第9章不动产置业投资

1、2021-9-24主讲人：李军峰1第第9章章 不动产置不动产置业投资分析业投资分析 9.1 不动产置业投资概述不动产置业投资概述 9.2 不动产置业投资的财务数据测算不动产置业投资的财务数据测算 9. 3 不动产置业投资分析工具不动产置业投资分析工具 2021-9-24主讲人：李军峰29.1 不动产置业投资概述不动产置业投资概述 v9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点不动产置业投资的优点与缺点 v1. 不动产置业投资的优点不动产置业投资的优点v（1）能够得到税收方面的好处）能够得到税收方面的好处v置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折置业投资的所得税是以毛租金收入扣除

2、经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。 v（2）易于获得金融机构的支持）易于获得金融机构的支持 v（3）能抵消通货膨胀的影响）能抵消通货膨胀的影响 v（4）提高投资者的资信等级）提高投资者的资信等级 2021-9-24主讲人：李军峰3v2. 不动产置业投资的缺点不动产置业投资的缺点 v（1）投资巨大）投资巨大 v（2）缺乏流动性）缺乏流动性 v（3）投资回收周期较长）投资回收周期较长 v（4）需要专门的知识和经验）需要专门的知识和经验 2021-9-24主讲人：李军峰4v9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点不动产置业投资

3、的类型及其特点 v房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。括单户住宅及多户住宅房地产等。v非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。用、机构用房地产及旅店。 v1. 出租性住宅投资出租性住宅投资 v（1）区位）区位 v（2）建筑物及其设施的舒适型）建筑物及其设施的舒适型v（3）公寓单元的最佳布局）公寓单元的最佳布局 v（4）公寓是否配备家具）公寓是否配备家具 2021-9-24主讲人：李军峰5v2. 办公用不动产办公

4、用不动产 v（1）市场因素）市场因素v一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量；一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量；当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。 v（2）区位）区位 v（3）其他因素）其他因素 2021-9-24主讲人：李军峰6v3. 零售及商店中心零售及商店中心 v（1）商圈）商圈v必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵引力

5、。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设施的邻近度。施的邻近度。 v（2）市场人口）市场人口v居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然会有差异。会有差异。2021-9-24主讲人：

6、李军峰7v9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素影响不动产置业投资的主要因素 v1. 租金收益率租金收益率 不动产市价全年租金收入租金收益率PR例如，一个市价为例如，一个市价为120万的别墅，预计每万的别墅，预计每月租金为月租金为1万元，则万元，则%1012000001210000租金收益率PR2021-9-24主讲人：李军峰8v2. 市场利率与预期楼价升幅市场利率与预期楼价升幅 v再假设该别墅一年后卖出的市价为再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。v倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：年后的总收益是：R+ (P1 - P)

7、PiPPR)(1PPPiPR1PPP 1进行不动产投资的初步条件是进行不动产投资的初步条件是或改写成或改写成式中，式中，表示该不动产一年后的净升幅。表示该不动产一年后的净升幅。 2021-9-24主讲人：李军峰99.2 不动产置业投资的财务数据测算 v9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定不动产置业投资现金流出的确定 v1. 不动产的获取成本不动产的获取成本v不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 v（1）购买价格）购买价格 v（2）搜寻成本）搜寻成本 v（3）延期付

8、款条件）延期付款条件 2021-9-24主讲人：李军峰10v（4）资产持有费）资产持有费v税负、税负、利息、利息、修缮费用、修缮费用、公用设施附加费、公用设施附加费、保险保险 2021-9-24主讲人：李军峰11v2. 营运费用 v（1）变动费用与固定费用v变动支出随着房地产的租用情况不断变动变动支出随着房地产的租用情况不断变动 v固定支出不随占用情况变化而变化固定支出不随占用情况变化而变化。 v（2）费用支付责任 v两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，全部营业费用由出租

9、人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。v相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，也叫完全服务租赁。也叫完全服务租赁。v一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数额叫做最高费用。额叫做最高费用。2021-9-24主讲人：李军峰12v9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定不动产置业投资现金流入的确定 v1. 市场租金市场租金v市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房市场租金

10、是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：（1）国民经济前景；（）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础；）房地产所在地区的经济基础；（3）该地区对于该类房地产的需求状况；（）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产）类似房地产供给竞争情况。供给竞争情况。 v2. 空置空置v在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些

11、房间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。就没被租用过（特别是新建房地产）。 2021-9-24主讲人：李军峰13v3. 均衡市场租金率均衡市场租金率v在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。租赁的供给量。 2021-9-24主讲人：李军峰14租金租金市场租金市场租金需求需求供给供给空置率空置率目前的空间存量目前的空间存量均衡占用量均衡占用量图图9-1 均衡市场租金率的决均衡市场租金率的决定定空间单元数空间单元数2021-9-24主讲人：李军峰1

12、5v4. 租金的计算租金的计算v不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。场租金制定的。v租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。v购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金，购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金，这叫做百分比租金。此时，无论销售量如

13、何，最低租金额一这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。 2021-9-24主讲人：李军峰169. 3 不动产置业投资分析工具不动产置业投资分析工具 v9.3.1 比率分析与获利能力分析比率分析与获利能力分析v1. 收益乘数收益乘数(Income Multiplier)v收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场

14、价格与预期总收入或净评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。收入之间的关系来反映不动产投资绩效。v收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。 2021-9-24主讲人：李军峰17v【案例【案例9-1】嘉伦地产某不动产投资项目，其投资总额为】嘉伦地产某不动产投资项目，其投资总额为1000000元，且银行可以提供元，且银行可以提供75%

15、的不动产抵押贷款。预的不动产抵押贷款。预计在第一年各项经营指标如表计在第一年各项经营指标如表9-1所示。其他相关信息如所示。其他相关信息如下：下： 已获得已获得75000元为期元为期25年的抵押贷款（不妨假设该项年的抵押贷款（不妨假设该项目以租赁经营为目的），按目以租赁经营为目的），按9%的年利率每月等额支付的年利率每月等额支付（每月支付（每月支付6294.0元，全年贷款本息额为元，全年贷款本息额为75527.7元）；元）；“最佳估计值最佳估计值”表明，该房产的市场价值会以表明，该房产的市场价值会以5%的年复的年复利增值；投资者的边际所得税率为利增值；投资者的边际所得税率为40%。 项目项目金

16、额（元）金额（元）预期总收入预期总收入270 000减：风险损失准备减：风险损失准备20 000实际总收入实际总收入250 000减：经营支出减：经营支出130 000经营净收入经营净收入120 0002021-9-24主讲人：李军峰18（1）总收益乘数）总收益乘数(Gross Income Multiplier，GIM)总收益乘数强调不动产投资总额（或市场价格）与其总总收益乘数强调不动产投资总额（或市场价格）与其总收入之间的关系。其计算公式为：收入之间的关系。其计算公式为：总收益）市场价值（或投资价格总收益乘数（2）净收益乘数）净收益乘数(Net Income Multiplier, NIM

17、)净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：净收益）市场价值（或投资价格净收益乘数2021-9-24主讲人：李军峰192. 财务比率财务比率财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损益平衡比率及债务支付比率。益平衡比率及债务支付比率。（1）经营）经营(Operating Expense Ratio)经营

18、比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，即每收入，即每收入1元所需支出的营运费用。其计算公式为：元所需支出的营运费用。其计算公式为：实际总收入营运费用经营比率2021-9-24主讲人：李军峰20（2）损益平衡比率）损益平衡比率(Break-even Flow Ratio)损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：实际总收入营运费用偿债支出损益平衡比率2021-9-24主讲人：李军峰21（3）偿债能

19、力比率）偿债能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR)偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入（即保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入（即实际总收入减营运费用）可以支付偿债支出的倍数。作为实际总收入减营运费用）可以支付偿债支出的倍数。作为不动产开发项目运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅不动产开发项目运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，也会高度关注这一指标的变化。其计算

20、公式为：也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：债务本息经营净收入偿债能力比率2021-9-24主讲人：李军峰22利息经营净收入现金备付率一般而言，贷款偿还可以分为两种方式：一般而言，贷款偿还可以分为两种方式：本金及利息按每本金及利息按每期摊还，如购房贷款的摊还；期摊还，如购房贷款的摊还；贷款期间内各期仅支付利息，贷款期间内各期仅支付利息，至最后一期才偿还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率至最后一期才偿还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率又可称为又可称为“现金备付率现金备付率”(Cash Coverage Ratio)，即，即2021-9-24主讲人：李军峰23（4）贷款比率）贷款比率(

21、Loan-to-value Ratio，LTV)贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额（或市场贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额（或市场价值）的比率。其计算公式为：价值）的比率。其计算公式为：）总投资额（或市场价值贷款额贷款比率2021-9-24主讲人：李军峰24v3. 盈利能力指标盈利能力指标v追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外。追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。重要指标。v所有反映不动产投资项目盈利能力的指标都有一个所有反映不动产投资项目盈利能力的指标都有一个

22、共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预期回报联系起来。期回报联系起来。v其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数据计算口径不同。据计算口径不同。 2021-9-24主讲人：李军峰25）总投资额（或市场价值经营净收入全面资本化率营运净收入项目的投资价值资本还原率（1）全面资本化率）全面资本化率(Overall Capitalization Rate)全面资本化率，又称为资本还原率或总资本还原率，反全面资本化率，又称为资本还原率或总资本还原率，反映了每年预期经营净收入占不动产投资总额（或市场价格映了每

23、年预期经营净收入占不动产投资总额（或市场价格）的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：）的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：而不动产投资项目的投资价值也可反推得到：而不动产投资项目的投资价值也可反推得到：2021-9-24主讲人：李军峰26v（2）股东权益报酬率）股东权益报酬率v不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。考察权益资本为投资者带来的经济效益。v一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，一般而言，

24、投资者最注重的就是股东权益报酬率，即投资者每投入即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少元的自有资本，未来能回收多少现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬率和税后股东权益报酬率。率和税后股东权益报酬率。 2021-9-24主讲人：李军峰27税前股东权益报酬率税前股东权益报酬率(Before Tax Return on Equity)税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本还原税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本还原率，它是以税前现金流量（经营

25、净收入减贷款本息）与率，它是以税前现金流量（经营净收入减贷款本息）与所需初始权益投资（投资总额减借贷资金）的百分比，所需初始权益投资（投资总额减借贷资金）的百分比，即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：税前现金流量税前股东权益报酬率自有资本（股东权益）2021-9-24主讲人：李军峰28v税后股东权益报酬率税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity)v税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可支配净现金（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金支配净现金

26、（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本，元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。元的现金，未来回收多少现金的概念。 税后现金流量税后股东权益报酬率自有资本（股东权益）2021-9-24主讲人：李军峰29v（3）经纪人回报率）经纪人回报率v在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报率的不足。率的不足。v为了充分展示不动

27、产的良好投资前景，更好地吸引为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期偿还抵押贷款而导致的所得税因素，而且将因分期偿还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经纪人回报率。效的指标，这就是经纪人回报率。 经纪人回报率经纪人回报率(

28、税后现金流量权益增加值税后现金流量权益增加值)初始权益现金初始权益现金投资投资(37 2308 400)250 0000.183或或18.3% 2021-9-24主讲人：李军峰30v9.3.2 投资回收期投资回收期v作为简单、常用的不动产投资项目绩效评价方法，作为简单、常用的不动产投资项目绩效评价方法，投资回收期是指投资项目的累计预期净现金流入等投资回收期是指投资项目的累计预期净现金流入等于其初始现金投资时项目运营的时间，一般以达到于其初始现金投资时项目运营的时间，一般以达到此时间点项目需持续运营的年数表示。此时间点项目需持续运营的年数表示。v计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该项目上的

29、初计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该项目上的初始现金投资。运用投资回收期评价项目绩效，就是将所有候始现金投资。运用投资回收期评价项目绩效，就是将所有候选投资项目的投资回收期进行排序。选投资项目的投资回收期进行排序。 2021-9-24主讲人：李军峰31v全部投资回收期投资总额全部投资回收期投资总额经营净收入（全面资经营净收入（全面资本化率的倒数）本化率的倒数）v（税前）权益投资回收期初始权益现金投资（税前）权益投资回收期初始权益现金投资税税前现金流量（股息率的倒数）前现金流量（股息率的倒数）v（税后）权益投资回收期初始权益现金投资（税后）权益投资回收期初始权益现金投资税税后现金流量（现

30、金回报率的倒数）后现金流量（现金回报率的倒数） 2021-9-24主讲人：李军峰32【案例【案例9-2】昆仑置业开发某步行商业街，计划初始权益投资】昆仑置业开发某步行商业街，计划初始权益投资为为48330万元。假设投资于项目初期一次完成，且全部物业实万元。假设投资于项目初期一次完成，且全部物业实施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金流量表流量表9-5所示：所示： 年年 份份1234567税后现金流量税后现金流量 7 1458 1859 22210 17111 11512 05412 895累计税后现金累计税后现金流量流量7

31、14515 330 24 55234 72345 838 57 89270 7872021-9-24主讲人：李军峰33v9.3.3 前门法与后门法前门法与后门法 v1.前门法前门法v在不动产价格已知的情况下，由预计的股东权益乘在不动产价格已知的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额税前股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额乘以贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运乘以贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运收益，这是收益，这是“前门法前门法”。 2021-9-24主讲人：李军峰34乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于乘以乘以等于等于相加相加等于等

32、于加上加上等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于图图9-2 前门法计算流程图前门法计算流程图不动产购买价格不动产购买价格1- -贷款成数贷款成数不动产购买价格不动产购买价格贷款成数贷款成数不动产购买价格不动产购买价格要求的权益资金要求的权益资金1-贷款与价值比率贷款与价值比率不动产购买价格不动产购买价格要求的税前收益率要求的税前收益率1-贷款与价值比率贷款与价值比率不动产购买价格不动产购买价格权益资金要求现金流权益资金要求现金流1-贷款与价值比率贷款与价值比率不动产购买价格不动产购买价格抵押贷款抵押贷款不动产购买价格不动产购买价格贷款常数贷款常数不动产购买价格不动产购买价格年度偿债额年度偿债

33、额不动产购买价格不动产购买价格营运净收入营运净收入不动产购买价格不动产购买价格营运费用营运费用不动产购买价格不动产购买价格要求的实际总收入要求的实际总收入不动产购买价格不动产购买价格1- -空置率空置率不动产购买价格不动产购买价格要求的潜在总收入要求的潜在总收入不动产购买价格不动产购买价格可出租净面积可出租净面积不动产购买价格不动产购买价格每平方米最低租金每平方米最低租金不动产购买价格不动产购买价格2021-9-24主讲人：李军峰35v【案例【案例9-3】一幢办公楼（可以出租的面积为】一幢办公楼（可以出租的面积为2720平方米）平方米）目前售价为目前售价为2880万元。通过对该房产进行一年期营

34、运预测得万元。通过对该房产进行一年期营运预测得出了以下的营运预测结果：每平方米市场租金为出了以下的营运预测结果：每平方米市场租金为1350元，空元，空置及无法回收的租金占潜在总收益的比重为置及无法回收的租金占潜在总收益的比重为8%，每平方米，每平方米的营运费用为的营运费用为390元。元。v通过和银行的协商，目前最佳的贷款条件是通过和银行的协商，目前最佳的贷款条件是11.5%的年利率，的年利率，20年完全分摊偿还，其利率年完全分摊偿还，其利率7年后可以重新协商。此外，投年后可以重新协商。此外，投资者最多也只能借到购买价的资者最多也只能借到购买价的75%，可接受的最低偿债备付，可接受的最低偿债备付

35、率为率为1.20.v预期的权益投资者是一小群合伙人，他们一致认为可接受的预期的权益投资者是一小群合伙人，他们一致认为可接受的最低税前股东权益报酬率是最低税前股东权益报酬率是6%，可接受的最高损益平衡率，可接受的最高损益平衡率是是85%。以下是前门法计算最低租金的过程，见表。以下是前门法计算最低租金的过程，见表9-6。 2021-9-24主讲人：李军峰361. 计算权益所要求的税前现金报酬计算权益所要求的税前现金报酬 需要的权益资金不动产价格需要的权益资金不动产价格（1-贷款与价值比率）贷款与价值比率）288000000.257200000 乘：权益报酬率乘：权益报酬率权益现金报酬权益现金报酬4

36、320002. 计算偿债支出计算偿债支出 抵押贷款金额不动产价格抵押贷款金额不动产价格贷款与价值比率贷款与价值比率288000000.7521600000乘以：贷款常数（乘以：贷款常数（0.12797）年度偿债支付额年度偿债支付额27641503.计算所需达到的营业净收入计算所需达到的营业净收入营业净收入权益现金报酬年度偿债支出营业净收入权益现金报酬年度偿债支出432000276415031961504. 计算营业所需达到的实际总收入计算营业所需达到的实际总收入加：营运费用（加：营运费用（3902720平方米）平方米）1060800实际总收入营业净收入营运费用实际总收入营业净收入营运费用319

37、6150106080042569505. 计算营业所需达到的潜在总收入计算营业所需达到的潜在总收入潜在总收入有效总收入潜在总收入有效总收入/（1-空置率）空置率）4256950/（1-8%）4627120 6. 计算每平方米最低租金计算每平方米最低租金 每平方米最低租金潜在总收入每平方米最低租金潜在总收入/可出租面积可出租面积4627120/272017012021-9-24主讲人：李军峰37v2. 后门法要求的税前权益报酬率后门法要求的税前权益报酬率后门法的分析方式是在不动产收益已知的情况下，后门法的分析方式是在不动产收益已知的情况下，求取不动产的合理价格。求取不动产的合理价格。v该方法假定

38、通过调查市场中类似项目可以得到可能该方法假定通过调查市场中类似项目可以得到可能的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率已知；之后，据此用这些数值向常数及权益报酬率已知；之后，据此用这些数值向后推算出最大可偿还的抵押贷款额和权益投资者可后推算出最大可偿还的抵押贷款额和权益投资者可能会投入该项目的资金；将总负债与自有资金加总，能会投入该项目的资金；将总负债与自有资金加总，即可得到不动产的合理价值。即可得到不动产的合理价值。 2021-9-24主讲人：李军峰38等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于除以除以等于等于减去减去要求的税前权益报酬率要求的税前权益报酬率营运净收入营运净收入偿债现金偿债现金营运净收