房屋建设工程对相邻房屋损害赔偿中若干问题的探讨解析

1、房屋建设工程对相邻房屋损害赔偿中若干问题的探 讨房屋建设工程对相邻房屋损害赔偿中若干问题的探讨 编者按：高层建筑在建设过程中给相邻房屋造成损害而引发的诉讼屡见不鲜。 本文从该类案件损害责任主体的认定，建设单位承担的基于侵权的无过错责 任，还是基于相邻物权请求的无过错责任，以及由此产生的承担民事责任的方 式角度进行了探讨，有一定的实践意义，有益于各当事人开拓思路，依法维护 自已的合法权益。在城市房地产开发中，旧城区改造是“重头戏”，旧城区以其优越的地理位置 和周边成熟“商圈”吸引着不少开发商，但由于城市土地资源的稀缺和珍贵， 造成旧城区改造中的建设用地往往“见缝插针”，处于毗邻栉比鳞次房屋的包

2、围之中。在这种“四面楚歌”之下的建房，尤其是高层建筑的建设，将难以避 免给相邻房屋造成一定的损害，于是纠纷迭起，讼争至法院以“讨公道”的不 少。但我国法律和司法实践中对这类案件尚无具体的规定，我国民法通则第 117 条第二款仅作了原则规定，具体落实在案件审理中，不同的法院、不同的 审判人员，在处理结果上差异很大，故有必要对这类案件进行探讨。一、建设工程对相邻房屋损害责任主体的认定 在建设工程对相邻房屋造成损害赔偿案件中，原告往往把建设单位作为唯一责 任主体而列为被告，法院也大都简单地把建设单位认定为唯一的被告，被告如 以自己不是侵权行为的直接实施者抗辩，均难以被采纳。目前司法实践中一般 都认为

3、建设单位是建设工程的组织者、所有人和受益人，勘察、设计、施工以 及行政审批行为等均为其服务，系内部法律关系，不构成相对于受害人而言的 外部侵权关系，不应直接面对受害人承担责任。对此，笔者不敢苟同。上述观 点操作上虽然有简便易行、审理及时的特点。但对于建设单位来说并不公平。 上海某著名住宅小区曾发生过这样一个案例： 某开发商在取得某建设地块的开发经营权以后，即委托有关设计单位根据有关 城市规划管理部门核定的地块用途和建筑密度、容积率等规划参数进行设计。 设计方案出来以后，经市建设工程招投标办公室组织有关专家进行评审，并以 记名表决方式对该方案进行评定通过以后，再由设计单位进行扩初设计。规划 管理

4、部门在根据该设计方案绘制的总平面设计图和施工图上盖章认可，并核发 了建设工程规划许可证。随后，开发商即委托施工单位进行施工，施工过程 中，在其中一幢12层C型高层居住建筑结构临届封顶时，北侧多层居住建筑居 民主张相邻权，就南侧在建建设工程与其多层建筑间距不符合有关规定，造成 对其通风、采光等问题提出异议。经建设单位会同有关测绘单位实地测量，发 现在建南面 C 型高层与北侧居民多层住宅间距最小处 20.8 米，不符合上海市 城市规划管理技术规定第 29 条第一款第二项第一目关于高层居住建筑与其北 侧多层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的 0.3 倍，且其最小值为 24 米的规 定。纠纷双方在确认

5、这一不争事实之后，无法自行达成调解协议。北侧居民即 以该工程的建设单位为被告提起民事诉讼，请求损害赔偿；以当地区规划管理 局为被告，请求撤销该建设工程规划许可证而提起行政诉讼。建设单位和规划 局接到诉状副本以后，经过调查分析，发现设计单位没有按常规在设计图纸上 标明建设区域内C型高层与北侧多层住宅的相邻间距。仅以 C型高层建筑物座 标位置形式而不是以两建筑物之间间距形式确定新建建筑物位置。施工单位在 开工灰线定位中，完全按照设计图纸所标座标定位，无差错现象。另外，对照 北侧多层住宅楼建造时的设计图纸，发现该楼在施工定位中向南偏移几十公 分。C型建筑座标位置系从其他已有座标和建筑推定而来，存在明

6、显的积累误 差。这些情况证明造成新建C型高层与北侧居民楼相邻关系处理失当的原因系 设计问题而非实际建造时施工单位违章移位所致，同时亦证明北侧居民楼建房 时违章移位，原建设、施工单位亦有过错。再者，有关规划管理部门在设计总 平面图纸上未明确标明间距尺寸，且按座标位置与相邻房屋间距不足 24 米之情 况下，批准该总平面设计，其行政批准行为亦有失当之处。该新建建筑物已对 北侧相邻居民的合法权益构成侵害，应予赔偿。但把赔偿义务主体简单地归责 于建设单位一家很不公平，因为根据民法原理，有过错责任的单位理应对由于 该过错所引起的他人财产受害承担赔偿责任。在上述案例中，建设单位依法将 建设工程设计委托给有资

7、质的设计单位按有关设计规范进行专业设计，只是由 于设计单位的过错造成与相邻房屋关系处理不当，这种错误设计显然不是建设 单位要求的结果。在设计成果交付时，建设单位由于不具备设计方面的专业知 识，根本不可能发现这一错误，故建设单位并无过错。施工单位按图施工，亦 无过错。设计单位违规设计，设计图纸本身已构成对相邻房屋的侵害，有明显 过错。城市规划管理部门的职责是进行规划管理，负有审核设计图纸是否符合 规划要求的法定职责，但其在审核该设计图纸时，应当发现而未发现这一设计 错误亦有过错。上述有过错的单位在因其过错而致的相邻房屋损害中，应当一 并成为负有赔偿义务的责任主体。由于相邻关系的复杂性及房屋建设工

8、程建造 时主体参与的多样性，在建设工程的各个阶段和过程中均可能发生侵权行为。 在相邻房屋损害事实发生后，应当认真分析损害原因，寻找并认定责任人，这 样既有利于法律的正确实施，也有利于在宏观上加强房屋建设工程参与主体的 社会责任感、危机感，防止或减少损害事故的发生。、建设单位在相邻房屋损害中的责任及性质 如上所述，建设工程对相邻房屋损害赔偿责任主体应当包括有过错的建设工程参与主体，但建设单位本身不管其有无过错，是否应当一并成为赔偿责任主 体，这亦是实践中争议较大和困扰着执法机关的焦点之一。围绕这一焦点，目 前存在着以下几种观点： 1、适用我国民法侵权行为过错责任归责原则，建设单位如无过错，其不应

9、承担 赔偿责任；2、考虑到这类案件中受害人举证困难，且损害的原因应当在建设单位所能了解 和可能控制的范围之内，对建设单位可适用严格责任，即适用过错推定原则， 受害人只要能证明其所受的损害系由建房所致，即使不知损害究竟是由建房过 程中何单位所致，即可推定建设单位有过错，向建设单位请求赔偿，除非建设 单位就其过错问题作出反证，证明自己没有过错，侵害行为系其他单位所为， 才可免除责任。这样做有利于督促、教育建设单位预防损害的发生。我国民法 通则规定的各种特殊侵权行为责任，大多为过错推定责任。建设工程侵害相邻 房屋所致损害虽然没有包括在法定的特殊侵权行为范围内，但从现代社会侵权 归责客观化的需要来看，

10、司法实践在法律滞后的情况下，有必要将其纳入其 中，以保护受害人合法权益；3、适用公平责任原则。由于建设单位是整个工程的组织者、所有人、受益人， 故即使其证明其没有过错，根据公平责任原则，其也应当分担民事责任，给受 害人一定的补偿。我国民法通则第 130 条规定“当事人对造成损害都没有过错 的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”，这一规定在建设工程所致 相邻房屋损害赔偿中应当适用于建设单位，以有利于民事纠纷的合理解决，避 免矛盾激化和促进社会的安定团结； 4、适用无过失责任原则。认为建设单位既进行开发建设就理应尽谨慎防止义 务，如未尽注意义务对相邻房屋不幸造成损害的，便可构成赔偿责任，而不

11、需 要考虑其有无过失。这种做法可以避免无辜的受害人自己承担损失，给社会带 来稳定。在建设工程领域我国已有保险公司推出和实行工程保险之情况下，建 设单位已具备通过社会救济转移赔偿人负担之有效途径，无过失责任对于建设 单位无大碍，而对于受害人却受益非浅。笔者认为：上述观点均从建设单位侵权角度来分析其的赔偿责任主体问题。而 未着眼于受益人请求性质。在现代物权立法上，当事人基于物权可产生物权请 求权，而相邻关系为物权的延伸和限制，相邻房屋受害人基于相邻关系而对于 相邻人所为的请求，可以是物权请求权。物权请求的目的在于排除现实或将来 可能发生的他人对于物权圆满状态之侵害，而不管这种侵害是正在发生的现实

12、还是可能发生的未来，只要有侵害发生或可能发生之情况，相邻关系物权人便 可请求。从这一角度出发，由于建设单位是相邻关系的主体，故无论其是否有 违法行为、有无故意、过失，以及是否有实际损害行为的发生，其均可构成相 邻物权请求权的对象。梁慧星先生主持拟定的中国物权法草稿建议稿第 135 条损害邻地地基或工作物危险的预防义务中明确：“土地所有人或使用人 挖掘土地或进行建筑时，不得因此使邻地的地基动摇或发生危险，或使邻地的 建筑物或其他工作物受其损害。前款情形，邻地所有人或使用人可以请求土地 所有人或使用人停止施工、除去危险或采取其他必要的措施；造成损害的，并 可请求损害赔偿。”上述条款中，邻地所有人或

13、使用人请求防免和损害赔偿的 权利，系以不动产相邻关系为基础，因此，建设单位作为相邻关系的主体对因 工程建设造成相邻房屋损坏的，不论其主观上是否有故意或过失，均应承担赔 偿责任。值得注意的是，因建设工程所致相邻房屋损坏往往同时发生物权请求权与侵权行为损害赔偿请求权的结合，建设单位无过错，系物权请求权的对象。而建设 工程的其他参与主体之行为具有违法性，并且主观上有过错，客观上造成了损 害的后果，因果关系明确清晰，其行为便符合我国侵权损害赔偿的要件，系损 害赔偿。如在高层建筑建造时，建设单位事先请了高级专家拟订基坑工程设计 及围护结构方案，按该方案实施不会对周边房屋造成损坏，但由于后来设计单 位设计

14、不当，或施工单位执行不力，造成周围相邻房屋损坏。这种情况对建设 单位而言，并不增加其的赔偿责任，但对受害人而言，则是增加了请求损害赔 偿的对象，因此受害人有权同时向建设单位和有侵权行为的该建设工程其他参 与主体行使权利。由此，便又发生建设单位和其他侵权主体对受害人承担的是 连带赔偿责任还是一般过错赔偿责任的问题。如果建设单位本身存在侵权行 为，且在侵权时与其他侵权责任主体在侵权时有意思联络或对他们所造成的共 同损害结果应当预见、认识，但因为疏忽大意和不注意而致损害后果发生，这 种情况便构成我国民法通则第 130 条规定的：“两人以上共同侵权造成他人损 害的，应当承担连带责任。”如果如上所述，建

15、设单位本身没有侵权行为，仅 因受害人基于相邻权而对其拥有物权请求权，则建设单位与其他侵权主体对外 均有义务向受害人负全部赔偿责任，但这并不是连带责任，而是基于不同原因 对外承担的赔偿责任。受害人有权在建设单位与其他侵权主体之间选择责任主 体，请求责任人全部赔偿。建设单位与其他侵权主体在内部关系上，互相之间 并不构成连带责任。建设单位在对外赔偿以后，享有追偿请求权，可向其他有 过错的侵权单位追偿。其他侵权单位由于是导致相邻房屋受损的最终责任人， 因此，其如对外承担了赔偿责任之后，不能反过来向建设单位追偿。如果受害 人同时向建设单位和其他参与建设的侵权主体同时行使赔偿请求权，而建设单 位本身又无过

16、错，在这种情况下，笔者认为建设单位承担的是补充赔偿责任， 即在有过错的其他侵权主体作为第一顺序赔偿义务人不能履行或没有能力履行 赔偿之前提下，由建设单位承担第二顺序赔偿义务，建设单位履行后取得追偿 请求权。三、责任人对相邻房屋损坏承担民事责任的方式我国民法通则第 134条规定了承担民事责任的 10 种方式，即：1、停止侵害；2、排除妨碍；3、消除危险；4、返还财产；5、恢复原状；6、修理、重作、更换；7、赔偿损失； 8、支付违约金；9、消防影响，恢复名誉；10、赔礼道歉。上述 10种民事责任方式中，除 4、6、8、9、10 以外，其他各种方式均可适用 于相邻房屋损坏。实践中，当事人往往容易就第

17、 1、2、3 种责任方式达成一致 意见，惟对于 5、7 这两种方式难以达成一致意见，在处理时，矛盾焦点往往集 中在是适用恢复原状，还是赔偿损失的民事责任上。我国民法通则第 117 条第 二款规定：“损坏国家的，集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折 价赔偿。”因此，相邻房屋被损的民事责任主要在恢复原状和折价赔偿两者之 间进行选择或者并用。从理论上说，恢复原状和折价赔偿这两种民事责任方式 遵循的都是受害人损失多少，赔偿多少的原则，责任效果应该等同，且不管采 用何种责任形式，折成的货币价值量也应该是等同的，只是表现形式不同而 已。但在司法实践中，不同的责任形式却会导致完全不同的赔偿量。笔者曾

18、承 办过同一建设工程对相邻两个不同主体的房屋造成损坏的赔偿案件，因诉讼标 的不同，该两起案件分别由不同审级的法院受理。两个法院的判决，一是判令 被告限期修复、恢复原状；一是判令承担对受损房屋进行纠偏、损坏的修复费 用。前者为履行一定的修复行为，后者为金钱给付。两个不同的判决在法律上 均有依据，但前者判决以后，当事人双方均服判息讼 ; 后者判决以后，被告建设 单位提起上诉，究其原因主要是： 1、被告作为建设方，均有较雄厚的工程技术力量，有能力对被损房屋进行修 复，修复过程仅化费成本费用，且并非经营活动，无经营性税金。判令金钱给 付，则在修复费用审价中，除成本费用外，另加上行业利润和经营性税金，费

19、 用较高。2、恢复原状，只要根据被损房屋原设计标准和该房屋当时竣工验收时的资料， 确定被损房屋损坏前的原状作为修复标准即可，具体采用何种修复方案不是判 决依据。而如果直接判决金钱给付，则必然要涉及到审价，审价机构又必须要 有纠偏、修复方案和具体设计图纸才能进行，否则无从审价。但纠偏、修复方 案往往涉及到十分复杂的技术问题，且对这些技术问题，不通过最终的修复实 践很难判断孰优孰劣，审理中很难把握，操作难度大。3、同一被损房屋，往往有多个纠偏、修复方案，每个方案实施费用往往十分悬 殊。以最常见的高层建筑桩基工程引起周边房屋地基松动、损坏，房屋倾斜开 裂的纠偏、修复方案为例，不外乎两种方法，其一是采用掏土法，使房屋部分 下沉达到纠正倾斜的目的；其二是采用顶升法，采用对房屋进行局部顶升工 作，以达到纠偏目的。这两种方案中，后者费用是前者的数倍。另外，即使在 同一方案中，由于使用材料的不同，费用也相差数倍，如对损坏地基的补桩， 采用混凝土桩还是钢管桩，价格也可以相差几倍之多。4、有的被损房屋，原来就有缺陷，如房屋老化超龄，多层建筑地基在建造时使 用现已禁止的粉喷桩等，而纠偏设计单位设计时，则依据的是现行设计标准， 且由于怕负责，安全系数设计时又考虑过高，故按此设计做出的纠偏方案，等 于是