商业地产昆明和谐世纪地产项目二期推广攻略25PPT9月

1、1module und variations_e和谐世纪二期推广攻略和谐世纪二期推广攻略云南之道广告有限公司二00八年九月2module und variations_e 环境与局势变了，接下来，将是一场战争，不再存在共赢的局面，必环境与局势变了，接下来，将是一场战争，不再存在共赢的局面，必然有企业脱颖而出，成为市场的胜利者与主宰者，而我们将努力成为这个赢然有企业脱颖而出，成为市场的胜利者与主宰者，而我们将努力成为这个赢家。家。 因此，从一场战争的准备出发，我们需要：因此，从一场战争的准备出发，我们需要： 分析清楚战局分析清楚战局外部环境与内部形势外部环境与内部形势 确定我们的战略思想；确定我

2、们的战略思想； 制定各项工作的战术部署制定各项工作的战术部署 前前 言言3module und variations_e市场营销策略市场营销策略冲锋号吹响！和谐世纪冲锋号吹响！和谐世纪1010月月3030日开盘！日开盘！一 目目 录录营销传播操作营销传播操作 销售、招商、物业支持及建议销售、招商、物业支持及建议-1.项目内外现状分析-2.开盘营销策略-3.营销传播原则-4.营销传播阶段划分- 1.活动营销- 2.广告宣传 - 3.销售包装- 4.销售物料制作- 5.开盘活动策划4module und variations_e项目内外市场现状分析项目内外市场现状分析5module und var

3、iations_e项目内外市场、产品分析项目内外市场、产品分析户型、价格在目前市场中无优势可言。户型、价格在目前市场中无优势可言。而项目自身优势，在目前市场中未被关而项目自身优势，在目前市场中未被关注注缺乏营销亮点，产品自身不易被市场接缺乏营销亮点，产品自身不易被市场接受受项目缺乏迎合市场现状亮点项目缺乏迎合市场现状亮点昆明整体市场成交量萎缩，昆明整体市场成交量萎缩，0808房价会加房价会加剧观望剧观望政策面有所松动，但无实际利好消息政策面有所松动，但无实际利好消息住宅类楼盘开发商谨慎开盘，价格成为住宅类楼盘开发商谨慎开盘，价格成为成败关键成败关键市场观望气氛严重市场观望气氛严重营销资源已具规

4、模，但未真正启动营销资源已具规模，但未真正启动6module und variations_e开盘营销策略7module und variations_e和谐世纪二期开盘战略目标制定和谐世纪二期开盘战略目标制定提高市场关注度，打破目前销售困境。提高市场关注度，打破目前销售困境。通过挤压式卖场，营造紧张销售氛围通过挤压式卖场，营造紧张销售氛围针对目标群体针对目标群体,拓宽营销推广渠道拓宽营销推广渠道强化开盘信息传递强化开盘信息传递,吸引市场关注吸引市场关注整合内外资源整合内外资源,制定合理营销策略制定合理营销策略8module und variations_e分析近期开盘楼盘常规制法分析近期开盘

5、楼盘常规制法9module und variations_e挖掘营销亮点，迎合潜在客户消费心理，进行重点推广，保证挖掘营销亮点，迎合潜在客户消费心理，进行重点推广，保证10月开盘月开盘顺利进行！顺利进行！工作重点工作重点分析迎合目前项目身上亮分析迎合目前项目身上亮点，结合市场关注度，找点，结合市场关注度，找出前期推广遗忘之处出前期推广遗忘之处如果都没有，怎么办？是如果都没有，怎么办？是否能自己创造？否能自己创造？10module und variations_e特点户型特点户型, ,面积面积赠送赠送选择房源较差货包选择房源较差货包, ,用于开盘促销用于开盘促销个性化户型打造个性化户型打造长期蓄

6、水长期蓄水, ,稳定稳定客源客源大客户专属营销大客户专属营销组合捆绑营销，组合捆绑营销，实现特惠购房实现特惠购房在目前销售政策不变的前提下在目前销售政策不变的前提下,迎合市场需求迎合市场需求,差异化产品细分差异化产品细分, 放大营销放大营销推广亮点推广亮点.3%、4%优惠措施较其他楼盘，缺乏力度，不能引起市场关注优惠措施较其他楼盘，缺乏力度，不能引起市场关注11module und variations_e营销传播原则营销传播原则12module und variations_e推广渠道推广渠道12346开盘信息传递开盘信息传递项目营销传递项目营销传递13module und variatio

7、ns_e推广核心主题说明推广核心主题说明商业办商业办公大宗公大宗购置购置特价房人特价房人气促销气促销家装个家装个性化设性化设计计迎合阶段市场现状定制推广核心，建议淡化项目形象，迎合阶段市场现状定制推广核心，建议淡化项目形象，以项目销售作为推广重点！以项目销售作为推广重点！14module und variations_e营销传播阶段划分15module und variations_e08-10-608-10-1308-10-2908-11-708-10-1408-10-3016module und variations_e推广思路的确定、媒介组合的确定、媒介合作的谈判、媒介计划的制定、平面表

8、现的创作、新闻炒作方案的确定、活动营销方案的确定、物料设计、销售包装设计等媒介发布、新闻发布、活动实施、物料制作、包装执行等热销炒作、 媒介持续发布、物料补充、包装补充等123第二阶段第二阶段: : 整合推广整合推广17module und variations_e二、营销传播操作二、营销传播操作18module und variations_e营销推广活动营销推广活动19module und variations_e通过各种营销活动发放“江东购房优惠”卡：u 目前房贷政策有所松动，市场回暖可能发生，通过活动发放“江东购房优惠”卡。目的在于圈定观望客户群，增加优惠购房卡的时效性，待市场好转后，

9、便于保留客户，降低营销成本。u优惠措施，建议采用目前按揭3%，一次性4%的政策。20module und variations_e广告宣传广告宣传 21module und variations_e22module und variations_e新闻炒作新闻炒作23module und variations_e销售包装销售包装24module und variations_e销售物料制作销售物料制作25module und variations_e谢谢 谢谢 ！26module und variations_e淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾世联研究案例世联研究案例27module und

10、 variations_e关键字：淡市营销 降价 案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 28module und variations_e项目基本情况介绍项目基本情况介绍区位：万江新行政文化中心万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未（规划中，何时动工一直未能确定）能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：8

11、7619栋9-18层小高层组成项目完全遵照项目完全遵照90/70规定而规定而建，规划以板式为主，楼王建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源园，户型布局符合景观资源最大化原则。最大化原则。未推售单位：未推售单位：407套套29module und variations_e项目入市背景项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭月份南城区低端盘金色华庭70折降折降价，热销全城，震撼了东莞市场。价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东春节后第一周，莞城区万科运河东1

12、号全线号全线80折，最低折，最低4200元元/起；东起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。3月月28日，阳光海岸日，阳光海岸悦湾开盘，均价悦湾开盘，均价4500元元/，与项目，与项目90-130平米的平米的三房四房形成竞争三房四房形成竞争4月月8日，理想日，理想0769样板房开放，对外

13、公布样板房开放，对外公布4月月18日开盘，面积日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。平米，与本项目的三房四房单位重合。4月月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。宣布推迟开盘。东莞市场东莞市场万江市场万江市场项目已售项目已售588套，未售套，未售401套（已推未售套（已推未售164套，未推售套，未推售5栋栋237套）套）剩余单位除剩余单位除60套楼王外，多为套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。临路单位，整体素质偏差。项目情况项目情况30module u

14、nd variations_e项目销售成果项目销售成果 4.21-4.274.28-5.45.5-5.115.12-5.185.19-5.255.26-6.23778412116144月月25日，价格调整通过，开始销售。日，价格调整通过，开始销售。截至截至5.11日，成交日，成交156套，超过开发商目标套，超过开发商目标76套（开发商目标套（开发商目标80套）套）截至截至5.31日，共成交日，共成交202套，超过开发商目标套，超过开发商目标82套（开发商目标套（开发商目标120套）套）31module und variations_e项目成功的关键举措项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只

15、是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。降价的准备降价的准备降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利思想要放开，楼盘有降价的权利，业主

16、闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果