广晟宝晟花园一期地块3规划建议规划与户型设计实例34p

1、营销中心11月30日1、城市发展展望与项目定位、城市发展展望与项目定位2、地块发展研判、地块发展研判3、项目开发情况、项目开发情况1、东源前景展望、东源前景展望 东源县原为河源郊区，93年经国务院批准设立，距河源市区仅6公里左右。东源环境优美，拥有国家4a级旅游区-万绿湖、桂山风景区，以及东江画廊风景区、黄龙岩畲族风情旅游区、东江源温泉度假村等等。东源常年空气质量维持在国家一级标准，人居环境卓越无比。河源“南接北拓”战略的实施，城市南面主要规划为工业片区，而北面主要版块即为东源、大学城片区为居住片区，而东源发展基础良好，是河源未来发展的重心。东源大学城片区东源发展前景展望东源发展前景展望1 1

2、、根据河源城市发展长远规划文件（、根据河源城市发展长远规划文件（2008200820202020年），确立年），确立 “ “河源河源龙川龙川”、 “ “河河源源和平和平”两个城市发展轴，东源地处前哨两个城市发展轴，东源地处前哨位置，发展已经进入实质阶段。位置，发展已经进入实质阶段。2 2、随着城市发展，高素质人居向、随着城市发展，高素质人居向“卫星城卫星城”或或郊区发展已经成为潮流。郊区发展已经成为潮流。东源城市发展及地产发展现况东源城市发展及地产发展现况1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成亦较为单一。亦较为

3、单一。2、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分到深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力到深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力1、在政府、在政府、机关供职，机关供职，2、赋闲在家，、赋闲在家，3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。、开小商店、小买卖、附近工厂打工。3、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村民通过政府征地、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村民通过政府征地、出售自留地、转卖等手段有所积蓄。出售自留地、转卖等手段有所积蓄。1、东源地产发展缓慢，现有开发较大型的社区有滨江花园

4、商住项目、东源地产发展缓慢，现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目（距宝晟花园约（距宝晟花园约2000米），为中低档次项目，主要客户有周边老师米），为中低档次项目，主要客户有周边老师及机关单位人员。及机关单位人员。东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区2 2、地块基础分析及总体规划建议、地块基础分析及总体规划建议经济指标经济指标广晟宝晟花园一期地块3主要经济技术指标总用地面积6474.074 m2总建筑面积19871.48m2地下建筑面积约3347m2地上建筑面积16524.48m2容积率2.55绿化率35%覆盖率38%停车位84注：以上为

5、初步指标，实际可根据方案设计做相应调整项目地理位置项目地理位置项目地处东源县城项目地处东源县城中心，交通方便，中心，交通方便，辐射潜力较大辐射潜力较大，东，东源零售业仍处于孵源零售业仍处于孵发阶段，发阶段，缺乏商业缺乏商业地标地标（与东源县域（与东源县域行政单位相符）。行政单位相符）。地块一地块一3期位置期位置滨江花园滨江花园霸王花集团项目霸王花集团项目项目初步不同实现价值研判项目东南面为文化广场，东北面为散落民居。项目各地块综合价值较为均匀，现地块一3期原为市民广场，因此在规划上相对独立.同社区，在类档次产品基础上，不同价值实现主要通过组团/栋享有的环境对比区别得于实现。项目规划基础探讨项目

6、规划基础探讨住宅住宅幼儿园幼儿园商住商住/配套配套商住配套商住配套生活便利是高端项目的基础配套要求，如超级市场、功能完备的会所等。作为东源第一个高端商住项目，在自身配套上，现缺乏相应功能的会所，现超市选址位置、配备条件亦有所欠缺，有碍住宅价值最大化现实。区位判断上，此适宜发展高端豪宅区，但仍需对市场充分评估一、地块基础分析及总体规划建议一、地块基础分析及总体规划建议营销中心11月30日近景山体、远景东江画廊文化广场文化广场东源县城3大纵线之一，且为县中心繁华位置西偏南方向临近幼儿园视野较阔最优视角角度但存噪声问题朝向朝向同社区不同组团档次判断依据同社区不同组团档次判断依据住宅档次判断（相对于同

7、一个社区的对比因素），其首要因素是其是否享有：1、更好的视野环境2、更少干扰因素（、治安环境的安全性认知。、噪音。、邻近的视线）3、开发的期次趋势认识（普遍的市场意识是越做越高端，以配合项目低开高走的价格曲线）4、项目相关素质（绿化、建筑）从原则性渐进来说，3期所受干扰因素较大，不适宜开发定位高端的豪宅，但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致精致路线。一期户型占比情况一期户型占比情况户型结构面积区间数量主要集中于栋名占比例套数比面积比1房2厅（包括5米跃式）57.8260.22（未含业主自行间隔后）3栋宝业居2房2厅（包括5米跃式）8287（未含业主自行间隔跃式）3栋宝业居3房2厅（基本

8、型） 108136除宝业、宝旺、宝合、宝和、宝润外3房2厅（舒适型）4房2厅（非复式） 132153旺、兴、顺、丽4房2厅（复式）178217昌、盛、安、华、顺、丰3 3、现有开发情况、现有开发情况小结小结观点：观点：从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源发展趋势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档发展趋势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档次提升方面考虑，建议地块一次提升方面考虑，建议地块一3期的定位方向为：期的定位方向为： 东源小型综合体东源小型综合体/商住地标商住地标东源小型综合体东源小型综合体/商住地标商

9、住地标酒店、休闲中心（会所功能）、西餐厅（花园式）、超级市场（原超市酒店、休闲中心（会所功能）、西餐厅（花园式）、超级市场（原超市移至，保留风情商业街区移至，保留风情商业街区旅游商品、特色农产品等）、公寓（产权旅游商品、特色农产品等）、公寓（产权式，非酒店附带经营）、式，非酒店附带经营）、开放式零售街区开放式零售街区（根据相对独立特征规划）。（根据相对独立特征规划）。1、商住配比建议、商住配比建议3、形态建议、形态建议2、户型配比建议、户型配比建议总体方向总体方向开放式高尚生活社区开放式高尚生活社区+商住地标商住地标花园社区总体意向花园社区总体意向+地块一地块一3期期开放街区式花园社区举例开放

10、街区式花园社区举例美国美国/加利福尼亚州加利福尼亚州/圣何塞市圣何塞市/北园社区北园社区北园社区北园社区形象形象规模规模增值举措增值举措总占地总占地/25万平米万平米设计时间设计时间/1995设计设计/roma事物所事物所市场取向市场取向/较高密较高密度紧凑型多功能社度紧凑型多功能社区中心区中心中央绿地中央绿地中心商住地标的设置中心商住地标的设置统一的建筑风格统一的建筑风格注重步行尺度的街道注重步行尺度的街道公共开放的空间公共开放的空间精心组织的社区环境精心组织的社区环境北园社区增值举措北园社区增值举措( (资料来源：世资料来源：世联代理相关文件）联代理相关文件）网格型规划网格型规划/ /公共

11、绿地公共绿地注重步行尺度的注重步行尺度的街道街道/ /社区环境社区环境统一的美式建筑统一的美式建筑风格风格北园社区增值举措北园社区增值举措网格型规划网格型规划/ /公共绿地公共绿地注重步行尺度的注重步行尺度的街道街道/ /社区环境社区环境统一的美式建筑统一的美式建筑风格风格商住配比建议商住配比建议商业商业35%+住宅住宅65%商业面积：7000（内容配比：超市2000 建筑面积+酒店2000 建筑面积+休闲健身会所1500 建筑面积附带非销售配套面积+花园式西餐酒廊架空层空间，其它零售业空间。朝向调整朝向调整由原主建筑平行于行政大道调整为主建筑朝东北向。（主力户型更由原主建筑平行于行政大道调整

12、为主建筑朝东北向。（主力户型更多阳台或空中院馆朝南偏西方向。多阳台或空中院馆朝南偏西方向。停车场、卸货平台等开放式：购物园林休闲空间住宅配比建议住宅配比建议（奢华度假型）（奢华度假型）（方案一）住宅面积：（方案一）住宅面积：12900（内容配比约：（内容配比约：1房房2580 建筑面积占比建筑面积占比20%+2房房6450 建筑面积占比建筑面积占比50%+小小3房房2870 建筑面积占比建筑面积占比30%。套数比（实用套数比（实用80%计提，舒适型度假式计提，舒适型度假式1房均房均60，2房房90 计，计，3房房带空中院馆按带空中院馆按110 计）：计）：1房：房：2房：房：3房：房：1房房2：2房房3：3房房1.1奢华于表奢华于表精神贵族精神贵族户型设计要点户型设计要点1 1、地标性、地标性 2 2、度假性、度假性 3 3、舒适性、舒适性 4 4、创新性、创新性立面及外型立面及外型户型布置设计户型布置设计总价控制总价控制设计要点设计要点带花架入户空中院馆示意空中院馆示意空中院馆空中院馆深圳中信红树湾深圳中信红树湾2房花架入户房花架入户1 1房外飘大露台房外飘大露台方案方案2大户型方案大户型方案（方案（方案2）住宅面积：）住宅面积：12900（内容配比约：（内容配比约：3房房2580 建筑面积占比建筑面积占比20%+4房房6450 建筑面积占比建