某宾馆改扩建项目可行报告

1、某宾馆改扩建项目可行性分析报告一、宾馆基本情况（某宾馆注册资本 3,500万元，距市中心 25公里，占地面积十万平方米，拥有各类客房近 300套，可满足 600余人同时入住。经营范围有餐厅、酒吧、洗浴健身、棋牌茶室、歌舞厅等。二、宾馆经营情况（一）接待情况项目2007年2008年2009年2010年 1-6月平均客房出租率（%）58.04%51.88%39.72%38.68%主要客源地（人次）外宾75150678744876321353合计76876682844883521393公司 2007年、2008年、2009年和 2010年 1-6月平均客房出租率逐步下降，分

2、别为 58.04%、51.88%、39.72%和 38.68%；其中约 99%的客人为国内宾客，外宾占比较低。（二）收入情况（万元）年份房费收入同比增长餐费收入同比增长其他收入同比增长销售收入同比增长2007年 1895-2.27%3594-3.83%1598-11.12%7087-5.18%2008年 1854-2.16%3475-3.31%1566-2.00%6895-2.71%2009年 1627-12.24%2909-16.29%1368-12.64%5904-14.37%2010年 1-6月 686-57.84%1572-45.96%451-67.03%2709-54.12%公司 2

3、007年、2008年、2009年和 2010年 1-6月销售收入逐年下降，分别为 7087万元、6895万元、5904万元和 2709万元。其中餐费收入占营业收入的 50%左右，房费收入占营业收入不足 30%。（三）盈利状况 （万元）项目2010年1-6月2009年2008年2007年金额占营业收入比例金额占营业收入比例金额占营业收入比例金额占营业收入比例营业收入2709100.00%5904100.00%6895100.00%7087100.00%营业成本229584.72%471779.89%499672.46%522073.66%销售费用1023.77%1662.81%2253.26%2

4、112.98%管理费用57521.23%115019.48%98714.31%156622.10%财务费用2489.15%5569.42%5998.69%5768.13%营业利润-461-17.02%-1131-19.16%-277-4.02%-867-12.23%利润总额-447-16.50%-1111-18.82%190.28%1732.44%净利润-447-16.50%-1080-18.29%60.09%1191.68%公司 2007年、2008年、2009年和 2010年 1-6月营业利润均为负，分别为-867万元、-277万元、-1131万元和-461万元，净利润分别为 119万元、

5、6万元、-1080万元和-447万元。三、宾馆市场竞争力分析（一）优势 1、独具特色的建筑风格，古朴典雅。2、优越的区位条件，交通便利。3、现有资源空间集聚度高，形成了较为健全的建筑群，有利于特色环境氛围的营造。（二）劣势1、行业竞争大，区域竞争激烈2、历史悠久，具有较高的艺术、文化价值，但缺少参与性强的项目3、市场单一，国内旅游市场发展缓慢、缺乏对国内年轻群体的吸引。4、开发力度不够，缺乏高端设施四、项目建设投资情况建设投资情况根据本项目总体建设内容，对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算，本项目建设投资 18,720.18万元，其构成情况如下：

6、 建设投资构成表项目估算价值（万元）占投资比例土建工程设备购置及安装其它费用合计一工程费用13670.203120.040.0016790.2489.7%(一) 扩建工程11143.802303.400.0013447.2071.8%1 贵宾楼10110.002059.000.0012169.0065.0%2 秦淮楼428.80104.400.00533.202.8%3 绅士会所305.00140.000.00445.002.4%4 室外休闲运动场300.00300.001.6%(二) 装修改造工程2526.40816.640.003343.0417.9%1 会议中心800.00240.000

7、.001040.005.6%2 客房装修改造1393.401393.407.4%3 风味餐厅333.0076.640.00409.642.2%4 配电室增容200.00200.001.1%5 能源改造300.00300.001.6%二工程建设其他费用1051.841051.845.6%三基本预备费878.10878.104.7%四建设投资13670.203120.041929.9418720.18100.0%五、投资效益分析（一）经营期内各年接待量预测依据项目需求分析，龙泉宾馆每年接待总人数需求占区内星级宾馆的三分之一左右。龙泉宾馆改造主要围绕提升住宿、餐饮和娱乐实施的。通过改造扩建，增强接待

8、服务能力、提升服务水平。以取得更好的经济效益。本项目计算期内，龙泉宾馆接待情况详见下表：序号服务项目指标单位经营期第 1年第 2年第 3-10年1客房扩建增加数量间100100100平均房价元/间.天550550550入住率%7070702客房改造客房数量间287287287平均房价增加值元/间.天505050入住率%6060603餐饮设施扩建增加上座人/月400040004000平均消费元/人2002002004餐饮设施改造平均上座人/月500050005000消费水平增加值元/人5050505娱乐增加新增消费人数人/月180018001800平均消费水平元/人500500500（二）产品成

9、本估算序号新增项目计算依据新增成本费用1 原辅材料 483万元2 燃料动力 71万元3 工资及福利费用人员 40名80万元4 折旧及摊销固定资产折旧采用平均年限法，建筑物按 30年进行折旧，留残值 5%；设备按 10年进行折旧，留残值 5%；待摊投资按 10年进行折旧。 922万元5 修理费按年折旧费的 30%计提277万元6 利息支出本项目无利息产生，不支付利息0万元7 其它费用 121万元其中：其它管理费用含产品研发费、日常管理部门的办公费48万元其他营业费用产品销售过程中所涉及的产品推介费、运输装卸费、货物保险费、销售人员的差旅费等 72万元合计 1954万元（三）营业收入估算 1、营业

10、收入（不含税）本项目经营期内经营项目包括客房住宿、餐饮及商品销售。序号项目单位正常年收入1客房住宿万元17722餐饮万元12603娱乐服务万元1800合计万元48322、营业税及附加税本项目正常年营业税为 512万元。本项目正常年城市维护建设税和教育费附加税分别为 75万元和 32万元。 3、利润总额及净利润正常年利润总额 2,259万元，年税后净利润 1,694万元。（四）财务盈利能力分析 1、投资利润率，资本金净利润率总投资收益率是息税前利润（利润总额+利息支出）占项目总投资比率。本项目总投资收益率：11.3%。资本金净利润率是净利润占项目资本金比率。本项目资本金净利润率：8.5%。 2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期经测算，财务评价指标如下表：指标财务内部收益率（%）财务净现值（I=10%）万元投资回收期（年）（含建设期 2年）项目现金流量（所得税前）13.2%36198.4项目现金流量（所得税后）10.3%2759.8（五）财务评价结论本项目（正常年）年营业收入 4,832万元，利润总额 2,259万元，净利润 1,694万元，总投资收益率 11.3%，资本金净利润率 8.5%，税后财务内部收益率为 10.3%，财务净现值（I=10%）275万元，投资回收期 9.8年（含建设期 2年），本项目