案例研究城市综合体万达广场规划设计及销售分析

1、位置 ：白云区云城东路西侧，横五路以北，包括A、B、C三个地块规划用地面积：12.64万平米总建筑面积：39.2万平方米；其中购物中心17.4万平米、写字楼和公寓11.55万平米、酒店建筑面积4.5万平米，地下停车位2000个开发顺序：共分三期开发，地块B-地块C-地块A白云万达广场是万达进入珠三角的第一个项目，总投资达到50亿元。是目前在业和开建的60多个万达广场中的第一个A级旗舰店。BAC位于白云新城，坐享城市副中心的巨大城市规划价值。白云万达广场计容面积29.6万，可售面积20.1万，达到计容面积的68%。图：白云万达广场物业形态组合（单位：万平米）交通组织设计上，除充分利用地铁等公共交

2、通外，设计有宽阔的广场利于转换和驻足人流，以方便聚集人气。宽阔的广场充给人们提供了充足的用以交流和沟通的驻足空间，充分满足了人们休闲购需要交流的心态，成为万达广场更容易聚集人气的。这和通透中庭、大型停车场等一起，构成了万达广场三代产品的标准设计要素。各层功能设置合理，人气互相带动和补充，组成一个既有分工又有联系的综合体。多样化组合娱乐餐饮零售百货超市娱乐+知名品牌，依靠三层餐饮及娱乐等带动人气流量休闲娱乐+餐饮，人气旺盛，可增加二层人流量知名品牌汇聚，人气旺盛在场内空间布局上，动线合理，突出步行街的“灵魂”和“纽带”作用：贯通各大主力店，客流、资源高度共享，确保商家的人气旺盛。白云万达广场中的

3、可售商业及持有商业比例接近2:3。商业集中在地块B，是第一期开发。主要形态分为大商业与小商业两种，合共16.15万n 综合楼大商业：只租不售，万千百货、综合楼和地下超市，面积约6.8万，占总量42%；n 步行街小商业：可售，沿街商铺、商业街商铺 ，面积约9.35 万，占总量58%。小商业比例控制 ，资金快速回笼， 降低经营风险； 大商业整体持有，只租不售，可保证持有物业品质。主力店包括万千百货、万达国际影城、沃尔玛超市、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器等商家。休闲娱乐的功能比较突出。主力店品牌符合万达广场的中端定位。 可售商业中同样突出了步行街的“纽带”作用，但商家较为混乱，以服装为主，夹

4、杂有零散餐饮，档次较低。n 室外步行街长510米，通道宽9米；城市步行街长640米，宽35米。n 步行街打造了华南地区首块巨型高清天幕，总面积1600 ，营造出独特的商业氛围。n 步行街为“中间通道两边铺”的模式，但街区风格类同、店铺类同，缺乏特色。n 商铺卖散后，商家筛选及进场把关不严，低档次或仿名牌进驻比较普遍，商品鱼龙混杂，影响商业档次和形象。nB-C区销售情况（2010年6月开售）产品总套数总面积已售套数已售面积成交均价销售率商业468213168334586714130471.4%公寓（办公性质）1160817261156815252081599.7%2009年10月投得土地土地总价

5、：11.22亿元可建面积：28万楼面地价：4006元/2010年6月开售至今已回笼资金：41.2亿元已成交面积：140196总成交均价：29389元/强大的品牌效应及良好规划带动项目热销：10个月成交逾14 万，占可售总量73%，已回笼资金41.2亿元，整体均价29389元/。资金回笼非常可观。项目得到市场高度认可，销售业绩非常好。2010年6月开售首推不足400个80 铺位，却引来逾3000投资客的追捧。知名品牌进驻综合大商业，吸引投资者目光，带旺小商业销售。成交面积：5.87万 平均每积：176 /间成交均价：41304元/ 回笼资金：逾24亿元步行街小商业销售情况备注：2011年1月和3

6、月，商业没成交，签约数为0.B-C地块除商铺外，其他都规划为公寓，包括住宅式公寓和酒店式公寓两种，合共8.17万。产品面积小，总价低，销售速度快。成交面积：8.15万平均每积：70 /套成交均价：20815元/ 回笼资金：近17亿元公寓（办公性质）销售情况甲级写字楼位于地块 A，紧邻五星级酒店。这是可售部分，是最后的第三期开发，可为大企业总部量身定制。n规划：由3栋9层联体写字楼组成，n产品设计：办公区四周围绕核心筒，每栋面积约1万 。n每层面积：1200 /层n标准层高：3.8米按该产品设计可预知其甲级写字楼档次定位较为一般。甲级写字楼（尚未开发）白云万达希尔顿酒店n 位置：地块An 酒店星级：五星级n 开业时间：预计2011年8月31日n 总建面积：4.7万 （地上建面3.7万 ）n 功能