盘锦鼎翔生态风情小镇建设项目可行性研究报告

1、盘锦鼎翔生态风情小镇建设项目可行性研究报告目录第一章 总 论 错误！未定义书签第一节 项目背景 错 误！未定义书签第二节 项目提出的理由与建设的必要性 .错 误！未定义书签 第三节 项目概况 错 误！未定义书签第二章 市场分析及预测 错 误！未定义书签第一节 #市场供应与消费现状 错 误！未定义书签第二节 产品未来需求预测 错 误！未定义书签第三节 产品竞争能力分析 错 误！未定义书签2.3.1 优势 错误！未定义书签第四节 营销策略 错 误！未定义书签第三章 生产规模和产品方案 错 误！未定义书签第一节生产规模 错. 误！未定义书签第二节 产品方案 错 误！未定义书签第四章 场址选择 错 误

2、！未定义书签第一节场地所在位置 错 误！未定义书签第二节土地利用现状、地形地貌 错 误！未定义书签第三节 场地建设条件 错 误！未定义书签第五章 技术方案和工程方案 错 误！未定义书签第一节 主要技术方案 错 误！未定义书签第二节 工程方案及主要设备 错 误！第六章 主要原材料、燃料动力消耗 错 误！第一节 主要原材料 错 误！第二节 主要燃料及动力 错 误！第七章 项目总体布置 错 误！第一节 场区总平面布置 错 误！第二节 公用辅助工程 错 误！第八章 投资估算与资金筹措 错 误！第一节总投资估算 错 误！第二节资金筹措 错 误！第九章 财务评价 错 误！第一节基础数据与参数 错 误！第二

3、节财务盈利能力 错 误！第三节偿债能力分析 错 误！第四节不确定性分析 错 误！第十章 结论与建议 错 误！第一节 结 论 错. 误！未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签第二节 建 议 错. 误！第 一 章 项 目 总 论一、项目基本背景（一）项目范围项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心 20 公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里，可建设用地：约 19.1 平方公里。（二）研究内容按照建设项目可行性

4、研究报告编制办法的要求， 本项可行性研究的内容主要 包括：项目背景分析； 项目建设的必要性； 项目建设的依据； 项目建设条件分析； 旅游市场现状及预测分析； 项目建设的内容和规模； 投资估算及资金筹措； 项目 建设进度安排；项目组织运作； 项目的国民经济效益分析； 项目的社会效益分析； 项目的生态效益分析及评价。二、项目建设必要性与意义鼎翔风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要， 是旅游景 区发展到的必然趋势。 小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃， 带动房地产经 济的发展，带动其他旅游外部经济的发展， 对于地方旅游与经济发展有重要意义。一是能进一步提升鼎翔生态旅游区的核心吸引力

5、， 为壮大盘锦市域旅游提供 强有力的支撑， 鼎翔风情小镇项目以人居、 养生文化为主题， 湿地生态环境为特 色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四 大功能于一体的综合性旅游地产项目， 在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游 的趋势下，本项目能为盘锦市城郊的重要休闲度假基地。二是加快小城镇建设， 促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇 意义重大， 该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路， 将区域所有资源纳入旅游 资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发， 突出以旅游带动主导产业的优势产业， 强化房

6、产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村 镇的城市化进程。三是能迅速集聚人气， 实现城镇的中心化和整体土地价值的升值， 将景区开 发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发 作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境， 又有城市的生活便利， 如果借 区域旅游开发进行新镇完善功能的建设， 利用城市扩张的大环境， 迅速打通产业 链，打造有特色的旅游新镇。三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法、 中华人民共和国 环境保护法、中华人民共和国水法、中华人民共和国水

7、污染防治法、 中华人民共和国土地管理法、 风景名胜区管理暂行条例等有关法律、法 规。（二）有关规范、规程及标准1、 中华人民共和国国家标准旅游规划通则（ GB/T18971-2003）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（ GB/T177752003）；3、旅游资源分类、调查与评定（ GB/189722003） ；4、风景名胜区规划规范（ GB 50298-1999）。（三）相关规划、计划1 、东北地区振兴规划2、辽宁沿海经济带开发建设规划3、盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划4、盘锦市土地利用总体规划5、盘锦市旅游总体规划6、盘锦市“十一五”发展规划7、盘锦市“十一五”旅游发展规划8、

8、盘锦市环境保护“十一五”发展规划（四）其他相关材料1、盘锦市志2、盘锦市文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料四、研究工作结论在生态效益方面， 鼎翔生态风情小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式， 对植 被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果， 鼎翔生态风情小镇将促进现有产业 结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。 鼎翔生态风情小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护， 对生态资源效 益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社 会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会， 提高群众生

9、活 质量和水平、 利于区域旅游品牌形象的打造。 鼎翔生态风情小镇建设可提高盘锦 湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶 冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能 力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态 效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的 举措。本项目可行。第二章 项目 宏 观背 景分 析在对当前的宏观背景、 旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上， 主要 对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面

10、进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。 旅游与小城镇协 调发展不仅有利于当前国民经济增长 , 同时也为实现城镇化健康发展和建设新农 村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇 , 如以“小桥、流水、人 家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄 , 有独特魅力和浓郁民族风情的云南 丽江古城 , 以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、 休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县 , 利用主题特色，形 成了旅游竞争优势使其脱颖而出 , 成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天， 旅游小镇

11、的发展也 向一定的主题化发展， 综观中外的知名小城镇， 都具有一定的主题特色。 上海市 重点发展的“一城九镇” 是借鉴国外特色风貌城市建设的经验， 把每个镇的风貌 都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。 如浦江镇将被建成为具有意大利为特 色主题的新城、 安亭将建成具有德国为特色主题的新城。 而意大利的丽晖谷则是 以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、 法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、 大 型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、 诗意的主题小镇。 以及其他欧 美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。小结：随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等 传统旅游形式与现

12、代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产 品具有很大的市场需求和开发潜力。二、区域社会经济背景在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能， 引导人口向沿海经济带聚集， 向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。 根据盘 锦市城市总体规划 ，从城市结构调整和城市发展走向来看， 盘锦旅游综合开发 项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段， 是承接沿海产业带和区域拓展的战 略要地，承接城市的总体发展方向。 土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必 然趋势。 滨海大道的建设， 促进了辽宁沿海地区土地整合， 营建若干个沿海的小 城镇，形成港口运输、 观光旅游以及农业产业一体化的新兴

13、经济带。 盘锦作为辽 宁沿海地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。盘锦鼎翔生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的 资源优势， 农场经济实力显著增强， 在省直单位中名列前茅。 公司基地位于辽河 与饶阳河交汇处， 系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原， 与世界第二大苇田相毗 邻。温暖湿润的海洋性气候， 纯净丰饶的辽河水资源， 栽培优质粳稻不可缺少偏 碱性土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业“三废”污染，构成得天独厚 的优越生态环境。公司有耕地近 4 万亩，芦苇 2 万多亩，公司以发展优质农业 为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，

14、提升了粮米加工质量，生产的“粳冠”牌大米先后荣获辽宁省名牌产品、国家免 检产品。公司还是国家有机食品生产基地。 公司土地集中连片， 农业技术力量较 强，在发展种子业方面具有较多的优势， “粳冠”牌稻种一直畅销不衰。已被省 农业厅评为优质稻种繁育基地。小结：盘锦鼎翔生态风情小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设 等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新 型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念， 发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景盘锦市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、

15、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据盘锦市委市政府盘锦市旅 游“十一五”发展规划，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效 益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开 放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进盘锦市旅游业的开发发展，将盘锦打造为“世界湿地休闲之都”。鼎翔生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特殊的地质构造、茂密的森林、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿

16、地自然景 观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、 采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅 游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色 纪念品、品尝风味小吃等项目。活动方式有乘船、骑马等。小结：项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺 资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为 主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。第三章市场可行性分析

17、本项目主要面对三大市场，一是“营（口）盘（锦）”地区，主要是商务、 休闲和房地产等消费市场；二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲、 会议培训、休闲度假等消费市场；三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产 等消费市场。针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场 需求，可以分为“营（口）盘（锦）”地区、辽中城市群及东北周边地区、京津 唐地区三大需求市场。针对“营（口）盘（锦）”地区，对房地产、休闲娱乐、 商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购 物等调查；针对辽中城市

18、群及东北周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商 务会议等方面调查；针对京津唐地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。 关于市场供给，对盘锦房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发 房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场 所客源状况等调查。一、市场需求调查（一）本地和营口市场1、潜在消费能力调查近几年数据统计表明，盘锦、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可 支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计， 2007年两市GDPS、量 分别超过554和569亿元，城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。 其中，辽河油田集团职工相对收

19、入较高，辽河油田集团职工及家属超过 20万人, 是消费能力很大的群体。盘锦市经济发展状况统计年份人口（万 人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收 入）2003124.4338.0P838440442004124.8368.7950946302005125.9425.21102550672006127.1513.31220557112007128.2553.6149076391（数据来源：辽宁省统计年鉴（2007）、盘锦市国民经济和社会发展统计公报）营口市经济发展状况统计年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收 入）2003229.3262.

20、25771637622004229.9 :318.33862839682005230.5380.94930946032006231.1 1457.691113551012007232.5568.87130435891（数据来源：辽宁省统计年鉴（2007）、营口市国民经济和社会发展统计公报）“营盘都市区”经济发展状况统计年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收 入）2003353.7600.25785038032004354.7687.03881942492005356.4806.1410017：47852006358.2970.9911170：535620073

21、60.71122.47135256091（数据来源：辽宁省统计年鉴（2007）、盘锦市国民经济和社会发展统计 公报、营口市国民经济和社会发展统计公报）经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与 人均纯收入成正比，2007年盘锦与营口城市人均可支配收入接近 2000美元，相 当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的 消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在盘锦市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求； 普通住宅平均价格预期为3200元/平方米，具体调查结果统计

22、如下：盘锦购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中20%三年内有购房计划第一套房第二套房换房36%8%56%住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上20%65%15%建筑样式高层多层别墅73%26%1%价格预期普通住房：3100-3300元/平方米；别墅：6500-7000元/平方 米营口购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在盘锦购房。第一套房第二套房换房32%10%58%住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上14%68%18%建筑样式高层多层别墅79%19%2%价格预期普通住房：3000-3300元/平方米；别墅：65

23、00-7500元/平方 米3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对盘锦及营口地区休闲娱 乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、 歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中, 酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人， 夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。盘锦营口地区休闲方式及时间调查统计休闲方式酒吧、茶吧歌舞厅温泉水疗其他28%35%32%5%休闲时间节假日周末下班后其他时间12%75%11%2%人均消费30-60 兀60-90 元90-12

24、0 元120元以上50%25%17%8%4、商业消费调查通过有关数据统计、问卷调查等方式，对盘锦地区商业场所进行调查、统计和分析，盘锦大型购物场所主要有8家，数据统计结果反映出盘锦及周边地区商业购买力很强。盘锦主要商业场所调查结果统计名称2005 年2006 年2007 年总收入人次（万）总收入人次（万）总收入r人次（万）盘锦兴隆四百800万元80850万元901000万元95兴隆大厦1.2亿1001.6亿1102亿120辽河商业城8000 万901亿1001.2亿110商贸城9000 万901亿1001.2亿110鼎信商厦2000 万702100 万802400 万100润达购物广场600万

25、50800万60900万79百特量贩超市2000 万802300 万902600 万95海湾商厦400万40600万50850万65（二）辽中及东北周边地区（1）旅游需求调查盘锦与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。 盘锦紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达，同时盘锦滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口， 滨海湿地生态环境与 东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。根据各地数据资料统计，2006年东北地区城市居民人均旅游1.1次，人均 旅游花费238元。2007年东北地区城市居民人均旅游 2次，人均旅游花费296 元，分别

26、比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均118.13元, 旅游市场潜力很大。东北地区居民出游情况数据统计年份人均出游次数（次）人均花费（元）团队比例团队人均花费（元）20061.123852%962007229645%118（2）房产需求调查针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进 行房地产市场消费调查，由各地区 2007年房地产市场调查数据分析，东北地区 主要城市平均20%§民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：沈阳房地产市场调查统计购房意愿受访者中23.

27、6%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000 元4000元以上15. 4%31. 7%24.8%8.1%住房面积60平方米以 下60-90平方米90-120平方米120平方米以 上7.3%51.8%33.5%4.5%建筑样式高层多层别墅62.4%28.7%8.9%长春房地产市场调查统计购房意愿受访者中26.3%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000 元4000元以上17.6%46.8%27.3%8.3%住房面积60平方米以 下60-90平方米90-120平方米120平方米以 上5.2%55.6%21.4%3.8%建筑

28、样式高层多层别墅69.7%23.5%6.8%哈尔滨房地产市场调查统计购房意愿受访者中29.7%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000 元4000元以上12.7%45.9%30.8%10.6%住房面积60平方米以 下60-90平方米90-120平方米120平方米以 上7.8%47.3%37.5%4.5%建筑样式高层多层别墅64%26.4%9.6%(三)京津唐地区(1)潜在消费能力调查京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之一。2006年京津唐地区居民出游率将超过200%其中，国际游游平均花费1万元，国内游平均花费2200元, 这是一个百亿元以上的旅游客源市

29、场。由于地缘优势，环渤海地区是京津唐地区居民首选的旅游休闲目的地之一。全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为49流右，占有国内游的较大份额，其中以辽宁为旅游目的地的约占8.6%。根据京津唐地区居民旅游消费行为监测研究，2006年三次调查总计接触样本6055个。在三次调查中，平均有8.5%的京津地区居民离开本地到环渤海省市 旅游。累积出游次数为4.65 次,累积出游率为39.5%。既从2006年2月至9 月, 大约每一个京津唐地区居民中，有0.4人次离开本地，到环渤海地区旅游旅行过。 由于本调查尚缺10-1月共4个月数据，只能根据历史数据推算京津唐地区全年 的出游率。同时考虑环

30、渤海地区北方气候因素，10月是全年旅游的旺季，11月, 12月和1月是淡季。以淡旺节季节因素60%为参考，全年京津唐地区居民以环渤 海地区为旅游目的地的出游率为 49%左右。京津地区居民到环渤海地区的出游率统计接触样本量环渤海游人数比例平均出游次 数环渤海旅游 率2-4月周期20215.0%1.6268.13%5-6月周期20225.7%1.5448.90%7-9月周期20128.54%1.4812.6%数据来源：京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。(2)消费趋向调查由数据整理与分类统计，对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进 行统计分析。京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计景区特点秀丽

31、或宏伟滨海或森林历史名胜乡村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%资料来源：客源通数据平台京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计项目类型休闲度假类商务会展类旅游地产类其他偏好率72%7.8%3.1%17.1%资料来源：客源通数据平台京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。并且随季节变化，夏季（7- 9月）比春季（5 6月），春季（5 6月）比冬季（2 4月），京津唐地区居民在环 渤海地区休闲度假的比例越来越高。 京津唐地区居民到环渤海地区旅游， 选择乘 火车及自驾车为主。二、市场供给调查（一）房地产

32、市场1、现有住房情况调查通过对相关资料的统计整理，得出盘锦、营口两市现有住房的基本情况。盘锦市区现有住房情况统计居民住房总面积1037.4万平方米人均住房面积27.3平方米建筑样式高层多层别墅其他28%60%3%9%楼房住宅面积80平方米以下80-110平方米110平方米以上46%45%9%营口市区现有住房情况统计居民住房总面积1501.7万平方米人均住房面积25.6平方米建筑样式高层多层别墅其他32%59%2%7%楼房住宅面积80平方米以下80-110平方米110平方米以上51%43%6%2、盘锦市新开发房地产项目情况调查根据对盘锦兴隆台区及周边地区初步调查，2007年到2008年新开发的房

33、地 产项目8个，总建筑面积约180万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价 为：高层住宅，均价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200-3500元每平 方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。目前，盘锦房地产市场基本为期房， 市场需求潜力很大。盘锦市区及周边房地产调查结果统计楼盘名称位置总建筑面积（万平米）容积 率户型均价（元/ 平方米）主要客源紫润茗都兴隆台区501.5高层3250本地及周边多层3500水木清华兴隆台区351.58商住 楼3400本地及周边高层3300多层3250瀚新化园兴隆台区371.6多层3350本地高层3200赛纳湾兴隆台区40.35别墅6800周

34、边鼎信佳苑 二期兴隆台区111.6高层3100本地多层3200云景花苑II大洼县101.6高层2800本地多层2900日月兴城兴隆台区191.45高层3200本地及周边别墅6500-7500格林花园大洼县121.5多层2850本地高层27003、项目竞争力分析从上面的数据统计结果可以得出，目前盘锦的房地产开发远不能满足巨大的 消费需求和对舒适生活空间的需求。本次“绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品 位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）旅游市场1、盘锦旅游现状调查从近几年数据统计来看，盘锦旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持

35、较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商 务旅游也占有一定的比重。2007年，游客达到765.3万人，同比增长67.4%,旅 游总收入52.7亿元，同比增长69.4%。盘锦旅游情况统计年份项目200520062007实际同比增长（%）实际同比增长（%）实际同比增长（%）旅游总收入（亿元）16.42731.188.752.769.4旅游外汇收入（万美兀）72351135970.6232471国内旅游收入（亿兀）15.82629.9889.45170接待入境旅游者（万人次）1.4593.361405.357.7接待国内旅游者（万人次）260314549776067.4

36、数据来源：盘锦市旅游局资料统计盘锦主要景区客源调查统计名称2006 年2007 年2007年客源构成总收 入（万 元）人次（万）总收 入（万元）人次（万）团队 所占 比例%游客 集中 月份地域构成红海滩景 区32345151230-407-10沈阳30%省内40%省外15%鼎翔旅游 区793.567.2449、10沈阳20%省内80%湖滨公园3240385759市内及周边中兴公园108007500207-9省内占80%,鑫安源生态园164205405、6、省外占省内占数据来源：盘锦市旅游局资料统计2、项目竞争力分析由上面数据统计，盘锦市2007年游客总人次为765.3万人次，红海滩和鼎 翔两大

37、景区接待游客总量仅为79.2万人次。统计分析说明鼎翔生态风情小镇有 极大的市场潜力，第 四 章 项目建 设可 行性盘锦作为鼎翔生态风情小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自 然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于盘锦市西郊，南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心 20 公 里，北至G205高速公路出口 15公里。从大交通上看，盘锦至海城高速公路与沈 大、京沈两条高速公路相连接。沟海铁路横贯盘锦，境内里程 90 多公里，是辽 西连接辽南的一条最近铁路通道， 与沈秦快速铁路相接。 客运直接通沈阳、 大连、 上海、广州等，现在又开通了盘锦直

38、达首都北京的快车。盘锦距沈阳机场 1.5 至 2 个小时车程， 且有高速公路直达。 水路也较通畅， 沿海沿河有码头 50多处， 位于大辽河口的盘锦港，两个 3000 吨泊位码头已经使用。鼎翔风情小镇拥有良 好的外部交通环境依托， 同时所在区域内交通基础条件较好， 主要节点都有公路 相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。小结：盘锦作为辽宁省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、 铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力 支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交 通基础。二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系

39、列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出 台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次， 中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度， 有利于田庄台古镇旅游开发建设争取更多的资金；第三， 盘锦作为资源型城市转型的试点城市， 国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发， 响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，辽宁省沿海经济带的构建，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，盘锦市委、市政府做出了关于加快盘锦市旅游产业发展的决定，以湿地生态资源为依托，充分发挥盘锦旅游资源优

40、势和区位优势，努力打造“世界湿地休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为盘锦国民经济的支柱产业，把盘锦建设成为具有国际影响力的旅游目的地。小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿 海经济带建设的优惠支持政策，以及盘锦市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施 为鼎翔生态风情小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区， 地势平坦，地质结构稳定，有利于建设 施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份

41、7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均气温-8.7 °C最热月均气温24.8 C极端最低气温-29.9 C极端最咼气温34.8 C年平均气温9.4 C平均相对湿度66%无霜期天数186天年日照时数2719.3小时年平均风速3.5米/秒年最多风向南西南风空气质量优小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。第 五 章 建设方 案和 内容一、项目总体思路1、总体创意旅游 + 地产，即：湿地生态养身旅游 + 商务度假人居地产。 依托盘锦独 特的湿地生态资源和优质

42、的人居环境， 打造以湿地旅游度假为目的， 以生态休闲 养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。2、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲 究生活质量、 着眼投资效益的苛求客户。 根据市场调查结果， 确定项目地区的各 类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位 ：盘锦本地及三大城市板块中高端房地产消费市场， 及商务度假市场亚客户群定位 ：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场3、特色文化定位以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然 主义从风格上融合的湿地生态风情小镇。4、功能

43、定位 以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。5、档次定位高端生态顶级养生的度假天堂。二、重点建设项目（一）旅游房地产项目即建设绿色生态社区。选址：辽阳河滨，与保护区隔水相望；规模：占地约 780 公顷；定位：苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区， 打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。1、湿地仿生建筑低密度住宅区： 仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。 依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一 流人性化空间。住宅可以采用单栋、 双拼或花园洋房。充分利用水岸，滨水而建 每栋建筑之间距离范围是 20至 40米，低层低密度，

44、容积率在 1.0 0.5 之间。 建筑应遵循整体风格统一， 结构形式多样的原则。 住宅区内需设计景观循环水系。2、湿地养生公寓：针对市场开发几类公寓：针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓；针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓； 针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑 层高限定为 5 层，低层中低密度，容积率为 1.5 左右。可采用层联体别墅、多层 度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。 可开设养生养老基地， 提供老年人专用活 动空间，吸引老年

45、人养生和度假。（二）综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客， 所以，这类项目不追求单元较大 面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标， 完整的配套设施则成为这类项目的重点。湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅的生态环境， 突出湿地景观特点， 根据中外养生文化 对食物内容和进食方式进行特色设计， 充分体现生态养生的特点。 其中餐式分为 湿地水之味、绿色芳香素食、 湿地养生药膳等主题。 可聘请当地及各地厨师研究 自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（三）户外休闲娱乐项目1、生态渔港结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。选址：疗河与绕阳河交汇处以北

46、，近保护区河滨规模：占地面积 15 公顷渔港码头： 分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船 游览、垂钓服务等。渔港餐饮区： 设计容纳 100 人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对 河对岸的保护区， 外围搭建观景平台， 可设置望远镜， 便于游客用餐之余观看鸟 类及其它湿地景观。2、湿地温室植物园：选址：原盘锦监狱一监区所在位置规模：占地面积 100公顷，实际建设用地 30 公顷，其余为生态保护用地。 湿地植物园是为小镇打造的后花园， 运用湿地环境优势， 室内、室外结合打造五 彩缤纷的植物园景观， 不同植物搭配种植， 保持四季有花有景。 园区内可运用不 同环境的湿地为主体， 大造湿地园

47、中园。 还可成立植物花卉研究中心， 同时进行 植物保护和科学研究。三、配套施设建设（一）交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要， 加强旅游公路、城镇街道体系 及标识标牌 等 配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T1775-2003）,本着统 一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象 标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4 类标识标牌。重点是在进入鼎翔生态风情小镇的主要交通出入口、 主要广场、游客集散中 心、汽车站等设置形象标牌； 主要公路上安装旅游交通引导标识； 主要景点外部 设置

48、景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地, 安装旅游服务提示标牌。 同时, 结合公路改造和提升, 重点加强车站环境整治、 旅游服务功能的强化和旅游窗口 形象的凸显,尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。表5-1旅游相关标识牌设置情况主要设置地点数量（块）形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、 汽车站等10交通引导牌G205高速公路出口处5景点标识牌主要景点外围地区P8服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18（二）给水及供电设施1、供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施， 随着鼎翔生态风情小镇的建设发 展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。

49、旅游规划通则（GB/T18971 2003）和国家5A级景区要求，本项目将在鼎翔 生态风情小镇内建设供水设施。2、供电设施目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划规范（GB/50293-1999,根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。（三）信息咨询服务设施建设鼎翔生态风情小镇游客接待中心，并联入盘锦区域旅游公共信息服务系 统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。（四）环境治理和保护良好的生态环境资源是鼎翔生态风情小镇旅游发展的基

50、础， 保护好湿地生态 旅游资源是旅游带开发的重中之重。 水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景 区建设污水处理厂、 严格保证只使用环保型游船等； 此外还需要通过对重污染企 业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。1、河道疏浚和堤坝加固由于河道未疏浚， 只能小型快艇通行， 为了提高河道安全泄洪、 改善河道及 周边环境、 提高河道通行能力， 需要对河道进行疏浚和堤坝加固。 项目单位前期 对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。2、污水处理工程结合小城镇旅游的发展需要， 为强化水资源保护， 加强排水设施建设， 重点 是增设污水处理设施和雨污分离排水系统， 达到污

51、水的净化和回用的目的， 保护 生态环境，实现人与自然的和谐发展。（五）其他设施1、旅游厕所为了提升鼎翔生态风情小镇的服务功能， 改善环境， 为游客提供良好的服务 条件，规划建设 2 个四星级所和若干小型水冲厕所。2、安全保障措施重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设 施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。资金 来源除政府予以引导性投入外， 重点以交通、 公安、通讯、卫生等部门筹集为主。3、环卫设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个城镇及各重点 景区。具体如下：垃圾回收设施：主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其

52、周边地区， 设置若干生态分类垃圾箱。垃圾转运站：建设 1 个垃圾转运站。无害化处理设施：根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场。4、邮电通讯建设项目重点建设内容包括电设施、 程控电话设施、 移动通讯设施、 国际互联网设施 等，近期重点是各主要旅游景点、 旅游干线、 游客服务中心和宾馆饭店等游客聚 集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。5、景观绿化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区； 在游客观光通道 进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率。第 六章 环境 保护一、设计依据、原则及目标(一) 设计依据中华人民共和国环境空气质量标准( GB30951996)中华人民共和国城市区域环

53、境噪声标准( GB309693)；中华人民共和国大气污染物综合排放标准( GB16297-1996)；中华人民共和国污水综合排放标准( GB8978-96)；(二) 环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生 态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家 GB3095-1996类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准(昼夜4045dB,夜间3540dB4、固体废弃物 生活垃圾无害化处理率大于 95%，主要有害废弃物无害化处理率达到 100%5、生态保护覆盖