中海地产集团公司对完工项目之评估报告（可编辑）

1、中海地产集团公司对完工项目之评估报告 长春中海水岸项目 后评估报告 长春中海水岸项目后评估报告 前言 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目分为水岸春城莱茵东郡水岸馨都三个小盘具体操作项目于2005年2月完成全部的土地转让项目销售于2003年9月7日开始至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作目前入住率达到8623数据统计截止时间为2009年6月 主 要 内 容 目 录 核心内容提要 项目基本概况 项目后评估综述 项目营销工作评估 项目进度工程管理评估 项目成本管理评估 核心内容提要 营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区并结合市场情况及客户需求准确提炼出产品核心卖点推广方

2、面有效整合媒体等各方资源实现项目的联动效应成功树立项目在南城核心区的高端形象强化了中海地产的品牌知名度确立了中海地产在长春市场的领先地位 发展进度工程管理评估 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表历时近五年时间成功克服了桩基础雨季施工外网与总包交叉等一系列进度管理难题按期实现了项目竣工备案和入伙进度控制比较成功 在工程管理环节作为长春公司首个项目结合长春建筑市场实际情况在实际工作中不断积累沉淀完善适合自身特点的管理模式提出了较多的合理化建议为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验 成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目北

3、方地区未有成熟的经验得以借鉴本项目因发展周期较长前期工程无集团批复成本控制值建安总成本与计划成本控制值相比略有增加但是在建安成本控制中特别是合约管理过程中出现一些情况长春公司对此进行了较深入的总结分析 项目基本概况 项目概况 中海水岸项目地处城市东南四至为南环路以北临河街以西伊通河以东富奥项目以南项目总占地835万平方米中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目项目总体规划为三个版块分别为水岸春城项目莱茵东郡项目水岸馨都项目其中水岸春城项目规划占地面积325万平方米定位为西班牙风格的多层住宅小区莱茵东郡项目规划占地面积268万平方米定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层高层相

4、结合的高档住宅小区水岸馨都项目规划占地面积255万平方米定位为高档多层住宅小区是歌雅园项目的升级版产品 该宗地占地面积较大虽地处城乡结合处但交通便利临河街的延展和南环路的开通以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域项目自然环境优越临近长春城市母亲河-伊通河并地处上游上风上水项目建设初期周边配套一般但有多个小开发商与我公司联动开发迅速聚集了人气配套也随之改进很多 项目经济技术指标 水岸项目占地835363m2综合容积率为116总建筑面积期1014620 m2水岸春城容积率118总建筑面积382484m2其中计容面积379900m2不计容面积2584m2建筑密度212绿地率37莱茵

5、东郡容积率105总建筑面积305458m2其中计容面积284582m2不计容面积20876m2建筑密度416绿地率37水岸馨都容积率125总建筑面积326678m2其中计容面积308092m2不计容面积18586m2建筑密度299绿地率38 本项目分为三个小项目共十一期开发住宅总户数5473户其中水岸春城包括67栋住宅楼共2325户车位1312个莱茵东郡包括142栋住宅楼共1113户车位1348个水岸馨都包括58栋住宅楼共2035户车位1429个 项目开发周期 水岸项目用地通过挂牌出让方式获得水岸春城2003年5月12日签订土地出让合同后于2003年5月开工建设2003年9月7日开盘2006年

6、8月3日全部完成竣工备案2008年12月10日项目全部入伙莱茵东郡2004年7月12日签订土地出让合同后于2005年5月开工建设2005年5月3日开盘2007年10月20日全部完成竣工备案2008年5月1日项目全部入伙水岸馨都2005年2月4日签订土地出让合同后于2006年3月开工建设2006年7月15日开盘2007年11月30日全部完成竣工备案2008年8月30日项目全部入伙建设期54个月销售期68个月 项目基本信息 水岸项目地块总面积835万平米总体容积率为116水岸春城项目由水岸春城莱茵东郡水岸馨都三个项目组成 水岸春城 容积率118 建筑密度212 总建筑面积382484 其中地上面积

7、379900 地下面积2584 绿化率37 楼栋数67栋住宅 层数4-69 总户数2325户 户型面积及配比表总车位设计930辆 实际1312辆 地上设计151辆实际613辆 地下设计779辆 实际779辆 莱茵东郡 容积率105 建筑密度416 总建筑面积30545823 其中地上面积28458249 地下面积2087574 绿化率37 楼栋数142栋住宅 层数34561129层 总户数1113户 总车位1348 地下1348其中地下400辆半地下948辆 水岸馨都 容积率125 建筑密度299 总建筑面积32667814 其中地上面积308092 地下面积1858614 绿化率38 楼栋数

8、58栋住宅楼 层数5-6层18层 总户数2035户 户型面积及配比表 总车位设计1037辆 实际1429辆 地上设计0辆 实际392辆 地下设计1037辆 实际1037辆 项目后评估综述 项目综合评估 营销定位方面 本项目在同一地块分三个不同项目开发在整体定位阶段确定了市场定位差异性的原则根据地块自身特点和景观优势分别规划了中端多层住宅产品别墅产品中高端多层产品与高层产品相结合在不同阶段适应了市场的需要同时提升了产品的利润空间并快速占领市场在项目入市顺序上采用从低端到高端的开发程序从2000元平方米到14000元平方米实现了价格的跨越 发展管理方面 项目开发手续办理工作复杂各项手续关系的理顺需

9、要精密的前期策划和耐心地跟进理顺与政府相关部门关系极为重要前期报建研究政府收费文件为节约费用创造条件拆迁工作一直是水岸项目重要工作之一拆迁可能导致工程无法按时施工可能导致房屋无法按时交工等在水岸项目中拆迁工作没有耽误任何工程进度为保证项目如期入伙在工程尚未具备竣工验收的情况下提前开始沟通提前开始各项验收报建工作顺利的通过规划环保消防等验收并通过了净月质监站市质监站的验收工作按时取得了竣工备案证水岸春城一期工程实现了当年拿地当年设计当年施工当年入伙四个当年由于时间紧任务重基本上都是施工等待图纸的程度因此根本就没有前期报建的时间桩基础图出来立即进行打桩一层平面出来立即进行一层平面施工通过与净月管委

10、会各部门积极沟通在未办理各种证件情况下进行了工程施工保证了四个当年的顺利实施 销售方面 营销节奏上根据市场实际情况调整推售量及推售价格在房地产市场不断升温的情况下积极组织推售并在价格上不断拉升并安排入市产品结构确保产品线的充足销售管理方面采用统一管理分项目独立销售的模式根据不同项目对销售人员进行调配做到人尽其才并针对项目销售情况制定不同的提成奖励标准带动销售人员的积极性在推广方面各项目以相互促进为基本原则项目推广过程中避免自相竞争重要推广节点交错进行推广主题上相互促进和补充做到事半功倍的作用 施工管理方面 项目在施工管理细节工作上狠下工夫作为长处公司首个项目在完善项目管理制度改进工程质量探寻自身发展模式方面总结出很好的经验为长春公司其他项目给予借鉴参考 成本控制方面 在施工过程中受地域性气候影响较多每年的开发周期非常短暂仅为6-8个月因此为实现集团公司的经济指标及战略决策目标导致用金钱买时间的抢工局面频频出现无形中增加了项目的开发成本所以不能以正常的开发节奏周期考评本项目首次开发北方地区未有成熟的经验得以借鉴本项目因发展周期较长前期工程无集团批复成本控制值建安总成本与计划成本相比有所增加工程成本在控制值范围内本项目后评估工作只能以计划阶段的成本预测值与实施阶段的建安成本相对比项目开