A公司房地产开发项目管理研究

1、分类号 密 级 udc 编 号 * 大 学*专业硕士学位论文a公司房地产开发项目管理研究研 究 生 姓 名： 指导教师姓名、职称：某 某 教 授学 科、专 业 名 称： 研 究 方 向： 二七年七月a corporation property development project management researchbyjuly, 2007郑重声明本人所提交的学位论文，是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。本文中除已注明的内容外，不包含任何其他个人或集体已发表的或公开过的成果，本人愿意承担此声明的法律后果以至法律责任。学位论文作者（签名）：2007年 月 日a公司房地产开发项目管理

2、研究摘 要我国的房地产开发是改革开放后新兴的产业。二十几年来，发展速度较快，呈现出勃勃生机，已成为拉动经济增长的主要力量。随着许多境外项目管理公司进驻中国之后把“项目管理”的概念引入了中国建筑市场，目前，我国房地产开发项目很多，房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱。许多房地产企业在项目开发完成后没有进行及时的总结，导致项目的经验、教训没有很好的继承和吸收。分析了房地产开发项目总结的意义、内容，本文以a公司在鑫泉公寓项目工程中试行内部项目管理为例，就房地产开发项目建设管理的内容、意义及方法等同题，结合房地产开发的流程及特点，对一些常常困挠着开发商进行项目管理的关键难点问题进行探计分析，对项

3、目管理在房地产开发工程实践中的应用作相应探讨。针对影响工程建设项目进展的主要因素，提出提高开发商工程建设项目管理质量和效率、减少项目管理难度的方法和建议。关键字：项目管理；工程实践；房地产开发abstract after our country property development is reform and open policy the emerging industry. since more than 20, the development speed is quicker, presents the vigorous vitality, has become the fuel e

4、conomic growth the main strength. after many beyond the border projects management company enters and is stationed in china "project management" the concept has introduced the china construction market, our country property development project very are at present many, thereat estate indus

5、try already became our country national economy development the important prop. many real estate enterprises complete after the project development have not carried on the prompt summary, causes the project the experience, lesson not very good inheriting with the absorption. analyzed the significanc

6、e, the content which the property development project summarized, this article has tried out the internal project management take a corporation in the spring apartment project as the example, the property development project construction management content, the significance and the method equated th

7、e topic, the union property development flow and the characteristic, frequently was stranded the developer to some to carry on the project management the essential difficult question to carry on the analysis, should serve as the corresponding discussion to the project management in the property deve

8、lopment project practice. primary factor progresses which in view of the influence engineering construction project, proposed improves the developer engineering construction project management quality and the efficiency, the reduced project management difficulty method and the suggestion.keywords: p

9、roject management; project practice; property development目 录1 绪论11.1选题背景11.1.1 问题的提出11.1.2 研究意义21.1.3 项目管理的发展前景21.2 a公司房地产开发项目现状31.2.1 a公司简介31.2.2 a房地产公司项目管理框架选择31.2.3 a公司项目管理现状41.3 研究内容41.3.1 本文的研究框架41.3.2 论文的技术路线及研究方法61.3.3 本文研究的重点71.4 论文的预期创新点82 房地产开发项目管理基本概念界定92.1项目管理概述92.2项目管理的历史102.3项目管理的内容及要素

10、102.4项目管理的方法体系112.4.1项目管理方法体系概念122.4.2项目方法体系的最佳做法122.5房地产的项目管理流程132.5.1房地产项目管理介绍132.5.2房地产项目管理流程分析132.6项目管理中的阻力153 a公司房地产开发项目实例163.1 a公司房地产开发项目163.1.1项目描述163.1.2 a公司的项目启动163.1.3 a公司项目管理阶段的边界173.2 a公司房地产开发项目的管理173.2.1 项目组织173.2.2 成本控制183.2.3质量控制193.2.4 施工图设计方面203.2.5进度管理203.2.6成本管理223.2.7合同管理224 案例分析

11、及建议244.1对a公司房地产开发项目管理分析244.1.1 前期策划及市场调研不到位、调整不及时是房地产开发项目致命的问题244.1.2忽视项目设计阶段的投资控制，缺乏行之有效的投资控制措施254.1.3垄断性专业分包与开发商的矛盾254.1.4业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾264.2对a公司的建议274.2.1加强前期市场调查274.2.2加强规划设计284.2.3编制好开发计划294.2.4对特殊专业招标管理294.2.5对项目收尾阶段的管理305结论与展望31参考文献321 绪论1.1选题背景1.1.1 问题的提出改革开放以后，我国经济总体上呈现高速发展的局面。进入21世

12、纪之后，随着我国加入世界贸易组织、中国成为世界加工工厂，我国国民经济将继续高速发展，并逐渐实现健康、稳定、持续、和谐的发展特征及趋势。随着经济的高速发展，我国城市化进程日益加快。一方面经济的发展，使得现有城镇居民收入不断提高，人们对居住条件的舒适度、满意度提出了更高的要求，现有城镇居民具有越来越大、逐步高涨的房地产消费需求；另一方面，越来越多的农村人口将涌入城市，寻找生存和发展的机遇，这些外来流动人员也有基本的居住要求，一般情况下，由于居住条件相对较差，他们的居住改善渴望较大、要求较高，一旦条件得到改善，他们将从房地产潜在消费者转变成为真正的房地产消费者，而且，会义无反顾的将手中的资金投入到居

13、住条件的改善中去，因此，他们的房地产消费需求较之城镇居民的房地产消费需求，显得更为迫切、高涨。我国是一个拥有13亿人口的超级大国，其中9亿多是农民，而且中国人普遍具有较高的房地产消费欲望，随着收入的改善，中国人房地产消费能力逐年提高，可以想见，中国现实房地产市场及潜在房地产市场将会有多大。正是因为具有如此巨大的市场，房地产企业如雨后春笋般遍地开花，据统计，中国的房地产企业已多达4万余家，而且还有很多潜在房地产企业跃跃欲试，想加入到房地产市场竞争中来。此外，在企业多元化竞争策略的指导下，很多集团化公司也把业务目光投向房地产市场，再加上部分跨国房地产企业及相关投资商，可以想见，中国房地产市场竞争由

14、多激烈、有多残酷。虽然，中国目前的房地产市场呈现“百花齐放、百家争鸣”的繁荣局面，但是，繁荣的背后并不能隐藏现有的、潜在的危机。中国内地房地产企业规模较小、融资渠道单一、管理水平低下、抵御风险能力明显不足。改革开放的深入，给我国企业带来了无数的发展机遇，但是，伴随着机遇，竞争也越来越激烈、越来越残酷。“物竞天择、优胜劣汰”是自然选择的法则，也是市场竞争的法则。跨国企业，尤其是跨国房地产企业的加入，将给中国房地产企业带来巨大的生存、发展压力。因此，中国房地产业企业要想在市场竞争中分得一杯羹，要想在激烈的市场竞争中立足，除了要抓住机遇，发挥“本地化”优势外，还要苦练内功。因此，房地产企业加强企业管

15、理势在必行，其中，加强并提高房地产开发项目管理显得尤其必要。1.1.2 研究意义（1）理论意义 项目管理理论已经收到西方发达国家的高度重视。美国学者david cleland称：在应付全球化的市场变化中，战略管理和项目管理将起到关键性的作用。目前国外项目管理理论己发展的相当成熟，并广泛应用于各种类型的企业之中，项目管理己经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。项目管理是一种方法论，可广泛运用于各领域、各行业的项目管理实践。而我国目前房地产开发项目管理理论水平及研究能力相对还显得滞后。本文试图通过对a公司房地产开发项目管理的研究，能够丰富我国目前房地产开发项目管理相关理论，并为

16、之提供了一个可供借鉴的研究方法及思路，丰富与项目管理内容相关的案例数据库，希望能为具有中国特色的项目管理理论的研究做出微薄的贡献。（2）实践意义 我国房地产企业管理水平还有很大的提升空间。目前，我国房地产企业对项目管理的重视程度还有待加强，房地产业也亟需可行的项目管理规范。可以说，项目管理将成为关系企业兴衰荣辱的关键，也是关系到整个房地产业，乃至整个国民经济实现健康、稳定、持续、和谐发展的关键。因此，加强房地产开发项目管理研究，不仅具有十分重大的理论意义，其实践价值也非同小可。本文把项目管理的方法运用于房地产开发项目，是一种新的探索，既丰富了企业项目管理的经验，提高了企业管理水平，又为其它类似

17、的房地产企业项目管理提供了有益的借鉴。1.1.3 项目管理的发展前景当前，发达国家的项目管理已初步形成学科和行业。由于项目管理的普遍规律和许多项目的跨国性质，各国专家都在探讨项目管理学科的国际通用体系，包括通用术语。国际性学术会议也十分频繁，几乎每年都有。美国管理技术大学北京办事处主任王琨说，在美国，项目管理教育的热度大有超过 mba 之势。美国学者david cleland称：在应对全球化的市场变动中，战略管理和项目管理将起到关键的作用。目前，在西方发达国家，由于项目管理受到广泛的重视，所以掌握项目管理专业知识已成为晋升高级管理人员的必要条件。项目管理专业人才供不应求，取得项目管理专业学位已

18、经成为继 mba 之后又一热点。美国著名的财富杂志断言：项目经理将成为 21 世纪的最佳职业。由此可见，项目管理在 21 世纪必将继续飞速发展，21 世纪的项目经理们必将大有作为。1.2 a公司房地产开发项目现状1.2.1 a公司简介a房地产开发有限公司是1997年经省计委批准成立，是一家以房地产开发为核心，以物业管理、销售代理等相关行业为配套的专业房地产集团公司。注册资金200万人民币，现有技术管理人员18人，主要经营：房地产开发，兼营物业管理，建筑材料销售。共有在职职工40多名，管理层员工均为大专以上学历。 公司已开发项目均很成功。其中“亲水花园”以定位准确、质量可靠、设计合理深得用户的青

19、睐和褒奖；“瑞特家园”位于省会经济文化中心的中华南大街与仓安路交汇口；“蓝钻名座”项目为商住公寓，位于某市商业批发圈内，房屋使用率高，客户客源广泛；“和平世家”位于和平东路与翟营大街交汇处，突出了“特色、美观、实用”三个特点，户型适中满足周边客户的购买需求；公司目前正在积极筹备“盛典·苏州”项目，不久便会与市民朋友见面，相信同样会得到好评。 几年来a公司树立“质量第一，服务于社会”的经营理念，得到广大客户的好评和认可。1998年a公司开发的“瑞特家园”被评为“省会百姓心目中的理想家园”；2000年、2001年、2002年度连续被授予“重合同、守信用”企业；2005年度被评为“房地产旺

20、销守信”企业、“质量、计量、服务”三满意单位；2000、2001、2002、2003、2004、2005、2006年均被评为纳税先进单位。笔者对该公司从事工程项目管理工作多年，以该公司房地产管理项目为例，对项目管理方法在房地产企业的应用作出分析与规划建议。1.2.2 a房地产公司项目管理框架选择房地产项目的流程和工作内容，因其生命周期长、投资量大、以产品为中心，所以a公司采用了prince2的项目管理架构。prince2是受控环境中的项目(project in controlled environment)第二版的缩写，起源于英国的it项目。该方法的主要特点在于： jason charvat项

21、目管理如何游刃有余项目管理方法体系m北京：清华大学出版社，2004（1）规范的项目管理体系。（2）灵活的决策点。（3）有一个资源和技术层面的规划系统。（4）一整套的控制程序。（5）以产品为中心一给客户项目交付成果。（6）在整个项目过程中，始终专注于项目交付成果。prince2是一种普遍适用的，于具体的项目类型和项目复杂程度有关的项目管理方法体系。是一种流程导向的项目管理方法。prince2关键流程包括以下4个主要部分：（1）启动(以正确的方式启动项目)。（2）管理阶段边界(当检查结果满足目标后，承诺提供更多的资源)。（3）特别的指导(监控进度，提供建议和指导，危机处理)。（4）项目收尾(确认项

22、目以受控的方式结束)。1.2.3 a公司项目管理现状a公司是一家民营企业，在偶然的机会介入房地产，但从开发面积大小、公司资金实力、人才实力等都不能与其他大公司同日而语。如何提高企业项目管理水平，从而提高企业竞争实力，避免在国内外大型房地产企业纷纷抢占市场时不被淘汰是企业面临的严峻问题。目前，国内房地产企业普遍存在着对于项目中间的实施阶段管理不力的问题，一味要求缩短工期，降低成本，造成质量低劣、工期拖延等多种问题在案。本文提出项目管理方法为解决这个问题提供了有效的途径。本文打算通过项目管理理论和方法与具体的项目实施阶段相结合，研究如何保证项目实施阶段的成功做出一些分析，从而实现前期可行性研究的管

23、理指标，也给后期的销售提供有力的支持。1.3 研究内容1.3.1 本文的研究框架本论文主要研究a公司在项目实施阶段如何通过项目管理的方式实现开发项目的成功。一般来说，要实现房地产项目的成功有多种途径：可以通过选择中心地块，以良好的人脉见长；也可以精心策划，以概念创新为主导;还可以以高科技含量、安全周到的物业管理为卖点。本文是以a公司为研究对象，探讨在房地产项目实施过程中如何以项目管理的方式来实现开发项目的目标，对于前期可行性研究、设计阶段以及后期销售阶段则不研究。可行性研究、设计阶段等前期内容作为项目实施的假设前提，项目实施完成后作为项目可交付成果移交给销售公司，由销售公司去销售。可行性研究、

24、设计阶段等前期内容以及后期销售阶段等因其工作内容的特殊性、差异性都可以作为一个新的项目去执行。在实施过程中，主要研究了项目范围、质量、成本、时间、资源等管理内容，对项目风险管理、采购管理因篇幅所限不再涉及。主要内容如下：第一章，绪论，主要包括：问题的提出，研究意义，对a公司和项目开发现状进行了简单描述，指出文章的主要内容及研究方法等。第二章，房地产开发项目管理基本概念界定，主要包括：项目管理的理论知识，对什么是项目，什么是项目管理以及项目范围、质量、成本、时间、资源在计划和实施过程中的主要管理内容和方法作以概述，为房地产项目的实施作理论上的准备。第三章，a公司房地产开发项目实例，对a公司房地产

25、开发项目及其管理。第四章，案例分析及建议，包括：对a公司房地产开发项目管理状况分析，对a公司的建议。本文研究内容的结构框架如图所示：图1 文章结构框架图1.3.2 论文的技术路线及研究方法（1）论文的技术路线本文的研究是在实践的基础上进行的，因此研究的逻辑思路是按照房地产项目的运作程序为主线展开的。本文研究的逻辑框架如下图所示。本文企图将工商管理理论结合项目管理的方法论应用于房地产项目管理实践之中，并运用目标管理与过程管理理论分别从纵、横两个方向共同作用，使复杂的房地产项目管理过程可控在控，以产生良好的项目管理整体效益。图2 文章的技术路线图（2）论文的研究方法本文以马克思主义的立场、观点和方

26、法为指导，以社会主义经济理论为研究基础，借鉴西方经济学尤其是货币金融学的最新理论，吸收其科学合理的部分，主要运用以下研究方法:采取调查与分析相结合的方法；定性分析和定量分析相结合的方法；对比分析的方法。此外，专门研究和广泛争取意见相结合的方法，理论联系实际的方法，也都将被用于本文的全过程中。1.3.3 本文研究的重点房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。一个完整的房地产开发项目至少包含三个阶段，前期的土地获取及可行性研究阶段，中间的项目实

27、施阶段，后期的销售阶段。房地产开发项目管理的终极目标是实现房地产开发项目的成功，而要想实现房地产开发项目成功必须加强项目过程控制，科学进行项目管理。对于土地的获取，目前在中国还有很多不规范行为，不是企业能够控制的，对于后期的销售阶段，由于市场的巨大需求，只要房地产企业不谋求超额利润，开发项目不存在严重的质量问题，一般销售也不成问题。以目前中国房地产开发项目管理的现状看，房地产项目管理实施阶段既是房地产企业发挥作用最大的阶段，也是存在问题最多的阶段。部分房地产企业对于项目中间的实施阶段则管理不力，一味要求缩短工期，降低成本，造成严重后果，既不能实现可行性研究的管理指标，也不能给销售以有力的支持，

28、质量低劣、工期拖延是售房纠纷的主要原因。正是基于以上考虑，本文主要研究房地产公司在项目实施阶段如何通过项目管理的方式实现开发项目的成功。在科学界定房地产开发项目管理相关概念的基础上，以a公司为研究对象，以a公司开发的某房地产项目为研究重点，通过对项目的范围、质量、成本、时间、资源进行层层分析，研究如何加强项目计划管理，主要是如何加强项目实施监督与项目实施控制，以实现房地产开发项目成功为目标。1.4 论文的预期创新点目前，一方面国内房地产开发项目管理实践缺乏系统、实用的项目管理理论与管理方法的应用与指导；另一方面国外项目管理理论发展已十分成熟，但普遍的项目管理理论在我国房地产开发项目管理实践中的

29、运用还有待进一步的探索与研究。本文试图运用技术、经济、管理、系统的研究方法，将管理理论与国外项目管理的方法论应用于a公司房地产开发项目管理策划应用研究，以探索房地产开发项目管理的规律，在选题与项目管理理论应用与推广方面具有一定创新。期望能通过本文的研究，为a公司房地产开发项目管理提供一套实用、可行的项目管理模式与方法，为房地产行业项目管理实践尽微薄之力，同时也希望能对建设工程项目管理有所参考。2 房地产开发项目管理基本概念界定2.1项目管理概述项目是一项为了创造某一唯一的产品或服务的时限性工作。是在一定资源如时间、地理、资金、人力、设备、材料、能源动力、规划要求等约束条件下，对一个有既定目标(

30、质量、投资、进度)要求的一次性任务进行计划和控制的过程；或满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。项目的定义包含三层含义：第一，项目是一项有待完成的任务，且有特定的环境与要求；第二，在一定的组织机构内，利用有限资源(人力、财力、物力等)在规定的时间内完成任务；第三，任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。这三层含义对应项目的三重约束时间、费用和性能。项目的目标就是满足客户、管理层和供应商在时间、费用和性能(质量)上的具体要求。张海贵现代建筑施工项目管理m北京：金盾出版社，2004项目管理的对象很专一，就是项目；管理的方式是目标管理。实施项目管理，可以在保证项目工期、降低成本、保证质量、

31、预防和控制风险等诸多方面起到至关重要的作用。当今的项目管理可使公司科学地处理跨专业领域的复杂问题，并能实现其更高的运营效率。项目管理者也不再被认为仅仅是项目的执行者，更要求他们参与到需求确定、项目选择、项目计划直至项目收尾的全过程，在时间、成本、质量、风险、合同、采购、人力资源等各个方面对项目进行全方位管理，并且和相关政府部门及业务协作单位一起高效率地工作。项目的组织通常是临时性、扁平化的组织；管理过程贯穿着系统工程的思想；管理的方法使用系统网络工具和计算机管理手段，应用多学科的知识和工具。房地产项目管理的内容是研究如何高效实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效

32、地计划、组织、协调和控制，以适应内部及外部环境并使之高效运作，使各要素优化组合和合理配置，保证项目运营的均衡性，利用现代化管理技术和手段，实现项目目标，使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现而要求的质量、规定的时限、批准的费用预算进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。管理对象是项目本身，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行，具有全面性、科学性和程序性。项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即“进度、质量、费用”控制“合同、信息”管理和组织协调。“全国建筑业企业项目经理培训教材”编写委员会全国建筑业企业项目经理培训教材m北京：中国建筑工业出版社，

33、2001房地产开发项目具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维关系，这就说明项目管理具有系统性的特点。加强项目管理，必须对其特点进行详细分析，认真研究并强化管理。对项目特点进行管理主要体现在3方面，即：（1）进行优化组合，即对投入项目进行适当搭配，以协调地发挥作用。（2）进行动态管理，作为优化配置和优化组合的重要手段，其基本内容是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各要素，使之在项目运营中合理流动，在动态中寻求平衡。（3）合理高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。2.2项目管理的历史现代化的项目管理概念起源于美国。如著名的阿波罗登

34、月计划，曼哈顿计划，北极星导弹计划等。他们在采用“关键路径法”管理的基础上，对项目进行计划编排，结果提前完成了预定的研制任务，之后被总结为“计划评审技术”。现代项目管理科学便是上世纪50年代末从这两项技术的基础上迅速发展起来的一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。现代项目管理从上个世纪90年代以来发展迅猛，在欧美许多经济发达国家逐渐成为一种主流管理方法。现代项目管理思想传入我国的时间大约在上世纪8o年代初期，进入二十一世纪后逐渐在我国推广。2.3项目管理的内容及要素要实现项目管理的目标就必须以先进的管理思想为指导，建立一个综合的、专业化的、相对独立的、严密的项目管理组织。健全各种数

35、据采集、管理制度，采用科学的方法和适宜的技术。同时要统一思想，统一标准，统一步骤，促使领导、技术人员和工作人员都能在工程项目建设的全过程中自觉地学习并掌握和运用项目管理的原理、方法和技术，齐心协力，共同奋斗，才能达到预期的效果，实现项目管理的目标。通常，一个项目从概念形成到项目结束，称为项目循环时间，这个时间愈短，企业就愈快享有项目产生的价值，投资也愈快得到回收。因此，缩短项目循环时间。可以为企业增加现金流量、减少项目投资，同时增加经济价值。对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备，是对项目的总体策划。开发前期阶段是项目成功实施的重要保证，其主要任务是对项目任务和资源进行详尽计划和配置，包

36、括确定范围和目标、确立项目组主要成员、确立技术路线、工作分解、确定主计划、分项计划(费用、质量保证、风险控制、沟通)等工作。执行阶段是项目生命周期中时间最长、完成的工作量最大、资源消耗最多的阶段。这个阶段要根据项目的工作分解结构(wbs)和网络计划来组织协调，确保各项任务保质量、按时间完成。指导、监督、预测、控制是这一时期的管理重点。实施阶段需要项目管理者能够现场管理；及时发现问题并做出决策；及时化解各项任务和各个成员间的冲突，解决矛盾；及时解决项目实施困难，疏通渠道。具体的管理内容包括：范围管理、时间管理、成本管理、人力资源管理、风险管理、质量管理、合同管理、沟通管理和集成管理。范围管理：确

37、定主要的管理问题，编制项目规划，例如项目的生命周期、工作分工、结构网络、管理流程、变更的实施等等。时间管理：编制项目进度规划，当项目偏离进度规划时，要有补救措施使项目进度重归规划。成本管理：项目管理人员应具备专业技能，能处理诸如成本估算、计划预算、成本控制、资本流程以及财务结算等事务。人力资源管理：着重于对项目组内人员的管理，包括冲突的处理、对职员工作的激励、高效率的组织结构规划等。风险管理：管理人员在信息不完备的情况下作决定的过程。质量管理：项目管理人员熟悉基本的质量管理技术，制作和说明质量控制图、尽力达到零缺陷等。合同管理：掌握合同管理技巧，了解签约中关键的法律原则。沟通管理：要求项目管理

38、人员能与他们的经理、客户、厂商及属下进行有效的交流。促进项目参与者之间的沟通。集成管理：把上述管理职能综合起来并加以协调。并为进一步提高和控制项目的水平提供借鉴。2.4项目管理的方法体系项目成效评估的重点有：项目推行的速度、品质，以及它所产生的价值。pmi成本估算的概念在我国常称作投资估算，即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上，估算项目的总投资。项目成本管理的基础是编制财务报表，主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中，项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。通过项目的财务现金流分析，可以计算项目的财务内部收益率，财

39、务净现值、投资回收期等指标，从而对项目的决策做出判断。在项目的整个生命周期里，应用综合性、预测性的实践、方法、系统和工具，产生并有效利用各种信息，以制订计划、安排进度、监控以及控制项目、项目群和项目组合的范围、风险、进度、资源和费用。判断项目是否成功，通常满足预定的进度安排是重要的因素。为项目任务列出计划工作表。计划工作表包括项目任务可能需要的所有步骤，划分里程碑式的阶段是控制项目周期和预算的重要手段。计划工作表将帮助工作成员确定和评估与他们必须处理的工作任务的每个实际相关的工作量。在项目进度或工作细分中，应该把每次质量控制活动后的修改，作为一个单独的任务包括进去。留出一些时间，用于过程改进。

40、进度安排也应在主要阶段后面包括一些意外的缓冲时间，以应付不可预料事件的调整。成虎工程项目管理m北京：中国建筑工业出版社。20011-42.4.1项目管理方法体系概念项目管理方法体系就是指能因地制宜地进行裁剪，从而应用于特定情境的一整套指导方针或原则。它也是一系列需要完成的工作，是特定的方法、模板、表单、甚至是用于整个项目生命周期的检查列表。2.4.2项目方法体系的最佳做法要确保成功开展项目并提交产品，就要检查所使用的方法体系是否能够实实在在地收集需求并针对这些需求有效地进行项目管理。要对现今正在使用的组织生效的项目方法体系进行分析。项目管理方法体系中更主要的在于之前预防而不是之后弥补。达到最佳

41、的管理效果需借鉴以下做法：王春玲试论工程项目投资控制j中国煤田地质，2003(10)：1012（1）提供标准化的经过实践检验的流程和技术；（2）所在的行业的最佳基准或标杆；（3）创造了一系列“必经包含” 的组成部分；（4）确定组织完成项目所需的必要流程；（5）考虑了推行方法体系所需的最佳成本和时间表；（6）确定了什么样的核心能力是最主要的；（7）配置资源；（8）综合供应商和其他各方因素。项目管理方法体系是针对项目管理过程而言的，分析项目管理过程需要对项目管理的流程有清晰的了解。不同行业的项目管理流程具有一定的通用性，但也存在其特殊性。2.5房地产的项目管理流程2.5.1房地产项目管理介绍房地产

42、项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理和后期物业管理。 王香玲浅论房地产开发工程中的项目管理j建筑经济与管理。2002(4)：30312.5.2房地产项目管理流程分析房地产的项目管理流程包括：邓田生，徐杰军房地产开发项目风险管理体系设计初探j企业技术开发，2oo4(1t)：2021（1）前期准备阶段(概念阶段、开发阶段)，即概念，策划分析，征地

43、，拆迁，规划，设计等；（2）实施阶段，即施工等；（3）经营阶段，即预销售，产权登记、发证，物业管理等。一、概念阶段（1）根据公司的整体战略规划选定项目(公司高、中层参与)，然后， 由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。（2）请相关专家、学者对项目进行评估与论证(确定风险等级、进行资源测算等)，提出项目建议书。（3）通过公司决策层批准进入下一阶段。（4）本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。二、规划阶段规划阶段需要完成的工作有：（1）对重点项目，确定项目总负责人；（2）确定项目经理；（3）确定项目组主

44、要成员；（4）确认项目的有效性，即项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估；（5）提出项目概要报告；（6）通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。三、实施阶段实施阶段需完成的工作有：（1）建立项目组织；（2）取得土地使用权(可以在第一、二阶段)；（3）制订项目计划(专业性、可行性)；（4）通过项目(规划)设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销；（5）通过规划、消防、人防、水

45、、电、气、防蚁等部门审查(协调贯穿整个项目实施过程)；（6）合同管理(质量、费用、进度、范围、安全等控制)；（7）项目销售(严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等)；（8）水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标(优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证)、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、严格控制质量、成本、进度、项目的销售等。四、结束阶段（1）结束阶段的工作有：（2）项目验收(单体、消防、人防、环境、水电、设备等)，办理备案证。（3）物业公司对项目进行接管验收。（4）配合物业公司交房。（5

46、）项目清算。（6）资产清理。（7）文档总结。（8）对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。（9）解散项目细。2.6项目管理中的阻力在项目管理实践中，前期策划工作不到位是我国项目管理水平低下的根本原因。项目管理是一个多目标的复杂系统工程。进度、资金、质量与人、机、料、能等单项管理很难获取最大的经济效益，走综合管理是必然之路。但是，我国工程建设的现实却恰恰是上述各项管理均是铁路警察，各管一段。不少单位在开展项目管理时，往往只是从某一部门的单项应用入手，忽视了其系统性；个别单位甚至觉得用计算机画出了横道计划进度图就算是项目管理了，各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题考虑得较少或根本没有考虑

47、。阻碍项目推行的绊脚石与通沟有关。有效的沟通，可以大幅提高项目成功的机率。由于项目团队成员来自不同部门与层级，因此沟通更显重要。任何沟通的误解，都会造成项目拖延、成本增加，最后可能导致失败。3 a公司房地产开发项目实例3.1 a公司房地产开发项目3.1.1项目描述下面以a公司最近开发的一个实际房地产项目为例，来探讨项目管理在房地产开发项目中的工程管理。鑫泉公寓总建筑面积30万m2 ，地处鼓楼屏西住宅区东北角，五风山南麓，共有5幢67层住宅建筑所组成，其中3#楼建筑附带一层地下室。一期建筑面积l75万m2 ，二期建筑面积125万m2 ，工期为两年，项目全过程进行系统的工程项目管理。该项目一期工程

48、于2003年10月25日主体开工 ，2004年4月28日开始预售，2004年5月底主体结构封顶，2004年11月20日完成各项竣丁验收取得备案证明，2004年12月1 8日提前人住；项目二期于2005年7月1日主体工程开工 ，2006年4月底主体结构封顶，2006年5月18日开始预售，2006年12月12日完成各项竣验收取得备案收文回执，2007年2月28日提前人住。该建筑组团项目虽然不大，但麻雀虽小五脏俱全，对探讨在房地产开发工程项目中试行项目管理却有一定的代表性。房地产开发工程的项目管理与建筑企业的项目管理有些不同，它主要是站在业主的立场，代表业主管理项目的各个方面，即从施工前的设计、招标

49、再到施工阶段整个过程的管理。项目管理的主要内容为“三控两管理”，即成本、进度、质量安全三大控制和合同、信息两管理，是国内近几年来推行的一种管理模式。项目管理的核心目标是通过对工期、成本、合同、安全和质量等内容的管理与控制，帮助业主实现各个方面的预期目标，并将项目成功交付使用。a公司在鑫泉公寓项目组团工程中模拟项目管理办法，虚拟总公司为业主，由专业技术人员组成的工程项目部为项目具体实施单位，进行内部项目管理试点。由总公司拟定总体实施目标和具体要求，项目部根据总体目标制定具体的实施计划，在项目的实施过程中充分发挥项目部的主观能动作用和积极性，整个过程从设计委托开始，直至工程竣工验收交付使用为止，取

50、得了较好的经济和实际效果，锻炼和培养了一批实用人才。3.1.2 a公司的项目启动a公司项目的第一个流程是项目启动前流程。该流程的目的在于获得项目授权，在这个授权中定义了执行该项目的理由以及项目的最终产物。启动过程很短，并且应包含以下部分：（1）确保项目团队所需的信息都已收集到位。（2）规划并组建项目团队。（3）编制起始阶段计划。（4）判断是否有充分理由开发项目。（5）建立可依托的稳固的管理基础。（6）对项目所面临的能够接受的业务状况编制文档，并批准之。（7）在开始工作之前，确保存在某种形式的可靠的项目资金来源。（8）认可项目第一阶段的资源授权。（9）提供项目生命周期中所必需的决策流程的基线。（

51、10）确保已精确计算过项目所需要的时间及人力投入，并且充分考虑了项目风险。3.1.3 a公司项目管理阶段的边界a公司采用此流程给项目管理委员会提供了关键决策点，判断是否继续执行项目。本流程的目标是：（1）使项目管理委员会放心，在当前阶段的所有计划中的项目交付成果都已按期完成。（2）向项目管理委员会提交所需信息，以评估持续推进项目的能力。（3）向项目管理委员会提交所需信息，用以证实当前阶段已经完成并且授权进入项目的下一阶段。3.2 a公司房地产开发项目的管理3.2.1 项目组织该项目总建筑面积为30万平方米， 在短短的两年半时间里全部完成；特别是一期，建筑面积175万平方米。在一年时间内全部完成

52、，可以说创造了公司开发建设速度的记录。该项目首次以项目组的管理模式进行项目管理，公司于2003年9月成立项目组，对项目进行全过程的管理。在整个项目的实施过程中，项目组各主管工程师以高度的工作责任心，充分发挥个人的能动性，深入工地，全方位投入项目，抓关键、抓落实，把握大事，确定目标计划，充分调动项目建设各方面的积极性，使施工、监理、设计及现场管理均完成了由被动工作到主动工作的转变。团结协作，严格控制工程质量和进度，强化成本管理和制度管理，整个项目组真正实现了一个目标、一条心，充分发挥团体的协作性和积极性，项目管理工作取得突破，成功完成了一场攻坚战。而且项目的报建、验收等效率都非常高，均按计划提前

53、完成，圆满完成了公司下达的各项任务指标，保证了公司总体计划的完成。在项目质量方面， 各个单项均一次性通过验收， 市质监总站及建设局专家对项目质量给予了很高的评价 项目组的运作模式为以后项目开发中项目部或项目公司的运作提供了很好的借鉴。3.2.2 成本控制该项目的各分项工程均实行招投标，严格推行低价中标制度，大幅度降低了工程成本。例如土方工程创下了代价；基坑支护工程在确保设计方案安全可靠、经济合理的前提下招投标，中标结果低于标底价的30；塑钢门、窗工程通过竞标，在采用进口配件的基础上，中标价降低到历史性低价； 消防工程中标价低于标底价26 ；涂料工程采用进口涂料中标价较低。此外，电梯、燃气管道、

54、发电机、高低压配电、民防、白蚁防治、阳台栏板、人户门等工程的造价均低于当时市场的平均造价。建设、设计、勘察、监理、施工单位的首要宗旨是将符合设计要求，满足市场需求的产品交付居住者使用。项目部的工作就是行使业主对工程管理的职责，为此，项目部从一开始就制定了详细的工作计划，并以设计为龙头，认真抓好工程质量和投资控制关。投资控制的关键在设计阶段，平面使用功能布置的优劣也在设计阶段，因此，项目部紧紧抓住设计这个龙头开展工作，为了使平面功能布局符合市场的需求，项目部工作人员在做了一定范围内市场调查的基础上，与设计人员就平面方案进行了认真的探讨，并站在使用者的角度对平面使用功能提出了具体修改意见，使单体平

55、面布局的设计无论从使用功能，还是平面布置方面都比较接近市场的需求，这从后期销售一套不剩的火热销售业绩中，也足以证明这些经认真推敲的平面设计方案是能够满足市场需求的。此外，作为开发商，在工程实施过程中要科学合理地控制成本，从设计方案开始就把工程成本控制列人议事日程是整个项目投资控制的关键，项目部工程技术人员为了把工程成本控制好，针对该工程项目的实际地理情况和地质条件，与设计人员就结构方案、基础选型、各座问室外标高的设定等进行了认真的探讨，由于其地处山脚边坡地，本身高差起伏较大，因此，土方能否就地平衡是一个十分关键的成本控制目标，项目部工作人员根据实际地理条件及周边规划道路标高控制的要求，因地制宜

56、，与总体设计单位共同探讨并对各座问室外标高进行相应调整。此外，在具体实施中，因受到场地的限制，逐将5座工程分成两个阶段实施，先将4撑、5撑的场地用作第一阶段项目多余土方的堆放场地，待第一阶段3座工程完成基础项目并进行土方回填后，再进行第二阶段两座工程的施工。仅此以上两项措施，就减少几千立方土方的外运，节省了十几万元的投资。在本项工程实施过程中通过设计方案的不断优化，也取得了一定的效益。例如：3#楼一层地下室原设计采用钢板桩围护，预算约需75万元，项目部工程技术人员经现场踏勘及地质资料分析，认为该场地为山坡延伸地，且浅层5米之内均为稳定性较好的粘土层，周边除东向为已建七层住宅建筑外(距施工开挖场地在10米以上，且基础为人工挖孔桩)，其余均为单层民房，且均在安全距离之外，同时，由于地理高差的原因，该地下室土方开挖深度只需在3米以内，若边坡围护采用其他方式同样可以起到相同的效果。为此，项目部技术人员经与围护桩设计单位多次商讨后，确定采用边坡喷锚加固围护方案。在施工前由设计单位对监理、施工等单位进行了认真的技术交底，同时要求监测单位加强对土坡位移的监测，在此优化下，仅花费2