楼宇自控系统的操作与维护管理

1、楼宇自控系统的操作与维护管理楼宇自控系统运行维护管理人员要求适合岗位的员工 是楼宇自控系统运行维护管理的前提，因此对于楼宇自控管 理人员一般要求如下： 1、楼宇自控管理工 1）熟悉制冷空调 专业知识， 熟悉楼宇自控系统控制对象： 冷水机组及冷冻站、 组合式空调、新风机组、换热器及换热站、给排水、变配电 系统、照明系统、电梯系统工作原理； 2 ）熟悉电工基础知 识，熟悉三相五线供电工作原理，熟悉交流接触器、热继电 器、变压器、继电器等主要电气原件工作原理，熟悉各种线 材规格及选型； 3 ）熟悉电子电路基础知识，熟练电压、电 流、电阻、功率的相关计算，熟练电阻器、电容器选型及应 用； 4）熟悉楼宇

2、自控系统工作原理、作用，了解楼控系统 主要设备中央管理软件、通讯控制器（网络控制器） 、直接 数字控制器（ DDC ）或者程序逻辑控制器（ PLC ）和末端设 备（温湿度传感器、压差开关、低温断路器、电动风阀执行 器、电动水阀、 微压差变送器、 二痒化碳变送器、 浮球开关、 水流开关、液位变送器）等功能； 5 ）熟练通过现场控制器（DDC ）人机界面（MMI ）对空调机组、冷水机组、制冷站、 换热站、给排水系统、照明系统等运行操作；6 ）熟练通过中央管理站对空调机组、冷水机组、制冷站、给排水系统、 照明系统等运行操作； 7）能够配合上一级管理工程师处理完成相关工作。 2 、楼宇自控管理员： 1

3、）符合楼宇自控管理 工全部要求； 2 ）有低压电工工种上岗证书； 3）制冷空调工 种上岗证书； 4）熟练阅读楼宇自控系统网络图、 中央空调、 冷站、热站、给排水、照明等控制图纸及变配电、电梯等监 测图纸，点表，控制要求； 5）熟练 WORD 、 EXCEL 、具有 起草系统检修报告能力； 6）能根据 DDC 、或中央站给出数 据对楼控所管理设备故障部位进行准确判断；7）熟悉变频器工作原理，至少掌握一个品牌变频器的设定、操作；8 ）能够独立完成本岗位全部工作。 3 、楼宇自控管理师： 1）符 合楼宇自控管理工、楼宇自控管理员全部要求；2 ）至少熟悉两家不同类型的进口品牌、一个国产品牌楼宇自控系统

4、； 3）熟练 AUTOCAD ，能够对楼控系统图纸进行一般修改； 4 ） 熟悉楼控专业英语词汇，能看懂相关设备技术说明书；5）熟悉楼宇自控施工规范，能按规范对系统施工质量进行检验； 6）熟悉楼宇自控系统检验标准，能按标准对系统状态进行 判断、验收； 7）对焓值控制、 PID 控制有深入了解； 8 ）对 变风量控制 （VAV） 原理有深入了解； 9）熟练掌握二个品牌以 上变频器的设定、操作； 10 ）对楼控系统网络构建：如 BACNET 、 MODBUS 、CAN 、LONWORK 有初步认识；对 二级网络，三级网络不通的应用对象有所了解； 11 ）能对本 单位楼宇自控系统构建， 品牌选择， 控

5、制条件提出明确要求； 12）至少了解不少于 3 种空调、冷站节能方法。 13 ）对暖通知识，特别是中央空调系统有一定的了解和认识。14 ）能够独立解决工作中出现的问题。具有一定得工程技术管理能力， 能够指导或管理楼宇自控管理员、管理工工作。15 ）对建筑设备的其他系统的工作原理，比如给排水系统、排风系统、 变配电系统等有一定得了解和认识。楼宇自控系统运行维护 管理模式图 楼宇自控系统运行维护完整的系统文件，是楼宇自控系统运 行维护工作的根本。竣工资料： 1，设计说明； 2，系统图； 3，各系统控制原理图； 4，点位表； 5 ，设备清单； 6，各系 统控制说明 7，点位测试记录表格； 8，试运行

6、记录； 9 ，操 作维护说明书； 10 ，常见故障处理手册； 11 ，系统备份光盘； 12，产品说明书 13 ，竣工图。 14 ，技术偏离表； 15 ，施工 过程中相关记录表格。操作培训是保证物业人员使用操作软 件进行管理的基础。操作培训的内容：1 ，系统讲解（拿到系统资料，研读后，让相关供应商开始培训） 。 2，上位机软 件培训（查询历史记录、 报表打印、 设定值修改， 设备开关、 时间表设定等等） 。3，各子系统的控制原理（空调系统、水 系统、排风系统等等） 。4，现场设备维护培训（传感器、执 行器、压差开关等等） 。5，常见故障处理方法培训。合理的 权限设定很重要，可以保证在功能正常使用

7、的同时系统的安 全性。管理级别： （一般情况下） 1，管理员 2，工程师 3 ， 值班组长 4 ，操作员 5，访客合理的参数设定是控制系统节 能有效运行的有力保证。参数设定： 1，房间温度 2，房间压 力 3 ，房间湿度 4，上下限报警 5，PID 设定规范和理的故障 处理流程是排除当前故障，避免今后故障，或更快处理今后 故障的保障。第一、常见故障 1，房间温湿度报警 2，房间 压力报警 3 ，房间湿度报警第二，重要故障 1，控制失效 2， 数据丢失应急处理是应对任何突发情况的最后屏障。应急处 理的一般方法： 1 ，设备开关 2，执行器手动 3，水阀手动专 业公司的定期维护工作是楼宇自控系统保

8、持长期有效工作 的保障。供应商维护 1，维护内容 2 ，维护表格 3，维护周期 楼宇自控系统及管理维护的经验 1、供水、空调设备房漏水 监测作为超高层建筑的 XX 广场其供水系统是靠分布在不同 楼层的供水设施及水箱逐级提升来完成供水任务，其空调系 统也是按不同的楼层分区进行供应冷冻水来达到空调的目 的，这些供水设施、水箱及空调系统冷冻水系统，均分布在 大厦的不同楼层，一旦发生水箱漏水及冷冻水管软连接爆裂， 在无人值守的设备房将会泛滥成灾，如果漏水量过大，一旦 排放不及，将会殃及下层用户，根据几次爆管的教训，建议 最好在高层搂宇的水泵房、空调冷冻水系统周边设施装设漏 水探测系统。 2、 UPS

9、电源输入端电压检测超高层搂宇一般 均设置有庞大的复杂的 BA 控制系统，安保控制系统以及消 防报警系统，这些系统的电源一般均由大厦的 UPS 电源来 保障供应，因此 UPS 电源的可靠性及稳定性是关系到大厦能否安全运行的关键，因此必须对 UPS 的工作状态进行严 密的监视，特别是 UPS 电源的前端输入电源，除了在技术 手段上要采用多路供电以外，必须装设电压传感器来检测前 端输入的情况，因为有时候维修人员在季度、年度线路检修 时，可能都会导致该前端供电线路较长时间的停电，当维修 人员疏忽或电源切换装置发生故障时，等到中央控制室人员 发现停电时， 这时的 UPS 电源已经耗尽电池， 直接影响 U

10、PS 电池寿命及系统的正常工作。 3 、变压器的供压参数和检测 应慎重某些变压器或高压环网柜参数监测点（例如变压器温 度），因为安装位置距离高压侧较近，一旦变压器或高压环 网柜由于自身质量问题或其他原因引起的短路或相间击穿， 强大的电压将沿着 BA 系统传感器进入 DDC ，并沿着 DDC 与 DDC 之间的工作电源损毁沿途多个 DDC ，因此选择这些 涉及到变压器或高压环网柜参数监测点的，应慎之又慎，如 果配电系统已有完善的检测及报警设施，这些监测点最好不 接，除非你能保证相关的线路有足够的抗浪涌的能力。4、消防管网压力检测至关重要在对消防系统的检测中，除了对 各种消防设备的状态进行检测外，

11、对系统管网的压力检测至 关重要，管网压力过低会大大影响系统的消防功能，压力太 高又会对管网造成爆管的危险，最好在各消防区域管网的最 有利点和最不利点进行监控，并根据区域管网的具体高度设 定有利点和不利点的正常压力范围，能在压力过高或过低时 及时发出报警，并可通过最有利点和最不利点的压力以及管 网高度测出管网中的减压阀是否正常工作。这样为消防系统 的安全、稳定提供了有利的保障。 5 、新风机过滤网检测可 用微压差开关代替微压差传感器在新风机过滤网压差检测 时，如果从经济角度考虑，可采用微压差开关代替连续输出 的微压差传感器对新风过滤网两侧的压差进行监视，因为微 压差开关同样可以实现微压差传感器的

12、压差报警功能，但微 压差开关比微压差传感器价格要便宜得多，并且比微压差传 感器可靠耐用。在此情况下采用压差开关会比使用微压差传 感器更加经济实惠。 6、新风机电机和风扇传送带的检测一 般系统对新风机检测，会考虑到电机过热保护报警和过滤网 压差报警，往往会忽略电机和风扇之间传送带的检测，当传 送带脱落或过松时，可通过压差开关或压差传感器对风管内 和管外的压差检测，判定传送带是否脱落或太松打滑，这在 新风机系统监控中是非常必要的。 7 、重要负荷开关监控由 于超高层建筑的配电设施一般均分布在大厦不同设备层，的 配电设施分布情况也是如此，而且即使位于同一设备层，也 分布多个独立的设备房中，对于这些负

13、荷开关的运行情况远 非人力所能监控得了的，为了保证及时了解重要负荷的供电 情况，最好对这些负荷开关进行实时监控并设置相应的报警 信号。 8系统集成问题作为工程的总包商一般都会鼓励开 发商将大厦各个控制系统集成起来，使它们工作在同一个工 作平台上，但是在系统的实际运行中，许多美好的设想、方 案和现实之间往往存在着巨大的差距，这一方面是技术本身 原因，包括工程商对技术的掌握程度以及各个控制系统通讯 接口及协议的兼容性，另一方面是中央控制室日常管理人员 的技术素质，由于受中央控制室值班人员技术素质的局限性， 往往无法深入透彻了解所有控制系统，真正操控各个子系统 日常工作的还是各个独立相关子系统的专业

14、人员，这样一来 系统的集成性往往会成为摆设。楼宇自控系统硬件运行维护 硬件维护主要包括控制箱、传感器及执行器的维护。楼宇自 控系统是借助智能操作来代替人工操作的一种系统。在运行 中，可能会出现画面不稳定，数据显示突变等现象。本楼宇 自控系统采用美国施奈德开放式 Andover 系统（参考） ，系 统本身的稳定性已达工业标准，远远高于现场仪表、接线、 变送器等。因此问题的出现主要是因为现场仪表或变送器等 受到干扰或配电、工艺等方面出现故障时产生的。本节主要 讲述现场设备的维护。 1.1 DDC 控制柜内器件及接线 DDC 控制器是现场设备与上位管理机之间的枢纽，起着举足轻重 的作用，现场设备的维

15、护须从控制柜入手，首先要了解控制 柜分布及各控制器所控设备。其分布及控制设备详见 BAS 竣工图。了解 DDC 控制柜内器件及接线对维护至关重要， 如下图。接线端子1- - 接线端子： 用来连接现场设备与控制器的接线接线为去现场设备接线和去控制器接线。这是检测现场设备 信号的着手处，如果发现上位机画面某信号显示不正常可在 此处检测其信号是正常。 DI 点可通过现场设备的开与关， 在 此处检测过来的是信号是否为短路与断路，如开对应短路， 关对应断路， 则信号正常； DO 点可通过上位发送开关信号， 在此处检测发出的信号是否为短路与断路，如开对应短路， 关对应断路，则信号正常； AI 点在此处可检

16、测现场过来的信 号是否为 0-10V 直流电压或电阻值为 1K 欧姆左右（只有温 度信号是电阻值） ，若在此范围内，均属正常； AO 点可通过 上位画面发出指令，在此处检测是否有 0-10V 的直流电压。2- - 空气开关：控制现场传感器、执行器、控制器的电源。3- - 继电器：协助 DO 点完成启停控制， 有与强电隔离作用。 当 DO 模块发出开的指令，使继电器线包得电，通过触点控 制现场设备的起停。用上位控制 DO 点输出，相应继电器应 吸合并发出“啪”的声音。如果没有反应，应先检查 DO 点是 否输出电压， 如果输出正常， 则应检查继电器是否损坏。 4 电源：为控制器、继电器、现场传感器

17、、执行器供电，具体 供电方式可参看 BAS 竣工图。本系统现场执行器主要为风 阀执行器和水阀执行器。水阀执行器使用24V （空调机为220V ）交流电源供电，控制信号为 10V 直流电源。正常情 况下，当控制信号从 0V 变到 10V 时，阀的开度也应该从 0% 变到 100% 。如果系统运行时，执行器不动作，则应首先检 查是否有 24V 交流电源， 如果没有，到柜子里相应位置检查， 模块是否送出命令或者保险丝是否烧断。若无以上问题，检 查线路是否正常。如果执行器动作，但动作方向相反，应调 节执行器上的正反向旋钮，使其旋到另一方向。如果此时执 行器动作方向仍无改变，则应检查是否有控制信号送出。

18、到 柜子里用万用表实际测量， 如果实际测不到， 可能通道损坏。 如果模块正常，可能是线路问题，检查线路。风阀执行器使 用 24V 交流电源，控制信号 10V 直流。检验方式同水阀执 行器。 1.2 四种类型点的检测方法 AI 点本系统涉及的 AI 点 包括：温度、湿度、二氧化碳、一氧化碳、新风流量等。温 度检测。当某一温度偏离正常情况下如：-46 C或121 C时则 表示此温度处于故障状态。传感器使用的是 10KT 的热敏电 阻。正常阻值小于500 Q,发生故障时，在对应的DDC控制 的接线端子上测量其阻值是否在正常范围内，若为负数则表 示现场短路；为无穷大则表示现场开路，检查端子至传感器 的

19、线，即可恢复正常。湿度检测。当某一湿度与其它湿度值 出现较大偏差， 或长期为 88% 左右， 则表示此湿度处于故障 状态。湿度传感器的反馈信号为 0-10VDC 电压，通过在对 应端子处电压的测量，可判断线路或湿度传感器是否正常， 针对维护，即可恢复正常。 AO 点：本系统的 AO 点主要包 括阀位控制。水阀控制输出指令均为 0-10V 电压。当阀位开 度与上位人机界面的显示有较大出入时，可通过在端子上测 量电压，看上位界面设置为 50%时，电压是否为5V，顺线 检测执行器端电压是否一致。如果端子电压与执行器端电压 不一致，检查线路并更换。 DI 点：本系统 DI 点主要包括各 种状态、手 /

20、自动、及故障点。 DI 点为无源触点，当受控设 备处于闭合状态时，如果正常情况下，状态点不能返回，则 应该用万用表测量二次回路控制柜对应端子是否闭合，如果 端子未闭合， 则为二次回路控制柜问题， 由相关方调整。 DO 点：本系统 DO 点主要是对设备的控制。发出控制指令会使 相应的继电器吸合，使受控端线路闭合。用上位发出控制指 令，是否有继电器吸合声，若无，则检查受控设备端线路。1.3 维护实例 1.如何检查网络控制器离线当操作站电脑显示某台网络控制器离线（ Offline ）时，可按以下方法检查： 1） 检查中控室至网络控制器之间的连线是否正常。 2） 检查网络 控制器的电源是否正常。 3）

21、检查网络控制器 E 的灯关闪烁是 否有红灯，及通讯等闪烁是否在交替闪烁。 4） 如果以上三项 均为正常，有可能是设备本身出现故障，请与 XX 联系。 2. 如何检查 DDC 离线当操作站电脑显示某个 DDC 离线（Offline ）时，可按以下方法检查： 1）检查网络控制器至 DDC 之间的连线是否正常。 2）检查 DDC 是否供电正常，是否保 险丝烧了 （控制器的电源保险丝及控制器的保险丝，DDC 的保险丝须打开面板才能见到） 。3） 如果以上两项均为正常，有可能是设备本身出现故障，请与 XX 联系。 3. 如何检查温度 传感器是否正常本工程所用温度传感器为柏斯顿厂家（参考） 提供的 BD-

22、10KT 系列传感器，为 RTD 电阻式的。其返回的 电阻值与温度的对应表可在所附的产品说明书中查到。当在 操作站电脑上发现有现场温度值不正常时，则可按照下列方 式检查： A. 在现场控制箱中找到相应端子，将返回信号线除 下并测量其电阻值，检查相应的温度值是否正确；如正确， 则见（B）项，如不正确，则见（C）项。B.按照控制箱图纸 的接线检查有关接线是否有问题，如查不出问题，则可能控 制器出现问题，请与我司联系。 C .在现场的温度传感器的安 装位置检查有关温度探头返回电阻值是否正确，如仍有问题， 则此传感器有问题，需更换；如返回的电阻值是正确的，则 是温度传感器至控制箱的接线有问题，请找有关

23、人员解决。4. 如何检查 CO2 浓度传感器是否正常本工程所用有 CO2 浓 度传感器为 LTM8733 产品，为 0-10V 电压式的。其返回的 电压值与 CO2 浓度的对应为 0-2000PPM 。当在操作站电脑 上发现有现场 CO2 浓度值不正常时，则可按照下列方式检 查：A.在现场控制箱中找到相应端子， 将返回信号线除下并 测量其电压值， 检查相应的 CO2 浓度值是否正确； 如正确， 则见（B）项，如不正确，则见（C）项。B.按照控制箱图 纸的接线检查有关接线是否有问题，如查不出问题，则可能 控制器出现问题，请与 XX 联系。 C. 在现场的 CO2 浓度传 感器的安装位置检查有关温

24、度探头返回电压值是否正确，如仍有问题，则此传感器有问题，需更换；如返回的电压值是 正确的，则是 CO2 浓度传感器至控制箱的接线有问题，请 找有关人员解决。 5. 如何检查温湿度传感器是否正常本工程 所用有温湿度传感器为柏斯顿厂家 （参考） 提供的 BD-10KT 系列产品，其中温度为 RTD 电阻式的。其返回的电阻值与 温度的对应表可在所附的产品说明书中查到。当在操作站电 脑上发现有现场温度值不正常时， 则可参照上面 3 方式检查。 其中湿度为 0-10V 电压式的。 其返回的电压值与湿度的对应 为 0-100% 。当在操作站电脑上发现有现场湿度值不正常时， 则可按照上面 4 方式检查。 6

25、. 如何检查空调机组风阀是否正 常本工程所用的风阀执行器采用北京青云航空仪表公司（参 考）的产品，它采用 24VAC 电源对调节阀进行驱动， 0-10VDC 返回电压信号显示阀门的开度。 接线方式可在所附 的产品说明书中查到。当操作人员发现阀门开度与控制信号 有很大差别时，可按下列方式检查： A） 在现场切断相应控制 箱的电源，然后打开相应的阀门驱动器外壳，手动转动驱动 器上的齿轮，检看阀门是否淤塞。 B） 检查控制箱外部和内部 的接线，查看是否有问题。C） 检查控制器的输出电压是否正常，如不正常，则可能是控制器出现问题。请与我司联系。 D）如以上三项均正常，则可能是驱动器有问题，请与相应厂 商联系便于更换另一个新的驱动器。7. 如何检查压差开关是 否正常压差开关为一个开关量信号，接至压差开关的信号线共有