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文档简介

1、原创：房地产建筑企业双方博弈与谈判工作清单2017-10-25 李舟 一、房地产和建筑企业的双方合作与博弈是决定房地产项目成本财税风险的重要原因，也是决定建筑企业收入成本涉税风险的重要原因。二、在双方谈判中，哪些分包工程交给总包统一实施，哪些由房地产公司直接实施，核心决策因素如下：1、专业工程品牌和专业化程度的考量；2、涉及验收、品质的风险剥离；3、是否存在对成本的影响；4、是否影响整个工程的统一协调性；三、由于财税2017年58号文的重大政策变动，双方对于甲供材的博弈格局将发生重大变化，理论上将出现两种极端情况：1、全部材料由总包方提供，按照一般计税方法向房地产公司开具1

2、1%专用发票；2、全部材料由房地产公司采购，总包方按照简易计税向房地产公司开具3%专用发票。实务中哪一种对于增值税进项抵扣更加合算需要测算，但多见的是第1种情况，而且虽然交由总包方提供，房地产公司仍将保持一定的控制权，如品牌、型号、乃至价格的绝对。四、双方对于总包合同总价款的谈判确认过程中，甲方由于谈判的强势地位常常要求乙方在招标价基础上再给予一个比例的折扣，从2%到6、7%不等。五、总包合同的进度付款比例按照建筑法的规定应在60%90%范围内，实务中一般落在70%80%范围内。六、总包合同进度付款的实施流程和时间也是谈判的关键，何时确认工程量，何时确保付款对于施工方资金回笼影响巨大。七、施工

3、单位是否垫资，垫资到何种程度是合同中最重要的内容之一，一般情况下房地产公司都会要求施工单位垫资到正负零，甚至更多。八、项目实施过程中伴随着付款，施工单位通常按照付款节点提供发票，但可能出现两个问题：1、由于甲方付款不及时给施工方带来的增值税纳税义务发生的风险；如工程量1000万，合同约定应付800万，实际支付500万，施工方增值税纳税义务应为800万。2、进度比例付款造成完工时房地产公司发票并未完全取得，成本无法完整列支，如果提前交房，将导致成本预提的所得税风险。九、合同中约定的总包方正常垫资一般并不支付利息，但合同约定的款项未按时支付通常会向施工单位支付利息，房地产公司能够接受的利息为不超过自身融资成本即可接受。十、劳保统筹由房地产公司代缴纳，正常计入成本在同施工方结算中减除即可。后续劳保统筹再按照一定程序返还施工单位。但个别房地产公司可能要求劳保统筹返还的分享，双方如何进行账务处理需预先设置。十一、在上述谈判要点中，关键的谈判筹码是分包工程

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