商业街考察调研报告.doc

1、商业步行街考察调研报告前言：针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚， 而且近年来经济发展较快的省会城市， 不仅拥有百年老街芙蓉街这样的历史商业街， 而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点， 以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文：一、商业街的发展历程与现状特点1商业街发展历程商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街， 然而到了近代和现代， 我国商业街发展远远落后于

2、法国等西方国家。从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。 随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。第三个时期， 实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。第四个时期，大型商业街的出现。清明上河图局部第五个时期， 是规范化的商场和超市加入到流通领域以后， 实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。第六个时期是二十世纪六十

3、年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降， 对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变， 作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。第七个时期，商业步行街增加shopping mall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势， 商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀， 其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种， 与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休

4、闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。2商业街的分类根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。传统商业街传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源

5、、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。新建商业街芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改造和商业街在发展中演变新区建设步伐的加快， 出于商业配套、 城市形象和招商引资的需要， 各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取“ 政府推动+房地产开发” 模式。一般来讲， 旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合， 导致商业功能弱化和趋利特征明显。 而在新区建设商业街所面临的最大问诚基中心商业街题是居住人口少， 商圈不成熟， 需要一个较长时期的市场培育过程。综合商业街综合商业街在历史发

6、展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能， 我国历史最长、 最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看， 城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以1、 2 个为宜，数量过多势必会导致经济效益下降和社会资源的浪费。专业商业街上海南京路步行商业街专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。旅游商业街旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴

7、商业街在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、 观光、 休闲和购物优势。 目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。室内商业街伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮， 室内商业街大量出现。 室内商业街有利于改善消费环境， 特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。地下商业街我国长期的和平环境，地下人防工程“ 平战结合” 于 20世纪 80年代大量改造开发为地下商业服务设施。 伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩， 我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。站

8、点商业街基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、 形象差的现状， 亟待改变商业街在发展中演变， 站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。3现代商业街发展的新特点现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色， 形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种

9、形态，一是原始状态（如集市贸易） ，二是发展形态 （现代商业街、 购物广场等），三是最高形态 （国际购物中心、 厂家直销中心） ，他是商业用房开发的主要形态。 现代商业街是城市的辐射， 内聚的所在， 是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念， 而是商品和服务的综合营销， 这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。二、旅游商业街（ RBD）1、RBD的概念RBD 是RecreationalBusiness District的缩写，中文译为“旅游商业街

10、”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区 RBD 将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。RBD最初由 Stansfield和 Rickert（ 1970 ）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为: 为满足季节性涌入城市游客的需要, 在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施( 旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域, 是游憩与商业结合的产物, 是城市游憩系统的重要组成部分

11、。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。 RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。2、RBD的形成机制类型（1）城市商业格局提升形成的RBD形态CBD叠加型与伴生型此类 RBD，与 CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。商业布局： 一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线， 配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城

12、市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“ CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1

13、 2 天）、具有明显的无差别消费特征。商业布局： 一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系， 但对交通条件的要求很高。业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。特色购物街区型该类型 RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱

14、乐性较强。商业布局： 由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内， 虽业态丰富， 但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的RBD旅游资源伴生型客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。商业布局： 旅游资源特性和区

15、域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此， 该类 RBD 的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。业态布局： 具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础， 服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根

16、据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用（ 1）旅游吸引物与游憩方式设计旅游吸引物设计理念的应用从形成机制上可以看出， RBD的旅游吸引物系统不是独立的， 内向的， 而是和城市文化、城市商业、 城市景观和资源紧密联系， 相互融合的。 通过商业载体的主题化、 趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物； 通过商业街区的建筑处理、 业态重组等手法， 可以将分散的商业积聚成吸引物， 也可将分散的

17、吸引物集合成核心吸引物； 通过街区景观处理、 城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进 RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理， 并组织原住民参与， 可以形成动态的、 永不落幕的旅游休闲吸引物系统。商业形态的趣味化设计商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、 不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统主要通过商品趣味化、服务趣味化、 店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。商业配置的全程游憩化设计在 RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式

18、”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。商业形态的主题化理念主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市 RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。商业形态的体验性与参与性设计无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，

19、稳定顾客的必要手段。 该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、 “商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。商业行为的游乐化设计通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。（2）景观设计理念的应用不同的 RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来， 城市 RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造：情趣化商业景观RBD商

20、业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将 RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。情景化商业景观与情趣化不同， 情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围， 其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。 “情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将 RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。消费型景观“商业公园”的核心在于消费， RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融

21、入景观中， 形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。公共空间设计理念RBD的公共空间包括了广场、 游步道、休憩设施、 小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法， 同时应该重视的是， 公共空间是联通将 RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用旅游功能分区与商业业态布局结合旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路， 比较而言， 旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。旅游游线与商业人流动线结合RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和

22、交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。 因此，在 RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。三、济南泉乐坊商业步行街泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4 万平方米，建筑。面积近5 万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源，中央泉、 永安泉、 尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来”的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐

23、饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8 个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼” 高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区“曲水留商”“泉酷地带” 、“未来泉世界” ；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、 九曲廊桥、

24、 阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。四、商业街发展的新形式如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足