大连银龙联合集团公司宾馆建设项目可行性研究报告

1、大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目可行性研究报告11目录第一章 总 论1.1 项目背景 1.2 项目概况 1.3 问题与建议 错误！未定义书签。 错 误！未定义书签。 错 误！未定义书签。 错 误！未定义书签。第二章 市场预测 错误！未定义书签2.1 产品市场供需分析2.2 产品目标市场分析2.3 市场竞争力分析 .2.4 市场风险 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。第三章 建设规模与产品方案 . 错误！未定义书签3.1 建设规模 错 误！未定义书签。3.2 产品方案 错 误！未定义书签。第四章 土地利用及场址选择 . 错误！未定义书签。4.1 土

2、地利用错误！未定义书签。4.2 场址选择错误！未定义书签。第五章 技术方案、设备方案和工程方案 错误！未定义书签。5.1 主要设计原则 5.2 工作制度及年时基数5.3 工艺技术方案 5.4 主要设备方案 5.5 工程方案 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。第六章 主要原材料、燃料供应 . 错误！未定义书签6.1 主要原材料供应错误！未定义书签。7.1 总图布置 7.2 场内外运输 .7.3 公用辅助工程第八章 节能分析 错误！未定义书签6.2 燃料、动力供应 错 误！未定义书签。6.3 主要原辅材料、燃料年用量 错 误！未定义书

3、签。第七章 总图运输与公用辅助工程 错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。8.1 设计依据 错 误！未定义书签。8.2 项目能源消耗种类和数量分析 错 误！未定义书签。8.3 项目所在地能源供应状况分析 错 误！未定义书签。8.4 节能措施 错 误！未定义书签。8.5 建筑节能 错 误！未定义书签。8.6 能源管理 错 误！未定义书签。8.7能耗指标及节能效果分析 错误！未定义书签。第九章 环境影响评价错误！未定义书签9.1 场址环境条件 错 误！未定义书签。9.2 项目建设和生产对环境的影响 错 误！未定义书签。9.3 环保监测实施方案 错 误！未定义书签。9

4、.4 环境影响评价 错 误！未定义书签。第十章 劳动安全卫生与消防 . 错误！未定义书签10.1 劳动安全与卫生 错 误！未定义书签。10.2 安全卫生措施预期效果评价 错 误！未定义书签。10.3 消防 错误！未定义书签。第十一章 组织机构与人力资源配置 错误！未定义书签11.1 项目管理体制及组织机构 错 误！未定义书签。11.2 工作制度及劳动定员 错 误！未定义书签。11.3 人员培训 错 误！未定义书签。第十二章 项目实施进度及项目招标方案 错误！未定义书 签。错误！未定义书签。12.1 项目实施进度安排12.2 项目招标方案错误！未定义书签。第十三章 投资估算与资金筹措 . 错误！

5、未定义书签13.1 项目总投资 错 误！未定义书签。13.2 投资使用方案 错 误！未定义书签。13.3 资金筹措方案和贷款偿还方案 错 误！未定义书签。第十四章 财务评价 错误！未定义书签14.1 评价依据 14.2 基础数据与参数 14.3 营业收入与总成本费用估算14.4 财务分析及主要指标计算第十五章 社会评价 . 错 误！未定义书签。 错 误！未定义书签。 错 误！未定义书签。 错 误！未定义书签。 错误！未定义书签。15.1 项目对社会的影响分析 错 误！未定义书签。15.2 项目与所在地互适性分析 错 误！未定义书签。15.3 社会风险分析 错 误！未定义书签。15.4 社会评价

6、结论 错 误！未定义书签。第十六章 风险分析 错误！未定义书签16.1 项目主要风险因素识别 错 误！未定义书签。16.2 风险程度分析 错 误！未定义书签。16.3 防范和降低风险对策 错 误！未定义书签。第十七章 研究结论与建议 错误！未定义书签。17.1 研究结论17.2 建议错误！未定义书签。错误！未定义书签。附表13-113-213-313-414-114-214-314-414-514-614-714-814-914-1014-1114-12总投资估算表 借款还本付息表 流动资金估算表 项目总投资使用计划与资金筹措表 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 外购原材料费、 燃料、动

7、力费及工资福利估算表 固定资产折旧费估算表 无形及其他资产摊销估算表 总成本费用估算表 利润与利润分配表 项目投资现金流量表项目资本金现金流量表 财务计划现金流量表 资产负债表 单因素敏感性分析表 经济评价指标汇总表第一章 总论1.1. 项目实施背景与依据 盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河 下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦 市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东 经 121° 27 122° 29',北纬 40° 45 40° 27'。全县 下辖 9 个镇， 8 个乡， 192 个行政村。

8、总人口约 26 万人。有 汉、满、蒙、回、朝鲜等 11 民族。面积约 2145 平方公里。 耕地 75 万亩（其中水田 60 万亩， 旱田 15 万亩） ，牧草地 4.8 万亩，林地 5.49 万亩，苇田 85 万亩，滩涂 30 万亩。资源比 较丰富，辽河，大辽河等 13 条大中小河流经县内在辽东湾入 海，青年、红旗、八一、三大平原水库储水量达 4000 万立方 米，大小坑塘星罗棋布。绿洲，湿地面积近百万亩，有亚洲 第一大苇田和辽东湾最大的湿地。辽河入海口的国家级自然保护区生存着珍稀鸟禽丹顶 鹤、黑嘴鸥等二百多个生物种群，中华绒螯蟹、凤鳍鱼等名 特水产品也在这里凭借潮汐溯河产卵 。县域内有海岸

9、线 72 公里，浅海滩涂 30 多万亩，天然饵料丰美，贝类鱼类繁多， 人工养殖条件优越。井盐可供开发利用面积 2 万亩，储量达 15.8 万立方米。石油、天然气储量丰富，我国第三大油田 辽河油田的主要产区以及国家特大型企业一华锦集团均坐落 于县域内。这里的风景秀美迷人，有辽阔壮观的红海滩、闻 名遐迩的辽河碑林和盘锦森林公园等旅游区，而且依傍闾山 名胜风景区，是观光浏览的极好去处。近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建 社会主义和谐社会的要求贯穿始终， 围绕“农业富民、 工业强县、 生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四 大战略。按照一个加快， 两个提高， 三个开发

10、，六个突破的要求， 完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生 态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重 点，将盘山推上了一个新的起点。打造全省经济强县。 加快经济结构调整， 打造全省经济强县 是盘山县的首要任务。在工业发展上，继续实施“工业强县”战 略，做强做大工业，加大结构调整，建成具有现代化管理、市场 化经营、高科技拉动、促进社会效益增加、扩大就业人数、提高 税收辐度的工业经济体系。在此基础上，改造和提升石化产业， 推进新型建材业、促进汽车等机械制造产业、发展造纸和印刷、 塑料制品及农产品加工业。 到2010年，第二产业增加值预计 达68 . 3亿元，年均增长

11、率在2 6. 2%左右。在把工业作为强县之本的同时，积极推进农业化步伐，围绕优粮、扩渔、增菜、 强畜、改苇、兴林、壮企，着力抓好粮食稳定增产、农业持续增 效、农民不断增收、农村稳定和谐四件大事。做好以优布局、扩 基地、创品牌、壮龙头、抓定单、强服务、治环境、兴水利、转 移农村富余劳动力工作，提高农业综合生产、科技创新、农产品 市场竞争能力， 力争把盘山县建成国家重要的优质特色农产品生产和加工基地，打造全国有机食品基地。到2 0 10年，农业增 加值预计实现2 8 . 4亿元，年均增长9 . 7%左右。以发展服务 业、旅游业、现代物流业、房地产及信息服务业为主的第三产业 为经济发展注入了新的生机

12、和活力。 到2010年， 全县第三产 业增加值预计实现3 0亿元，年均增长2 0. 7%左右。全面推进社会主义新农村建设。 建设具有北方特色的社会主 义新农村， 成为盘山经济社会发展的新亮点。 新县城建设是新农 村建设的核心， 盘山县每年将投入1亿元， 加快新县城建设步伐。 到2010年，新县城初具规模，面积达到7平方公里，总人口6.5万人。基础设施建设日趋完善，城市功能基本具备，现代 化的城市雏形初步显现。 城镇建设体系也进一步完善， 主导产业 初步形成，吸纳就业、支撑园区和促进发展的能力增强，城镇化 水平达到50%以上。在建设新村镇的内容上，盘山县提出，将 在新房舍、 新设施、新环境， 培

13、养造就新农民和发展农村新产业、 树立新风尚、建立新机制上取得新突破。 着力抓好村镇建设规划， 逐步形成以县城为龙头、 周边辐射区域为龙身、 村屯为龙尾的城 乡一体化格局；拓宽农民致富渠道，注重发展富民产业，突出园 区板块经济，壮大产业集群；培养有文化、懂技术、会经营的新 型农民，提升新农村的标准；扎实开展文明村镇创建活动，倡导 健康、文明、科学的生活方式；坚持“多予少取放活”的原则， 扩大公共财政覆盖农村的范围， 拉动农村经济发展。 到2010 年，盘山县农村基本生活条件得到改善， 北方农村能源生态模式 全面推广，人民生活质量和生活水平显著提高。自来水普及率、村村通油路、四进院等都将达到100

14、%加快全国生态县建设步伐。 着力打造具有北方特色、 水 产风格、物流配送、园林式、生态型、资源永续利用的生态大县 是“十一五”规划的精彩之笔。 为跨入全国生态县先进行列， 盘 山县对生态县建设提出了更高要求：壮大生态农业、发展生态工业、开发生态旅游、推广循环经济。发展以河蟹、文蛤、泥鍬鱼 为主的水产品生态养殖业， 建设各具特色的生态种植业、 养殖业 园区，扩大“三品”认证面积。推行清洁生产，形成低投入、低 消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。合理开发自然和人文 旅游资源，规划观光园区，发展生态旅游业，形成生态资源保护、 生态资源利用、生态资源增值、生态资源再保护的良性循环。全面提高人民生活水

15、平。 推进宽裕型小康县建设，提高 人民生活水平是“十一五”时期实现的最终目标。“十一五”期间，盘山县提出积极的就业政策， 建立规范的覆盖城乡的新型社 会救助体系，推进居民消费结构由初步小康型向全面小康型转 变。提高人口素质，建立和完善“依法治理、村民自治、优质服 务、政策推动、综合治理”的人口和计划生育机制。改善交通条 件，加快推进公路现代化建设。“十一五”期间，重点抓好县级 以上公路升级改造，实现村村通油路。建立信息工程，大力发展 电话网、数据通信网、智能业务网，实现光纤到村。到2 0 10 年，人均生产总值达到4 0 0 0 0元，城镇职工年平均工资2 00 0 0元，农民人均纯收入达到7

16、 6 0 0元，率先跨入宽裕型小康县行列。盘山县基础设施建设步伐持续加快。投资 5142 万元建设滨 海支路，投资 4500万元建设基本农田， 投资 5280 万元建设县人 民医院，投资 3000 万元建设客运站和交通大厦 , 项目设施建 设完成投资 37.1 亿元，同比增长 263.7%；新县城建设完成投资 1.1 亿元，同比增长 95%；9 个建制镇基础设施建设累计投资 1500 万元，同比增长 90%,。上述这几组数据是盘山县 2009 年上 半年基础设施建设情况统计。 从中不难看出， 盘山县基础设施建 设投资力度不断加大，建设内容涵盖经济和民生发展的众多领 域，建设速度正在持续加快。盘

17、山县面对国际金融危机的持续影响和发展面临的严峻形 势，充分把握东北振兴、 沿海经济带开发和盘锦资源型城市转型 的发展机遇， 紧紧抓住国家出台的扩大内需、 刺激经济增长一系 列政策的有利契机， 把加大基础设施投入作为拉动经济增长、 推 动经济社会事业发展的重要引擎，保持投资持续高位运行。盘山县把基础设施建设放在全县经济工作重中之重的位置， 结合县情制定发展战略，年初以来，一场加大、加快基础设施建 设的战役在全县上下全面打响。捕捉机遇抓投入。面对中央、省、市出台的加大基础设施投 入、拉动经济增长的一系列优惠政策以及辽宁沿海经济带开发建 设带来的有利机遇，围绕城镇配套、设施、园区建设、社会事业 等各

18、个方面， 盘山县全力争取国家对基础设施的投入， 成立专门 班子，千方百计争取更多的资金和项目进入盘山。新县城医院、 污水处理厂和九年一贯制学校等项目的建设， 都是省支持的国债 项目。全县争取金融支持抓投入。 金融机构的资金注入是加快基 础设施建设的重要渠道， 盘山充分发挥县建投公司作用， 加强与 各银行、金融担保公司之间的联系，扩大融资范围，争取最大的 金融支持。 上半年， 仅县建投公司争取金融部门支持资金就达到 12.2 亿元，实际到位 10 亿元。这么大的融资量，对盘山来说是 空前的。 这些资金主要用于新县城路网建设、 新材料产业园路网 建设、吴家精细化工循环经济园路网建设、 杰事杰康泰标

19、准化厂 房建设及客运专线建设。他们变现闲置资产抓投入。 2009 年， 老区资产变现 2000 万元，主要用于新县城医院、供电等基础设 施建设。 招商引资抓投入。 全县把招商引资作为拉动基础设施建 设的主引擎，抓紧抓牢，咬住不放。实施全员招商，量化指标， 硬化措施， 人人有任务、 人人有担子， 全覆盖、 全动员、 全参与。 实施重点招商， 在参加省、 市政府组织的 6 次域外招商活动的同 时，组织各乡镇、各部门不定期域外招商。目前，全县各乡镇、 各部门已组织不同规模的招商活动 23 次，取得了明显成效。在 走出去的同时，坚持请进来， 2009年 5 月份，盘山县利用 3 天 时间召开了投资环境

20、说明会，邀请市直 60 余个部门负责同志参 加，市直 10 多个部门达成了投资意向。项目建设投资实现历史 性突破。全县 2009 年上半年项目设施建设完成投资 37.1 亿元， 同比增长 263.7%。上半年全县总计推进实施超亿元项目 25 个， 超千万元项目 241 项，其中竣工项目 27 项，同比增长 440%；开 工建设项目 93 项，同比增长 57.6%。社会事业基础设施投资增 长比例加大。上半年完成投资 1.5 亿元。重点投资包括：公路建 设完成投资 5142 万元，重点完成了滨海之路建设，打通了通往 海边的“黄金通道”；投资 1100 万元用于解决贫困家庭住房和 建设老年福利院；完

21、成投资 1273 万元，重点解决了沙岭、高升、 东郭、胡家 4 个乡镇 3 万人的饮水安全问题。 农业基础设施投资 继续保持高位增长。 农业基础设施建设投资 1.2 亿元，同比增长 31%，完成年计划的 67%。投资 1300万元完成 8500 亩设施农业 建设； 投资 350 万元完成岗毗岭护岸、 沙岭高套子护岸及堤防整 治工程；投资 1500 万元完成青年水库整修加固； 投资 4500万元 完成 3个排灌站的更新改造工作， 新建 130座田间桥涵闸， 总土 方量达到 400 万立方米。 园区基础设施投资进一步加大投入。 上 半年实际完成投资 1.98 亿元。其中开发区基础设施建设投资 85

22、90 万元，完成了开发区水、电、路和土方工程；西部生态经 济区基础设施建设投资 8000 万元，完成了园区的给排水设施、 供电线路、 变电所和通信等工程； 陈家新型防水材料产业园完成 基础设施建设投资 520 万元，新建了四座过水桥， 部分地块场地 整平，道路两侧路灯基础和一家企业的电路改造等工程； 吴家精 细化工循环经济园基础设施投资 2790 万元，完成园区水电和线 路改造及场地整平。新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目 15个，完成投资 1.1 亿元，同比增长 95%。其中，投资 8200 万 元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景 观带等建设；投资 1.

23、5 亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气 等基础设施建设； 投资 1 亿元用于建设建筑面积 2.4 万平方米的 县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。小镇城重点基础设施建设突出便民、为民。上半年， 9 个建 制镇重点基础设施项目 16项，累计投资 1500 万元，同比增长 90%。其中新修柏油路 20 公里，投资 1025 万元；新修砂石路 52 公里，投资 150万元；投资 120 万元新修暗排 2公里、明排 3公 里；投资 50万元新安装路灯 120 盏；投资 400万元改造自来水 管线 20 公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众 的生活条件， 符合了民心民意， 而且为经

24、济发展储备了丰厚的能 源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基 础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰 事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工 建设的投资超千万元的 120 个项目中，超亿元的 19 个。项目形 成的优势特色产业鲜明。 振兴生态造纸、 新材料等具有明显地方 特色的产业迅速兴起， 优质特色农副产品生产加工和交易前景可 观。项目推进产业结构优化升级作用明显。 通过大项目建设推进 产业水平提升， 一改变过去小打小闹、 低水平粗放式的生产经营 模式，引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结 构的优化，使更多的二、三产业项目落

25、地生根。完善的基础设施 建设，使盘山变成了一个“大磁场”， 吸引了企业和资本的强势 注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。1.2. 项目概况一、项目名称：大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目二、项目地址：盘山县新县城龙祥花园西侧三、建设内容：集客房、餐饮、会议、休闲、商务、保龄球、健身、桑拿、美容、娱乐为一体功能齐全的综合性宾馆。四、项目建筑指标：占地面积：4663吊建筑面积：15000 m2五、投资与收益概况该项目总投资45134.00万元，其中，自有资金投资9734.00万元，银行借款30000.00万元，利息为5400.00万元，年均利润总额3661.03万元，年均税后利

26、润 997.03万元，年均销售税金及附加总额207.42万元。主要技术经济指标如下表所示:序号指标指标值1投资利润率2投资利税率3资本金净利润率4借款偿还期5Pt（税后）（全部投资）6Pt（税前）（全部投资）7FNPV（税后）（全部投资）8FNPV（税前）（全部投资）9FIRR（税后）（全部投资）10FIRR（税前）（全部投资）11FNPV （自有投资）12FIRR （自有投资）1.3. 投资方概况一、 名称：大连银龙联合集团有限公司二、 法定地址：大连市西岗区新春街27号 三、法人代表：夏喜成四、注册资本： 2000 万元五、经营概况大连银龙联合集团有限公司成立于一九九七年，经营范围： 工业

27、与民用建筑工程施工、金属材料、建筑材料、五金商品销售 等，资产近亿元。集团总部位于大连市甘井子区天虹开发区，盘 锦子公司位于盘山县新县城。大连银龙联合集团有限公司成立至今， 由小到大、从弱到强、 白手起家、不断壮大，公司在大连市、盘锦市两地的办公楼占地 面积 35000平方米， 建筑面积 15000 平方米。 公司目前不仅有大 连银龙房屋开发有限公司、 大连银龙建筑公司盘锦分公司、 大连 盘兴装饰工程有限公司、 盘锦银龙塑钢共挤门窗有限公司、 盘锦 银龙工程造价咨询有限公司、 盘锦龙祥物业管理有限公司、 鞍山 育才学校， 同时也拥有了大连市中国式摔跤协会、 大连银龙书画 院、大连银龙爱尔合唱团

28、、大连银龙全威武道馆。公司主要经营 房屋开发、土木建筑、室内外装修、钢塑加工、造价咨询、建筑 材料经销、物业管理等等。公司自成立以来先后在鞍山市、盘锦市、大连市、阜新市、 沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中鞍山市供电厂办公楼、沈 阳市沈采保龄球宫、盘锦市财政大厦、中行办公楼、盘山县政府 办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市省中行 24 层综合大厦、 础明集团办公楼及厂房、 国彪集团办公楼及厂房、 长兴岛银龙别 墅开发工程、盘山县龙祥花园 20 万平小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。公司多年来先后多次被评为省、市、区先进单位、中国优秀 企业公民、中国AAA级诚信企业、辽宁省“守合同重信用”

29、单位、 辽宁省房地产百家AAA级信用企业、IS09001: 2000标准质量管 理体系认证企业、大连市知名企业、大连市首批 60 家成功民营 企业、大连 37 家行业状元，中华脊梁全国企业界知名企业等光 荣称号。银龙书画院先后 7 次被中央电视台、 全国文联评为青少 年书法教育先进单位， 4 次获全国金奖。银龙武馆共获世界杯、 亚洲杯比赛奖牌各一枚，全国比赛金牌 38 枚。育才学校连续 7 年中考平均分、 升学率稳居全县 1 8所中学前茅。 并获 2004年第 十届中日韩书法作品交流展特别贡献奖， 2005 年大连爱心与日 月同光活动爱心奖，几年来捐款达百万余元。由于励精图治、 业绩突出， 公

30、司董事长夏喜成连续两届当选 为大连市西岗区人大代表、 五年来都能按时参加区、 街道的人大 会议，多次向人大提案，区劳动模范、 “建功立业”竞赛优胜共 产党员。 2004 年被邀请为嘉宾出席了在北京人民大会堂举办的 庆祝中华人民共和国成立 55周年大型文艺晚会。 2005 年作为特 邀嘉宾出席了中央电视台春节联欢晚会。 2006 年被授予中国脊 梁“共和国杰出人物”光荣称号，作为嘉宾 10月 1 日于北京人 民大会堂接受嘉奖并在大会上发言， 同时接受了中央电视台的采 访。同年作为大连狮子会理事出席了在北京召开的世界国际狮子 会理事大会，受到了国家领导人吴邦国委员长的接见并合影留 念。与此同时还在

31、社会上兼任了多项职务， 譬如大连市鞍山商会 创会会长、大连市工商联常委、大连中国式摔跤协会主席、大连 国际经济文化促进会常务副会长、 大连市武术协会副主席、 大连 滨城狮子会创会会长、 大连银龙书画院名誉院长、 大连银龙全威 武道馆董事长、大连银龙爱尔合唱团名誉团长等等。公司成立至今， 无一例施工安全事故、 无一例质量不过关工 程、无一例债务纠纷，企业运转充满勃勃生机。大连银龙联合集 团有限公司是放心工程的缔造者和值得信赖的合作伙伴， 公司将 一如既往并以其恒久的信誉、高超的技术、十足的信心、携手各 界同仁，共谋发展、再创辉煌。第二章 项目建设的必要性分析2.1 盘锦市、盘山县旅游业发展的需要

32、旅游业作为新兴产业， 呈现出强劲的发展势头。 产业形象渐 趋鲜明，产出水平大幅度提高，旅游生产力快速增长，走出了一 条个性鲜明、速度惊人的旅游发展之路，旅游业已开始从“接待 型”向“经济产业型”转变， 对全市经济社会的发展产生了越来 越大的拉动作用。一是旅游业的发展对国民经济的贡献日益增强。在经 济发展中，旅游业是一个能够拉动内需，增加外汇，带动交通、 餐饮、商业等相关行业发展的“综合性产业”。 盘锦市旅游业作 为一项新兴产业， 在国民经济中的地位不断得到巩固和提高， 成 为国民经济新的增长点， 为国民经济发展做出了积极贡献。 盘锦 市全力打造 “湿地之都 ”城市品牌，推进湿地旅游目的地建设。

33、 2009 年旅游总收入实现 117亿元人民币，完成计划 106%，同比 增长 48.7%；5 年间旅游总收入增长了 6.45 倍，年均递增 45.2 %； 5 年间旅 游总收入占全市生产总值比重提高了 6.6 个百分点。旅游外汇收 入由 2002 年的 137 万美元增加到 2009 年的 5401 万美元，增长 了 18 倍。随着我市旅游业的健康快速发展，旅游业对整个国民 经济持续增长的推动作用不断增强，充满了生机活力。二是 旅游业的发展带动了第三产业加速扩张。 随着人民生 活水平的不断提高和旅游业的快速发展， 旅游对带动我市第三产 业的发展作用日益明显。 近年来， 我市旅游业收入占第三产

34、业增 加值的比重逐年上升， 2009 年旅游业总收入 117 亿元，占第三 产业增加值的比重为 35.8%。 5 年间旅游业总收入占第三产业增加值的比重增加了 24.2 个百分点。从 2009 年国内旅游人均花费情况看，来我市旅游花费中，人均花费 1100 元，“吃、住、 行、游、娱、购”六大要素占总花费的87.4%，其中：住宿费占20 %，餐饮费占 21 %，购物费占 20%，景点游览费占 6%，娱 乐费占 5.4%，交通费 15%。游客人均花费呈逐年增加态势。这些 消费直接刺激了零售、餐饮、娱乐、交通、通讯等第三产业的加 速发展。盘山县旅游发展优势1、区位条件优越地理空间区位优势。 盘山地

35、处辽宁西南部辽河下游， 位于东 经 121° 27 至 122° 29 之间，北纬 40° 45 至 41 ° 27 之间。 处于环渤海经济圈，东与台安、海城县相望，南邻兴隆区、大洼 县，北与北镇、黑山接壤。交通区位优势。盘山县内公路网、铁路网纵横交错，四通八 达。 305 国道、 京沈高速公路、 盘海高速公路、 秦沈准高速铁路、 沟海铁路穿境而过。 京沈高速公路关外最大出口设在盘山县经济 开发区内。 在海路方面， 距离锦州港 90 公里，距营口港 40 公里， 锦州港 90 公里，距鲅鱼圈港 110 公里，距大连港 300 公里。2、旅游资源优势明显

36、从工业旅游资源来看，勘探表明，盘山县境内油田面积约15712 亩，拥有丰富的石油天然气资源，辽宁油田高升采油厂、 曙光采油厂、欢喜岭采油厂，均在盘山县境内。所有这些都为盘 山县工业旅游的开展创造了资源条件。1 9从自然旅游资源来看， 盘山县旅游资源十分丰富， 湿地生态 旅游资源特色鲜明，品位极高。全县芦苇面积 851318 亩，大于 耕地面积，苇田面积占土地总面积的 28%，同时，盘山县还拥有 丰富的森林旅游资源， 如盘锦市森林公园， 这些资源为城市居民 进行休闲度假提供了必要的基础和条件。 随着我国国内旅游形式 的转型， 随着休闲旅游的大规模兴起， 盘锦的旅游资源越来越显 示出资源的竞争优势

37、。3、内部环境优势 盘锦市已完成了盘锦市旅游发展总体规划，提出了将盘 锦市建成北国湿地休闲之都、 国际生态旅游名城的发展方向， 这 种方向的确立成为了使盘锦市区别与北方其他旅游目的地的品 牌标识， 提升了盘锦旅游的竞争能力。 盘锦市的这种整体形象有 利于为盘山县成为生态大县提供良好的形象支撑。4、生态环境得天独厚盘山县境内有 85 万亩苇田，面积广阔，为亚洲之首，其间 珍禽鱼虾同栖共喜，旅游观光有待开发；有天然牧场 12 万亩， 林地 15 万亩，全县森林覆盖率达 15.8%，是全国首批生态示范 区。随着旅游业的不断发展， 而盘山新县城却没有一家具有较高 档次和标准的星级宾馆。 建设星级宾馆，

38、 正是适应盘山县旅游业 发展的需要。2.2 盘山县城市建设和发展的需要盘山县新县城规划为盘山县政治、经济、文化中心，以石化 工业、物流业为主导产业的现代化北方新城。近期规划到 2010 年，县城人口达到 5 万人；远期规划到 2020年，县城人口达到 10 万人左右。新县城的布局结构为“一心两轴六片区，双重绿化网络”。 一心是指规划中的城市中心区。 中心城区位于现有井下生活区以 东，沟盘公路以西； 中心城区包括行政办公中心、 商业金融中心、 文化娱乐中心、 体育运动中心、 科教中心， 是城市功能的核心区； 两轴指县城的空间发展轴。即，一是城市功能综合轴：以府前大 道为主导轴向， 是城区东西向发

39、展的功能主轴线。 二是城市生活 服务轴： 以曙光南路和曙光北路为主导轴向， 以井下生活区为基 础的城市生活服务轴线； 六片区指城市的六大功能片区， 即中心 片区、3 个居住片区、工业片区以及物流贸易片区；双重绿化网 络是指分隔和连接城市功能组团的绿色防护网络， 和贯穿城市功 能组团中的绿色休闲网络。 并且对现状的绕阳河、 沟盘运河和太 平河进行整治，结合盘锦西外环路两侧的水系，形成新县城的 “护城河”，体现北方水乡的特色！远期规划到 2020年，县城实际城市建设用地 10 平方公里， 工业总产值 150 亿元，实现交通便捷、基础设施完善、生活环境 良好、城市景观优美、工业繁荣、三产业发达，富有

40、地方特色， 园林型、 现代化生态城镇， 成为盘锦市重要的工业基地和卫星城 之一。盘山县通过加快改革和发展步伐， 大力实施结构调整， 着力 培育新的经济增长点， 社会经济得到飞速发展， 对外开放水平进 一步提高，城市建设日新月异。但从城市发展结构看，城市基础 设施、公用设施得到进一步完善，城市住房条件得到极大改善， 城市规模不断扩大，城市面貌焕然一新。而按照盘山县的城市和生态旅游城市定位， 与之相配套的城 市宾馆接待能力和档次仍然偏低， 具有较高水平和档次的旅游接 待宾馆还是一片空白。因此，建设城区星级宾馆已经势在必行。2.3 盘山县商务发展的需要 随着盘山县投资软环境和硬环境的改善， 通过京沈

41、高速公路 与各大城市的连接， 招商引资力度的增强， 使盘山县的发展潜力 越来越大、商机更宽，引起了各类投资者的极大关注。盘山县的 各类商务活动和会议已日益频繁， 外来投资者和商务人员流动量 已日益加大， 这对盘山新县城高档接待场所提出了新的要求。 为 顺应日益频繁的商务发展的需要，亟需建设新县城区的星级宾 馆。2 8第三章 项目建设市场分析3.1 盘山县总体环境分析盘山县隶属于辽宁省盘锦市， 位于盘锦市的北部， 辽河下游， 渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼 县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121° 27122° 29',北纬 40

42、° 4540° 27'。全县下辖 9个镇，8个 乡， 192 个行政村。面积约 2145 平方公里。属温带大陆性半湿 润季风气候，四委分明，年平均气温 8.6 C,无霜期170天，年 平均降雨量 627 毫米，年日照时间在 2700 小时以上。盘山，地 势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富 饶的辽河金三角。 这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气， 油气储 量占全国已探明的总储量的 10，是我国第三大油田 - 辽河油 田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有 连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水 产品基地。3.2 项

43、目选址分析 盘山县新县城极其缺少大型的星级宾馆，本项目选址盘山县龙祥花园小区， 该小区东临盘山县政府办公大楼 200 米。项目落 成后该区域将成为盘山县最繁华最完整的核心商圈。项目地理位置图3.3 项目发展优势一、交通优势盘山县以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县 乡公路。现在县级以上公路总里程达到 1419 公里。高级、次高 级路面所占总里程率居全省第一位； 公路密度 35.8 公里/ 百平方 公里，全省第 2 位。京沈高速公路通过境内 58.3 公里；与沈大、 京沈两条高速公路相连接的盘海高速公路， 通过境内 51.9 公里， 秦沈高速铁路也从盘山穿过。沿海沿河有码头 54 处，较

44、大的码 头有田庄台码头和输油码头， 位于大辽河口的盘锦港已正式投入 使用。盘山没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场 100公里，距沈阳机场 160 公里，距大连机场 300公里，距北京 机场 600 公里。可以说，盘山县的交通网络四通八达。二、品牌优势 目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞 争阶段，宾馆、酒店企业开始重视依托于品牌服务体系的开发。 该项目是大连银龙联合集团有限公司的一个网点， 将使项目首先 获得品牌的优势， 能充分发挥大连银龙联合集团有限公司作为全 国知名商业品牌的吸引力， 吸引更多的商务人士入住。 这一优势 体现在宾馆的营销推广上。三、业务拓展优势大连

45、银龙联合集团有限公司， 自成立以来先后在鞍山市、 盘 锦市、大连市、阜新市、沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中 鞍山市供电厂办公楼、沈阳市沈采保龄球宫、盘锦市财政大厦、 中行办公楼、盘山县政府办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市 省中行 24 层综合大厦、础明集团办公楼及厂房、国彪集团办公 楼及厂房、长兴岛银龙别墅开发工程、盘山县龙祥花园 20 万平 小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。整体统一的经营理念、 经营管理， 追求集团内部经营诉求的 统一化。这些成功的经营管理经验为本项目的建设和业务拓展提 供了一定的便利。四、外部环境优势 近年来，盘山县的建设步伐突飞猛进。县政府非常支持大连 银

46、龙联合集团有限公司给盘山带来先进的、 高档的经营理念和管 理经验。 因此，盘山政府在项目审批手续以及政策上都会为该项 目创造一个良好的外部环境。3.4 宾馆的市场定位与策略宾馆经营定位包括以下几个方面： 形象定位、 价格定位、 服务标准定位和消费群体定位。一、宾馆的形象定位： 宾馆主体工程以现代建筑风格与 先期开发的龙祥小区裙楼相结合，浑然一体。以豪华实用 的内部装修迎八方来客，另外根据宾馆有利的地理位置和 齐全的服务功能，公司将它确定为以娱乐城为主的综合型 宾馆。二、宾馆的价格定位： 宾馆的消费价格是以高价吸引少 数客人，还是以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要 的经营管理原则。在实际经营

47、过程中， 宾馆将根据消费者 的消费欲望、程序的变化而调整价格。在不同的市场需求 情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。在旺季，以适中的定价而入 住及娱乐人员率不会减少的情况下， 宾馆可按定价接待各 方散客。在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率 的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使 宾馆产生最大 的经济效益。三、宾馆的服务标准定位： 按“二星级的设施三星级的 服务”标准接待客人。以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、 友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷 的全方位服务。四、消费群体定位：1、参加公务和会议的消费群体；2、往来本地的观光旅游者的

48、消费群体；3、休闲、娱乐的消费群体；4、探亲访友及大众消费群体；5、假日消费群体。第四章 建设条件分析和工程进度安排4.1. 建设条件分析一、建设大型宾馆项目，能否取得可观的经济效益，地理位 置是关键之关键。大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目位于盘山县政府 附近，是盘山县政治、经济、文化中心，是最繁华的中心区域， 项目落成后该区域将成为盘山县最繁华、最完整的核心商圈。由此可见，该项目地理位置优越，政治、经济、文化、商业 氛围浓厚，交通便利，是建设大型宾馆及星级宾馆的理想场地。二、外部配套条件 该项目周围基础设施达到七通一平， 即通道路、 上水、下水、 电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需

49、的外部配套条件已 具备。4.2.工程进度安排该项目自 2010年 4月开始前期准备工作， 2010年 9月动工 兴建， 2012年 10月竣工。具体工程进度安排如下：序 号项目名称2010 年2011 年456789101112123456789101项目立项一2项目规划和方案设计3项目可行性研究报告4项目设计5地下室工程6主体工程7设备安装工程8室内装修工程9室外装修工程10室外工程11竣工验收第五章 项目的规模和内容5.1 建设规模占地面积： 4663m2建筑面积： 15000 m2 ，长 61.4 m ，宽 38.9 m 。5.2 建设内容1、宾馆主楼总层次设计为11 层（不包括地下室）

50、，建筑占地面积长26.95 m，宽32.9 m建筑面积为 886.67m 2<采用现代建筑风格，与裙楼建筑协调配套。每层面积及功 能布局为：地下层： 886.67m 2，设停车场、消防水池、配电房、 空调房、电梯机房；第一层： 886.67m 2，设大堂、总台、保龄球馆、商 务中心；第二层： 886.67m 2，设健身房，业务洽谈室、商场、 茶座；第三层： 886.67m 2，与裙楼第三层相连接，设置 KTV包厢、舞厅、歌厅、酒吧等第四层： 886.67m 2，与裙楼第四楼相连接，设置会 议中心，另设小会议室 2 个，中型会议室 1 个，三层顶面 为消防平台；第五层： 886.67m 2

51、，与裙楼第四楼相连接，此层为休闲中心，设置保健按摩、洗头、洗面、理发、足浴；第六层：此层设置桑拿、盐浴、氧吧间等。2 9第七层至第十一层：均为客房。2、裙楼一，总层次设计为 5 层。长 33.6m ，宽 16.8m ， 建筑面积 564.48 m 2。3、 裙楼二，总层次设计为5 层。长 16.8 m ，宽 21.6m ， 建筑面积 362.88 m 2。3 8第六章 工程设计和功能要求6.1.工程设计、功能分配该项目具体功能分配见下表:位置面积（m2）功匕匕 厶冃面积（m2）地下886.67停车场886.67主楼9753.37地上14389.40裙楼一2822.40裙楼二1814.00二、交

52、通布局保证人流、车流避免交叉，各自出入方便。垂直交通：主楼设有 4部电梯，完全可以满足客人、娱乐场人流上下的要求。三、建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市、盘山 有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条 件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利 用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有 超时代气息的现代建筑新形象。项目总建筑面积约15276.07 m2,其中包括地下停车场886.67 ；主楼，9753.37 ；裙楼一，2822.40 ；裙楼二，1814.0 m2o本工程为一类建筑，耐火等级为一级，采用钢筋混凝土框架 结构

53、，局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。四、结构设计 主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体 采用空心砖砌筑。结构设计基本参数： 使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限 为 50 年； 安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r = 1.0; 设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类；建筑场地：建筑场地类别为H类，场地特征周期为0.400s； 抗震设防：本工程的抗震设防烈度为 6 度。设计地震分组 为第二组，设计基本地震加速度为 0.05g。结构的阻尼比取0.05。 据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为 6 度；按 建筑抗震设防类别及场地类别调整后

54、用于确定抗震等级的烈度 7 度。 抗震等级：本工程框架剪力墙结构抗震等级二级； 本工程框架采用平法配筋图。五、装修外装修：干挂理石。内装修：宾馆精装修。地面采用花岗石磨光板，内墙及柱均 做装修面，涂白色乳胶漆。顶棚钢丝网，现浇水磨石地面。地下部分， 地面采用细石混凝土压光地面， 墙面及顶棚为喷白涂料。6.2. 功能要求一、给排水系统该项目由市政给水管网中引 1条DNIOO管道接入宾馆区给水管网，要求供水压力 0.45MPa,保证不间断用水。 高层由地下室中设置的变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。总用水量约800立方米/天（按每人140L/天）。 该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水

55、管网。 高层生活污水排入化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池 中处理； 地下室污水应集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入化粪池中。 然后排入市政污水管网， 最后全部排入污水节 流管网，送入污水处理厂。二、通风与空调系统 （1）宾馆空调工程：客房按分体式空调考虑 （外墙预设空调 室外机搁板并预留冷凝水管孔洞 ）。（ 2）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每 个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。（ 3）主楼空调工程：为保证宾馆的净高给顾客舒适感，一 层采用吊顶式空调器以保证标高。 地下一层标高为 4米，采用风 机盘管，并用像塑海绵保温。二层以上为全空调系统，使用四万 风量的组合式空调器， 生活区采用独立系统， 主机使用风冷热泵。 空调主机使用 900 吨燃气直燃机。三、强电工程