山西省长治市广场佳园项目可行性报告

1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。l 案名推介： 广场佳园l 品牌联想：广场 在词汇意义上具有雅俗皆晓的效果，在实际意义上又具备城市核心、代表城市最高建筑典范的作用；本案以兴建中的“长治广场”为项目利基，在品牌号召力上占有得天独厚的优势；同时，“广场”二字的大气彰显，也具备附加价值功能。佳园 联想：家园、嘉园，佳园的称谓源于上述联想。首先，我们必须认识到百姓的生活贯穿于家庭之中，这是亘古不变的道理，“家园”二字正是无数华美词汇都无法取代的上上之选，无论你是贫富贵贱，“家园

2、”永远都是生活的永恒话题。“佳”为“家”；“家”唯“佳”，寓意佳境天成、幸福和谐；“园”为“花园”，即由千万个家庭所组成的，集多种功能为一身的社区，寓意诗情蝶趣、美丽芬芳。建议 长治市系文化底蕴深厚、民风较为纯朴的城市，“广场佳园”案名的策立较那些华而不实的案名更易被民众所接受，且词汇本身朗朗上口，容易形成广泛的口碑效果。不主张以“苑”取代“园”；以“嘉”取代“佳”。在营销过程中可以通过分案名来表现各功能板块的特色，如：高尚住宅部分可定名为“龙源国际公寓”，城市townhouse住宅可定名为“桃花香舍”等等。目 录第一节 摘 要3第二节 目的与依据7第三节 市场分析7第四节 市场定位12第五节

3、 项目的提出13第六节 建设条件15第七节 设计说明20第八节 组织管理28第九节 开发计划38第十节 投资预测43第十一节 经营预测47第十二节 财务分析50第十三节 风险控制手段54第十四节 营销策略55第十五节 结 论59附件第一节 摘 要一、项目简介1、项目名称：山西省长治市广场佳园（暂定名）2、地理位置：长治市八一广场往南2.5公里为城市的商业中心带，自东西向的商业街向南2.5公里，即是新建长治广场。本案地块环拥长治广场，项目四至为：北至城南路护城河附近，西至天晚集路，东至规划道路（延安南路），南距经四街约100米处；北部世纪大道沿街建设商业建筑,两侧板块规划建设综合社区。区位示意图

4、3、交通现况：从护城河至长治广场的世纪大道规划宽度为100米，属于城市主干道，有待改造完成；广场北侧为五针街，西侧目前为现状沥青路，东侧还是泥土道路；广场西侧的天晚集路为现状城市道路；广场东侧的延安南路还未开工建设，只有狭窄的区域泥土路。从目前交通现状上看，该地块周边道路虽有待改造完善，但结合长治市总体规划目标，未来交通网规划很适宜本案项目的建设，具有符合开发的交通条件和与城市主干道一脉贯通的优势。4、总用地平衡表：名称单位数量比例总用地面积公顷206.07100%住宅用地面积公顷63.5630.9%公建用地面积公顷30.5514.8%道路用地面积公顷43.6821.2%绿地用地面积公顷68.

5、2833.1%二、定位策略：1、规划策略：本项目的规划共分6大板块12区间，囊括：长治休闲广场、高尚居住区、低密度住宅区、公共建筑、综合商业五大主题建设内容，并引入城市townhouse概念和soho商住一体化概念。项目遍布以居家、休闲、运动、商业、商务、教育、社区服务为主题的功能设施，设置公共会所、户外运动场、星级酒店、购物中心、医院、学校及综合服务性公建等，实现城市新区的建设目标，充分满足长治的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章。 六大板块分配示意图2、定位方针：本案依照长治市政府提出的创建“国家园林城市”总体规划要求，经过初步论证，拟将该地块规划建设成为以长治广场为

6、核心，以超大型居住社区为主体功能的，集商业、商务、休闲、娱乐、公共服务功能为一身的具有国际化城市特征的房地产开发项目。地块编号地块面积(ha)用地性质建筑面积(m2)建筑密度(%)容积率绿地率(%)机动车位(个)a区35.52555926a13.24商业5767244.51.8732.5146a25.59教育264149.50.2645.259a326.69二类居住47184019.61.9245.2450b区31.17569034b19.13商业24385444.72.6739.4400b26.36教育202849.10.2543.270b315.68二类居住30489623.92.4238

7、.3250c区30.98486471c115.43二类居住31168621.72.0239.9283c20.89商业2060044.82.73150c313.65一类居住14332524.11.0544120c41.01商住1086044.51.0830.540d区16.39346602d13.71商业169278453.5933220d22.26商业71092452.7032.5102d39.68二类居住8673619.11.0440.5180d40.74商住1949644.52.6430.530e区32.9551561e11.54商住41256452.7430.168e23.01 酒店15

8、400027.84.7633.5108e327.36二类居住33144021.12.0833.9520e40.99商业2486544.52.53150f区21.55388906f12.22商业8383231.43.7834.6120f21.20商住31767452.6431.155f31.85医疗30000411.6238.4147f416.28二类居住24330720.52.0134.7400建设分配技术指标表3、开发建设策略：本案采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略。我们主张立足于为长治城市的建设服务，以公益性建设来完善代表城市形象的南大门-长治广场，为长治的城市面貌更添姿彩。产权开发

9、是以大力倡导和提高长治人民城市化生活品质为立基，向长治市人民供给具有国际化城市水平的时尚居所及各项配套设施，积极拉动城市的多元经济，实施产权销售与经营管理。根据本项目开发作业的地理特征，实施以c、d版块为核心进行辐射开发建设的运营策略。三、项目的技术指标本项目地块规划面积庞大，内容复杂，通过对项目地块的长期考察与专家论证，在技术上我们强调用地分配合理、理念超前、以人为本的原则，充分利用该地块的地形地貌，科学调配各项指标的分配，多方征求和采纳专家建议，把技术性指标做到可施行、可标新、可利用，从根本意义上满足城市发展需求。总体规划技术指标序号指标名称单位数量备注1规划建设用地平方米20607662

10、待征道路用地平方米4068663总建筑面积平方米2832281不含地下室其中：住宅建筑面积平方米1872083不含地下室公建建筑面积平方米960198不含地下室4建筑占地面积平方米3710435容积率1.376建筑密度%18.07机动车停车辆72818其中：地上辆5335地下辆19469绿地面积平方米68280710绿地率%40.211总户数户13398四、项目的经济指标1、项目总体经济指标l 建设开发销售周期 7.5年（即2013年封盘）l 项目固定投资 ￥592866万元l 单位固定成本 ￥2045.42元/平米l 可销售收入 ￥642835万元l 经常性营业收入 ￥13969万元/年l

11、累计利税总额 ￥53878万元l 投资回收周期 7.0年l 资产回收率： 102.5%l 全部投资利润率： 7.6%l 净利润率 4.74%l 项目启动资金 ￥18137万元第二节 目的与依据一、编制目的：本案通过对“广场佳园”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。二、编织依据：1、行业性调查资料及长治市投资环境调查资料。2、长治市招商引资政策及相关促进行业发展的政策。3、项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。4、委托设计单位规划设计方案及长治市投资开发收费标准。5、山西省房

12、地产开发及建安工程预算相关定额及取费标准。第三节 市场分析一、投资环境长治市地处亚欧大陆桥中国内陆陇海·兰新铁路中段北侧，山西能源重化工基地东南部。全市辖两区一市十县，土地总面积13896平方公里，总人口310万人，距太原223km，是山西省东南部的政治、经济、文化、交通和商品集散中心，是以矿产资源开发为主的中等综合性工业城市。改革开放以来，长治市提出了“政府创造环境，人民创造财富”的响亮口号，形成了“你发财，我发展”的良好氛围，为外来客商创造出了优越的投资环境。投资者在择选投资创业之区时，就是充分认识所选区域产业结构和空间经济结构的优化性质，包括：基础设施供给是否充裕，发展空间、资

13、金、人力等要素市场是否完善，市场体制、服务效率、政策环境、生态环境和人文环境是否健全。本案综合分析长治市的发展状况以明显的比较优势论证，长治市的投资环境具有能够吸引投资者关注、实现投资预期目标，形成强大的区域聚集效应等特点。 另外，长治市作为生活居住之区，就是山青水碧地绿天蓝，政府创建园林城市的规划和管理理念先进，文化氛围浓郁，人口规模适度，人际关系和谐，基础产业发达，就业比较充分。长治市安全、友好的人居环境，能够最大程度地实现人们的生活居住理想，是长治人民凝聚智慧的地方，成为房地产投资的热土。 长治市的招商引资政策为本案的建设提供了充分的开发条件，在综合资源禀赋条件相近的情况下，长治市将成为

14、山西省东南部开发规模较大、房地产性价比优秀的地区。相信本案的策划建设能够顺应长治市城市建设规划的发展需要，取得丰硕成果。二、市场调查1、区域市场调查：长治市是山西省能源重化工基地，随着改革开放步伐的加快，长治市的经济也得到了迅猛发展，综合经济实力明显提升。在这一背景下，城市的房地产业开始升温，由于起步较晚的原因，房地产业的发展还处于初期阶段。目前，市场上销售的地产楼盘规模都是10万平方米以下的小楼盘，但地理位置处于城市的中心地带，交通条件较为便利。在城市的外环-老顶山山脚下开始出现别墅区，供给规模仅有31000平方米。从长治市的房地产总体经营现状上看，市场操作尚不规范，在物业的供应形态上也多属

15、于低端项目，供求关系上仍属于卖方市场，购房者的消费行为自主权较为被动。长治市部分楼盘剪影长治市住宅市场的价格具体如下：l 多层住宅不带电梯：均价2000元/平方米左右；l 带电梯小高层住宅：均价2700元/平方米左右；l 别墅：100万元左右/套（400平方米）。2、社会调查：从国内房地产整体业态上讲，各城市受经济环境及发展速度影响不同而表现的情形也不相同，但总体归纳起来大体表现为以下特点。l 特点一：规模型小区将领导潮流。随着购房者品位需求的日益提高，较大规模的小区所带来的完善配套、多层次的建筑类型组合、点面结合的绿化景观设计、多样的户型选择、以及给购房者所带来的物业附加价值，是小楼盘无法比

16、拟的。从许多城市房地产的发展轨迹来看，今后的房地产市场将以10万平米以上的规模型小区为主导。l 特点二：户型面积在变小、房间在变多。在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向。据统计，全国大中型城市的两居室面积一般都控制在110平米左右，三居室一般也不超过135平米。这是由于人们在择选居住场所时尤为看重高尚住宅，高尚住宅在价格上较普通住宅偏高，但往往高尚住宅采取的是总价策略，在户型设计上较为合理，较普通住宅要略小一些，因此总价对于市场并未形成负担，是产生高尚住宅热销大环境的原因。随着家庭成员的多元化和对多功能居室的需求增强，多厅室结构的房型将会成为消费主流。l 特点三

17、：小高层物业受消费者青睐。各城市的开发经验告诉我们，小高层物业85%以上的得房率，配有电梯的方便快捷，户户朝南的板式结构，室内面积的合理配比，以及相对适中的物业管理费，成为小高层吸引买家的要素。预计小高层和多层住宅在今后的住宅市场中会一直保持主流地位。l 特点四：成规模、重环境。首先规模较大的社区都超过10平米；其次大型社区有更多空间进行内部环境营造。此外，大型社区在开发成本上相对较低，可以在与小盘同样造价的基础上选取更优质、更环保的建筑材料来提高物业档次，而且大社区更容易建设智能化系统和区内auto设备布点，进而节约物业管理成本。l 特点五：随着高科技技术的发展以及城市化进程的加快，各大中逐

18、渐演变成数字型城市、国际化城市，以soho概念为定位的商住一体项目率先在北京、上海、广州等大型城市兴起，一经推向市场即受到了城市中小业主的青睐。现如今在都市中的新新一族，更多的选择时尚、超前、够high的创业办公方式， soho的概念也就是基于互联技术及数字化技术的发展应运而生的家庭化办公模式，在长治市城市化进程不断发展的未来，商住一体化项目肯定会具有越来越广阔的发展前景。从长治市的调查资料来看， soho的概念尚属一片空白，这正为我们将soho项目推向市场留存了足够的发挥空间。三、市场预测：1、供给预测 随着国土资源部45号文对别墅用地的叫停，别墅时代已经告一段落。有经验的开发商会把目光投向

19、通过大手笔打造的交通环境优良、配套齐全的高尚住宅，诸如：城市townhouse，国际化公寓等，同样也可以取得比较好的销售业绩。尤其是长治市的房地产供求关系及开发现状，类似于本案百万平米建设规模、国际化水准的项目绝无仅有，会从根本上促进结构性供求矛盾问题的解决。另一方面，从国务院18号文来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分，城市townhouse的引入既不与国家政策相违背，又能够顺应国家对房地产开发行业的政策性调整，另一方面还可以解决和平衡市场的供需关系，我们的项目只要真真正正论品质，实实在在定价格，势必会开创长治市房地产市场的新时代。2、需求预测 &#

20、160;   长治除了房地产市场现有的供应外，随着市域经济的发展，当地消费者的购买能力愈来愈强，经济型高尚住宅会越来越受到他们的欢迎。另外，长治市招商引资政策的进一步深化，吸引了众多国内国外商家的进入，通过他们对经济的拉动，普通城市居民同样可以在市场供应中找到需求。随着市场规模的不断放大以及现行供应项目逐渐进入强销期，2006-2008年前后的长治房地产市场势必达到高潮。       据不完全统计，长治市房地产市场在售的普通住宅价格在20002800元人民币/平方米之间，市场供应主要以低端项目为主，由于当地房地产开

21、发业起步较晚原因，产品需求较为强烈，预计未来几年房地产市场将持续利好。目前，长治市房地产中高端市场供应量很小，具有很广阔的市场前景，同时也因为中高端市场受价格和购买力影响较大，开发过程中需要加强市场定位工作。根据各城市开发经验，随着全民经济的稳步增长及市场需求的细化与放大，中高端项目往往都是房地产市场的最终赢家。    经验表明，城市房地产业兴起的头10年一定会持续攀高，根据长治市近年的房地产市场发展经验，预计2006年长治市房地产市场的价格会达到高潮，不同位置、不同品质的物业价格会表现不同，到2008年后长治的房地产市场受总量的影响，市场价格可能会呈现下降趋势，

22、但幅度不会太大，而那些人文社区环境成熟，建设规模较大的楼盘，甚至价格可能出现大幅上升。    从房地产商品细化及各城市的开发经验方面分析，长治的未来房地产品质将进一步提高，随着城市开发速度的加快，市场竞争也将日趋激烈，主要体现在以下几个方面。l 追求低密度：越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌将是吸引客户最直接有效的手段。l 注重社区环境的营造，能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。l 建筑风格多样化，结构形式多元化。不断细化市场定位，满足差异化需求，城市内涵更加丰富。l 注重室内外空间的合理划

23、分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化和突现个性观念。l 营销方式呈现多元化发展趋势，走定制化路线、贴身化个性服务、俱乐部销售方式、体验生活方式show场等，在眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。四、分析结果1、调研分析表明，“广场佳园”项目具有良好的大市场环境背景。另外，由于该项目在经营内容上具有与长治市整体发展规划相啮合的特点，是推动市域产业结构优化的积极因素。2、本案通过精心的策划定位有望通过丰富的项目服务内容使得本案在行业内具备较强的竞争力，对拉动房地产行业发展及提升人气带来更多机会。同时，采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略不但可以达成政企合作关系，促动长治的城市

24、建设步伐加快，而且对于企业的发展都具有深远意义。3、随着长治市多元产业的逐渐优化，会使本项目获得更多的发展空间。人口的逐年增加、客源层次提高和增长，都会对“广场佳园”项目的正常经营带来积极的影响。4、长治市政府对引资的宽松政策环境及对房地产行业的关注都将进一步拉近长治市与国际城市的距离，同时各行业的大发展也会造就本项目的繁荣和兴旺。5、就“广场佳园”而言，虽然市场上存在着许多干扰因素，但相信通过我们实力打造的地产精品与品牌，充分利用市场的供求契机以及规范开发经营，完全能够实现项目目标。第四节 市场定位一、概念定位：l 名流府邸，坐拥城市绿岛的大富之家；l 投资首选，财富矿脉，townhouse

25、之城市里的宽house；l 新新标版，仰瞻城市soho一族的炫生活；l 城中之城，自成一体的国际化大社区；l 修身养性、城市中延年益寿的祥福庄园。二、价格定位“广场佳园”销售价格采取期望定价与市场定价相结合的策略，在建筑品质上属长治市房地产市场的中上档次水平，在定价上采取与市场同步的纯质定价，计划定价如下：l 高尚住宅：销售起价2300元/平米；l soho商住：销售起价2900元/平米l 城市townhouse：销售起价4300元/平米；l 商業公建：销售起价按3800元/平米，租赁均价1元/天.平米三、目标定位1、商业、商务项目招商、销售群体：l 来自长治市城区内的商务、商业团体及个人；l

26、 来自长治市行政地域范围内的商务、商业团体及个人；l 来自省内外的投资客商、合作伙伴、金融友人；l 其它（如企事业单位商务办公、地区级销售处等）。2、高尚住宅项目销售群体：“广场佳园”的townhouse客户群定位于近几年迅速扩大的企业家、社会名流和外籍、企业的高资中年职业群体（家庭年收入50万元以上，月收入4万元以上），销售目标群体如下：l 外企、高新科技企业、金融证券业界的高资人士、外籍人士；l 高资群体（私营企业主、高级销售人员）；l 文艺体育界人士、政府及企事业单位中层以上管理干部；l 其它（如影视广告业界、房地产业内人士等）；l 实力家庭的新生代置业群体。四、购买力分析1、高尚住宅：

27、根据创意方案，项目户均面积约130平米左右，每套销售均价约30万元左右，一般情况下购房者首付30%房款，约9万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，每月偿还1100元左右，完全符合普通家庭收入。按目标定位预期，购房者完全有能力支付。2、城市townhouse：户均面积200平米左右，每栋均价90万元左右，购房者首付30%房款，约2530万元左右，余款按揭20年，每月偿还3600元左右，按目标定位预期，购房者完全有能力支付。第五节 项目的提出一、项目建设的必要性1、是推动区域经济发展的需要：长治市物产及旅游资源极其丰富，迫切要求加快城市的规模化、产业化建设。“广场佳园”的建设作为长治市房地产经济发

28、展的增长点，是充分利用长治的工业、旅游、文化品牌形象，更多更好的发掘资源潜力，适应新时期城市产业发展需要，从全新理念、超前规划、科学配比等多元建设角度出发，积极解决市场需求与开发规模矛盾的新型高端项目，是推动长治市房地产经济建设向更大规模、更高层次迈进的里程碑式项目。2、是不断提高建设品位的需要：本项目的投资方具有良好的经济背景、企业资信与专业的技术人才，能够准确洞悉市场，不断推出具有先进标准、理念超前的高品位房地产项目。选址长治市进行房地产项目投资正是站在较高的经济视角，通过多方考证对比之后，在确保能够达到长远受益效果的情况下所进行的科学投资，是通过突破和独辟经营手段，为企业自身及城市发展赢

29、得更广泛的社会效益的需要。通过“广场佳园”的开发，企业定会在业界及社会上树立起良好的品牌和形象，为进一步介入房地产行业市场，开发高品质项目奠定坚实的基础。3、是优化土地资源配置，确保土地增值的需要：随着国家土地供应市场秩序日趋规范，为合理利用土地资源，企业放眼于长远发展大计，一次性获得大面积具有开发潜力的土地，有利于整合各项资源，全面而合理的进行房地产项目规划统筹建设和制定营销策略，稳步树立项目品牌形象。加之，长治市多元产业资源的进一步优化，促使长治市的土地价值不断的提升，日趋成熟的核心城市概念已经被认可，人气的逐渐旺盛、产业结构的优化，都将促使本项目潜在价值得以实现。4、是积蓄财富的需要：受

30、中西部大开发及wto的因素影响，长治市作为区域经济核心的辐射功能日渐明显，人们的消费经济观念越来越多的向时尚化发展。长治市不但拥有丰富的矿产资源，而且具有得天独厚的旅游环境，而且是晋、冀、豫三省的重要通道，集三源经济动力作用于一身，可谓是潜力巨大的投资热土。这些综合因素都预示着长治市的城市规模将会越来越大，会有越来越多的国内外企业、个人的流入。企业从产业发展出发，选址长治市发起建设“广场佳园”百万平米大社区，正是在规模上突破长治市房地产开发量供给不足与综合配套设施相矛盾的问题，从进一步完善规划内容出发，利用市场需求契机，直接和间接的为产业经济和企业发展积蓄财富，争取最大的市场机会，具有极强的战

31、略前瞻意义。5、是发挥自身优势的需要：“广场佳园”的建设是一项意义深远、具有综合服务性质的项目。该地块与长治市cbd的贯通优势为项目规划高尚大社区提供了弥足珍贵的建设条件与项目买点。企业将充分发挥先进的开发经营优势，积极拉动市场需求创新求实，使投资风险降低到最低，投资进退容易掌握；按照规范化、标准化、程序化、系统化的经营管理、周密的营销造势计划，积极塑造项目品牌，提升和附加品牌价值，让项目的建设使城市更完美，让投资得到合理的回报。二、前期计划：“广场佳园”项目计划分六期开发完成，整个项目开发周期为6年。除长治休闲广场作为公益性开发外，其他建筑完成后通过产权经营及产权销售的模式进行项目运营管理。

32、其中住宅与商业项目依照商品房管理规定组织上市销售；公建类项目采取产权式经营或委托经营模式运营。根据项目进度需要，预计到2007年之前，将完成以下几项前期准备工作：l “广场佳园”项目公司组筹建完成。l 完成“广场佳园”项目立项批复。l 通过合法程序取得国有土地使用权。l 完成“广场佳园”钉桩与勘测工作。l 完成“广场佳园”项目规划及施工设计。l 完成“广场佳园”项目建设规划许可审批。l 完成“广场佳园”项目工程规划许可证办理。l 完成绿化、消防、人防等各项盖章手续。l 完成“广场佳园”招投标及项目开工证办理。第六节 建设条件一、自然条件：长治属暖温带半湿润大陆性季风气候。全年冬无严寒，夏无酷暑

33、，气温适中，四季分明。年平均气温5至11，年日照时数2418至2616小时，无霜期151至184天。年平均降水量550至650毫米，有漳河、后湾、关河3座蓄水量1亿立方米。全市水资源总量为22.96亿立方米，是中国华北地区相对的富水区。二、拆迁工程：本项目涉及的拆迁工程是一项艰巨而复杂的工程。企业现已初步探明了征地范围的地貌及拆迁情况，在征用土地过程中将严格遵守国家有关征地补偿的管理办法对所征用土地及居民进行拆迁补偿。经过与所征土地管辖区有关政府部门的初步磋商，计划在本案得到立项批复后即可实施拆迁补偿工作，预期在2006年上旬完成拆迁工程，使建设场地达到“七通一平”。三、地质地貌1、地质：根据

34、原长治广场工程地质勘探资料分析，该地块地质条件较好，地耐力较高，符合建设开发高层建筑地质。但受地貌影响，各区位地下水位高低不一，需考虑降水。详细地质情况在项目开发实施工作过程中委托测堪单位完成。2、地貌：l 长治广场：2000年始建，规划总规模为500亩，城市主干道从广场中间贯通，道路东西两侧各占250亩。西侧广场建设初具规模，叠泉、假山、喷泉造型已经完成，东侧广场只进行了简单的绿化，尚需开发商进一步投资完成。l 广场西北侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向西800米至天晚集路，南北范围由广场东西中心线向北380米至五针街。区域内现状为农民耕地，很少量的村民临时建筑，在本区域内

35、有两条高压走廊穿过，成为场地的不利因素，需要协调相关部门进行调整；地势总的趋势为北高南低，地势平坦。 广场高处向西 广场向北天晚集路一侧用地 场地内高压走廊l 广场西南侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向西800米至天晚集路，南北范围由广场东西中心线向南600米。区域内现状为农民耕地、寨子村和两个村办工厂，大约有500600户的拆迁居民。在本区域内有一条高压走廊穿过，需要在开发工作中协调相关部门进行调整；本处地势低洼，地下水位很高，村民新建住宅进行了大量填土。广场西南角向南 广场西南角向西寨子村向南300米至用地边界 村头向东北方向的工厂南侧低洼地向东侧世纪大道 寨子村东侧村头

36、及低洼地l 广场东南侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向东600米至延安南路，南北范围由广场东西中心线向南500米。区域内包括马坊头村和小部分耕地，大约有800户的拆迁居民。用地东侧边界紧邻军工企业的住宅区，由南到北都是6层居民住宅。本处地势平坦，地下水位很高。广场东南侧耕地 广场东南侧耕地及军工住宅广场绿化 马坊头村部分民宅l 广场东北侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向东600米至延安南路，南北范围由广场东西中心线向北400米至五针街。区域内包括零散的多层和小部分耕地。用地东侧边界紧邻军工企业的住宅区，由南到北都是6层居民住宅。本处地势高于南侧，地势平坦。广

37、场东北侧区域用地 广场东北侧区域及军工住宅广场北侧五针街 广场东北侧区域用地l 广场北侧五针街向北至护城河开发用地现状：根据长治广场及周边开发用地区域地容地貌，为了与城市更好的连接，提升本区域的开发价值，开发建设方同时争取了世纪大道由五针街向北直至护城河一段道路两侧的改造开发权，此段道路长度为620米。道路西侧沿街为早期的小商业门面，比较破旧，向西纵深为大量的居民住宅区，开发的价值不大，所以道路东侧只是改造商业铺面；道路西侧沿街向东纵深150米范围内用地开发价值较大，区域内只有临街的单层商业门面和一个临时的汽车出发总站，此部分城市配套功能比较齐全。世纪大道东侧纵深范围内用地，拆迁量很小，利用价

38、值高，设计商业超市及高密度小高层住宅五针街东侧向西至世纪大道 五针街和世纪大道交汇东北角现状世纪大道东侧用地现状 世纪大道西侧现状广场中心世纪大道向北 广场中心世纪大道向南第七节 设计说明一、设计依据1、长治市总体规划2、长治市交通路网3、城市居住区规划设计规范（gb501893）4、城市居住区公共服务设施设置规定（ddj085596）5、住宅设计规范（gb500961999）6、建筑工程交通设计及停车库（场）设计标准（dbj08796）7、城市道路绿化规划与设计规范（cjj7597）8、高层民用建筑设计防火规范（gb5004595）二、地貌分析由护城河至长治广场整个区域，市政配套状况不尽相同

39、。五针街往北，城市配套功能齐全，城市特征明显，在前期开发费用上相对节省，只是开发规模不够大。目前按照开发的要求，此部分主要用作大型超市用地和高密度住宅用地，开发的风险系数很低。长治广场四周的用地综合比较，市政配套最好的属于东北区域，通过少量的投资很容易和城市总体接轨，区域内的拆迁量较少。建成后属于居住人口稠密区，环境嘈杂，居住生活质量和西部相比较差。东南区域城市配套功能次之，但整个区域内的拆迁工作量很大，马坊头村需要整体拆迁，此部分和东北部相似，经过少量的投资，就可以实现和城市总体接轨。广场西侧的区域，城市功能很弱，基本属于农村用地，市政基础较差，同时区域内的高压走廊需要迁移，否则对开发建设很

40、不利，但此部分区域的优势是环境比较好，安静、适合居住。尤其是西北侧的用地内几乎没有拆迁，东侧世纪大道的环境噪音完全被长治广场的假山所阻挡，适合作为高档住宅用地。从开发准备角度讲，西南侧用地品质最差，市政基础弱，地势低洼，须寨子村的整体拆迁，和进行大量的土方工程。三、设计理念 充分体现长治市独特的人文、地理特征，营造一个以中高品位居住建筑为主，以人为本，具有独特广场景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。1、坚持人本主义思想，创造出居住条件好，各类设施齐全的大型社区，一切以休闲意趣的行为模式和现代文明的居住生活模式为依据，合理组织平面规划，扩大组团绿地面积，增强景观设计意识，充分尊重地形地貌，体

41、现广场文化内涵及其建筑风格反映园林文化特色。2、广泛应用新材料、新产品、新技术，改善居住功能，综合运用computercommunicationcontrolcrt四项技术。视听：卫星电视、智能有线电视；网络：以先进的光纤、交换网络平台为基础，实现千兆主干、百兆到楼、十兆到户；管理：“一卡通”、社区集合服务系统、安防智能报警、红外监控、电子警察、电子保姆、“个人身份识别”门禁系统、可视对讲系统等。提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。3、设计最佳的道路系统，土地分区使用，交通网与城市干道、社区板块顺畅通途。4、加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。在规划设计中，提前介入物业管理，与

42、物业管理公司共同筹划未来的园区经营与管理远景，并建立相应的外松内紧的封闭式管理体系。四、总体布局首先富有时代气息和文化氛围是我们的出发点，从宏观上使小区各功能科学合理布局，主干道简洁但不呆板，以休闲广场为社区核心，畅通的串起四大板块。五针街往北，城市配套功能齐全，城市特征明显，在前期开发费用上相对节省，只是开发规模不够大，但面临城市主要交通干道，又为首期开发重点，因此，独立设商业和功能中心，广场东北板块市政设施良好，且与城市联结较为密切，是整个社区的主力，在进行实施开发计划时把北部商业街与东北板块共同作为一期开发内容，势必会获得先声夺人的效果。其次，公建的设置强调区域性与标志性，充分发挥不同板

43、块的各自优势，结合小区居民流向合理布置配套公建，沿主要出入道路口布置日常使用快节奏的购物、银行、邮电、餐厅等等，在个板块中心绿化区设置会所（内设老年活动中心、康体健身中心、酒吧茶室、网吧等慢节奏的设施功能），沿各板块路网布置较为轻松的休闲座椅、小型运动场以及小品等等。在较为安静的南部板块设立学校及幼儿园，为学生们提供一个舒适、安全的受教育环境。各组团的空间自由式布局，居住社区内部空间组织与建筑布置尽可能的采取自由式布局以增强空间的多样性，可识别性、塑造具有个性化的小区空间形象。建筑与环境融合，通过休闲广场的多种限充方式，将住宅与环境有机的结合到一起，不仅塑造良好的朝向与景观，丰富市内临窗室外效

44、果，而且，townhouse建筑的点缀功能更是为社区增添了庄园意境。小区的园林环境设计吸取中西园林特点，环休闲广场既有曲径流水，又有开阔的几何构图绿地和运动硬地，广场标志更是充满智慧。五、空间创意1、采用山坡-平地-水景的三级地势规划，并且强化分区功能，整个社区由外环绿化带、中环居住区、内环水景区及广场休闲区组团而成，各组团根据功能不同自然形成长治广场、高尚居住区、城市townhouse区、世纪商业大道五大项功能。2、总体布局综合考虑了公建的使用特点、地段特点、服务半径、景观和防干扰等因素，将公建安排在各板块用地的中心、亲水区域。3、为了有效利用自然环境优势，创造优美空间，规划以基地内现状地势

45、地貌的落差营造水景水系，盘绕水系所分割的板块设计不规则环状道路系统，从主干道上向各功能板块呈放射状的布置道路，蜿蜒地将基地自然划分为不同住宅区域。高层住宅区与townhouse区也通过辅助的道路及内部开辟的安静灵动曲折有致的水系有机联系成为不可分割的一个整体。设计中主要注重以下内容：创造具有广场特征的休闲娱乐设施与项目，创造具有水景文化韵味的居住环境，强调高品质、归属感、可识别性。六、功能分区：1、第一功能区（长治休闲广场）：位于基地中心，也是整个社区的核心区域。主题为休闲意趣及时尚运动，世纪大道贯通南北。由入口广场、中心广场、水景广场、嘉年华和四季花海五部分组成，是集会、文化交流、娱乐、休闲

46、、观景等功能于一体的综合性城市广场，广场北主入口与南侧次入口遥相呼应，广场雕塑标志遥处可望，与广场设施、小品共同塑造出长治南门第一区的印象。我们将通过大手笔、大规模的投资引入国际上最为时尚的城市嘉年华（carnival）休闲运动概念，让国际狂欢精神，时尚的休闲运动观念落地长治，建设和安装各种大中小型游乐设施，结合各种广场文化艺术活动，让长治人民的休闲运动娱乐生活更加丰富多彩，让每一位参与者都充分体验到快乐、惊险、刺激、寓教于乐的感觉。广场南入口坐落着星级酒店与休闲mall，在酒店与mall的门前广场设置水体瀑布与音乐喷泉，成为长治休闲广场的一处亮丽景观，通过广场的叠水流向中心广场的水景板块，组

47、成一道绿色生动的都市生活画面，以此暗喻今天的美好生活。广场的东南出口建设医院，更是体现了绿色健康的人文思想。城市嘉年华热闹的夜晚场面2、第二功能区（城市townhouse区）：城市位于广场佳园的中西部规划c板块内，连接长治广场西绿化带，这里水景充足，景色优美，映入眼帘的是独具欧洲风情、利用该地块的地势特征进行组合排列，错落有致的都市townhouse建筑，形成自然天成的佳境效果，沿着修剪整齐的灌木前行，穿过玲珑小桥，站在会所建筑的外廊亭渡上，看着放射性绿荫道路向四周发散，仿佛到了欧洲。3、第三功能区（高尚住宅区）：高尚住宅规划分布于af版块区内，环大社区水系而建，是被绿化带和水系分隔的高尚住宅

48、区，结合环型道路与绿化适当布置地面停车，略带弧度的独特建筑组合布置克服了行列式的呆板，在充满日照间距的同时营造了流动婉转的空间，宅前小路与中间的绿地因此也变得富有生机与活力，区内合理配备的各项公共建筑。4、第四功能区（世纪商业大道）：位于基地北部的世纪大道沿线地带，建造主题为商铺与大型购物中心，世纪商业大道呈带状，是“广场佳园”与城市中心连接的桥梁，独辟亚商业核心区，世纪大道一线贯通，人气沿英雄长街北上，好一派的富庶繁华，城市面貌焕然一新。七、道路系统与停车1、基地主入口位于北侧的世纪大道，世纪大道系城市核心干道-英雄路的延长线，与城市核心一脉贯通形成良好的关系，并与主要人流动线相符合。2、区

49、内主干道采用弧形骨架，安全便捷、自然流畅，路宽10米，组团路宽7米，院落内部道路宽4米，沿区内干道两侧及中心绿地休闲道建立小区步行体系。3、广场佳园规划停车位7281辆，车位配比充足，完全可以满足日益增长的停车需求，采用地面停车与地下停车形式，地面停车与地下停车的比率为6：4。4、在社区主入口和组团适当位置灵活设置室外停车场地，可解决外来车辆的临时停车。室外停车场地均用孔型植草砖进行地面铺装。5、道路系统均考虑无障碍设计。八、公共绿地和环境景观设计1、社区采用中心绿地、组团绿地、院落绿地及道路绿地的三级绿地系统，绿地上铺筑曲径与种植温带大型植物。2、休闲广场周边的景观休憩带为进入社区的序幕型过

50、渡空间，吸取江南公共空间处理手法加强入口空间的：主导向牌、装饰、休憩性花池、拼装铺地。3、社区中心绿地力求创造具有江南水乡公共空间氛围的环境空间，设有：亭渡观景台；休憩性花池与拼装铺地；集管理、商业、装饰作用于一身的小商亭。4、组团绿地应体现自然的环境空间氛围，重点以草地、树木和土丘（高度约2.5米）来进行配置。垃圾收集点等小品，其色彩、造型等应与其整体格调相协调。九、环境保护与能源利用1、垃圾的分类收集和处理与煤气的引入，为环保打下了良好的基础。2、主广场建议设置太阳能钟表和太阳能灯具。十、竖向设计 为减少土方量，对整个社区总平面进行竖向设计，社区场地自东向西降低，场地标高高于路面标高，以便

51、与配合小区的内、外部道路系统进行有组织的排水。小区外部主干道的交叉口为道路标高的最低点，纵坡变坡线设在道路中部，最小坡0.3%。场地内沿街道两侧与水沟排向水系中。生活污水排入污水管。十一、给水排水：1、水源：本案用水按远期规划接自市政给水管网，区内由市政管网的不同管段分别接入两根径为dn100的给水支管，供各区内的消防用水及生活用水。供水压力不小于0.28mpa，水量可以满足本项目需要。经区内给水入口总水表，接至各住宅楼及公建的给水支管设分水表计量。townhouse生活用水采用市政给水；社区内设加压泵房（与锅炉房合建），二级加压泵房内设变频给水设备及消防泵供应的社区生活用水，室外给水管采用给

52、水upvc管，承插连接。2、消防给水：社区室外设生活、消防合并给水系统。室外消火拴水量为15l/s，区域室外给水网为环状，并设室外地下式消火拴。室内设消火拴灭火系统，室内消火栓水量为10l/s。室内消防水量及水压由二级加压泵房内消防设备保证.所有建筑物内均应按规范配置手提式化学灭火器.室内消火栓给水系统采用焊接管,主管采用沟槽式连接,支管采用法兰连接。3、排水：生活污水量同生活给水量。本工程排水采用雨污、废合流制，小区内污水排进室外化粪池，经小区内污水管道排入市政排水管道。室外生活污水管及优质排水管采用upvc排水管，橡胶圈接口。雨水由明沟按地面坡向排入水系网。十二、供热设计“广场佳园”规划常住总人口约4万人，规划总户数为13398户。整个社区为集中热力供应，划分为西北、西南、东南、东北、正北，区内五区换热站换器换热后供应。经交换站内换热器换热后再由区内管网供给各建筑。十三、节能与环保长治市地处我国寒冷地区，居住建筑设计应满足民用建筑节能设计标准。首先建筑物