鸿信商业项目定位分析

1、鸿信商业项目定位分析鸿信商业项目定位分析江露江露2011.12.25引言引言 商业地产是一种经营性的资产，属于资本市场范围内的一种具体经营品种，其运作的轨迹往往和投资品种运作方式有关，和它的专业商业运作方式有关。如果我们并不局限于房地产的经营、销售方式，而是从商业，投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售，我们发现方法就会有很多了。 目前房地产调控政策不断、市场逐渐低迷，商业地产的投资和经营风险也越来越大，减少和降低开发、投资风险，就必须对商业的投资市场和经营市场进行充分的市场分析，以确定该商业项目的市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略等诸多方面的内容，其中市场定位则是

2、项目前期工作的重点，准确准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性，项目的市场定位传达的是的定位可以赋予项目独特鲜明的个性，项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨。项目的精髓，项目的宗旨。目目录录长沙概况长沙概况宏观经济宏观经济总体规划总体规划商圈分析商圈分析项目分析项目分析区域背景区域背景地段分析地段分析优劣分析优劣分析产品定位产品定位优势分析优势分析案例分析案例分析项目定位项目定位业态定位业态定位客户定位客户定位项目界定项目界定定位分析定位分析宏观环境宏观环境中部地最具发展潜力的省会城市中部地最具发展潜力的省会城市长沙别称“星城星城”、“楚楚汉名城汉名城”，地处湖南东部偏北的湘江下游富饶的

3、河谷平原。北瞰洞庭，南依衡岳。是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，全国首批公布的24个历史文化名城之一。现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区。系我国特大城市之一。长沙概况长沙概况地域与人口地域与人口长沙位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘，长沙市总面积11819.5平方千米（即1.18万平方千米），长沙市总人口7044118人，户籍人口为6511888人；其中长沙市区面积1938平方公里。 经济经济2010年实现地区生产总值达4547.06亿元，在全国省会城市中稳居第7位，同比增长15.5%，gdp百强城市中排名第18位，人均收入居省会

4、城市第13位。 交通交通长沙水、陆、空交通发达，黄花机场是国际空港，已开通39条航线，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽长沙综合通讯能力居全国第3位。 长沙经济高速发展，房地产行业发展强劲，长沙经济高速发展，房地产行业发展强劲，人均人均gdp高，投资消费能力强劲高，投资消费能力强劲长沙2010年全市实现地区生产总值（gdp）预计比上年增长15.5%，总量达4450亿亿元左右，为2005年的2.5倍，比“十一五”年均增长目标（13%）高2.3个百分点。长沙市经济总量（gdp）在全国省会城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、

5、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市。“十一五”规划纲要主要目标全面完成或超额完成。2010年，长沙市的人均gdp为4547亿元/640万人口=7.0万元。 宏观经济宏观经济 小于小于4%4% 4%-5% 4%-5% 5%-8% 5%-8% 大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展高速发展房地产预警系统判断房地产预警系统判断gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系用升级版城市集群代替单一城市体，大大提用升级版城市集群代替单一城市体，大大提升长沙城市竞争力升长沙城市竞争力长株潭三市城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区，核心区面积约8448平方公里，形成“一心双轴双带”的空间结构。预测至

6、2030年，核心区城镇人口1400万。依托城际铁路、快速路等交通网络构建长株潭快速交通系统，加强长株潭三市高等级公路、城市骨干道路网络的协调与衔接，形成覆盖长株潭城市群的45分钟交通圈。在长株潭大都市区中，长沙应发挥核心增长极的重要引领作用，同时以长株潭大都市区为依托，成为国家体系中第二层级的重要核心城市。城市总体规划城市总体规划长沙将规划建千万级人口大都市，规划区范围由2893平方公里扩大至4960平方公里，形成以湘江为中轴、向南北延伸的“一轴两带”拓展格局。规划后的长沙中心城区将包括河东内四区全部，以及岳麓区、望城县、长沙县一部分。 版图版图一轴两带一轴两带 规划区范围扩至规划区范围扩至4

7、960平方公里平方公里 范围：城市规划空间分成五大层次范围：城市规划空间分成五大层次城市规划空间分成长株潭、市域、规划区、都市区、中心城区五大层次。 “一主两次六组团一主两次六组团”，打造城市新空间，打造城市新空间从城市发展大趋势来看，提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江发展轴，“两带”分别指北部发展带（串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等）。从发展片区来看，提出“一主两次六组团”的城市空间结构。在上一版总体规划“一主、两次、四组团”（一主指河东主城市区，两次指河西新城和星马新城，四组团指高星

8、组团、捞霞组团、暮云组团和坪浦组团）的基础上，重新划定了界限，并增加了黄lang高铁组团和黄花空港组团。从城市中心来看，明确提出了多中心的概念。除了河东cbd外，还规划了河西cbd、星沙副中心、雷锋湖-梅溪湖副中心，以及多个组团级中心，其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。一轴两带、一主两次六组团，城市格局再升一轴两带、一主两次六组团，城市格局再升级，打造千万级人口大都市级，打造千万级人口大都市长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟市边缘地带商业的空间扩张和成熟长沙着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、

9、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。城市商业发展目标城市商业发展目标长沙一小时经济圈长沙一小时经济圈覆盖8个低级市、39个县级城市，10万平方公里，4000万人口城市商业体系城市商业体系-多点多中心，未来商圈格多点多中心，未来商圈格局竞争加剧局竞争加剧30个社区级商业中心；个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。个一般镇商业中心。商业体系规划商业体系规划 10个区域性商业中心即火车站

10、商业中心、个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心1个市级商业中心个市级商业中心-五一广场商业中心五一广场商业中心2个市级商业副中心个市级商业副中心-星沙商业副中心和星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心溁湾镇商业副中心以五一广场为中心，以五一广场为中心，5大商圈辐射全市，影大商圈辐射全市，影响全省，尽显长沙的繁荣响全省，尽显长沙的繁荣目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴。以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布

11、整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。 五一商圈五一商圈荣湾镇商业圈荣湾镇商业圈 东塘商圈东塘商圈 伍家岭商伍家岭商业圈业圈 火车站商火车站商业圈业圈 五一商圈五一商圈荣湾镇商业圈荣湾镇商业圈火车站商业圈火车站商业圈东塘商圈东塘商圈伍家岭商业圈伍家岭商业圈地地理理位位置置以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平

12、街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷 以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈 以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路 地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南东路 芙蓉路与三一大道交汇处。辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路 商商圈圈现现状状五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额达20亿元，是长

13、沙人流、物流、资金流、信息流的中心 属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头 火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。 伍家岭商圈称为长沙商圈中的“没落贵族”。这两年来，天健芙蓉盛

14、世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。主主要要商商业业新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市 阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、qq电脑城、华海3c广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程

15、电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。 新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器。 五大商圈市调分析五大商圈市调分析五一商圈五一商圈荣湾镇商业圈荣湾镇商业圈火车站商业圈火车站商业圈东塘商圈东塘商圈伍家岭商业圈伍家岭商业圈业业态态构构成成五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。通程商业广场，国美、通程及苏宁，大学城商贸中心和指南针商业中

16、心，娱乐休闲场所较多。业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔。7家大型it专业卖场：百脑汇、国储电脑城、qq电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3c广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量it产品销售。以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。整体商业形象较差，档次不高。维多利购物中心、泰阳商城由传统百货转营，现以档次不高的批发和家电卖场为主。相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺

17、。 消消费费群群体体五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。30多所高等院校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文化科教区。所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。商圈中心区域人口总数接近35万，分别为it人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以it人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社等消费群体主要为

18、行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。 周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。商商业业前前景景地段无可比拟性，其交通与生活配套设施齐全，正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。 随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将

19、为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出 交通、人流优势，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、但该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。但凭借 it卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。 交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。 开福区将

20、大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随着万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起。五一商圈消费能力最为强盛，目前任占据主五一商圈消费能力最为强盛，目前任占据主导地位导地位商圈小结商圈小结长沙人流、物流、资金流、长沙人流、物流、资金流、信息流的中心信息流的中心注册有6000余商家日均客流量40万万人次以上年消费额达20亿亿元代表性商业街代表性商业街解放西路酒吧一条街黄兴路步行街、黄兴路步行街、民

21、俗民食坡子街地段地段 以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷公顷。 目目录录长沙概况长沙概况宏观经济宏观经济总体规划总体规划商圈分析商圈分析项目分析项目分析区域背景区域背景地段分析地段分析优劣分析优劣分析产品定位产品定位优势分析优势分析案例分析案例分析项目定位项目定位业态定位业态定位客户定位客户定位项目界定项目界定定位分析定位分析宏观环境宏观环境长沙商业心脏长沙商业心脏“边缘边缘”地带，繁荣地带，繁荣“一步一步”之遥之遥优势优势 1、项目位于黄兴路与城南路交汇处的西南角，扼守长沙商业心脏-黄兴路步行街南门户。 2、处于未来地铁一

22、号线的出站口，预计2014年底实现“车通”，商业氛围将进一步大幅提升。黄黄兴兴路路步步行行街街 城南路城南路本本项项 目目地铁站点地铁站点老城区老城区劣势劣势 1、与步行街中间隔着城南路，目前步行街超高商业氛围难以大幅突破这个十字路口。 2、自南门口以南，为老旧城区，环境较差，进一步削减南下客流量。体量较小，附带高楼层，难以形成传统的具体量较小，附带高楼层，难以形成传统的具备竞争力的集中商业备竞争力的集中商业基础数据 商业裙楼，总面积约1.4万平米，分为地下室，1至3层及隔层。最大单层面积不超过3500平米。项目所在楼栋以娱乐、休闲为主，零售商业相对薄弱。楼层最高为3层，人流引导向上存在难度。

23、 黄兴路步行街黄兴路步行街-三湘第一街三湘第一街黄兴南路步行商业街北起司门口，南到南门口，全长838米，街宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性商业街。黄兴南路步行街位于五一商圈，毗邻平和堂、王府井、万达购物广场、春天百货、新世界百货等大型百货公司。周边汇集了长沙解放西路酒吧一条街、化龙池、太平街、坡子街、三王街等特色商业街。商业气氛十分浓厚，消费方式多种多样。目前步行街日均客流量10万余人次，节假日更是接近40万余人次 黄兴路步行街是长沙市最繁华的地段之一。是一条于2002年修缮竣

24、工的步行商业街。北起芙蓉区司门口，南到南门口，全长838米，街面宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米，其中新建面积15万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。分为内街和外街，内街又有三层。商铺众多，品牌齐全。除各种常规服装店、饰品店以外，这里还汇集了全国各地的小吃美食，旁边的坡子街更是长沙特色小吃的齐聚之处，有长沙人民耳熟能详的火宫殿、双燕楼、红梅冷饮等，数不胜数。黄兴路步行街规划设计黄兴路步行街规划设计1、近30米的街宽，a-f区各有1-2个通道与外街相连，6个区共有11个通道，方便消费者内外街选购；2、

25、设计科学，业态多样化，步行街起始南北两端分别设有万达购物广场及好又多超市，中间设有黄兴广场；3、商铺面积分割合理：外街东侧底商单体面积较大，大多在200以上，主要作为品牌商家的形象店或旗舰店。内街底商单体营业面积在12-30之间。分布在二层及以上楼层的餐饮店、电器通讯店、休闲娱乐场所因其业态需求不同，分割的面积跨度较大，分割合理；4、街区配套设施：外街多处设有饮食、休息区，并建造雕像、假山等景观，配有休闲长椅、饮料投币自动售卖机、公用ic卡电话、垃圾桶；西侧1-2层设置饮食、休息区和洗手间。5、临街商铺平均租金价格在600-1200元/m月，少量铺面甚至超过1500元/m月，最高达到2400元

26、/m月项目地址（位置）项目地址（位置）长沙市黄兴南路长沙市黄兴南路所属商圈所属商圈五一商圈五一商圈商场性质商场性质商业街商业街开盘时间开盘时间20042004年年1212月月商业建筑面积（商业建筑面积（m2m2）4 4层共层共2525万万商铺售卖性质商铺售卖性质直接销售直接销售个铺面积（个铺面积（m2m2）10-30010-300进驻商家进驻商家中档服饰、特色餐饮类、电玩娱乐类中档服饰、特色餐饮类、电玩娱乐类商铺结构商铺结构全长全长838838米，街面米，街面宽宽23-2623-26米米返租返租不返租，统一经营管理不返租，统一经营管理广告诉求广告诉求三湘第一街三湘第一街售价售价80008000

27、1200012000元元/ /（20042004年）年） 步行街布局步行街布局 步行街全长838米，由内街和外街构成。西侧内街底层分为a-f六个区域，主要经营休闲服饰、箱包、饰品。其中a、b、c、d区在黄兴广场南侧，e、f区在黄兴广场北侧。d区部分区域为时尚名堂专区、e区部分区域为新街口主题商场。 a-f区各有1-2个通道与外街相连，6个区共有11个通道，方便消费者内外街选购。 东侧临近司门口的外街分布着一家服饰饰品主题商场潮流特区。 东侧临近司门口有一个以特色小吃为主题的特色街淘淘街。 步行街起始南北两端分别设有万达购物广场及好又多超市，中间设有黄兴广场。外街东侧底商单体面积较大，大多在20

28、0以上，主要作为品牌商家的形象店或旗舰店。内街底商单体营业面积在12-30之间。分布在二层及以上楼层的餐饮店、电器通讯店、休闲娱乐场所因其业态需求不同，分割的面积跨度较大。 步行街主体商业商品布局步行街主体商业商品布局一一a区区一一b区区二区二区三区三区四区四区五区五区六区六区七区七区八区八区九区九区一层一层大型超大型超市百货市百货 时尚潮时尚潮流天地流天地 服饰、化服饰、化妆品、保妆品、保健健 香水、香水、护肤、护肤、美容品美容品 首饰、首饰、服饰、服饰、化妆品、化妆品、保健保健 服饰、服饰、服装、服装、儿童食儿童食品（肯品（肯德基、德基、麦当劳）麦当劳） 顶级男顶级男性服装、性服装、饰品专

29、饰品专卖卖 饰品、饰品、名表名表饰品饰品（皮具、（皮具、玉器、玉器、精品）精品） 小家电、小家电、小电子、小电子、通讯产通讯产品等品等 二层二层大型超大型超市百货市百货 服装、服装、鞋帽、鞋帽、饰品饰品 品牌服饰、品牌服饰、鞋帽鞋帽 美容美美容美发用品、发用品、保健保健品牌服品牌服饰鞋帽、饰鞋帽、皮具皮具 服饰、服饰、鞋帽鞋帽（肯德（肯德基、麦基、麦当劳）当劳） 顶级女顶级女性服装、性服装、饰品专饰品专卖卖 钻石饰钻石饰品、金品、金银饰品银饰品 鞋帽鞋帽日用家日用家居用品、居用品、装饰品、装饰品、精品家精品家私私三层三层大型超大型超市百货市百货 器具器具 服饰、鞋服饰、鞋帽帽 器材器材（日用、

30、（日用、专业）专业） 服饰、服饰、鞋帽鞋帽 玩具、玩具、体育用体育用品、智品、智力开发力开发 顶级皮顶级皮具、鞋具、鞋帽、饰帽、饰品专卖品专卖 金银饰金银饰品品 箱包、箱包、皮具皮具大家电大家电 物业名称物业名称规模规模（）（）层数层数物业物业类型类型商业商业业态业态档次档次经营品种经营品种营运方式营运方式春天百货春天百货120006层商业百货中档女性服饰、日用百货、家用电器联营万达购物广场万达购物广场480004层商业综合超市中高档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电影城租赁王府井百货王府井百货7000012层商业百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营平和堂平和堂50

31、0009层商业、商务百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营百联东方百联东方760008层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营新世界购物中心新世界购物中心350008层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营国美电器国美电器50002层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营苏宁电器苏宁电器75003层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营金满地金满地270001层商业地下步行街中低档服装、饰品租赁区域集中商业一览表区域集中商业一览表 区域背景小结区域背景小结区域位于长沙最繁华的五一商圈的商业心脏地带区域位于长沙最繁

32、华的五一商圈的商业心脏地带-黄兴路步行街，是黄兴路步行街，是长沙零售最具商业竞争力的核心地段。长沙零售最具商业竞争力的核心地段。区域王府井、平和堂、新世界、春天百货等高端集中商业云集，规模区域王府井、平和堂、新世界、春天百货等高端集中商业云集，规模大、档次高，是长沙乃至湖南最大的高端商业集中区。大、档次高，是长沙乃至湖南最大的高端商业集中区。区域黄兴路步行街主体商业步行街主体规模大业、品种齐全，配套完善，区域黄兴路步行街主体商业步行街主体规模大业、品种齐全，配套完善，环境优良，能满足都市主体消费群的全部需求。环境优良，能满足都市主体消费群的全部需求。负一层、一至三层负一层、一至三层1.4万平米

33、全部出售万平米全部出售快速回笼近快速回笼近10亿销售额亿销售额市场的可持续经营，将后续风险控制在最低值市场的可持续经营，将后续风险控制在最低值目目录录长沙概况长沙概况宏观经济宏观经济总体规划总体规划商圈分析商圈分析项目分析项目分析区域背景区域背景地段分析地段分析优劣分析优劣分析产品定位产品定位优势分析优势分析案例分析案例分析项目定位项目定位业态定位业态定位客户定位客户定位项目界定项目界定定位分析定位分析宏观环境宏观环境只是一街之隔只是一街之隔20米的距离，只是商业地产米的距离，只是商业地产最本质的认识最本质的认识如何如何淡化淡化市民传统印市民传统印象中的地段象中的地段“边缘化边缘化”？如何如何

34、定位定位，使之成为，使之成为具有具有竞争力竞争力的市场，吸的市场，吸引步行街引步行街人流人流？如何如何改变改变市场同类产市场同类产品一定要品一定要超长返祖、回超长返祖、回购、保底收益购、保底收益等带来的等带来的后期后期风险风险。困境困境什么是市场认可、期待的商业地产什么是市场认可、期待的商业地产每一个商业体都是由空间的建筑体与赋予这空间的建筑体与赋予这个建筑体上适合的商业灵魂与时间构成个建筑体上适合的商业灵魂与时间构成的;我们不能单纯的看哪一个项目，因为每个项目的性格和气质不一样，而且市场是动态的，所以我们需要把所有的项目都作为一个全新的领域和个案来分析、研究。优质的商业项目优质的商业项目先进

35、的商业模式先进的商业模式科学合理的业态分布科学合理的业态分布优质的后续管理、服务优质的后续管理、服务吸引力吸引力打破打破“传统传统”，缩短与步行街的，缩短与步行街的“距离距离”整合厂家、商家、顾客等各方所需整合厂家、商家、顾客等各方所需-以强劲市场竞争力打动投资者以强劲市场竞争力打动投资者怎么办？突破将传统品牌引进发挥到极致将传统品牌引进发挥到极致差异化市场定位差异化市场定位！快速回笼资金，市场可持续经营快速回笼资金，市场可持续经营突破突破差异化的目的差异化的目的-将市场竞争力（前期销售、将市场竞争力（前期销售、后期经营）做到极致后期经营）做到极致定位原则定位原则差异化大体表现差异化大体表现经

36、营品种差异化：经营品种差异化：步行街主体服饰、鞋类等，我们有，但价格更低；步行街不集中的饰品、化妆品等我们品种更齐全细致；步行街竞争力差的电子等，我们更强；经营管理差异化：经营管理差异化：步行街除大品牌店外，更多是私人零散商家，除单一场地之外，其他服务缺乏，商家危机感严重，我们对商家从进货渠道、物流配送、经营管理等一条龙服务；商家类别差异化商家类别差异化：步行街除实力品牌店外，其他商家大都实力较小，为私人小业主，我们则做到厂家、源头经销商、代理商为市场主流；客户群体差异化：客户群体差异化：步行街为零售产业，那我们除了能汇集步行街基本零售顾客的同时，我们同时也做批发，让步行街相当一部分零售商家及

37、其他地域零售商家也成为我们的顾客。 定位前提认知定位前提认知： 步行街任为区域主体市场，汇集了众多商家、商品、客流量，我们要做的不是与之对立，而是充分融入其中，取其精华、完善不足，从消费者立场出发，牵引其大部分客流。定位要达到的效果：定位要达到的效果：厂家、经销商厂家、经销商：地段好，“前店后厂”，产品展示效果显著。小商家小商家：能从源头上解决，进货渠道、物流配送，降低经营风险，提升经营信心。批发顾客批发顾客：拿货快捷，大大缩小时间、人力、物力。零售顾客零售顾客：品种齐全、物美价廉，愿意跨街前行20米。市场的认同、商家的认同、顾客的认同市场的认同、商家的认同、顾客的认同那么投资者认同也只是顺理

38、成章的事情那么投资者认同也只是顺理成章的事情南门义乌小商品城南门义乌小商品城引进的不只是品牌引进的不只是品牌 全方位对接义乌小商品市场。引进义乌品牌的同时，将义乌模式、义乌管理、义乌渠道、义乌商家、义乌商品、义乌团队等全方位引进，同时做到信息共享、渠道共享、资源共享，彻底打破传统的单一品牌的引进，让经营者、投资者吃下定心丸。项目定位项目定位打造长沙市核心商业圈首家集产品展示、打造长沙市核心商业圈首家集产品展示、批发、零售为一体的多元化小商品集散地批发、零售为一体的多元化小商品集散地加入义乌市场对接体系，在长沙商业中心加入义乌市场对接体系，在长沙商业中心形成义乌市场的对接市场形成义乌市场的对接市

39、场 以一站式、多元化的现代商业理念作指导，以一站式、多元化的现代商业理念作指导，集聚区域小商品市场资源，形成区域地标集聚区域小商品市场资源，形成区域地标性的现代商业中心。性的现代商业中心。 核心商业区最具竞争力的小商品市场、是步行街的重要组成部分核心商业区最具竞争力的小商品市场、是步行街的重要组成部分小商品、赢大世界小商品、赢大世界义乌地处浙江中部，南接广东、福建；北联上海经济区；东邻东方大港宁波港。义乌是一座建在市场上的城市。自1982年在全国率先创办小商品市场以来，经过五易其址、十次扩 建 。目前义乌市场现拥有营业面积400余万余万平方米，经营商位6.2万万个，汇集了16个大类9105个子

40、类170余万种单品；集聚了1.8万余件商标，800多件驰（著）名商标，6000余家总代理、总经销。义乌简介义乌简介每天，有来自全国各地的二十万经商大军活跃在市场里；其中，常驻义乌采购商品的外商超过10000名。目前，义乌市场年出口标箱50多万个，出口215个国家和地区；经批准在义乌设立的境外企业办事处2300多家；境外客商在义乌银行开设帐户9000多个；在这里，每周向全球发布世界首个日用消费品批发指数“中国?义乌小商品指数”，以成为全球小商品的风向标。荣誉荣誉影响力影响力2005年，联合国、世界银行、摩根士丹利等世界权威机构联合发布的一份中国发展报告中，称“义乌为全球最大的小商品批发市场”。截止2008年底，义乌市场成交额已经连续18年位居全国各大专业市场榜首。 定位优势定位优势1、品牌品牌：商业地产品牌战略为王，“义乌”家喻户晓，为小商品“世界世界第一品牌第一品牌”，容易激起市场共鸣。5、商家商家：由厂商、源头经销商厂商、源头经销商代替传统的零散商户，承租能力更强，竞争优势明显。3、市场市场：彻底打破区域以往单一零售形态，集产品展示、批发、零售为一