珠三角陌生区域大盘推广方案惠州巽寮湾度假项目

1、本报告是严格保密的。1研究目的：研究目的：针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。案例选择原则：案例选择原则：1.1. 珠三角及珠三角以外区域珠三角及珠三角以外区域2.2. 远离城市陌生强势资源区远离城市陌生强势资源区3.3. 度假性质大盘度假性质大盘香港愉景湾香港愉景湾美国美国florida seaside三亚山水国际三亚山水国际深圳万科东海岸深圳万科东海岸广州假日半岛广州假日半岛深圳万科深圳万科17英里英里案例研究内容：案例研究内容

2、：1.1. 启动战略启动战略2.2. 启动产品线策略启动产品线策略3.3. 启动客户策略启动客户策略4.4. 启动区选址启动区选址5.5. 其他（如规划）其他（如规划）珠三角案例珠三角案例珠三角以外案珠三角以外案例例案例总结启动战略案例总结启动战略陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题前期人气与形象不足以支撑区域的启动，陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题前期人气与形象不足以支撑区域的启动，从而支撑产品的销售。从而支撑产品的销售。启动区竞争战略：高形象起势，通过营造未来顶级滨海度假的氛围，展示大区域形启动区竞争战略：高形象起势，通过营造未来顶级滨海度假的氛围，展示大区域形象，消除区域陌生象，消除区域

3、陌生规划、配套生活模式的具体承担者规划、配套生活模式的具体承担者产品居住，与资源关系的承担者产品居住，与资源关系的承担者区域的精神属性对未来生活模式的定义，勾画居者的行为动线区域的精神属性对未来生活模式的定义，勾画居者的行为动线案例总结：产品线策略案例总结：产品线策略产品线策略条件特征对企业的要求与本项目的契合u复合产品线模式复合产品线模式复复合产品线合产品线+ +控制总价，吸控制总价，吸引人气，迅速回现引人气，迅速回现+ +营造营造度假氛围消除区域陌生度假氛围消除区域陌生感感u有强势不可复制的资源（自然、人文、人造）可以依托销售速度较快销售速度较快u少量别墅树形象，大量小高少量别墅树形象，大

4、量小高/ /高层回现高层回现u户型面积控制较小，便于控制总价户型面积控制较小，便于控制总价u要有创新产品作为实验，但控制创新产要有创新产品作为实验，但控制创新产品的量，降低风险，不超过该物业类型品的量，降低风险，不超过该物业类型套数的套数的3030u主要吸引投资或度假兼投资的客户主要吸引投资或度假兼投资的客户u较高的资较高的资金投入金投入u单一顶级产品模式单一顶级产品模式顶级特色产品顶级特色产品+ +顶级度假顶级度假区域形象打造（强势资区域形象打造（强势资源展示源展示+ +与资源有互动联与资源有互动联系的园林设计和配套）系的园林设计和配套）u强势的不可复制资源（自然、人文、人造）u大区域已被认

5、同销售速度一般较为缓慢，只单纯追求资源销售速度一般较为缓慢，只单纯追求资源溢价溢价也可以极低的总价冲击市场，以极高的性也可以极低的总价冲击市场，以极高的性价比换取回现速度（如三亚山水国际）价比换取回现速度（如三亚山水国际）u需要有成熟的社区娱乐配套投入和顶级需要有成熟的社区娱乐配套投入和顶级富有度假特色的园林规划富有度假特色的园林规划u私密社区私密社区u主要吸引对资源具有强烈占有愿望的度主要吸引对资源具有强烈占有愿望的度假类客户假类客户u高额的资高额的资金投入金投入u企业财务企业财务状况允许状况允许回现缓慢回现缓慢案例总结客户特征案例总结客户特征陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较高比例

6、陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较高比例的投资性客户，他们除了关注资源的稀缺性外，格外在的投资性客户，他们除了关注资源的稀缺性外，格外在乎投资潜力和投资风险，因此，必须通过单价和总价控乎投资潜力和投资风险，因此，必须通过单价和总价控制，为这部分客户预留升值空间并控制总价风险制，为这部分客户预留升值空间并控制总价风险客户需求多是以投资与度假相结合，随着区域成熟，客户客户需求多是以投资与度假相结合，随着区域成熟，客户按按“投资度假（居家）投资度假（居家）”演变演变案例总结启动区选址案例总结启动区选址启动区选址原则：启动区选址原则：1.1.能充分展示资源特点能充分展示资源特点2.2.昭示性好

7、，最好临路或路网完善昭示性好，最好临路或路网完善3.3.施工条件要好施工条件要好4.4.资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如此，强势资源可以在后期博得更高溢价，小此，强势资源可以在后期博得更高溢价，小地块可以采用最佳资源直接入世的方式。地块可以采用最佳资源直接入世的方式。案例总结其他区域规划案例总结其他区域规划1.1. 以区域中心为核心向外辐射路以区域中心为核心向外辐射路网，依此分散布置配套，提高网，依此分散布置配套，提高土地资源均好性；土地资源均好性；2.2. 高密度的核心区物业与滨海低高密度的核心区物业与滨海低密度物业相结合；密度物业相结合；3.3.

8、 宅基地的面积和与中心区域的宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离中心区越近、距离成正比；离中心区越近、即离海滨越远，宅基面积越小；即离海滨越远，宅基面积越小；区域规划原则区域规划原则海海案例总结其他区域规划案例总结其他区域规划4.4. 通过连接组团内部通过连接组团内部与资源区的道路，与资源区的道路，使住宅和其他用途使住宅和其他用途区域最大可能共享区域最大可能共享海资源，将更多的海资源，将更多的景观资源拉入区域景观资源拉入区域内，让居者共享内，让居者共享5.5. 路网设计必须避免路网设计必须避免道路割断人与资源道路割断人与资源的关系。的关系。路网割裂了与资源的联系，路网割裂了与资源的联系，地

9、块的均好性偏差大，地块的均好性偏差大，b b地块地块资源差，造成开发价值扁损资源差，造成开发价值扁损a ab b路网设置，将资源引入复地，路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共使各地块居者在空间上可以共享享a a，b b资源分配均好，各地块资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭均有有层次变化，便于产品搭配与销售配与销售海海海海a ab b案例总结其他住宅区排布案例总结其他住宅区排布1.1. 按总价与物业档次，依此与资按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合的产品与最佳资源组合2.2. 主景观轴与资源区拉通，将景主景

10、观轴与资源区拉通，将景观拉入各组团内部，所有居者观拉入各组团内部，所有居者均可分享均可分享3.3. 充分考虑地势地貌带来的景观充分考虑地势地貌带来的景观面增加面增加4.4. 延远离资源区的方向，建筑高延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面度依此增加，增加观景面5.5. 以景观方向为主要朝向考虑以景观方向为主要朝向考虑海海大独栋大独栋小独栋小独栋小高层小高层公寓公寓主景观轴主景观轴主景观轴主景观轴案例总结其他配套案例总结其他配套1.1. 前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休闲型配前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休闲型配套投入为主，附以基本生活配套设施；

11、套投入为主，附以基本生活配套设施；2.2. 商业配套前期由于区域陌生不宜销售，但可以通过围板包装展示氛商业配套前期由于区域陌生不宜销售，但可以通过围板包装展示氛围，少量商业承担基本生活配套功能，主要涉及超市、银行，医疗、围，少量商业承担基本生活配套功能，主要涉及超市、银行，医疗、餐饮。餐饮。物业发展建议物业发展建议国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社社区区形形象象构构建建区域功能价值构建区域配套

12、功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务奢华之旅：九大滨海生活体验计划奢华之旅：九大滨海生活体验计划u通过客户行为的发生，为其拟定其空间生活。一条私家的滨海大道一个聚集人气的节日广场一条琳琅满目的商业街一条露天海鲜美食街一个私家享有沙滩一个少数人拥有的游艇码头一个少数人享有的沙洲游乐场一个少数人拥有的顶级豪华会所一个少数人享有的亲海豪宅一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象突现项目的高形象一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的一个聚

13、集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动源欢庆场，是人气聚集的活动源u广场是聚集，停留的公共场所。u广场是滨海生活的休憩场所。u广场是新市镇的标志场所。一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验的体验u风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业街，主要是展示未来滨海生活场景，满足度假基本需求。u风情商业街是为配合前期销售，而营造。一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致海生活的闲情逸致为聚集人气，在沙洲上可开辟家庭公共活动，可在此野营、烧烤等活动；沙滩排球，沙滩足球一个少数人拥有

14、的游艇码头，体现奢华的一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式海上生活方式游艇码头与商业相结合，有效的避免了游艇码头公共空间对私家住宅的影响。一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式活方式一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性现公共与私密的共融性降低沙滩对外开放程度的措施，使其相对私有化。降低沙滩对外开放程度的措施，使其相对私有化。通过交通条件等限制，提高到达难度。设置严密的社区保卫，凭业主身份方可进入。减少沙滩上服务游客的公共设施，只提供业主会员的配套服务。详见后沙滩私有化案例研究方案方案m1

15、 方案方案m2 一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感贵感一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性活的归属性方案方案m1方案方案m2方案方案m2m2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系，增加客户对其区域吸引力体验价值体系，增加客户对其区域吸引力体验u客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。u通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。滨海私家道巽寮节日广场区域级会所、售楼处风情商业街沙洲游乐场游艇码头滨

16、海木栈道私家沙滩亲海豪宅开放区域开放区域私密区域车行路线游艇出行展示路线开放区域私密区域客户展示路线节点选址方案选址方案m1m1展示体系及人流动线展示体系及人流动线u客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。u通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。滨海私家道巽寮节日广场区域级会所、售楼处风情商业街沙洲游乐场游艇码头滨海木栈道私家沙滩亲海豪宅开放区域开放区域私密区域车行路线游艇出行展示路线开放区域私密区域客户展示路线节点物业发展建议物业发展建议国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值

17、构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社社区区形形象象构构建建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务区域配套设施建议区域配套设施建议承担承担“八大体验八大体验”计划计划配套设施建议配套设施建议区域型配套l巽寮节日广场l顶级会所前期用作售楼处l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头区域性配套区域性配套承担整个区域国际滨海度承担整个区域国际滨海度假区氛围的

18、营造功能假区氛围的营造功能l巽寮节日广场l顶级会所l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头硬性配套体系巽寮节日广场启动肩负的任务：承担整个巽寮节日广场启动肩负的任务：承担整个区域形象的立势功能，渲染度假区域氛围区域形象的立势功能，渲染度假区域氛围1. 通过地势、植物、区域标志性建筑小品通过地势、植物、区域标志性建筑小品的打造形成强大视觉冲击力，建立对整个区域规划的信心，弥补项目本身人气不足和配套建立对整个区域规划的信心，弥补项目本身人气不足和配套资源的缺乏。资源的缺乏。2.宽阔的巽寮节日广场是整个大中区的商业中心也是人流最大的地方。由于施工时间问题，作为前期展示，只需建设其中紧邻项目作为

19、前期展示，只需建设其中紧邻项目的的1/4部分。部分。3.细节必须以体验为出发点，设计中充分考虑人与景观的互动，如加入供人休憩玩耍的小品、划艇、码头等展示要素，创造足够的停留、活动和想象空间消费者调查显示，高端消费者对社区区身份感十分在意，并且认为气派和开阔的社区景观是提升社区价值的重要因素巽寮节日巽寮节日广场广场巽寮节日广场承担巽寮节日广场承担社区活动中心的功能社区活动中心的功能，强调人与自然的融合与共鸣强调人与自然的融合与共鸣l通过加勒比海风情的园林、富有度假气息的标志性建筑、雕塑和各种休闲气息的小品等项目极力渲染resort形象和度假氛围l广场作为整个区域的活动中心，承担着整个区域的人与自

20、然的交流，应开阔、大气供人休憩的小品让人流驻留在此区域性配套区域性配套承担整个区域国际滨海度承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能假区氛围的营造功能l巽寮节日广场l顶级会所l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头硬性配套体系会所在前期承担售楼处的功能，昭示性较好，通过一条长300米的道路直接连接沙滩顶级的综合性会所各分区具有交叉功能，满足娱乐、顶级的综合性会所各分区具有交叉功能，满足娱乐、教学、集会的多种需求，降低空置率和解决空间不足教学、集会的多种需求，降低空置率和解决空间不足会议及商务服务商业服务娱乐健身服务才艺教育类spa，桑拿大型聚会用餐服务顶级会所功能设置本项目综合会所建议本

21、项目综合会所建议u综合性会所并不一定在1期全部建好，可以建1层后用来做售楼处。1.动静分区灵活动静分区灵活,功能复合交叉，体验试非限定空间功能复合交叉，体验试非限定空间2完整的体验式服务链条完整的体验式服务链条动静分区灵活动静分区灵活, ,功能复合交叉，体验式的非功能复合交叉，体验式的非限定空间限定空间u不对每个房间的用途做严格的限定，通过会所管理系统进行时间和空间的灵活安排，增加空间的有效利用，降低空置率u各种功能之间相互烘托和影响，加强体验感觉和度假气氛u设置花园、大露台等非限定自由空间，促发偶然性故事会所综合解决商务社交商务社交私人聚会私人聚会度假度假娱乐场所娱乐场所clubclub才艺

22、学校才艺学校会所单元分隔面积建议：注重功能的交叉，会所单元分隔面积建议：注重功能的交叉，会所面积会所面积20002000平米左右平米左右2000m2数量club会谈室棋牌室活动室餐厅咖啡厅休闲教室400-500125030011802003801002505区域性配套区域性配套承担整个区域国际滨海度承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能假区氛围的营造功能l巽寮节日广场l顶级会所l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头硬性配套体系在游艇码头对面的露天美食街，通透的街铺可以欣赏到游艇码头也可以享受到海景业态面积店数备注海鲜美食街7505l设每间餐厅面积为进深为6米l体现滨海特色的露天海鲜美

23、食街美食街面积建议美食街面积建议商业面积为商业面积为750750平米平米，沿海岸面长度为沿海岸面长度为125125米米开放性美食街应与社区整体定位相一致，开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验突出度假、体验消费者调查分析表明，高端消费者在旅游地进行餐饮消费时非常注重周围档次与度假氛围的培养富有度假气息的露天海鲜餐厅将休闲氛围富有度假气息的露天海鲜餐厅将休闲氛围的体验发挥得淋漓尽致的体验发挥得淋漓尽致区域性配套区域性配套承担整个区域国际滨海度承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能假区氛围的营造功能l水岸中心广场l顶级会所l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头硬性配套体系风情

24、商业街定位、排布及体量风情商业街定位、排布及体量考虑：考虑：整个风情商业街服务于区域和社区，打造度假区域形象，在这里与建筑风格一致，建议风情商业街风格为加勒比海风格加勒比海风格，突出度假气息前期业态：以满足启动区客户的前期业态：以满足启动区客户的基本生活需要为主餐饮，超市，基本生活需要为主餐饮，超市，简单家政服务设施和滨海特色卖简单家政服务设施和滨海特色卖场。场。商业的销售：销售期压后，前期销售期压后，前期出租少量铺面，承载客户需求的出租少量铺面，承载客户需求的基本功能配套；基本功能配套；待客户入住形成一定人气时再销售。商业街路网与美食街连成一体，打造一条聚集人气的极具度假气息的休闲地带风情商

25、业街在前期只需做出少量展示，其他用围板围起来即可。商业量估算：商业量估算：整个商业街临街面约整个商业街临街面约160米米，按对街开，按对街开，临街商业体量约临街商业体量约3200平米，约平米，约50间商间商铺铺（商铺面宽按（商铺面宽按6米米计算，进深按计算，进深按10米米算）。算）。风情商业街，与后期的商业地块联系，同时在前期作为展示建议采用加勒比海风格风情商业街建议采用加勒比海风格风情商业街符合海岸山居休闲社区的定位符合海岸山居休闲社区的定位u建议采用加勒比海风格商业街，作为沿街昭示面，尽量采用独特风格，让人群停留下来商业街业态：酒吧、咖啡吧、网吧、商业街业态：酒吧、咖啡吧、网吧、2424小

26、小时便利店时便利店区域性配套区域性配套承担整个区域国际滨海度承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能假区氛围的营造功能l水岸中心广场l顶级会所l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头硬性配套体系沙洲游乐场沙洲游乐场u在沙洲上建12个沙滩排球场地、沙滩足球场 区域性配套区域性配套承担整个区域国际滨海度承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能假区氛围的营造功能l水岸中心广场l顶级会所l海鲜美食街l风情商业街l沙洲游乐场l游艇码头硬性配套体系u游艇码头旁铺约120米长的木栈道海边游艇码头海边游艇码头海边游艇码头海边游艇码头内湾游艇码头内湾游艇码头内湾游艇码头内湾游艇码头物业发展建议物业发展建议

27、国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区区域域形形象象构构建建社社区区形形象象构构建建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务社区外家具社区外家具广场上的标志物，商业街上、滨海大道上以及其他广场上的标志物，商业街上、滨海大道上以及其他所有区域公共空间中的雕塑、小品所有区域公共空

28、间中的雕塑、小品突出国际性度假区的特点突出国际性度假区的特点物业发展建议物业发展建议国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社社区区形形象象构构建建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务奢华的俱乐部生活奢华的俱乐部生活spaspa俱乐部俱乐部奢华的俱乐部生活游艇俱乐

29、部奢华的俱乐部生活游艇俱乐部奢华的俱乐部生活奢华的俱乐部生活golfgolf俱乐部俱乐部奢华的俱乐部生活驴友俱乐部奢华的俱乐部生活驴友俱乐部物业发展建议物业发展建议国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社社区区形形象象构构建建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务

30、巽寮滨海风情节日系列概念设计巽寮滨海风情节日系列概念设计springspringsummersummerautumnautumnwinterwinter地点地点巽寮滨海私家道巽寮滨海私家道滨海木栈道滨海木栈道巽寮节日广场巽寮节日广场海鲜美食街海鲜美食街海滩海滩娱乐性娱乐性艺术性艺术性公众参与性公众参与性游艇比赛、户外运动系列、风筝节游艇比赛、户外运动系列、风筝节啤酒节、海钓比赛啤酒节、海钓比赛国际服饰节、海鲜美食节国际服饰节、海鲜美食节火把节、圣诞节火把节、圣诞节海海物业发展建议物业发展建议国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值构建区域

31、界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区区域域形形象象构构建建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务通过沙滩的私有化，直接奠定高尚私密社通过沙滩的私有化，直接奠定高尚私密社区形象，提升项目价值，极具震撼性区形象，提升项目价值，极具震撼性u万科十七英里u社区仅服务业主、会员，游客不能进入实用沙滩等资源，通过严密保卫实现滨海社区不对外开放。业主拥有专属滨海资源。u十七英

32、里成为南中国海资产新贵的名利沙龙。u愉景湾u游客可进入社区，与居民共同使用沙滩、公园等自然资源。通过较少设置公共服务设施，以减少游客进入社区，实现社区的半私密性。u愉景湾成为香港高档住宅区。u大梅沙u公共开放型海滩，服务于城市，不设置任何限制，任何人均可享用滨海资源，人流量极大。u一线海景处难以形成高尚住宅区。接下来我们将着重研究完全不对外开放和半对外开放的两类滨海社区完全不对外开放完全不对外开放半对外开放半对外开放完全对外开放完全对外开放案例案例1 1：通过：通过向政府租赁的方式向政府租赁的方式实现完全不开实现完全不开放的沙滩放的沙滩三亚山海天大酒店通过向政府租赁方式实现私家使用（此方式在三

33、亚五星级酒店中应用比较普遍）收费方式：凭房卡免费使用，但额外服务需收费管理方式：1. 专人服务（摩托艇租赁、看管衣物等）2. 专业救生员3. 救生艇案例案例2 2：1717英里沙滩为人造沙滩，通过小英里沙滩为人造沙滩，通过小区内严密的保卫措施，严禁外人进入区内严密的保卫措施，严禁外人进入17英里17英里沙滩为人造沙滩，建沙滩之前与政府谈判后同意填海建沙滩。通过小区内严密的保卫措施，严禁外人进入，供17英里业主免费使用交通条件限制，面海环山，除小区业主外，外界无法进入管理方式：1.现场设安全员1名、救生员1名2.1部巡逻艇3.4个哨所4.探灯夜间照明案例案例3 3：香港愉景湾：香港愉景湾通过交通

34、、配套通过交通、配套设施的限制降低沙滩对外开放程度设施的限制降低沙滩对外开放程度香港愉景湾降低沙滩开放度的措施：l沙滩上不设置更衣及冲身的设施，愉景湾居民可到会所冲身，而游客只可使用在沙滩小路边的水龙头冲脚。l前往愉景湾的上岛交通相对不便，前来沙滩的游人较少，由此增强社区沙滩的私密性沙滩私有化和半私有化案例总结沙滩私有化和半私有化案例总结沙滩私有化方法沙滩私有化方法适用条件适用条件实现的私密化程实现的私密化程度度与本项目的契合度与本项目的契合度三亚海天酒店三亚海天酒店与政府谈判，租赁沙滩l能与政府有谈判条件l能承受高的租金完全私密万科万科1717英里英里通过小区严密的保安措施，严禁沙滩进入l能

35、与政府有谈判条件l人造沙滩l周边有天然屏障完全私密香港愉景湾香港愉景湾通过交通、配套设施的限制，控制沙滩人流量l沙滩私密性较好l周边配套设施匮乏基本完全私密本项目建议采取第三种沙滩私有化方法采取第三种沙滩私有化方法：l本项目启动区腹地较深，沙滩具有较好的私密性，现阶段周边没有配套设施l项目启动区周边无其他住宅物业，沙滩呈自然私有化状l后期可以通过交通路网的规划和配套的限制控制沙滩人流量私有化沙滩管理方式私有化沙滩管理方式让业主感知到沙让业主感知到沙滩的私有性滩的私有性n配备专门的安全员与救生员各1名n配备救生艇1艘n哨所2个n探照灯夜间照明n前期配备专门的保安，以防周边村民进入沙滩内物业发展建

36、议物业发展建议国际滨海度假区国际滨海度假区价值体价值体系系国国际际滨滨海海度度假假区区价价值值体体系系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区区域域形形象象构构建建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务引入高素质品牌专业物管公司对小区进行引入高素质品牌专业物管公司对小区进行管理管理u根据对消费者的分析研究，发现度假类消费者对度假物业管理最为关注的是安

37、全安全、服务服务等因素u投资类消费者投资类消费者对物业管理最为关注的是物业物业的租赁和转售的租赁和转售物物业业管管理理公公司司度假客户度假客户单独安装智能化无线报警系统常住：餐饮、钟点服务等便利服务非常住：卫生、动植物的照管等服务投资客户投资客户安全系统安全系统家政服务家政服务租售中心租售中心家政服务家政服务代理物业租赁及转售代收租金房间卫生打扫各项配套与区域价值、住宅价值、消费者各项配套与区域价值、住宅价值、消费者决策影响程度的关系决策影响程度的关系标志性建筑休闲娱乐小品加勒比风情园林125米长风情美食街沙洲游乐场配套从外部车道进入游艇码头的双车道路网1000米长4000平米节日广场综合性会

38、所海鲜露天美食街游艇码头旁的滨海木栈道1个沙滩排球场1个沙滩足球场备注区域价值住宅价值交通建筑面积2000平米左右，前期做售楼处成本仿木，125米，3米宽消费者决策影响私家沙滩靠路网和配套规划减少人气，成本算在交通之内，这里算人力维护成本游艇码头900万万120万万40万万45万万11万万5万万10万万/年年500万万注：所有成本价格均按当地最高价格估算注：所有成本价格均按当地最高价格估算 按按10个泊位计算个泊位计算投入、销售初算表投入、销售初算表费用项目费用项目费用额费用额( (万元万元) )住宅部分住宅部分含土地成本、建安、绿化费用含土地成本、建安、绿化费用1100011000配套设施配

39、套设施路网(500米左右)200节日广场(7000m2左右)210综合性会所(2000m2左右)900游艇码头(10个码头)40露天海鲜美食街(125m长,750m2左右)45滨海木栈道(150m3m)11.2沙洲游乐场(2个)5合计合计12411.212411.2销售收入额：销售收入额：3-3.53-3.5亿元亿元附录附录2 2：案例研究：案例研究深圳万科东海岸深圳万科东海岸东海岸研究总结东海岸研究总结v启动区战略：启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气v产品线策略：产品线策略：启动区以多元化产品线分散市

40、场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展v客户策略：客户策略：“投资度假居住”的变化趋势v规划规划: : 充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型v启动区选择：启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面v配套投入：配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套东海岸简介东海岸简介开发初期区域属城市陌生区域，公共开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：通过盐坝高速与市内相连 地理位置

41、：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园 规模：占地约26万m2，总建筑面积约21万m2，容积率0.8 产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游商住居住东海岸v开发初期属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知相对较差v属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域v地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林等东海岸开发历程东海岸开发历程万科以4.0599亿元标中“盐田地王”地块,超出底价（2.36亿）1.7亿元，平均楼面地价1888元/m2万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售

42、额1.4亿元2001年7月20日2003年7月5日townhouse和全景洋房为主力的二期“山海洋房”开盘，当日成交103套，销售额1.47亿元 2004年7月3日万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海 大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元2005年8月26日东海岸各期开发选址东海岸各期开发选址通过对开发节奏通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化的把控实现了资源价值与产品价值最大化v迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础v战略概括：高形象+稳健路线启动区战略依托政府推

43、动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市一期一期二线海景资源整个项目为坡地，在物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系一期选址为山景、海景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好二期选址为项目次好区域三期选址为项目为最优资源区域一期一期二期二期三期三期四期四期山地山地外环高速外环高速盐坝高速盐坝高速大梅沙大梅沙东海岸启动期物业排布东海岸启动期物业排布尽量挖掘景观优势，减小项目不尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合盐坝高速收费站连排别墅连排别墅启动区紧邻外环路，昭示性较好通过高

44、层外围排布减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有度假公寓近邻外环路，与商住区域隔路呼应连排别墅安排在山腹，保证了别墅区的私密性小高层小高层/ /多层多层公寓公寓外环路启动区启动区启动区紧邻外环路，展示面、昭示性较好山腹别墅以价格杠杆撬动湖景、海景别墅之间的资源不平衡性东海岸配套投入历程东海岸配套投入历程启动区通过生活设施和滨海度假意向性小品的投入启动区通过生活设施和滨海度假意向性小品的投入减弱区域陌生感，后期在此基础上主要满足客户的体验和休闲式的消费需求减弱区域陌生感，后期在此基础上主要满足客户的体验和休闲式的消费需求一期三期二期aba风情商业街b三期商业街会

45、所、售楼处一期20032004风情商业街形态全面展示；湖景展示会所投入使用，部分用作售楼中心风情商业街开始招租风情商业街基本招租完毕，但未完全进驻三期商业街开始招商二期20042005三期2005.8启动区cc湖景 启动区配套：会所、展示100米风情商业街 会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球室、棋牌室、泳池、会议室 一期风情商业街入驻的是知名商家 业态有：华润万家、百安居、顺电、招行atm机、室外coffee club等 二期商业街引入休闲业态：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房等主要是基本生活配套，通过沙滩游泳池、沙滩排球场等塑造休闲气氛休闲、风情商业

46、配套开始进驻开发周期开发周期第一期10个月20032004第二期12个月20042005 第三期2005产品演变历程产品演变历程东海岸产品演变历程东海岸产品演变历程产品线由多元化产品线逐渐收产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大多层共112套面积：83-154m2小高层/高层联排、双拼独栋公寓共328套面积：40-58m2小高层：共140套面积：81-152m2共174套面积：202-270m2共5套面积：318-386m2高层/复式：60/4套面积：191/245m2小高层：237套面积：82-178m2共1

47、35套面积：190-270m2高层：247套面积：78-165m2复式：4套面积：220-260m2区域陌生，通过产品多元化降低风险th树立形象标杆，高层主力回现区域成熟，完全为回现产品产品类型产品类型别墅比例：别墅比例：23.6% 小高层小高层/高层：高层：18.4%多层：多层：14.8%公寓：公寓：43.2%别墅比例：别墅比例：31% 高层高层/小高层：小高层：69%区域成熟度区域成熟度陌生陌生成熟成熟一期产品策略：一期产品策略：多元化产品线，分散市场风险依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：二期产品策略：区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品

48、与主力回现产品三期产品策略：三期产品策略：产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）共151套面积：160-240m2别墅：别墅：37.9%高层：高层：62.1%东海岸客户演变历程东海岸客户演变历程由投资度假由投资度假居住的演变轨迹居住的演变轨迹儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了东海岸某销售人员东海岸价格演变历程东海岸价格演变历程启动区物业总价较低启动区物业总价较低 ，升值空间很大，

49、目前各物业升值幅度均升值空间很大，目前各物业升值幅度均40%40%开发周期开发周期第一期10个月20032004第二期12个月20042005 第三期2005多层小高层/高层联排、双拼独栋公寓产品类型产品类型单价：10500总价：200-300万单价：6500总价：52-98万单价：15000总价：120-250万单价：18000总价：500-700万单价：9500总价：76-233万单价：14000总价：260-380万单价：7000总价：56-105万单价：6600总价：26-38万一期价格解析：一期价格解析：1、公寓6600元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品-别墅的高价格也

50、显示出投资性物业的低价和空间低总价低总价1、公寓每套25-30万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低深圳万科深圳万科17英里英里万科万科1717英里总结英里总结v启动区战略：启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价v产品线策略：产品线策略：单一顶级产品v客户策略：客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户v规划规划: : 1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景资源利用最大化。 2.物业排布充分利用坡地，户型面积大的产品排布在一线海景上，其后为面积次大的

51、产品，离海景最远处排布公寓，将景观资源价值直接与产品价值相结合。v启动区选择：启动区选择：观景资源最好地快v配套投入：配套投入：基本生活配套、游艇码头、游艇俱乐部、会所1717英里简介英里简介城市车程距离城市车程距离1h1h以上，无区域配以上，无区域配套；项目用地与海直接相连，零尺度临海界面套；项目用地与海直接相连，零尺度临海界面 地理位置：深圳龙岗区溪涌村东侧泥头角 交通：北侧紧邻双车道的盐葵公路 配套：除项目内少量运动与商业配套外，周边无配套 规模：项目用地6.76万平方米，总建筑面积5.07万平方米，共427户 产品形态：别墅（连排、叠拼）、高层万科万科1717英里英里形象定位形象定位v

52、项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区v功能定位：clubhouse融合居住、商务、度假、甚至部分商业功能；南中国海资产新贵的名利沙龙 v产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景产品配比产品配比虽依托强势资源，但产品户型面积虽依托强势资源，但产品户型面积相对保守，仍是万科稳健、讲求实际的一贯路线相对保守，仍是万科稳健、讲求实际的一贯路线一期建筑指标： 建面26700平米容积率0.63全部为连排、叠拼别墅，总户数107户面积比例分析：1.大、中、小面积别墅比例均衡，配比较为稳健2.由于供应量较小（107套），短期内迅速售罄，对各面积别墅销售速度无法判定二期建筑指标： 建面3万平

53、米容积率0.85全部为高层，总户数330户面积比例分析： 中户型（60-70m2 ）占据了项目的最大比例（53%），定位客户为高端人群中的中端人群，小户型与大户型产品配比较少；符合万科以往客户定位“主流人群”的理念注：此大、中、小是相对本项目而言客户构成情况客户构成情况物业类型物业类型客户特征客户特征客户置业目的客户置业目的联排别墅客户联排别墅客户大型公司或企业老板，多为3次以上置业，对价格打折和附送面积等不敏感购买动机主要是增值保值和提高居住档次小高层公寓小高层公寓3030平米平米公务员，企业中高层领导，自由职业者（如建筑设计师）3035岁，家中人口较少，有钱有闲热爱生活，崇尚运动，懂得享受

54、，生活讲究情调，也渴望能有一个放松与休闲的地方，对法国、意大利或希腊等异国情调有着难以消除的向往。大多海归经历，投资意识较强度假、投资小高层公寓小高层公寓6060平米平米中、小型公司或企业老板、公司高层领导，3540岁，3口之家，投资意识较强，崇尚运动，看重自然环境，多次置业，有2辆车以上，一般开奥迪等同档次的车度假、投资、保值小高层公寓小高层公寓9090平米平米，4050岁，家中人口较多，自己忙于事业，即使自己不喜欢这里，也要给家人创造好的生活环境，或是自己懂得享受生活，喜爱运动，关注投资回报，置业精明，但购买公寓用来纯度假，几乎不用于投资。车：奔驰，宝马度假、保值规划规划注重地形地貌与产品

55、排布、产品注重地形地貌与产品排布、产品类型的结合，体现资源的合理分配类型的结合，体现资源的合理分配v规划布局：1.建筑规划随地块形状弯曲，呈面向西南方向的内弧形状分布2.在“保护原有地貌及区域生态”规划设计理念指导下，住宅组群尽量利用天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围3.利用山体以高低错落有序的几何立体组合，创作出一个富时代感的海岸建筑群，通过排布使海景资源最大化4.为了降低对自然山体的破坏，在尽量减少斜坡平整的情况下，通过住宅单体的平面设计及布局，做到户户有海景5.为了体现资源的合理分配，大面积住宅越高档，其位置越靠近海岸线，同时要做到不遮挡后面住宅的景观，体现海滨住宅特色建筑建筑精装修

56、的考虑，通过小复式获得精装修的考虑，通过小复式获得最大的采景面最大的采景面1231.复式单元立面2.装修标准示意3.挑高客厅俯视园林借鉴园林借鉴纵向景观轴加强了海景的穿透性，纵向景观轴加强了海景的穿透性，利用人造沙滩、木栈道等加强与海的联系利用人造沙滩、木栈道等加强与海的联系纵向景观轴海边木栈道海边木栈道人造沙滩人造沙滩远观远观营造鲜明海边坡地特征和休闲度假特性氛围，保护原有地貌及区域生态纵向景观轴保证了海景在项目内的穿透性，与人造景观相得益彰海边木栈道不仅连通社区主要人行交通系统，同时烘托项目的滨海氛围广州假日半岛广州假日半岛广州碧桂园假日半岛总结广州碧桂园假日半岛总结v启动区战略：启动区战

57、略：通过景观资源、产品、娱乐配套充分展示项目度假氛围，并以控制总价的方式吸引人气， 消除区域陌生感v产品线策略：产品线策略：控制总价的多元产品线，控制前期风险v客户策略：客户策略：以投资和度假为目的的中高端客户v启动区选择：启动区选择：景观资源次好，临路交通方便、昭示性好的地块v配套投入配套投入：开盘前“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业街等文化及生活设施首先落成v开发节奏：开发节奏：开发各期均具不同亮点，以少量的资源优势撬动大规模销售假日半岛简介假日半岛简介属城市陌生区域，公共属城市陌生区域，公共配套缺乏，外界认知相对较差配套缺乏，外界认知相对较差地理位置：广州市花都区山前大道交

58、通：沿广清高速至市区环市路金融商业中心的直线距离约60公里，车程时间约40分钟，而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟的车程 配套：“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业街等文化及生活设施 规模：项目用地近1万亩，首期用地1000多亩，约2000套产品形态：别墅（连排、独栋）、洋房资源情况：王子山脉生态圈内，拥有530万平方米天然湖泊 假日半岛分期情况假日半岛分期情况杠杆原理，各期开杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬动大规模销售发均以少量的资源撬动大规模销售一期二期三期各期资源占有情况：各期资源占有情况：部分配套如五星级酒店、故乡里主题公园、商业街等各期共享各期占有景观资源

59、如水库、湖景、高尔夫景观等一期：少量临湖单位二期：少量临花都水库单位三期：高尔夫、水库资源少量资源规模开发支点：大规模配套启动区产品情况启动区产品情况通过控制面积、控制总价通过控制面积、控制总价提供高性提供高性价比产品使价值涵盖面最大化，有效扩充客户范围价比产品使价值涵盖面最大化，有效扩充客户范围123123各组团情况：各组团情况：1.纯独立别墅的“翠林水岸”区2.以超豪别墅和独立别墅为主的“湖光翠色”区3.以联排别墅和洋房为主的“半岛花园”区价格：价格：4.洋房单位带装修均价2800元/平方米5.联体别墅带园艺和装修均价3000元/平方米6.独立别墅均价约4300元/平方米，岛岸别墅均价60

60、00元/平方米 总价：总价：7.洋房35万元/套起8.th：59万元/套起9.独栋：92万元/套起配套配套1 1：超市、商业广场：超市、商业广场提高基本生活设施，风情商业为提高基本生活设施，风情商业为项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气超市经营面积达800平方米，主要为业主供应蔬菜、河海鲜、 家禽、肉类、蛋类、水果、速冻食品、烧味、腊味及日常用品等营业时间：9：0023：00 送货服务：100元以下服务费5元/次，100元以上服务费5%/次 商业广场夏威夷风情商业广场，地处假日半岛交通中心旁的黄金地段配套配套2 2：故乡里主题