房地产管理类房地产企业成本控制要点应用指南

1、本）成本控制要点应用指南（试 用编者编纂成这本 公我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的， 不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以 控制什么 What、怎样控制 How和谁来控制 Who的编 写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不 断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、 6第一项第二项第三项第四项第五项第六项第七项第八项第九项附件北京公司规范化管理系列文件I立项成本控制要点

2、应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由I于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作 用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土M,征地费用?少交或晚交，力争 减免."项目部叱详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附笈-、附表-_*o- 拆迁安置费用-房产确权后办理拆 迁安置费用目部负责,吠市政费用?自建部分按照公司 工程体系走；交政府 部分按有关规定办 理?工程部、设计部和审 算部负责自建

3、部分； 工程部负责交政府部 分。二规划条件口满足公司利益最大 化，合理提高容积 率，降低土地成本二项目部、设计部负责2、买断项目段断内容则确买断内容明细项目部叱详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附笈-、附表 二及买断方式的成 本构成-付款总额- 为公司争取取大利 益-目部负责附款时间,周期长、次数多项目部叱n二通或七通一 平的标准口明确验收标准明细口工程部、项目部负责平续风险当项目付款时间直 接挂钩。项目部负责3、合作开发,洽作方式嗡合集团要求，有 利于北京公司；,项目部叱详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附笈-、附表 二及合作开发的成 本构成劣成比

4、例-双赢原则；-项目部负责,校房时间?尽可能地延后交 房，,江程部负责二交房标准,环低于合同中交房 标准二项目部负责彳寸款总额 士付款时间口工选择有利于公司 利益的方式项目部叱 工项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规 划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变 动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周 密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要 的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方 案(1)可行性规划设 计.用场信息搜集和分析-市政状

5、况信息分析,规划要点确立口可行性研究设计任务 书，可行性设计变更设计部负责，项 目、审算、销售 部配合暂缺相应可操作 参考文件，以下 同(2)方案评审?组成可行性规划评审 委员会，对方案进行评 审、确定。-未通过的方案进入可 行性设计艾更环节，再 重新评审。由项目、设计、 工程、审算、财 务、销售等各部 门组成评审委 员会，总经理负 责(3)设计成果.?对可行性规划设计根 据实际情况进行细节调 整- 设备选型方案提前确 士7E设计部负责，工 程部配合件艮据提交的设计成果 进行投资估算审算部负责，设 计部配合2、报批设计(1)设计方某,即据项目前期运营的 情况和市场分析制订设 计任务书设计部负责

6、，项 目部、销售部协 作f案设计招投标设计部? 方案设计评审招投标评审委 员会(2)报批?注意市政设计意相关法规，完善自 身报批规范性，材料完 整项目部负责，设 计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计(1)扩初设计要求女寸报批设计进一步调整卡计要求呐部审核设计部负责，知 会各部门(2)成本概算,汴艮据扩初设计招投标 方案和设备选型、实体 研究、环境力菜等因素 对总成本作出概算设计部与工程 部负责JIJ订经营指导书审算部负责(3)扩初设计图? 根据扩初设计要求招 标-专家评审呐部评审招投标评审委 员会二设计调整设计部负责4、桩基设计(1)地质勘察,艘集权威地质资料-自己专业

7、人员勘察设计部负责，工 程部协助(2)设计方案评审触基设计2种以上形式-曲专家进行桩基形式和桩基结构评审(3)桩基施工图西计调整5、施工图设 计(1)施工图设计要 求坤艮据销售包装设计、桩 基设计、功能设计及配 套设施等因素，在扩初 图基础上确立施工图设- 建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70% 的部分属于设计方可控 部分，应严格审核。设计部和工程 部负责，其他部 门协助(2)报建政府部门报批费，按政 府后关政策交纳。项目部1(3)报施图(4)审图(5)施工配合互审互签，明确修改意 见，设计洽商设计部负责，工 程协助，知会销 售部(6)面积测算设计图纸测算与实际施 工时

8、检验相结合设计部负责，工 程部协助6、销售包装 设计.玷合营销费用控制-施工招投标7、装修方案 设计(1)方案设计要求根据扩初设计图、经营 指导书和实体研究的结 果确定方案设计要求设计部负责，销 售部协助(2)材料设备选型 成本方案,加场信息调研行 艮据设计要求确定装 修材料和设备设计部负责.?制订装修设计目标成 本计划明细表二装饰综合价格拆分分 析参见深圳公司文 件(3)招投标制订设计任务书设计部负责，销 售部协助评审招投标评审委 员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计(1)小区建筑物功 能的经济评估师场调研销售部负责- 有针对性扩充建筑物 功能设计部负责，销 售、工程部协

9、助(2)市政配套方案,疝政状况调研-争取政府后利条件项目部负责(3)环境方案设计，根据投资估算和报批 标准确立环境设计方案 目标成本总额设计部负责，项 目部协助/召投标招投标评审委 员会(4)智能化设计.用场现状分析，智能化 必要性分析-智能化内容控制销售部负责.?招投标，寻找外部合 作，争取双赢招投标小组组 织，总经理负责(5)销售承诺保持各部门与销售部的 信息畅通，保障销售承 诺与实际功能的一致性设计部负责，工 程部协助9、设计变更(1)设计调整费用(2)设计艾更洽商严格按照设计变更洽商 流程进行设计部负责，工 程、销售部协助详见工程现 场变更管理规 范10、材料设备(1)选型(2)力菜确

10、定时间在扩初图确定前确7E材 料设备，使设计在图纸 阶段就考虑了材料设备 的安装设计部负责，工 程部协助(3)采购招投标招投标评审委 员会详见设备材 料米购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的1实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员 的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点 在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单 位的选择(1)资质(2)管理水平(3)技术力重(4)历史记录(5)资金实力(6)合作经历。建立承建商、工程监 理、材料

11、及设备供货商 名册及资料库。- 从公司认可名册中的 承建商、供货商、监理 公司中选择投标单位。 计办部门推荐五家投 标单位报招投标工作 组。工程部负责工程 监理招投标合 同；设计部负责设 计、环境、装修 招投标合同。审算部负责材料 设备招投标合 同。销售部负责营 销、包装招投标 合同。详见招投标管 理规范第8条 至15条和招 投标管理程序二招投标工作 小组审 核、考察、评估、筛选 三家以上投标单位报 招投标评审委员会及 主管领导招投标评审委员 会审核 主管领导批准。详见招投标管 理规范第8条 至15条和招 投标管理程序2、招投标 文件各类合同的招投标书内 容应包含：(1)工期；(2)工程造价或

12、取费标 准；(3)质里要求；(4)付款方式;(5)招标范围;(6)结算方式；(7)验收标准；(8)投标注意事项；(9)废标条件(投标书 必须加盖投标单位法人 印章)；(10)接标时间；(11)开标时间；(12)定标方法；(13 )投标单位补充意 见；(14)标准合同条文；(15)图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招 投标标准文本1、工程部负责工 程监理招投标合 同；2、设计部负责设 计、环境、装修 招投标合同。3、审算部负责材 料设备招投标合 同。4、销售部负责营 销、包装招投标 合同。详见招投标管 理规范第6 条、第16条至 20条、和招投 标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核；

13、主管领导批准；详见招投标管 理规范第6 条、第16条至 20条、和招投 标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件施工环节成本控制要点应用指南3、评标和 定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责 技术评标2、审算部负责经 济标书的评标3、财务部负责审 核广告包装费详见招投标管 理规范第21 条至33条、和 招投标管理程 序综合审核投标单位；评 定中标单位招投标评审委员 会审核、评定。 主管领导批准详见招投标管 理规范第21条至33条、和 招投标管理程 序施 工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的 费用

14、，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更 时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门 的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更 环节(1)艾更评估额目前期规划、定位要 全面、准确，尽量避免 在施工中的重大设计调 整。-加强施工前的审核工 作。全面考虑工程造价， 对可能发生艾更的地方 有预见性，并予以事先 约定。,洛部门全面评估艾奥带 来的各种变化，为审批 提供参考依据。?审算部负责计 算交更费用(含 可能引起的索 赔)。-甲方项目代表 执行修改的工期

15、评估。?审算部成本管 理员负责计算变 更后的成本现 状。详见工程变更管理办法“，程变更的控制办法” ？ ？ ？ ？(2)交史的审核 签认济艮据变更原因将设计变 更分成四类，/、同类别 按相应的审核签认流程 进行。经办部门？详见工程现场签证管 理规范第二条、第十 三条。能计变更通知单。发生变更项目的 负责人详见工程现场签证管 理规范第5到第8条。变更必须有设计单位、 设计部、工程部、监理 单位和施工单位共同签 字后，才能有效。经办部门详见工程现场签证管 理规范第九到第十二 条。(3)艾更的审批,拄管总经理审批后方 可进行艾更。主管总经理详见工程现场签证管 理规范第十三条。施工现场签 证(1)签证

16、的必要 性测场签证的确认应严 格按照合同中所约定的 条款执行。经办部门(设计 部或程部)(2)签证的时限觌场签证确需发生，应 坚持当时发生当时签证 的原则。详见工程现场签证管 理规范第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件(续)2、施 工现场签证(1)签证的工程 量纵真核对签证的工程 量准确。一签证的内容、原因、工 程量应清楚准确、无涂 改、编号准、全，并有 监理工程师的签字确 认。经办部门(设计 部或程部)详见工程变更管理办法“，程变更的控制办法” ？ ？ ？ ？(2)签证的审批,施工洽商通知单发生变更项目的 负责人详见工程现场签证管 理规范第5到第8条。-必须遵循“先洽后干” 的原

17、则。在确认签证前， 应按相应审批程序报 审，通过后方口止式签 证。主管总经理详见工程现场签证管 理规范第十四条。(3)签证的反馈,对工程变更应定期进行 分类汇总统计分析，并 根据统计资料对控制工 程变更提出改进意见。资料工程师详见工程现场签证管 理规范第十八、十九条。3、审图(1)扩初图会审(2)施工图会审(3)分项、分部 图会审(4)各专业技术 图纸会审,青纸多层次会审会签 及审批制度。专业互审互签制度。 ,力争在开工前把图纸 中的问题修改完。甲方技术负责人详见施，环节成本控 制要点三、“审图”4、总分包配 合费(1)分包方式(2)分包内容(3)分包的责任 界定施过投标确定配合费。 - 应避

18、免在施工过程中 修改分包方式、分包内 容、范围而增加工程成 本。甲方代表详见施，环节成本控 制要点四、“总分包配 合费”5、材料供应(1)选型(2)材料供应方式(3)材料计划(4)预留时间,施工所用的各项材料 的选型应在材料招标前 确定。设计部主要解决的是材料供应 对施工环节成本的影 响，详见施工环节成 本控制要点五、“材料 供应”/确定材料供应方式， 通过招标确定相关费 用。审算部组织 工程部参加,粮时编制材料计划。 二材料计划签认。甲方代表二1要考虑可能出现的问 题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的 支付(5)付款进度(6)工程进度,版合同约定执行付款。士进度付款。,哆层次多角度审核工

19、 程进度。?甲方代表与监 理工程师审核完 成的形象部位-预算人员审核 工程价值量详见付款审批程序规 范附件2: “工程款付 款流程”(1)付款的审批口根据情况由/、同级别 人员最终审批。主管副总或总经 理销售环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率， 达到成 本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进 场计划?采购招投标及 订立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提 及-生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺强输周期具体与采购点远近相 对应口安装、验收周 期与工程进度相配合口

20、交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的 性能价格 比.初场信息日常搜集市场信息，建 立材料市场/息库。审算部-技术参数材料设备的技术参 数由设计部确定或 封样。设计部啪投标必须招投标的材料设 备要制定招投标计划。 不需招投标的材料设 备，采用三家以上厂家 报价选择。审算部详见招投标管理规 氾用八、七条和设 备材料采购规范第 四条3、材料款 支付,对料款支付方式-材料款支付进度 .嘛修款,预付款限额控制-首次验收后付款总 额进度控制。保修款一般不低于合同总彳的 5%。二依据合同中约定付 款。经办部门（工程部 或设计部）详见付款审批程序 规范附件3 “甲供 材料付款流程”和附 件7 "采

21、购类付款流 程”4、材料验 收,数量验收TJL方共同确认货到 现场数量甲方工地代表或专 业工程师负责监控 验收详见设备材料采购 规范第八条-质里收沙卜观质量的验收-安装后质量的验收工程部,取入使用后的质量 验收物业公司5、材料保 管与保修,湘料保管加合同中明确货物 的卸货和保管的责 任承担者工程部详见设备材料采购 规范第九条、第十 三到十六条-材料保修-用合同的方式明确 保修责任和保修期车肖售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具 体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一 些操作会对入住和

22、物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必 须有长线考虑。控制要占 八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方 案（1）费用总额?确定费用目标总 额项目部详见营销费用管理规 范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算号艮据各种相关因 素确定具体计划和 费用销售部（5）营销方案审批狂求各方囿思见， 按审批流程操作主管总经理详见营销操作流程规 范2、营销现 场费用（1）现场销售人工费 用,节肖售人数控制-销售工作进度控制,噗励办法控制销售部部门 经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装 费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品 费（6）展销费销售部专业 经理和部门 经理详见营

23、销包装操作规 范（7）计划额度控制,醐度内调剂和超 额审批制度主管总经理详见营销费用管理规 范3、媒体选 择（1）媒体及广告代理 公司信息收集和分析,为人叱销售部详见营销包装操作规 范（2）招投标,洗评后选的原则销售部详见营销包装操作规 范-内部评审销售部详见招投标管理规范舟投标评审委员会4、样板房 装修（1）设计、装修.师场信息收集-制订装修目标成本 总额设计部、销 售部详见营销包装操作规 范和设计规划管理规 范（2）材料采购a言息搜集-材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规 范（3）信息采集及招投 标舟投标招投标评审 小组详见招投标管理规范（4）样板房维护-委托物业代管协 议物业公司、

24、销售部祥见物业管理规范(5)材料回收、保管 和再利用?建立材料设备清 单用登记?闲置品评估和处 理设计部负 责，物业、 销售部配合详见营销包装操作规 范控制要占 八、控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回 款(1)销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法(2)回款周期待定销售前台负 责，财务监督详见回款管理规范6、销售补 充条款及 承诺(1) 承诺的给出湘J作楼书-承诺分类营销部负责，设计、工程监督待制订相关管理办法(2)设计变更与承诺?变更审批与知会 制度-承诺艾奥设计部负 责，销售、 工程协助7、客户交 房(1)交房日期(2)保修期(3)质量补偿?晚交房原因分类 处理-与施工队洽商

25、延 长保修期,校房验收协议客户服务 中心负责， 销售前台、 物业公司 协作详见补偿管理规范8、其他:(1)中介费待定销售部(2)与销售相关的其 他费用(如因销售要 求而发生的设计洽商 交奥费)?严格按相关流程 进行主管副总详见工程现场变更管理 规范等工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应 该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算(1)乙方预算内 容的审查?先由造价比例大的项 目看(地面、墙面、部 分家具)，缩小及调整面 积。与噫报价拆分、施工方

26、法、报价及招标方法不 同会影响成本的问题审算部负责，设计部 协助参见深圳公司 后天乂件2、钢筋用量 的核实(1)施工图中的 钢筋用量(2)洽商、父更 的钢筋用量?选择并委托现场管理 经验丰富、职业道德良 好、工作认真负责工程 造价咨询公司进行钢筋 量计算工作财务部、审算部与主 管副总负责确定工程 造价咨询公司。详见正在草拟 中工程预决算 管理规范-审算部专人负责抽查 与核实工程造价咨询公 司的钢筋用量计算工作 ?工程造价咨询公司与 审算部相关人员必须卜 现场了解乙方绑扎钢筋 情况审算部经理监督3、价差的调 整(1)材料价差(2)人工价差(3)费用价差?严格执行合同中价差 调整办法-及时跟踪价格

27、(材料、 人工、费用)变化情况 ?当价格出现异常波动 时，应立即与相关单位审算部材料组与预算 工程师负责详见正在草拟 中工程预决算 管理规范4、洽商、变 更的费用控 制(1)图纸审核(2)因市场因素 甲方对图纸的修 改(3)现场签证?工程部项目部负责组 织各专业共同审图，实 行专业负责制- 监理公司审图,施工单位审图口甲方对图纸做出重大 修改之前，应进行方茉 经济比较觊场签证中，应明确发 生费用的原因和责任1、设计部负责建筑 专业图纸质量的 审核2、工程部负责其他 专业图纸的审核3、工程项目部负责 现场签证的监控4、审算部负责审核 洽商、艾更的合理 性、完整性(负洽 商)及经济性详见正在草拟

28、中工程预决算 管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制| 备查文件5、违约与索 赔(1)工期(2)质量?甲方履行自己的合同 义务甲方督促乙方履行合 同义务?工期与质量重视过程 中控制1、工程项目部负 责施工合同中技 术条款的监控2、审算部负责施 工合同中合同条 款经济部分的监 控详见止在草拟中工 程预决算管理规范(3)配合管理?工程部项目经理负责 各施工方的配合问题工程项目部负责 施工过程中协 调、配合(4)停工、窝工?当造成重大停、窝工 时，工程部与审算部及 时进行停、窝工费用计 算审算部负责违约 费用的核实期间费用的成本控制要点应用指南期 间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。 财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门 的有关费用支出情况。控制要占八、控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费 用（1）公司开发速度、 规模与贷款计划怖I定年度资金计划-资金占压费用估算 与控制1、财务部负责年度资 金计划2、财务部与审算部配 合控制占压资金量详见付款审批程 序规范中工程款 付款流程、营销费 用付款流程（2）地价款的支付,制