太原格林花园地产营销推广计划

1、 格林格林 花园花园 二零一零年度二零一零年度 营销推广计划营销推广计划大角联盟 房地产经纪有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归大角联盟机构所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。e-mail:djlm8888163.com2提纲提纲1 13 34 42 25 5营销策略营销策略 2010 2010年度营销目标年度营销目标销控、销控、定价及回款计划定价及回款计划年度推广年度推广计划计划 销售体人员架构销售体人员架构320102010年度营销目标年度营销目标4营销目标营销目标配合公司战略需求配合公司战略需求 实现年度销售额：实

2、现年度销售额：3 3亿亿 销售套数：销售套数：600-700600-700套套 单价（均）：单价（均）：46004600元元/ /平方米平方米销控、定价及回款计划销控、定价及回款计划6定价原则定价原则市场原则市场原则成本原则成本原则现金流原则现金流原则 7定价策略对于本项目产品的单位定价，根据成交客户对户型方面的意见和最对于本项目产品的单位定价，根据成交客户对户型方面的意见和最关注指标的资料，从位置、交通、户型、景观、面积与总价的关系关注指标的资料，从位置、交通、户型、景观、面积与总价的关系五个客户最关注因素对本项目进型专业测评，最后在项目定价的基础上，五个客户最关注因素对本项目进型专业测评，

3、最后在项目定价的基础上，具体制定各单位的销售价格具体制定各单位的销售价格8价格策略价格策略楼盘量化定价法制定项目均价楼盘量化定价法制定项目均价 ： 46004600元元/ / 团购定价制定价格：团购定价制定价格：起价起价35003500元元/ /，最高价视情况而定，最高价视情况而定9价格调整策略价格调整策略调整节点：以销售率、工程进度为调节整节点调整节点：以销售率、工程进度为调节整节点 价格（该价格为开盘前适用）价格（该价格为开盘前适用） 统一报价：销售以套为单位报价，回避销售均价敏感度统一报价：销售以套为单位报价，回避销售均价敏感度营销策略营销策略112009年经济市场年经济市场风险风险 国

4、际金融海啸影响，严重影响投资市场；国际金融海啸影响，严重影响投资市场； 受股市跌宕起伏影响，房地产投资市场受挫，年底回暖；受股市跌宕起伏影响，房地产投资市场受挫，年底回暖； 受太原住宅市场价格战影响，购买者更加理性；受太原住宅市场价格战影响，购买者更加理性； 受经济市场影响，受经济市场影响，20092009年多数开发商推迟用地的开发，年多数开发商推迟用地的开发，20102010年后将会集中放量，市场即将出现供大于求，逐渐演年后将会集中放量，市场即将出现供大于求，逐渐演变成买方市场；变成买方市场； 销售对景观、环境、地段均好性要求较高，使得开发成本销售对景观、环境、地段均好性要求较高，使得开发成

5、本高、周期长，资金需求量大；高、周期长，资金需求量大； 20102010年，购房者除关注产品价格外，将更加注重产品品质；年，购房者除关注产品价格外，将更加注重产品品质；12市市 场场有机会有机会小店区小店区20092009年纯新开盘项目年纯新开盘项目1010余个，在售项目约余个，在售项目约3030个左右，较个左右，较20082008年缩水年缩水16%16%，20102010年房地产市场新开项目数同比持平，面积供应将年房地产市场新开项目数同比持平，面积供应将同比较大增长。同比较大增长。本项目地段属泛长风商务区地区，随着商务区建设成型，区位价值本项目地段属泛长风商务区地区，随着商务区建设成型，区位

6、价值逐渐显现。逐渐显现。受河西地区周边地块新项目、品牌项目动工影响，虽然对格林花园受河西地区周边地块新项目、品牌项目动工影响，虽然对格林花园带来一定冲击，分流部分客群，但是对本区域的生活配套、住宅区带来一定冲击，分流部分客群，但是对本区域的生活配套、住宅区功能提升均会有利好影响；功能提升均会有利好影响；20102010年产品开发多元化（别墅）的发展，可加速项目品质的提升。年产品开发多元化（别墅）的发展，可加速项目品质的提升。13本案需要支持本案需要支持项目项目营销所需要的有营销所需要的有三三个支持点个支持点：1 1、口碑传递、口碑传递 客户形象客户形象2 2、销售道具销售道具 现场形象现场形象

7、3 3、持续推广、持续推广 市场形象市场形象142010年实现年实现3个亿回款的必要举措个亿回款的必要举措100%100%解决项目可能发生的问题，确定交房及手续办理时解决项目可能发生的问题，确定交房及手续办理时间；间；建立良好的口碑，形成客户带客户的良性循环建立良好的口碑，形成客户带客户的良性循环开辟期房样板间展示区域，充分体现产品特质开辟期房样板间展示区域，充分体现产品特质明确推广主调，持续升温产品形象明确推广主调，持续升温产品形象优化付款方式，增大准客户购买承受性优化付款方式，增大准客户购买承受性15格林花园要做的格林花园要做的 征服市场征服市场 随着房地产市场暖冬的到来，优质位置产品的稀

8、缺性与客源的随着房地产市场暖冬的到来，优质位置产品的稀缺性与客源的稀缺成正比，我们没有办法控制冬季的长短，但我们可以运用科学的稀缺成正比，我们没有办法控制冬季的长短，但我们可以运用科学的可行的手段为项目拓展客群，加快销售速度，迎来格林花园的春天。可行的手段为项目拓展客群，加快销售速度，迎来格林花园的春天。我们的现有条件我们的现有条件 资资 金金不支持大力推广不支持大力推广 硬件设施硬件设施现场（样板间）现场（样板间） 价价 格格与市场价格持平与市场价格持平 项目证件项目证件待完善待完善我们战略实施必备条件我们战略实施必备条件 支持点一：形象宣传支持点一：形象宣传 支持点二：样板间支持点二：样板

9、间具备战略必备条件具备战略必备条件实现销售任务实现销售任务 拓展客户渠道拓展客户渠道 精准营销路线精准营销路线 节省推广费用节省推广费用19靶心客户靶心客户全省范围全省范围有效截流有效截流 河西区客群普通住宅购买群体河西区客群普通住宅购买群体资源拓展资源拓展 银行、单位、外阜机构等客群银行、单位、外阜机构等客群加大拓展加大拓展 地市客群地市客群20完成销售额前提条件完成销售额前提条件 1.1.低价房推广带动全盘销售低价房推广带动全盘销售 2.2.依据工程进度及工程依据工程进度及工程 形象制定推盘计划形象制定推盘计划 3.3.抓紧时机，占领市场抓紧时机，占领市场21功能要求功能要求 体会到客户的

10、每个细节需求。体会到客户的每个细节需求。 保证每一位到访客户的心情保持愉悦。保证每一位到访客户的心情保持愉悦。 使客户感受到尊贵感。使客户感受到尊贵感。 功能区的位置要注意销售动线的走向，配合销售流程布置。功能区的位置要注意销售动线的走向，配合销售流程布置。 销售形象及卖场打造销售形象及卖场打造22样板营销样板营销样板间展示：精装，充分体现房型、小区园林及样板间展示：精装，充分体现房型、小区园林及 整体优势在必行整体优势在必行样板间装修：不同装修风格，公开征集室内设计样板间装修：不同装修风格，公开征集室内设计景景 观观 呈现：小规模园林及休闲配套完善呈现：小规模园林及休闲配套完善23 年度推广

11、年度推广计划计划2420102010年度推广核心年度推广核心 结合本项目产品性质及区域特征，推广策略须结合推广核心： 形象推广形象推广团购资源拓展团购资源拓展渠道开发渠道开发25活动接触点活动接触点推广渠道户外广告和现场网络sp活动销售工具销售流程前期促销手段活动接触点（汽贸）车主题现场包装现场包装网络专业媒质老客户论坛样板区体验健康生活置业顾问系统专业讲解看房路线实景体验楼书dm派发客户通讯等新旧晋祠路户外宣传指引楼体楼体poppop整体品牌媒体宣传短信群发短信群发购房送购房送xxxx购房抽奖购房抽奖户外广告牌团购活动报纸分类广告26大区域：大区域： 以新旧晋祠路为主轴，对进入以新旧晋祠路为

12、主轴，对进入河西向南的车流进行指引河西向南的车流进行指引 以项目及现场工地悬挂户外以项目及现场工地悬挂户外poppop 为主要形象，截流本区域客群为主要形象，截流本区域客群 在项目现场及道路沿线增设路在项目现场及道路沿线增设路 引及指示系统引及指示系统立体宣传攻势展开，直击客群立体宣传攻势展开，直击客群建议样板区开放，作形象展示建议样板区开放，作形象展示擎天柱擎天柱楼体广告楼体广告网络网络报纸分类报纸分类路引路引户外户外宣传指引宣传指引其他宣传其他宣传短信短信销售场所销售场所售楼处售楼处样板间样板间 广告和现场广告和现场27网站内容架构网站内容架构flashflash网站首页网站首页物业物业项

13、目介绍项目介绍最新动态最新动态格林花园格林花园强调企业品强调企业品牌和文化，牌和文化，可与企业网可与企业网站相连站相连介绍项目最介绍项目最新进展。新进展。发布项目信发布项目信息；实景照息；实景照片赏析片赏析包含项目位置、包含项目位置、网上沙盘、户网上沙盘、户型产品、景观型产品、景观绿化、样板示绿化、样板示范、工艺展示、范、工艺展示、交房标准、公交房标准、公示文件示文件 长风长风格林会格林会展示格林会（业展示格林会（业主会所）的特有主会所）的特有文化，格林花园文化，格林花园的的调性延展，调性延展，组组建网上俱乐部，建网上俱乐部，搭建会员沟通平搭建会员沟通平台。台。发布事实要发布事实要闻及最新动闻

14、及最新动态态宣传长风商宣传长风商务区发展理务区发展理念与文化念与文化28购房优惠政策购房优惠政策送金卡送金卡物业费物业费精装修精装修折页折页2000020000份；份；楼书楼书50005000份份客代客，活动中，客代客，活动中，一次性等送物业费一次性等送物业费直投有效购买力直投有效购买力客户，直接邀请客户，直接邀请参观项目参观项目各宣传渠道展开推各宣传渠道展开推广，报纸、网络支广，报纸、网络支持持促销手段促销手段抽奖送车抽奖送车高档商场巡展高档商场巡展地点地点展示形式展示形式赠送项目赠送项目合作单位及合作单位及配合部门配合部门燕莎燕莎展板展示（正门：宽展板展示（正门：宽100cm100cm高高

15、180cm180cm），由礼仪小姐进行项目的），由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以及发放项目的宣传品资宣传介绍以及发放项目的宣传品资料。料。可于现场播放项目的多媒体宣传片可于现场播放项目的多媒体宣传片或摆放小型沙盘或摆放小型沙盘燕莎燕莎卓越卓越vipvip会员刊物，会员刊物，1p1p硬广硬广合作广告公合作广告公司；策划部、司；策划部、广告设计单广告设计单位、制作单位、制作单位位王府井王府井易拉宝展示（宽易拉宝展示（宽85cm85cm高高200cm200cm），），由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以及派发项目的宣传品及派发项目的宣传品百盛百盛易拉宝展示（宽易拉宝展示（宽85cm85cm高高200cm200cm），），由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以及派发项目的宣传品及派发项目的宣传品30月份项目3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 费用合计（￥万）销售资料道具、印刷品1010包装围档、指引、pop3030活动点对点3227媒体短信、报纸2222222