作、展示；现场局部包装、灯杆旗、展板设计制作、看楼路线上的温馨提示牌等推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期入市期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期三、推广思路三、推广思路推出推出“中户型中户型”理论，引起社会讨论和市场关注。打造时尚风格，理论，引起社会讨论和市场关注。打造时尚风格，传导传导“乐居乐居”理念理念福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期入市期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期四、推广执行四、推

53、广执行媒体、事件双管齐下；中户型、乐居一石二鸟媒体、事件双管齐下；中户型、乐居一石二鸟1. 鉴于目前的时间安排，建议在春节前不做太大动作，做好前期的准备工作即可。在春节结束后开始大规模集中性宣传。2. 春节结束后，马上跟换户外硬广，利用工地围墙、展现项目形象及定位。推出概念。举行“中户型论坛”，电视、报纸、网络配合宣传。3. 公开认筹前半月发布户外形象广告，进行范围性广告宣传，公开认筹前一周投放报纸广告，公开认筹优惠信息，扩大项目知名度，聚集客户。4. 本期内完成售楼部内外部包装，提升视觉效果。广宣品及销售道具的设计制作和沙盘及户模的整改制作福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業

54、管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期入市期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期五、重点事件五、重点事件中户型研讨会中户型研讨会 以西安房地产协会的名义主办、宏杰地产地产承办、当地媒体协办，2月下旬在星级酒店举办中户型研讨会。邀请专家学者、业内人士、和市民共同参与。讨论中户型的发展和利弊，倡导中户型的居住思想！福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期蓄客期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期一、执行时间一、执行时间20102010年年3 3、4

55、4月月二、推广目标二、推广目标消化前期酝酿客户于开盘前达成认筹客户消化前期酝酿客户于开盘前达成认筹客户600600组。组。三、推广思路三、推广思路参照入市期推广思路参照入市期推广思路四、推广执行四、推广执行以事件为主线，吸引注意；用轰炸式宣传，引起轰动以事件为主线，吸引注意；用轰炸式宣传，引起轰动本期完成样板房及景观示范区的包装工作。并取得预售许可证本期完成样板房及景观示范区的包装工作。并取得预售许可证福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期蓄客期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期五、重点事件

56、五、重点事件植树节植物认领植树节植物认领1. 3月12日植树节当天举行植物认领活动。业主或者准业主可以通过一定的方式（比如缴纳一定费用），将社区内一株植物认领。取得该株植物的命名权、监护权。让顾客参与整个社区的建设！“花小钱办大事花小钱办大事”家装大赛家装大赛比赛内容：全城80-100户型，装修完毕皆可参与。邀请当地著名家装 设计机构当任评委。以花越少钱装修效果越好为标准。评出一、二、三等奖各一名。一等奖报销装修费用的30%、二等奖20%、三等奖10%。装修费用同样由专业机构进行评估。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅

57、读导航器阅读导航器总 论入市期蓄客期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期时尚一条龙时尚一条龙”和和vip认筹结合认筹结合1、 联系西安当地著名的娱乐休闲餐饮时尚机构进行合作。2、 合作内容：在合作机构处做项目宣传，在售楼部派发合作机构宣传单页，蓄客期内参与认筹并最终购买可免费获得上述机构的vip资格，上述机构可各推举一名vip在蓄客期参与认筹并最终购买可享受特别优惠3、 定时向本案业主发送时尚信息。（长期进行）4、vip认筹采取购买vip卡的形式。四月份住交会房展四月份住交会房展福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航

58、器阅读导航器总 论入市期蓄客期蓄客期开盘期强销期续销期加推期收尾期系列报广系列报广四月份进行系列报广轰炸式宣传。华商报，整版，每周一期共四期报广参考主题：不大不小刚刚好：大城小爱：90中的阔天地：小尺度里的大空间：要浓缩也要精华：里奢华较远、离实用最近：比麻雀大、比大象小：虽然我很小，但是我很实用：xx中的战斗机福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期蓄客期开盘期开盘期强销期续销期加推期收尾期一、执行时间一、执行时间20102010年年5 5月月二、推广目标二、推广目标力争解筹，开盘一个月销售金

59、额达一亿。力争解筹，开盘一个月销售金额达一亿。三、推广思路三、推广思路用密集的广告和开盘活动提高市场热度，消化原有预订客用密集的广告和开盘活动提高市场热度，消化原有预订客户的同时吸引新客户。突出产品卖点，提升产品吸引力。户的同时吸引新客户。突出产品卖点，提升产品吸引力。福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入市期蓄客期开盘期开盘期强销期续销期加推期收尾期 针对开盘适时更换工地围墙的诉求内容。1.回访前期意向客户，将蓄积的客户资源做最充分的消化。2.主力户型大力推广面向客户，开盘活动及现场造势制造轰动

60、效果，快速消费目标客户群及前期登记意向客户，配合密集广告轰炸进行大范围全面造势，扩大项目影响力和知名度以拉动整体产品销售去化。3.推广重点及任务：结合项目性价比特性，制造开盘的轰动效应，顺利导入项目。4.主要通过报纸广告、短信、电台广播、电视媒体等媒介，达到对项目的推广主题的认同。此阶段广告以整体展示形象，突出社区鲜明特质及产品性价比为主体述求点，唤起目标客户的注意及购买欲望，聚集大量客户，达到成交。四、推广执行四、推广执行高端开盘、宣传造势高端开盘、宣传造势福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司福州飛揚大豐富企業管理策劃有限公司本方案屬商業機密，請妥善保管推推广广篇篇阅读导航器阅读导航器总 论入