东山地块物业发展方向建议45p

1、2011-07-18东山地块物业发展方向建议12341part one东山片区相关竞争项目主要有：绿地半山国际、得一理想国、盛高山鼎、半山玫瑰庄园、恒大山水城等5个项目。区域目前已有绿地，盛高，恒大等多家知名开发企业入驻。其中唯有恒大山水城项目为高层，产品类型与本项目预期定位有差异，影响力度较小。竞品分析【绿地半山国际】个案详解基本情况总占地面积300亩，总建筑面积20万，总栋数共1000户。物业类型别墅价格一期起价7000元/，最高价15000元/二期约13500元/户型主力户型300，独栋600已售货量一期20万下半年主要推出货量6万下半年预计价格走势13500元/ 预计销售情况蓄客一年多

2、，看好销售竞品分析绿地半山国际优劣势分析主要优势分析主要劣势分析1、最早进入太原的品牌开发商，开盘时机为太原楼盘旺销的2007年；2、别墅面积适中，适应群广泛3、价格优势明显；4、区域价值逐年递增1、外立面粗糙，户型设计陈旧；2、工程质量一般，出现多户花园楼梯塌陷；3、园林绿化很差；4、营销手段单一。竞品分析项目地址位于长风东街与东环高速交汇处物业类型独栋、双拼、联排 74套别墅 108套洋房建筑面积91600平米户型面积350-450平米联排500-700平米双拼200平米洋房 1000多平米楼王已售货量未开盘，开盘时间未知下半年主要推出货量未知下半年预计价格走势20000元/ 预计销售情况

3、未知【得一 理想国】个案详解竞品分析得一 理想国优劣势分析主要优势分析主要劣势分析1、地段优势；2、户型多重性3、项目已封顶；1、外立面样式及颜色较差2、花园面积较小竞品分析【盛高山鼎】个案详解基本情况一期占地面积725亩，总栋数119栋包含双拼、联排、洋房物业类型别墅、洋房、小高层建筑面积 总占地725亩户型 未知已售货量未开盘，开盘时间未知下半年主要推出货量预计15万下半年预计价格走势别墅15000元/ ，洋房10000元/ 预计销售情况工期进度迅速，销售看好竞品分析盛高山鼎优劣势分析盛高山鼎优劣势分析主要优势分析主要劣势分析1、作为08年进入的品牌开发商，3年的品牌和工程量蓄势，是一大优

4、势；2、产品多品类3、开发商实力强1、地段为东山片区最东面2、从整体看，公司各方面行动较拖沓3、营销推广滞后竞品分析【半山玫瑰庄园】个案详解基本情况总占地面积150亩，总建筑面积16万，别墅148套，洋房196套，花园洋房288套物业类型别墅价格价格在17000元/左右户型别墅200280平米为主力户型，洋房94150平米已售货量6月8日开盘，别墅销售8套下半年主要推出货量3万下半年预计价格走势20000元/ 预计销售情况工期进度缓慢，销售一般竞品分析半山玫瑰庄园优劣势分析半山玫瑰庄园优劣势分析主要优势分析主要劣势分析1、地段优势；2、价格优势；3、蓄客期长达一年，已有积累客户资源；4、户型区

5、间较小，总价低。1、项目证件不全，开发商没有名气；2、工程进度迟缓；3、营销模式单一，销售现场管理混乱；4、推广渠道单一。竞品分析【恒大山水城】个案详解基本情况22栋32层高层住宅、3栋30层高层住宅、1栋22层高层住宅，总户数6080户。物业类型高层价格价格未公布户型户型面积80-160，以两房和三房为主已售货量未开盘下半年主要推出货量一期共7栋高层，1栋22层，其余6栋为32层，共1896户下半年预计价格走势5000-6000元/ 预计销售情况目前存在土地问题年内估计不能开盘竞品分析恒大山水城优劣势分析主要优势分析主要劣势分析1、较早进入太原的品牌开发商，品牌认可度高；2、以中端产品为主，

6、适应群广泛3、价格优势明显；4、区域价值逐年递增1、产品设计相对较差；2、周边配套差；3、产品密度高；竞品分析绿地半山国际二期半山玫瑰庄园盛高山鼎得一理想国恒大山水城规模（m2)10万16万35万9.16万81万建筑风格英伦式地中海西班牙法式新古典主义欧陆风情建筑形态小高层，酒店式公寓，220套联排叠墅、花墅、洋房联排、叠拼、双拼 独栋、双拼、联排 74套别墅 108套洋房高层景观特点与一期类似社区中央景观、公共庭院、坡地，台地多种植物四季不同景10万平米体育公园、高尔夫球场 、坡地与台地相结合 景观长廊和骑马道 由草地、灌木、常绿乔木、叠水组成低中高三层次绿化，四季不同景双重超大内湖为轴心，

7、打造超大面积的皇家湖景园林。户型面积355-485平米联排128平米139平米小高层47-82酒店式公寓 300-400平米叠墅 120-200平米花墅 80-120小洋房主力户型400-500平米650平米左右双拼350-450平米联排500-700平米双拼200平米洋房 1000多平米楼王户型面积80-160，以两房和三房为主户型特点地下室3.6米层高挑高6米，私家大堂，私家电梯，错层布景，360度采光，地源热泵，双层中空玻璃、中央除尘系统八角窗 单车位有专门的物业用房（用于保姆和司机休息）点式与短板相结合的低密度高层、呈南北朝向、超宽楼间距、多户型空间预计售价1.3万元/1.2万元/2万

8、元/2万元/6000-7000元/ 区域竞争项目汇总2part two1.项目优势区位优势本地块位于东山宜居板块，同时周边项目都以开发高端物业为主，为项目开发高端物业提供了基础。交通优势道路交通便捷，紧邻高速公路，片区路网规划四纵四横，通达性很好。产品优势本案总体量适中，可以形成一定的规模优势，同时目前的地块状态可以为产品定位提供很大的发挥空间。复地优势复地多年来以开发高端物业为主，在资源方面有着得天独厚的优势，而且东山国际项目的入市能为项目带来良好的形象和认知。项目swot分析2.项目劣势地块劣势本案所处的位置较偏，而且地块的不规则性也为项目的规划带来了更多的思考，目前周边配套很少。形象劣势

9、复地刚入驻太原，产品及形象还未被本地客户了解。项目swot分析3 项目机会市场机会本案处于未来规划中的东山高端宜居区内。其良好完善的规划，将带动区域内的整体发展，而本案身处其中也必将获得支持。产品机会本案的规划性质、建筑形态等都未确定，完全可以根据周边的市场状况来确定采用同质化的定位模式，依靠规模效应，与同类商家共赢，或采用差异化的定位模式，寻找市场空白点，获得更多的利润空间。项目swot分析4 项目风险政策风险近两年来政府对房地产连续打压，以及年初颁发的限购令将持续多久，未来地产政策的不确定性，为项目的销售带来了一定的风险。竞争风险区域内存在多个知名房企的开发项目和待开发项目都定位高端，产品

10、高度重合，市场短期内供应量会出现较为集中的放量，本案必须谨慎考量定位方向，避免陷入激烈的市场竞争之中，分流了自身的客户。项目swot分析项目预期风险评估由于缺乏官方数据，所以我们只能根据现有市场数据及规划做出以下分析和预估：项目发展的大环境面临机遇与挑战板块发展 板块价值大幅提升 地块作为太原东山宜居区域的市政规划以被人们认可。在未来的两年内板块内的市政交通配套与居住氛围将日益完善。 土地放量 枣园片区待开发土地任有存量 板块所处区域为枣园片区，由于枣园片区为非耕地的特点，除现开有发项目外，本土开发公司持有的待开发地块依然较大。（如得一、鼎晨、阳煤等都有待开发土地）物业发展 未来别墅类物业放量

11、激增 产品物业高度重合 板块内多家大型房企入驻开发，除恒大山水城外都以别墅类物业为主。项目开发周期都在2年以上，根据项目低开高走，物业品质不断提升的市场规律，预计2年后的产品力竞争将更为激烈。项目预期风险评估小结 未来2年，该板块作为高端物业区域将发展得更加成熟，同时区域市场的同质化竞争也将更为激烈。提升产品力、企业形象力，以及多元化的营销体系，将成为在片区众多同质化物业中取胜的关键。3part three1项目产品线组合建议one 同质化竞争的市场中，规划设计和产品创新以及强势营销，比较容易赢得客户认可，实现较高的市场附加值市场附加值高低影响因素规划设计过程精品市场营销产品创新物管服务适用条

12、件：城市整体房地产处于起步阶段，产品同质化严重，产品缺乏创新；市场实现：市场附加值相对规划设计较较弱，但需要一定程度的市场引导适用条件：城市整体规划水平相对较低，还停留在传统的排排座布局方式；中高端客户需求没有被满足；市场实现：市场附加值明显，能够实现很高的市场溢价；适用条件：适用于大型开发商，有自己的专业物管团队，或者大规模房地产项目，引进专业的物管公司；市场实现：市场附加值明显，更容易吸引城市中高端客户；适用条件：适用于各类城市或者是房地产营销水平较弱的城市；市场实现：市场附加值最明显，是房地产价值实现最直接、最有效、最直接的手段；适用条件：适用于一线和二线城市，城市的房地产水平很高，市场

13、上客户开始对产品质量有很高的认知和追求；市场实现：市场附加值相对规划和产品较低，需要概念宣传和引导；以此确定本项目发力方向为： 规划设计+产品创新+强势营销产品建议产品组合优劣势分析综合容积率1a.纯洋房社区物业形态，受众广风险低。产品形式单一，产品未明显分级，无价格标杆地块价值不能最大化利用不建议b.洋房+别墅产品产品线复合，且分级明显地块价值最大化利用开发可持续，成为东山国际的产品升级双拼类物业处于竞争空挡物业品质的提高在一定程度上加大了项目风险建议c. 洋房+别墅+小高混合社区市场主流产品跨度大，不能形成价值标杆与东山国际项目产品重合不建议产品建议盈利主体花园洋房盈利主体双拼别墅u冲抵容

14、积率u产品差异化u丰富社区产品形态u盈利主体u最大化土地价值u利润最大化产品配比建议 花园洋房：50% 联排别墅: 20% 双拼别墅：30%产品建议产品建议结论 作为东山国际项目的升级在延续绅社区规划理念的同时，根据太原当地客户的需要，全面提升项目产品力，塑造一个可以满足客户“居住、娱乐、休闲、文化、教育”5大个性化、多元化以及多样化生活需求的高端社区。 在同一区域开发两个项目，进行多项运营，我们必须在产品升级的同时做到多项目间的产品互补，整体兼顾利润和速度，降低经营风险。 2产品风格及项目组团规划建议two 作为东山国际项目的升级版，我们建议项目风格延续法式贵族的建筑风格。在项目规划中，尽量

15、避免东山国际项目 “兵营似”组团排布，整个项目组团及景观依地势而建，不同的产品形态分割及组合，使得整个项目更加贴近自然，排布更加合理。产品建议3洋房产品形态及面积价格建议three为避免常见的呆板形式和封闭的关系，建议采取每户向阳面层层退台的台阶状结构，通过巧妙的入户方式使每户拥有南向的私家花园或露台n情景花园洋房在设计上融合别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。n主要为4层半建筑，入户方式： 首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房产品建议首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑

16、面积：150左右 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面情景房错层12米产品建议二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：140左右 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空

17、间层次丰富附带观景露台露台入户错层产品建议三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：130 左右错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台 错层产品建议顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽建筑面积：190左右 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分

18、，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台 露台主人区露台露台产品建议洋房类产品形式面积及总价情景洋房主要为4层半建筑： 首层面积：150平米左右（附带小院）价格：220万元左右，。二层面积：140平米 价格：200-210万元左右三层面积：128-130平米左右 价格：185-195万元左右顶层面积：178-187平米左右 价格：250-270万元左右n情景花园实现均价： 15000元/平米左右，实现市区内高档住宅的销售价格；产品建议4别墅产品形态及面积和价格建议fouru以双拼为主，联排为辅u地上面积区间350-450平方米，总建筑面积6