佛山“城市花园”项目策划方案

1、 “城市花园”项目策划方案第一部分、项目地块分析第一章、项目地块概况一、项目地块区位状况项目地块位置示意图从以上分析可知，本公司项目处于新老城区的联结处，同时承受新老城区两个板块楼盘的竞争压力。项目在立足老城区楼盘的市场定位的同时，也要着眼于新城区楼盘的市场定位，提高竞争档次与层次，采取智慧而策略的营销手段，既在老城区楼盘中脱颖而出，又提高与新城区楼盘的对比竞争力。二、项目地块概况项目地块位于三水区新城市中心区域北近广三高速公路，占地约6000平方米。项目地块西面为三水南北主干道健力宝北路，北为东西主街之一的德兴路，南面是一般性街道东西向的康乐路，东面以无名小道与建成住宅隔开。项目位置极好，在

2、两面主干道上建商铺大有可为，收效会很好。项目是三水中心城区不可多见的商业宝地。图3:项目地块示意图第二章、项目周边市场分析图4：项目地块周边示意图一、周边住宅市场分析（一）、周边楼盘总体特征规模情况楼盘名称西豪居花苑金本健力宝北占地面积估算2万平米几千平米总建面积不详不详产品特征外立面黄色，立面普通单调土气黄色，立面普通单调土气园林绿化率20，楼间没绿化无配套幼儿园无物业管理无无小结：本案周边楼盘情况大致如下：1、健力宝北楼盘规模都很小，以商铺为主，住宅为次；2、如果迎合周边市场情况，小规模，多层低档洋房为绝对市场主流，建普通多层是追随大流的必然。3、周边楼盘因土地珍贵故无绿化4、健力宝北楼盘

3、产品立面普通，基本没有配套物业管理故本项目应依据以上情况，作为项目定位的重要决策依据和标准。（二）、周边楼盘户型设置特征楼盘户型两房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫金盛花园二期面积（）70.1289.7494.69149.53比例（）28.264.17.7西豪居花苑面积（）不详不详不详比例（）不详不详不详金本健力宝北面积（）799411726无比例（）52.247.8汇丰豪庭面积（）68.519077.83114.54170.78（复式）比例（）约4%95复式约1小结：1、户型：三房占绝对主导现有市场三房为主，二房与四房（复式）仅作补充。现有周边楼盘的三房户型比例偏低。故本项目可推出极少量四房

4、，在顶层可考虑推出复式。2、面积：二房面积以6590平米为宜，三房以100140平米为宜。 故本项目在进行户型设计时，以多个户型、每个户型多个面积类型为指针，以使顾客有一定的选择空间，使每个顾客都能找到适合的面积与户型。（三）、周边楼盘销售情况特征名称价格（元/）销售情况最高价最低价均价销售率销售综合评价汇丰豪庭多层：2440小高：3000多层：1100小高：2400多层：2000小高：2700销售率超85；三房七成二房七成多销售尚可，是城中心最新一个盘，质素尚可。西豪居花苑约17001100约1500销售率95，三房余6套二房余2-3套低价位，销售进入尾声，仅余八九套顶层。金盛花园19001

5、700约1800销售率七成销售尚可。金本健力宝售率100%销售完毕小结：1、高销售率健力宝北是新城区旺地，销售率高，市场有保证本项目住宅销售问题不大。2、低价位以卖商铺为主周边多层楼盘单价介于980元到1700元之间，多层、低质、低价位的销售特征。本项目住宅定价位要参照以上情况。（四）、周边楼盘营销推广特征健力宝北楼盘营销推广和营销管理都很差，水平很初级。本项目将在营销推广方面，比竞争对手巨大更大进步。二、周边商铺市场分析略。本项目商铺销售无问题。第二部分、项目建设要求一、地价地价很高，只能以高容积率。二、商铺商铺为主，住宅为次。三、销售效率销售率要高、销售速度要快。

6、四、产品及规划素质产品及规划质素要领先。第三部分、项目定位分析第一章、项目定位可选择的七种方案经细致研究，项目定位三类模式的七种选择：一、商铺与住宅的模式商铺与多层住宅的方案商铺与高层住宅的方案商铺与多层、高层住宅的方案二、商场与住宅的模式商场与多层住宅的方案商场与高层住宅的方案三、纯商场的模式商场方案菜市场方案其中因商场的销售问题，我们可以确定本项目必将是以商铺为主的方案。故只对商铺模式进行详细分析即可。第二章、项目定位的各方案分析一、商铺与多层住宅的定位方案（一）、商铺与三排式多层的方案1、定位分析（1）、优势a、不考虑绿化、产品高素质等，是经济上最简明、快速、有效的方式b、销售率高、销售

7、速度快，符合本项目追求的最大经济利益原则（2）、劣势a、三横排式住宅，造成空间狭窄，十分难看。b、商铺加低价低质多层，依然走不出三水房地产低档低级怪圈，为了经济原则牺牲产品高质的原则，于金盛做第一品牌的地产商不利。c、本案最多在细部上超过别人，在规划上已无办法，最终不过一个低价低质小盘的翻版。2、定位结论本方案符合本项目的销售效率要求，故可作为预选方案之一。（二）、商铺与围合式多层的方案1、定位分析2、定位结论这是最土气的方案之一，不能考虑。二、商铺与高层住宅的定位方案（一）、定位分析1、电梯小高层方在三水的趋势对于电梯高层是不是符合三水的现状，我们认为电梯高层是三水区房地产必将趋势，随着郊区

8、大盘的景观化和低容积率化，三水市中心房地产必将走到高层电梯房的时代。以三水房地产现状，在市中心地王地带，打造一个最佳性价比的高层住宅应完全可行：（1）、人类谁都不愿爬楼受累，坐电梯上下是现代城市文明和享受的本能（2）、电梯高层在三水不受追捧的原因是三水房地产水平低，高层作为点缀和提高容积率的手段在极少量楼盘出现，但产品和服务都差距很远。三水高层不是市场不行，真的是产品不行，不能追随消费者需求，当然无人问津。（3）、三水到目前为止，还没有一座真正的高层住宅，更别说综合较佳的高层、更何谈豪宅类高层。如果有一座精心打造出最佳性价比的高层房子，哪怕贵一点，一定会得到市场的追捧。（4）、电梯高层是城市中

9、心区的必将趋势（5）、市场差异化是三水房地产的必将趋势（6）、本项目在市中心地王位置，具备得到追捧的地理条件2、本方案的优劣势分析（1）、优势a、电梯高层只要按策划进行建设运作，价位可升上来，避免现在低质低价多层的产品状况，在经济上获取更大效益。b、电梯高层可真正打造一个较好的房地产产品。d、电梯高层可进行从容的规划，可规划会所、园林等。e、电梯高层销售经济效益远大于低价多层，只存在销售速度的比较而已，所以，应认真考虑。f、电梯高层的优点可与多层的销售率高、销售速度快的优点比较冲抵。g、可兼顾经济效益和拼派效益，有益于金盛地产品牌的提升，有更好的社会综合效益。（2）、劣势a、在成本上比多层要高

10、b、在操作上比多层复杂c、在运作上比多层要多付出心力d、在销售速度上比多层可能要慢些e、在销售率上比多层目前尚未被市场验证f、项目完毕时间上比多层要长g、在总体上看似乎比多层多了些麻烦，但绝对不是风险（二）、定位结论本方案因高层住宅的销售效率未被市场验证，故应作为预选方案再考虑。三、商铺与多层、高层住宅结合的定位方案（一）、定位分析1、优势（1）、多层、高层结合，容积率可保证，而产品丰富，多高层兼顾。（2）、可有绿地做园林提高项目素质2、劣势依然面临高层销售的问题。（二）、定位结论本方案既可兼顾项目的容积率，同时有高、多层又使产品全面丰富，故可作为最佳的预选方案。四、商场与多层住宅的定位方案（

11、一）、定位分析1、优势商业物业的规划面积增大。2、劣势商场的销售难题不符合本司的经营原则。（二）、定位结论本方案因商场不利销售因素，不作考虑。五、商场与高层住宅的规划方案（一）、定位分析1、优势商业物业的规划面积增大。2、劣势商场的销售难题不符合本司的经营原则。（二）、定位结论本方案因商场不利销售因素，不作考虑。六、纯商场规划方案因商场不利销售因素，不作考虑。第四部分、项目定位八个预备方案的策划分析综上分析，本项目可能采用以下六种定位方案:方案一、“商铺与三排式多层”定位方案a方案二、“商铺与三排式多层”定位方案b方案三、“商铺与围合式多层”定位方案方案四、“商铺与高层”定位方案方案五、“商场

12、与多层”定位方案方案六、“商场与高层”定位方案方案七、“商铺与多层、小高层”定位方案a方案八、“商铺与多层、小高层”定位方案b方案一、“商铺与三排式多层”定位方案a分析一、项目概念性总体规划（一）、项目概念性总体规划列表项目规划概况占地面积5360总建筑面积25768容积率4.8项目概念性规划说明首层规划及面积商铺2534菜市场2726健力宝北街德兴路街项目东街项目南街商铺围合的中央地带沿街建，共804，带2米高等面积夹层沿街建，共680，带2米高等面积夹层沿街建，共370，带2米高等面积夹层沿街建，共680，带2米高等面积夹层规划猪肉、蔬菜、鱼、熟食等功能片区二层规划及面积停车场2143文体

13、会所2100管理办公室300二层局部作为车库，开放式二层靠健力宝北路一侧二层靠德兴路一侧小车房720（36个）单车房780（130个）乒乓、台球、棋牌室、卡拉ok、儿童游乐中心等三至八层规划及面积住宅15048平米（144套）。三排式洋房，每栋四梯，一梯两户，户户朝南。（二）、项目概念性总体规划分解说明1、首层概念性规划德 兴 路德 兴 花 园健力宝北路小区大门/出入口商铺菜 市 场dongzuo商 铺出入口出入口商铺47m58m3m12m10m10m10m10m3m80m67m首层四周沿街边规划为带夹层商铺，内侧为车库，中间为菜市场，东面小区出入口。2、二层概念性规划德 兴 路德 兴 花 园

14、健力宝北路业主活动中心商场管理办公室大型停车场二层规划为车库（包括小车房和单车房）、商场管理办公室、业主活动中心三大功能片区。3、项目三至八层概念性规划德 兴 路德 兴 花 园健力宝北路a座b座dongzuoc座走 廊 通 道三至八层为三排式住宅，每栋四梯，一梯两户，户户朝南。建筑面积15048平米，总套数144户。二、项目概念性总体规划各指标分析（一）、首层规划各指标1、商铺面积及价格：总建筑面积2474，总价1907.7万元。铺 位建筑面积套内面积单价（元/）销售额（万元）健力宝北路商铺67×12804723.612800926.2德兴路商铺（8015）×1065058

15、510000585.0项目东街商铺（67101010）×103703334000133.2项目南街商铺（8015）×106505854500263.3合 计24742226.61907.72、夹层面积及价格：与商铺等面积，但不算入总建筑面积，总价222.7万元。铺 位建筑面积套内面积单价（元/）销售额（万元）健力宝北路商铺67×12804723.6100072.4德兴路商铺（8015）×10650585100058.5项目东街商铺（67101010）×10370333100033.3项目南街商铺（8015）×1065058510005

16、8.5合计24742226.61000222.73、菜市场面积及价格：总建筑面积2726，年租金收入143.1万元。建筑面积可售面积租价（元/2年）年租金收入（万元/年）47×5827262726×701908.21500143.1注：可售面积按总建筑面积的70计算，不包括共同通道、消防通道等。（二）、二层规划各指标1、车位：总建筑面积2142.9，可售建筑面积1500，总售价544.3万元。单位数（个）建筑面积（）套内面积（）单价（元/）销售额（万元）小车房144×253636×207206484500291.6单车房144×90130130

17、×67807023600252.7总体16615001350544.3注：1、可售面积按总建筑面积的70计算。总建筑面积包括共同通道、消防通道等。 2、由于二层空间较大，可适当增加车位，以满足一些拥有2台车或以上住户的需要。2、业主活动中心：总建筑面积2100平米。（1）、规划内容：乒乓球室、台球室、棋牌室、卡拉ok活动中心、儿童游乐中心等（2）、方位：二层靠健力宝北路部份（3）、管理：凭业主证（4）、面积：乒乓球室200平米台球室300平米棋牌室100平米卡拉ok中心1000平米儿童游乐中心500平米3、商场管理办公室：总建筑面积400平米。办公室负责商场铺位的租赁、规范、清洁、治

18、安与管理等功能。靠近德兴路一侧。4、其他：配电房、梯口及其他共建项目总面积约700平米。（三）、三层以上规划各指标1、楼型：多层：38层2、总套数：8×3×6144套3、总面积：建筑15048，套内13543.2（按90计）（9.5×11）×8×3×6150484、户型比例：表 户型比例户型二房二厅三房二厅户数24120占总建筑面积比例16.7%83.3%5、价格定位表 价格定位户型二房二厅三房二厅均价15501650均价1633住宅总收入：13543.2×1633元/2211.6万元。6、建筑外立面建筑外立面体现现代风格，

19、外墙贴高级陶瓷方砖，裙楼外墙贴高级条形陶瓷面砖。采用清淡明快的调和色为主要基调，钢化绿色玻璃阳台，阳台大门采用绿色铝合金玻璃，整体色调协调统一，力求简明大方，避免采用艳丽色彩。建筑外立面可借鉴金盛花园二期的成功经验。面向健力宝北路的阳台务求与整体外立面协调，并与首二层的商铺的建筑特征与色调相协调。该部分是本项目建筑外立面需重点关注的焦点之一。色调借鉴金盛花园二期的成功经验，建筑特征可参考隔壁楼盘的西豪居花苑。7、层高3.1米8、楼间距16米9、景观绿化（1）、景观热带观赏花卉植物，区间穿插设计几个小型动物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。（2）、绿化楼间两条狭长绿化带，绿化率32.2，面积（8

20、08）×（164）×21728（2米宽消防通道）。10、配套设施即二层“业主活动中心”，面积约2100。三、项目经济效益估算（一）、项目成本估算值1、项目总成本估算值建筑面积（）单价（元/）金额（万元）备注土地成本费2000建安工程费257689002538.2其他不可预见费226.9按前二项的5合计4765.1项目估算总投资约4765.1万元。2、项目土地成本每平米分摊估算值4765.1万元除以5360平米，约等于8890元每平米。3、项目单位建筑面积成本估算值4765.1万元除以25768平米，约等于1849元每平米。（二）、项目收入估算值1、首层商铺销售收入：1907

21、.7万元2、首层夹层销售收入：222.7万元3、首层菜市场年租金收入：143.1万元（按10年周期计，总收入1431万元）4、二层车位销售收入：544.3万元5、三层住宅销售收入：2211.6万元合计总收入：约4886.3万元（除菜市场外），菜市场年收益143.1万元，如按10年总收益作为最终收益（实际此后每年都会有收益），则菜市场的总收益为1431万元。（三）、项目经济效益估算值表 项目静态效益表序号项目总额（万元）单方（元/平方米）1总销售额6094.6商铺1907.7菜市场1431车位544.3住宅2211.61633（套内）2总投资额4765.13总营销费（6）365.74财务成本（年

22、利息6）285.95所得税（33）223.76所得税前净现金流量677.97税后利润454.28所得税前资本收益率14.239所得税后资本收益率9.53注：菜市场按10年总收益计算。四、本方案总利润：454.2万元。五、本方案优劣势分析优势：1、三排式是最简单的方式，最大优点是：销售有保证、销售速度会最快；2、相对于多层的其他方式，住宅户户朝南，符合三水最大的消费习惯，利于销售;3、相对于多层的其他方式，中间规划为菜市场，是最能谋取经济效益的模式，可以“变废为宝”，最有效地利用资源； 4、相对于多层的其他方式，能够较好地解决车位问题;5、相对于多层的其他方式，提供了简单会所功能，有利于本盘的综

23、合素质；6、三排式建裙楼上，可有狭长的绿化空间。劣势：1、本项目地块本身狭小，三排式住宅规划使楼间距太过狭窄，会较大增加住宅的负面因素，使销售受一定影响；2、此类规划为最简单、老土的规划，产品的综合素质和价位都很低；3、相对于高层，项目的利润和综合效益都较低；方案二、“商铺与三排式多层”定位方案b分析一、项目概念性总体规划（一）、项目概念性总体规划示意图德 兴 路德 兴 花 园健力宝北路大门商铺商铺商铺商铺a座（住宅/商铺）b座（住宅，首二层复式）dongzuoc座（住宅/商铺）健力宝北路一侧首二层全部建商铺，其他方位首层均建商铺，二至八层为住宅。规划为并排的三栋楼房，每栋四梯，一梯两户，户户

24、朝南。住宅总建筑面积17974平米，总套数165户。（二）、项目概念性总体规划列表项目规划概况占地面积5360总建筑面积22507容积率4.2项目概念性规划说明首层及部份二层规划及面积商铺3278车库1255健力宝北街（首层）健力宝北街（二层）德兴路街项目东街项目南街小车房单车房沿街建，共744，带2米高等面积夹层商场。共804，不带夹层沿街建，共680，带2米高等面积夹层沿街建，共370，带2米高等面积夹层沿街建，共680，带2米高等面积夹层首层商铺尾部，共520小车房顶部夹层，共735一至八层（住宅部份）规划及面积住宅b座首二层为复式，其他均为普通式。每栋四梯，一梯两户，户户朝南。住宅总建

25、筑面积17974平米，总套数165户。二、项目概念性总体规划各指标分析（一）、首层及部份二层规划各指标1、商铺面积及价格：总建筑面积3278，总价2058.6万元。铺 位建筑面积套内面积单价（元/）销售额（万元）健力宝北路首层商铺（67-5）×12744669.612800857.1健力宝北路二层商铺67×12804723.62500180.9德兴路商铺（8012）×1068061210000612项目东街商铺（67101010）×103703334000133.2项目南街商铺（8012）×106806124500275.4合 计3278205

26、8.62、夹层面积及价格：与商铺等面积，但不算入总建筑面积，总价222.7万元。铺 位建筑面积套内面积单价（元/）销售额（万元）健力宝北路首层商铺（67-5）×12744669.6100067.0德兴路商铺（8012）×10680612100061.2项目东街商铺（67101010）×10370333100033.3项目南街商铺（8012）×10680612100061.2合计24742226.61000222.73、车位面积及价格：小车房建筑面积520，总计210.6万元；单车房建筑面积735，总价178.8万元，车位总建筑面积1255，总计389.4

27、万元。（1）、小车房：个数26个，建筑面积520，总价210.6万元规划：商铺尾部，每个小车房4m×5m20单位数：按可支配面积算：（801210）×216×4122m （1226×3（梯）/4=26个 按住户比例算：165×2033个建筑面积：26个×20/个520，套内面积：468价格：4500元/总价：4500元/×468210.6万元。（2）、单车房：个数138个，建筑面积735，总价178.8万元规划：首层夹层，位于小车房上方，每个单车房2m×2m4，外面设置约1m的共同走廊架空于首层（阳台外伸宽度）。单

28、车房立面共同过道设计宽1.5m，总建筑面积183（122×1.5）。 单车房示意图走 廊 过 道单位数：按可支配面积算：（801210）×216×4122m （1226×3（梯）/3×4=138.7个 按住户比例算：165×80132个建筑面积：735。其中可售建筑面积138个×4/个552，可售套内面积：496.8价格：3600元/总价：3600元/×496.8178.8万元。（三）、一至八层（住宅部份）规划各指标1、楼型：多层：28层（b座首二层为复式）2、总套数：8×3×73165套3、总

29、面积：建筑17974，套内16176.6（按90计）（9.5×11）×（8×3×737（复式）179744、户型比例表 户型比例户型二房二厅三房二厅复式户数481107占总建筑面积比例2966.74.25、价格定位表 价格定位户型二房二厅三房二厅复式均价155816581758均价1633住宅总收入：16176.6×1633元/2641.6万元。6、建筑外立面同上一个方案。7、层高3.1米8、楼间距16米9、景观绿化（1）、景观热带观赏花卉植物，区间穿插设计几个小型动物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。（2）、绿化楼间两条狭长绿化带，绿化率32

30、.2，面积（808）×（164）×21728（2米宽消防通道）。三、项目经济效益估算（一）、项目成本估算值1、项目总成本估算值建筑面积（）单价（元/）金额（万元）备注土地成本费2000建安工程费225079002025.6其他不可预见费201.3按前二项的5合计4226.9项目估算总投资约4226.9万元。2、项目土地成本每平米分摊估算值4226.9万元除以5360平米，约等于7886.0元每平米。3、项目单位建筑面积成本估算值4226.9万元除以22507平米，约等于1878.0元每平米。（二）、项目收入估算值1、首二层商铺销售收入：2058.6万元2、首层夹层销售收入：

31、222.7万元4、首层层车位销售收入：389.4万元5、住宅销售收入：2641.6万元合计总收入：约5312.3万元。（三）、项目经济效益估算值表 项目静态效益表序号项目总额（万元）单方（元/平方米）1总销售额5312.3商铺2281.3车位389.4住宅2641.61633（套内）2总投资额4226.93总营销费（6）318.74财务成本（年利息6）253.65所得税（33）169.36所得税前净现金流量513.17税后利润343.88所得税前资本收益率12.19所得税后资本收益率8.1四、本方案总利润：343.8万元。五、本方案优劣势分析优势：1、相对方案a，中间一排住宅可直落地面，建复式

32、等，利于销售；2、相对方案a，可直接在地面做绿化。其它一样。劣势：相对方案a，少了菜市场经济效益。其它一样。方案三、“商铺与围合式多层”定位方案分析一、项目概念性总体规划（一）、项目概念性总体规划示意图德 兴 路德 兴 花 园健力宝北路住宅/商铺车库/单车库中央花园住宅/商铺（二）、项目概念性总体规划列表项目规划概况占地面积5360总建筑面积21856容积率4.08项目概念性规划说明首层规划及面积商铺2534车位1646绿化率28.3健力宝北街德兴路街项目东街项目南街小车房单车房中央园林沿街建，共804，带2米高等面积夹层沿街建，共680，带2米高等面积夹层沿街建，共370，带2米高等面积夹层

33、沿街建，共680，带2米高等面积夹层商铺尾部，建筑面积580，共29个首层夹层，位于小车房上方，建筑面积1066，共111个1500多的绿地面积二至八层规划及面积围合式住宅，住宅设计成品字形结构，一梯两户。建筑面积14000，140套。（三）、项目概念性总体规划分解说明1、项目首层概念性规划德 兴 路德 兴 花 园健力宝北路商铺商 铺商铺47m12m10m10m80m67m小区大门/出入口低层小车房/夹层单车房中央花园13.5m13.5m13.5m首层四周沿街边规划为带夹层商铺，可售建筑面积2474平米。首层内侧建成小车房，首层夹层（车库上方）建成单车/摩托车房，类似于德兴花园。2、项目二至八

34、层概念性规划德 兴 路德 兴 花 园健力宝北路住宅/商铺车库/单车库中央花园住宅/商铺总体规划为围合式住宅，住宅设计成品字形结构。一梯两户。建筑面积14000，140套。二、项目概念性总体规划各指标分析（一）、首层规划各指标1、商铺面积及价格：总建筑面积3105，总价2359.4万元。铺 位建筑面积套内面积单价（元/）总价（万元）健力宝北路商铺67×13.5904.5814.1128001042.0德兴路商铺（8013.5）×13.5897.75808.010000808.0项目东街商铺（672710）×13.5405364.54000145.8项目南街商铺（80

35、13.5）×13.5897.75808.04500363.6合 计31052794.52359.42、夹层面积及价格：与商铺等面积，但不算入总建筑面积，总价279.5万元。铺 位建筑面积套内面积单价（元/）总价（万元）健力宝北路商铺67×13.5904.5814.1100081.4德兴路商铺（8013.5）×13.5897.75808.0100080.8项目东街商铺（672710）×13.5405364.5100036.5项目南街商铺（8013.5）×13.5897.75808.0100080.8合计31052794.51000279.53、车

36、位面积及价格：小车房建筑面积580，总计234.9万元；单车房建筑面积1066，总价269.7万元，车位总建筑面积1646，总计504.6万元。1、小车房：个数29个，建筑面积580，总价234.9万元规划：商铺尾部，每个小车房4m×5m20单位数：按可支配面积算：（8013.5×25×2）×2（6713.5×25×2）×2146m （14610（大门）6×3（梯）/4=29.5个 按住户比例算：140×2028个建筑面积：29个×20/个580，套内面积：522价格：4500元/总价：4500

37、元/×522234.9万元。2、单车房：个数111个，建筑面积1066，总价269.7万元规划：首层夹层，位于小车房上方，每个单车房2.5m×3m7.5，外面设置约1.5m的共同走廊架空于首层（阳台外伸宽度）。单车房立面共同过道设计宽1.5m，总建筑面积219（146×1.5）。 单车房示意图走 廊 过 道单位数：按可支配面积算：（8013.5×25×2）×2（67-13.5×25×2）×2146m （1466×3（梯）/（31.5）×4=113.8个 按住户比例算：140×

38、80112个建筑面积：1066。其中可售建筑面积111个×7.5/个832.5，可售套内面积：749.3价格：3600元/总价：3600元/×749.25269.7万元。（二）、三层以上规划各指标，总建筑面积14000，总售价2057.6万元。1、楼型：多层：28层2、总套数：20×7140套3、总面积：建筑面积：14000（以每套100计），100×20×714000套内面积12600（按90计）4、户型比例： 表 户型比例户型二房二厅三房二厅户数28112占总建筑面积比例20%80%5、价格定位表 价格定位户型二房二厅三房二厅均价15531

39、653均价1633住宅总收入预计：12600×1633元/2057.6万元。6、建筑外立面同上方案。7、层高：3.1米8、楼间距：36米9、景观设计：中央花园绿化面积：（8015154）×（6715154）1518（2米宽道路）绿化率28.3景观设计：曲径水泥路，热带观赏花卉植物，两个五角亭，区间穿插设计几个小型动物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。三、项目经济效益估算（一）、项目成本估算值1、项目总成本估算值建筑面积（）单价（元/）金额（万元）备注土地成本费2000建安工程费218569001967其他不可预见费198.4按前二项的5合计4165.4项目估算总投资约416

40、5.4万元。2、项目土地成本每平米分摊估算值4165.4万元除以5360平米，约等于7771元每平米。3、项目单位建筑面积成本估算值4165.4万元除以25768平米，约等于1616.5元每平米。（二）、项目收入估算值1、首层商铺销售收入：2359.4万元2、首层夹层销售收入：279.5万元3、首层车位销售收入：504.6万元4、二至八层住宅销售收入：2057.6万元合计总收入：约5201.1万元。（三）、项目经济效益估算值表 项目静态效益表序号项目总额（万元）单方（元/平方米）1总销售额5201.1商铺2359.4车位504.6住宅2057.61633（套内）2总投资额4165.43总营销费

41、（6）312.14财务成本（年利息6）250.05所得税（33）156.36所得税前净现金流量473.67税后利润317.38所得税前资本收益率11.49所得税后资本收益率7.6四、本方案总利润：317.3万元。五、本方案优劣势分析优势：1、最老土的模式可能销售风险不是最大；2、中间有落地的中心花园3、相对于多层的其他方式，楼距宽达36m；使住宅素质可提高一些。劣势：1、为最老土的模式，使本盘的一切素质处于最低状态；2、东西向和边角地带的住宅，是三水人最不喜欢的产品，销售会难；3、相对于多层的其他方式，利润率最低。方案四、“商铺与高层”定位方案分析一、项目概念性总体规划（一）项目概念性总体规划

42、示意图高层住宅楼高层住宅楼商 铺车 库车 库车 库园林绿化入口出口（二）、项目概念性总体规划列表项目规划概况占地面积5360平米总建筑面积36311.5平米容积率6.77商铺（共3496）健力宝北街德兴路街项目南街夹层首 层（共2424）沿街14米进深，共936沿街12米进深，共744进深12米，共744进深3米、高2.5米，共585二 层（共1072）健力宝北路方向1072车库（共895.5）规划设计在围合式商铺的后半部分，共两层小车房南、北座商铺裙楼背面的下半部分，高2.5米。26个，每个为3×4.5=13.5，共351单车房南、北商铺裙楼背面的上半部分及健力宝北路商铺背面，两层

43、，共121个，每个面积为1.5×3=4.5，共544.5住宅（共31920）住宅楼包括德兴路一座（北座、16层）品字型高层公寓洋房和项目南街一座（南座，16层）品字型高层公寓洋房住宅建筑面积为31920平米，规划设计为282套一梯（电梯和消防通道各一）三户，户户朝南户型以三房二厅、四房二厅为主，兼有二房二厅（三）、项目概念性总体规划分解说明1、项目首层概念性规划商 铺商 铺商 铺车 库车 库车 库园林绿化入口出口首二层为商场兼车库,商场首层四周沿街设计为可随时进行空间分隔的带夹层商铺。商场设计三个入口：健力宝北路方向、德兴路方向、项目南街方向。商场内设独立居民出入大堂，方便住宅楼业主

44、出入。2、项目二层概念性规划高层住宅楼高层住宅楼商 场健力宝北路方向二层规划为纯商场。包括商场管理办公室。可经营餐饮、图书馆等，也可经营休闲娱乐业，保证商场的简单会所功能，是业主活动中心。德兴路、项目南街二层高层住宅楼的首层。为两座品字型17层住宅楼。3、项目三至十七层概念性规划住宅楼住宅楼三至十七层作为住宅。规划为并排的二栋楼房，每栋三梯，一梯三户，户户朝南。住宅总建筑面积平米，总套数270户。二、项目概念性总体规划各指标分析（一）、首层规划各指标1、商铺面积及价格：总建筑面积3496，总价2343。0420万元。铺 位建筑面积()套内面积单价（元/）销售额（万元）一楼商铺健力宝北路9368

45、42.4128001078272德兴路方向744669.6100006696项目南街744669.6450030132二楼商铺1072964825002412夹层585526510005265合 计3496+585=40813672.92343042注：可售面积按总建筑面积的90计算，不包括共同通道、消防通道等。注：可售面积按总建筑面积的84计算，不包括共同通道、消防通道等。2、车位：总建筑面积895.5，可售建筑面积626.9，总售价247。707万元。单位数（个）建筑面积（）套内面积（）单价（元/）销售额（元）小车房2626×（3×4.5）=351245.7450011

46、0475单车房121121×（3×1.5）=544.5381.23600137232总体147895.5626.9247707注：可售面积按总建筑面积的70计算。总建筑面积包括共同通道、消防通道等。（三）、二层以上规划各指标1、楼型：多层：217层2、总套数：3×3×16×2-3×2282套3、总面积：建筑31920，套内26812.8（按84计）4、户型比例：表 户型比例户型二房二厅三房二厅、四房二厅户数64218平均面积90120总建筑面积319205、价格定位表 价格定位户型二房二厅三房二厅均价均价1850住宅总收入：26812

47、.8×18504960.37万元。6、建筑外立面同上一方案7、层高同上一方案8、楼间距同上一方案9、景观绿化（1）、景观在二楼楼顶住宅楼之间种植热带观赏花卉植物，区间穿插设计几个小型动物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。（2）、绿化楼间有比较宽敞的绿化带，供业主游乐、休闲。10、配套设施同上一方案三、项目经济效益估算（一）、项目成本估算值1、项目总成本估算值建筑面积（）单价（元/）金额（万元）土地成本费2000消防36311.515556.28电梯6个400000240除土地外其他总投资36311.5900326804不可预见费用（开发成本的3%）16693合计556432+166。

48、93=5731。25注：（金盛花园二期消防费用约350000元，平均造价为15.5元/项目估算总投资约5731.25万元。2、项目土地成本每平米分摊估算值5731.25万元除以5360平米，约等于10692.63元/。3、项目单位建筑面积成本估算值5731.25万元除以34991.5平米，约等于1637.79元/。（二）、项目经济效益估算值表 项目静态效益表序号项目效益指标总额（万元）1总销售额商铺销售收入2343047551.11车位销售收入24770住宅销售收入4960.372总投资额5606783总营销费（销售收入6）453.074财务成本（总投资的6）336415所得税（33）381.106所得税前净现金流量1154.857税后利润773.758所得税前资本收益率20.60%9所得税后资本收益率13.80%四、本方案总利润：773.75万元。五、本方案优劣势分析