[毕业设计精品]以构建和谐社会为导向的城市住房供应政策探索

1、毕 业 设 计（论文）论文题目：以构建和谐社会为导向的城市住房供应政策探索学生姓名： 学 号： 专 业： 工程管理指导教师： 2011年05月01日学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明，本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学位论文作者签名： 日 期： 学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复

2、印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、 保密 ，在_年解密后适用本授权书。2、 不保密 。（请在以上相应方框内打“”）作者签名： 年 月 日 导师签名： 年 月 日 本科毕业论文（设计）：以构建和谐社会为导向的城市住房供应政策的探索0引言21和谐社会与城市供应政策31.1构建社会主义和谐社会的基本内涵31.2城市住房供应与和谐社会的关系31.3构建和谐社会为导向的城市住房供应政策的基本原则和要求41.31基本原则4132基本要求42我国

3、城市住房政策演变52.1我国改革开放前的住房供应政策52.2我国住房改革后的供应政策63我国城市住房供应中存在的主要问题探究831微观城市住房问题932宏观城市住房问题933由住房问题而起的其政策和制度的持续应对的城市问题94我国住房供应出现问题的原因分析1041认识和思想上的不足104.2控制手段的不足125和谐社会为导向的城市住房政策探索1451对我国城市住房供应政策进行的探讨145.2以和谐社会为导向解决城市住房问题-以苏州市为例186结束语20参考文献21附件：1、课题任务书2、外文翻译3、文献综述4、开题报告以构建和谐社会为导向的城市住房供应政策的探索指导教师摘 要：当前，构建社会主

4、义和谐社会已成为全社会的共识和奋斗目标，而作为促进社会和谐发展重要载体的住房供应政策日益受到广泛关注。住房问题不仅是个经济生活问题，而且也是重要的社会问题和政治问题【1】。近年来我国大中城市住房普遍出现的价格过高现象不是一个简单的经济现象，它折射出我国在体制转轨过程中深层次的体制障碍、制度矛盾和政策适当性等问题。为此，本文从构建社会主义和谐社会的高度，综合运用公共管理学、经济学、社会学、建筑学等理论，通过对我国城市住房政策演变和发展的回顾，对目前我国的住房供应政策出现的问题和问题的原因进行了重点分析，并对新形势下以构建和谐社会为导向的城市住房供应政策的框架与思路进行了具体探讨。关键词：和谐社会

5、 ； 城市住房供应； 住房供应政策to build a harmonious society-oriented exploration of urban housing supply policy (school of resources and environment science, xianning university, xianning, 437100, hubei)abstract：currently, building a socialist harmonious society has been the common aim of our society. housing su

6、pply policy, as the important means to promote the development of the socialist harmonious society, has been paid more and more attention. since the establishment of our country, housing is one of the basic needs of people's lives, when the housing needs of people together is a kind of social ne

7、eds if this can not be good to meet the needs of society when there have been housing. housing problem is not just a problem of economic life, but also important social and political issues【1】 however, in recent years， large and medium cities in china, the high price of housing widespread the phenom

8、enon is not a simple economic phenomenon, it reflects the transition process in the system of deep-seated institutional barriers, institutional conflicts and policy issues such as appropriateness of when forced to face these obstacles and conflicts . therefore, this article from the height of buildi

9、ng a socialist harmonious society, the integrated use of public management, economics, sociology, architecture and other theories, through the evolution of china's urban housing policy and development review of the current policy for china's housing supply cause of the problems and issues we

10、re analyzed, and the new situation in building a harmonious society-oriented framework for urban housing supply policy was specifically discussed with the idea.朗读显示对应的拉丁字符的拼音 字典key words：social harmony supply of urban housing housing supply policy0引言安居乐业是国人自古至今一贯的追求，安居又在乐业之前，只有切实拥有稳定的住所，才能使人真正保

11、有那份安全感、归属感，进而形成社会稳定和谐发展的大好局面。住房问题无疑是当前社会广大群众最关心的问题之一。在一个文明社会中，住房是个人最基本的生存条件。离开了衣食住行，个人的基本生存权利就无法得到保障。居住是人的第一需求，只有满足了居住的需要，人们才有可能去追求社交的需要、尊重的需要以及自我实现的需要，由此推动和谐社会的构建。反之，如果连最基本的居住问题都解决不好，就很难保证社会的和谐与稳定。目前我国城镇居民住房人均建筑面积25平方米，但不同地域不同收入家庭问住房状况贫富悬殊。大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本没有住房。据相关资料，目前尚有15亿平方米的危旧房屋需要改造，156万

12、个家庭缺房，35万个家庭人均建筑面积在8平方米以下(数据来源：中国城乡住房建设部)。但同时，中国的空置房面积却占很大比例，其中主要是高档的豪宅、别墅、公寓和写字间。住宅供给与需求严重脱节形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格极大高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足的矛盾。中国的住房问题，是基本的民生问题，q1#jd+ko(uu!iwa7!lcy%qm9ykq是国家的战略问题，是科学发展的重要问题，kcno9jqsnndunq#!vooctfe()ictf$rcim20iwabb#y0z5v-fckvnkb8t是和谐社会建设的重大问题。温家宝指出：“kz1mrl4h4v7rjrdax

13、8ixkp#*38mlsmtasvlk5djl6j5zvzceu62促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部7u)&j9n分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基cboqo#6yymq9hb6qjfm!qqwp!jo4$df本住房需求。”2 随着房价的逐步上涨，低收入家庭的住房保障问题需进一步关注；随着住房建设的快速推进，居住隔离、老年住房等问题开始显现。在这种背景下，本文从构建社会主义和谐社会的高度入手，对我国的城市住房供应政策进行了较为全面的分析，提出了需要关注的问题，提出了以构建和谐社会为导向的城市住房供应政策的思路与方法。 1和谐社会与城市供应政策1.1构建社会主义和谐社会的基

14、本内涵和谐是事物处于均衡、协调、平顺发展的状态。社会是人类活动的产物，社会的发展就是人的劳动方式的变化。人们活动的结果，不仅形成了不断变化的社会关系，还形成了客观的社会结构。和谐社会”实际上是指以人为主体的社会和谐发展状态。社会学认为，社会是由人群组成的一种特殊形态的群体形式，是相当数量的人按照一定的规范发生相互联系的生活共同体，它的特征之一是具有结构性。所以，“和谐社会”就是说社会系统中的各个部分、各种要素处于一种相互协调的状态。社会主义和谐社会，是具有社会主义特点的和谐社会，具体包括人与自然之间的和谐、人与人之间的和谐、不同社会阶层之间的和谐三个方面的基本内涵3。1.2城市住房供应与和谐社

15、会的关系马克思的第一需求理论认为, 住房是每个人生活的基本物质资料, 是人们的生存需要, 解决和改善居民的住房问题是人民生活水平提高的重要标志4。a.城市住房供应对和谐社会的构建意义重大，主要表现在：第一，住房作为人们生存的基本条件，是家庭和谐的基础。当住房不能满足时，就会演化为城市问题。住房水平差异过大，会引发社会公平问题。在市场经济中，由于人们的收入水平差异较大，这种差异会反应在住房承受能力上，形成中低收入家庭的住房困难问题。这一方面会产生实际的居住困难，另一方面会激发社会矛盾。第二，住房的财富效应是影响社会经济的重要因素。如case 等（2001）根据14 个国家25 年的年度数据和美国

16、各州十年的季度数据进行了住房财富、金融财富和消费支出关系的实证研究，认为房地产价格上升对拥有住房家庭的消费有非常大的影响。imf（2002）利用16 个发达国家30 年的数据进行了研究，认为在市场主导型的国家中财富效应要大于银行主导型的国家，房地产价格上升产生的财富效应要大于股票价格上升的效应。因此住房作为家庭的重要资产和经济资源，是家庭生活稳定和合理配置资源的基础。第三，住房供应结构不合理会影响房地产市场和社会经济的稳定，住房供应的最终目标是为了满足广大居民对住房的需求。即使在市场经济运行的框架下，如果一个国家或地区的住房供应政策失误，也可能造成供应结构的失衡，这时往往可能引发房地产市场的波

17、动并影响到整个宏观经济的稳定。第四，住房规划建设政策的不合理不仅影响到居住区内人与人的和谐相处,不同阶层或群体的和谐相处，而且还影响到人与自然的和谐相处。例如，由于城市规划及居住区规划的不合理，造成住区内部交往减少，居住隔离以及居住空间分异等问题，都会影响到社会的和谐发展。b.国家“十一五”规划中明确提出，构建社会主义和谐社会要求我们按照“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处”的要求，从解决人民群众最关心、最直接、最现实的切身利益问题入手，扎实推进和谐社会建设5。其中，住房问题无疑是当前社会广大群众最关心的问题之一。因此，处理城市住房问题也是构建和谐社会的基本内容

18、。1.3构建和谐社会为导向的城市住房供应政策的基本原则和要求1.31基本原则根据和谐社会与住房供应的内在联系，在制定住房政策时应坚持以下原则：a.和谐促进社会和谐的原则 住区是构建和谐社会的基本单元。随着我国城市化的快速发展，城市和谐住区必将成为我国和谐社会的重要组成部分。能否在广大的城市化地区全面构筑和谐的住房体系，直接关系着我国和谐社会战略目标的实现程度。因此，在建立和谐社会的过程中，必须高度重视居住和谐的建设。b.分层的原则 住房供应的目的是为了充分满足城市居民的住房消费需求，这是住房供应的根本出发点。而在市场经济条件下，这种住房消费需求主要是通过市场交易实现的，因而直接受到居民收入水平

19、的制约。而居民的收入水平又客观上存在着多层次性，分为高收入、中等收入和低收人不同群体，中等收入阶层又可以再分为中高收入、中中收入和中低收入等等。不同收入群体购房的承受能力存在较大差异，致使住房消费水平也存在较大差距。因此，住房供应也要从这个实际出发，根据不同层次居民的住房需求，提供不同品位、不同类型、不同档次的住房。同时，住房消费客观上是一种梯级消费。一个人一生的不同阶段的收入是有差别的，刚参加工作时收入不高，又没有积蓄，只能租房住；以后随工作年限延长、收入增加，购买小户型住房，再以后购买中户型住房；到最后收入高、积蓄多，才能买得起大户型的舒适住房。可见，住房消费是梯级改善的。所以，构建住房供

20、应体系，必须根据住房消费梯级改善的客观规律。132基本要求a.住房功能完善上，由经济功能向经济功能和社会功能并重转变 住房既具有经济属性又具有社会属性，住房发展既具有经济功能，又具有社会功能。改革开放以来，特别是近年来，一些地区过分强调房地产业的经济功能，为了拉动地区经济增长，甚至一度片面刺激住房建设和供应，有的地方过度发展中高档住房，忽视了中低价位、中小套型住房的建设，一定程度助长了房价的上涨，从而造成中低收入群体的购房困难。在建设社会主义和谐社会的过程中，必须高度重视住房社会功能的发挥，由突出经济功能，向经济功能和社会功能并重方向转变。发好住房的社会功能，一方面要大力推进中低价住房建设，适

21、应多种需求，实现各得其所，另一方面，要注重住区人文环境的营造，打破居住隔离，促进社区融合。人是社会的人，住区是社会的基层细胞。它不仅仅是一个物质环境，同时更是一个社会环境。很多发达国家提出的“人建筑环境”的学说，便是将建筑学、心理学、社会学、环境学和生态学等学科互相渗透，从而强调人与自然、人与社会的有机结合。住区中不但应该将人们所看到的东西尽可能地具有美感，还必须使人们产生亲近感、亲切感，不是可望而不可及，从而促进人们的精神愉悦，减轻由于社会和技术进步等引起的压抑。社会心理学的研究结果表明，在人对居住环境的需要中，最大的需求还是人们之间互助互爱的邻里关系和社会交往。在完善住区社会功能的同时，我

22、们更多地关注住区心理环境。住区除提供住房和公共服务设施外，还应为居住者提供如下的社会功能：提供物质上和精神上的互助；提供感情上和思想上的交流；提供行为上和道德上的约束；提供闲暇的消遣和健身保健等设施。在城市规划中，尤其要避免突出阶层聚居现象，特别要防止出现“贫民窟”和“穷人区”，要从城市规划和土地供应的源头上，促进社区融合。在住区中引导建设一定比例中小套型、中低价位的普通商品房，降低中低收入家庭的生活成本，增加他们的就业机会。让不同阶层的家庭在和谐居住中互相沟通、互相帮助，促进阶层的融合和社会和谐。b.在住房供应方式上由市场供应为主向市场化供应和住房保障并重转变 市场经济国家的实践证明，市场机

23、制虽然可以很好地适应复杂的住房需求结构，满足多样化的居民家庭的住房需求，但是无法解决中低收入尤其是最低收入居民家庭的住房问题。因此，政府的干预必不可少。这就是说，解决住房问题，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府住房保障的作用。一个完善的住房制度必然是市场机制和保障制度的有机结合，各负其责的有效体系。建设和谐社会，在住房供应制度上，关键要解决好中低收入家庭的住房问题。随着房地产业的发展和住房制度改革的深化，我国住房建设和供应总量迅猛增长，人均居住面积大幅上升。但与此同时，城市低收入家庭的住房条件改善缓慢，随着家庭人口的增长和住房消费支出的增加，部分家庭还有住房条件恶化的迹象。一些城市的

24、房价快速上升，加大了中低收入家庭住房改善无望的心理压力。一些城市在加快住房市场化改革的过程中，忽视政府和社会对中低收入住房困难家庭应该承担的责任。当前整个社会和城市政府都更加重视经济适用房、廉租住房等住房保障制度的建设，这是保证市场稳定发展、促进社会和谐的必然要求。2我国城市住房政策演变 2.1我国改革开放前的住房供应政策新中国成立后，在社会主义计划经济体制下，我国仿照苏联模式，在城市实行了完全福利化的住房政策实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。这一时期的住房分配制度具有"低工资、低租金加补贴、实物配给制”的特征。住房分配结果与职工的工作表现、劳动成果几乎没有

25、联系，常见的分房依据是结婚与否、年龄大小、工龄长短和职务高低等，城市职工形成了在住房问题上“等、靠、要”的观念，人们的生产积极性和效率很低。由于过分强调所谓的“公平”，住房建设的效率非常低，速度非常慢，市民的居住水平长期得不到解决。在1949 年到1978 年实施的低租金福利住房制度的29 年间，中国城市居民人均居住作面积反而从4.5 平方米下降到3.6 平方米，不仅没有有效改善城市居住条件，反而造成住房的进一步短缺。以上海为例，从1950 年到1977 年的28 年间，住宅竣工总量仅为1592.87 万平方米，还不及1997年一年的竣工总量。人均居住面积长期徘徊在4 平方米左右，28 年间人

26、均居住面积仅增加0.6 平方米。（见表2-1）这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，虽然能够满足了职工的基本住房需求，但城市化脚步一旦展开，这种制度就难以适应我国住房发展的需要。表2-1 1950-1977年上海住宅建设情况资料来源：王文忠等 上海21世纪初的住房发展战略年份年住宅投资额（亿元）住宅竣工建筑面积（万平方米）市区人均居住面积（平方米）1950000503.193.919520.04447.063.519520.278625.773.419530.7133109.843.319540.385654.953.219550.088015.673.519560.189029.613.3

27、19570.460584.053.119580.4479138.043.819590.518894.963.719600.477167.043.819610.220843.953.819620.138031.323.819630.241316.503.819640.358355.463.919650.386165.083.919660.266852.773.919670.184234.833.519680.194645.634.019690.019352.284.219700.111621.654.419710.212139.684.519720.344542.184.619730.46156

28、7.334.319740.698690.644.119751.0602105.674.219761.273088.994.319770.9171108.734.5总计10.48621592.871997433.04901684.209.32.2我国住房改革后的供应政策住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售6。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改

29、大致经历了试点售房（19791985年）、提租补贴（19861990年）和以售带租（19911993年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（19941997年）阶段。1994年7月国务院发布国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用

30、住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。而房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。再往后，为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出：各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房7。经过

31、多年来的改革，住房开发建设已由原来的公有住房为主转变为商品住房为主。投资的资金来源由原来的国家和企业出资建房，变为房地产开发企业自筹资金开发（包括银行贷款、预售款、企业自有资金等）。住房投资主体也由原来的政府行政性主体和单一的国有企业转向经济性的国有、股份制、民营、外商等多种投资主体并重的格局发展。商品住房建设已占主要地位，“十五”期间，全国城乡住宅竣工面积年均近13 亿平方米，按新建住宅竣工面积计算，城镇住宅市场化率由2000 年的38%提高到2005 年的67%。以上海为例，2004 年上海的商品住房达3076.19 万平方米，占当年竣工住宅总面积的94%以上，商品住房已占绝对地位。住房制

32、度改革推动住房建设的发展，促使城市居民的居住水平迅速提高。我国城市居民人均居住面积由1978 年的3.6 平方米，上升到2004 年的15.5 平方米。上海市住宅竣工面积由1978 年的199.61 万平方米，上升到2004 年的3270.43万平方米，增加了16 倍之多；人均居住面积1978 年的4.5 平方米，上升到2004年的14.8 平方米，增加了3 倍多（见表2-2）。我国城市居民已告别住房短缺时代，进入到增加住房面积，改善居住质量和居住环境的新阶段，城市住房制度改革的目标正在稳步实现。 1978-2004 年上海住宅建设情况年份年住宅投资额年住宅竣工面积（万平方米）市区人均住宅面积

33、（平方米）19782.27199.614.519792.73215.994.319804.34304.324.419815.611380.74.519826.211363.634.719836.431347.794.919848.201788.444.7198512.952112.045.4198617.561790.016.0198722.461874.96.2198827.031758.296.3198918.941246.586.4199026.261339.026.6199135.671160.616.7199244.701379.186.9199366.701017.547.3199

34、4289.061349.247.51995407.821746.828.01996433.851872.658.71997433.052179.689.31998383.271963.519.71999364.801731.5510.92000425.241724.0211.82001452.801743.912.52002584.511880.513.12003694.302280.7913.82004922.613270.4314.8总计5699.3742021.74表2-2 资料来源：上海市统计局，上海统计年检（2005）中国统计出版社3我国城市住房供应中存在的主要问题探究很多年里，中国

35、的住房市场不仅已经成了中国民众、政府和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。最近随着迪拜世界债务事件的爆发和中国电视剧蜗居的播出，不同的人群对中国住房市场表现出不同的情绪来，或者忧虑，或者恐慌，或者愤怒。感到忧虑甚至恐慌的政府，因为这个市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的最大隐忧;而感到愤怒的民众，因为越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房”权。房地产泡沫不是新鲜事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50%以上。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑

36、。房地产已经占了gdp的6%，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了为中国经济负责的中国政府8。与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房(根据中国社会科学院的最新调查)。正因为如此，有关当局有足够的理由要担忧房地产。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。我国各国城市住房问题的表现形式是多种多样的。归纳起来主要有三个层面。第一个层面是微观城市住房问题。主要表现为：住房紧缺问题，即住房供求不能达到平衡；居住质量问题。即住房的质量不符合居民对现代生活的要求；经济负担问题，即

37、城市居民在住房的持有方面两极分化，苦乐不均。第二个层面是宏观城市住房问题，主要是指居住空间的结构问题。主要表现为：城市居住区的阶层分化，甚至隔离等不平等现象的普遍存在。如“贫民窟”、城市“灰区”、居住“郊区化”等；第三个层面主要是由住房问题而起的其他政策和制度的持续应对的城市问题。31微观城市住房问题 具体体现在以下2个方面:a.商品住房供不应求。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但城镇化的进程却持续快速推进，新增城镇人口、需对原有住房条件进行改善的人口、因城镇建设的需要而被动拆迁的人

38、口、新就业等着成家的人口、投资性购房的人口等几方面的需求，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。 b.商品住房价格上涨过快，特别是大中城市房价涨幅过大。2007年57月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅同比达到6.6%、7.4%、8.1%，11月已达到10.5%9。同时，我国城市居民总体收入比较低，多数大中城市的商品房价格超过了中低收入家庭的负担能力，中低收入家庭难以通过市场机制完全解决自己的住房。房价上涨过快已成为当前各方面关注的一个热点问题。32宏观城市住房问题a.在住房规划上，居住隔离现象开始出现在市场机制的作用下，往往会出现“富人区”、“穷人区”、“城中村”、“棚户区”等不

39、同社会阶层或不同群体的居住空间隔离，进而带来一系列社会问题。近年来不少专家的研究表明，北京、上海、南京、西安、杭州等大城市均发现有居住空间分异问题。33由住房问题而起的其政策和制度的持续应对的城市问题具体体现在以下三个方面a.住房保障机制一度不健全，措施不到位。我国住房制度改革的基本原则是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。但是，长期以来，我们过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障。目前，我国新建住房中，94%为商品房，“经济适用住房”只占6%，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后

40、，直至2007年，国家才出台较为具体的政策扶持措施。(保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。10) b.房地产市场宏观调控尚未达到预期目标。2005年月，针对房地产市场发展中的有关问题，国家出台了两个“国八条”对房地产市场进行宏观调控，2006年月，又出台了“国六条”进一步宏观调控房地产市场。虽然一再调控，但住房建设与管理中存在的矛盾和问题并未得到根本解决，调控尚未达到预期目标。 c住房市场秩序比较混乱。也表现在房地产市场发育不完善。从1998年停止福利分房、实行

41、住房分配货币化开始，我国房地产市场发育时间不满10年，很多地方发育不完善。从市场主体看，无论是房地产开发企业和中介，还是市场监管者、消费者，均不成熟，往往会出现行为方式不符合市场规则的现象，各自承担的责任和风险也相对有限。政府作为房地产市场的培育者与规范者，对房地产市场的规律认识有待深入、对房地产市场的变化把握需要更加准确及时，相应的法律法规需要进一步完善，管理需要更加透明规范，调控需要更加协调有效。房地产开发商存在违规销售、虚假广告和囤积捂盘等现象，形成的房价难以真实反映市场供求，使新建商品住宅价格居高不下；部分居民住房讲究一步到位，拉动住房需求过快增长4我国住房供应出现问题的原因分析构建和

42、谐社会，建立完善的城市住房供应政策，就要求我们对当前住房现状出现的问题进行充分的原因分析。41认识和思想上的不足 a.对住房和住房问题的特殊性认识不足 住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性；同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流动性、是生活必需晶等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产11。对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区别。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都

43、有获取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调发展。住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满足社会的理想目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房供给的干预，来保证全体居民都有机会获取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。b政府在发展房地产市场的主导思想的失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社

44、会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其gdp功能(对经济增长的贡献)被凸现出来，而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值， 人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房。从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。地方政府忽略住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外， 住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的

45、极度缺乏。纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对gdp的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。c.对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识 快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为

46、当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征。限于城市政府提供公共服务的能力，任何城市都不可能无限制扩张，城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。从表4-1示的数据中可以看出，目前我国许多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流动，使非本市居民购买住房的比例超过了1/ 3。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均房价。就类似北京的热点目标城市而言，人为压

47、低房价、降低人口流动的门槛可能会导致人口增长失控，城市政府提供公共服务的能力带来空前的挑战，最终甚至导致这些城市的衰落。维持一个较高的房价作为人口流动的门槛或进入该城市的“门票”是符合城市发展规律和经济规律的。与此同时，城市政府必须为当地低收入居民提供住房保障，为中低收入居民获取住房提供必要的扶助，使其获得与城市社会经济发展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐发展。表4-1 2006年分城市商品住宅销售对象统计（数据来源：人民日报-中国住宅市场调查）城市名称本市户籍人员购买外地人员购买境外人员购买面积占比（%）套数占比（%）平均价格（元/ 平方米）面积占比（%）套数占

48、比（%）平均价格（元/ 平方米）面积占比（%）套数占比（%）平均价格（元/ 平方米）北京63.5161.68761834.1536.7584352.341.5713278上海80.4983.67644114.4712.86112365.343.4717808深圳12.7312.07898582.6983.81108914.584.1212881杭州85.1086.89775914.4812.899540.420.3112306广州55.0057.00609338.7037.0974776.305.918866大连74.0173.12549225.2826.2961560.710.598710厦

49、门43.1541.06657852.1455.1368254.713.818124郑州47.3345.66282552.6554.3233810.020.023937三亚83.9158.97360713.0811.4853543.012.558582重庆90.8391.1926898.628.2927760.550.523103乌鲁木齐23.0822.56223976.8877.4124780.040.033011d.过分强调住房商品化忽视政府应承担的责任 住房商品化和市场化应该有一个渐变的过程。尽管当前许多国家政府重点是提供低收入家庭住房保障，但在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付能

50、力时，依然保持了通过可支付产权住宅(类似中国的经济适用房)的供应来干预市场的能力。从我国住房制度演变的过程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化改革目标无疑是非常正确的，但在向这个目标迈进的过程中，政府必须保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力，以便对低收入家庭提供住房保障，对缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。东欧国家的住房制度改革，与我国有着类似的经历。在表2 中所显示的国家中，当年公共住房私有化越彻底的国家，当前面临房价和居民住房支付能力的压力就越大。至今保持有较高公共出租住宅比例的国家，房价和住房问题的压力就小得多 见表4-2 表4-2：东欧和前苏联国家的住房私有化情况数据来

51、源：经济众说国家名称1990 年公共出租住宅占全部住宅比例（）2000 年后公共出租住宅占全部住宅比例（）公共住宅私有化的比例（%）阿尔巴尼亚35.51.097.2罗马尼亚32.72.791.7塞尔维亚22.22.887.4克罗地亚24.02.987.9保加利亚6.63.054.5斯洛文尼亚31.03.090.3匈牙利23.04.082.6亚美尼亚52.54.092.4爱沙尼亚61.05.291.5摩尔多瓦共和国21.05.573.8斯洛伐克27.76.576.5哈萨克斯坦66.16.889.7波兰31.616.149.1捷克共和国39.117.056.5乌克兰47.320.057.7俄罗斯联

52、邦67.029.056.7e.将房地产政策和住房政策混淆，导致基本住房保障严重缺失。长期以来，我们对住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策则是社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房需求，它要解决的问题是，使不同收入状况的居民住有所居。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职能不到位。 f房消费观念不成熟，住房消费行为尚欠理性。

53、随着住房政策的改革和房地产市场的发展，城镇居民住房消费观念有了积极的变化，但是部分居民住房消费观念还不成熟，住房消费行为尚欠理性。受“安居乐业”传统观念的影响，部分居民存在着“租不如买”、“一步到位”的住房消费观念，一味追求“买新房”、“买大房”，既给自身造成巨大的经济压力，成为名副其实的“房奴”，又影响了住房租赁市场与“二手房”市场的健康发展，加剧了新房市场的供需矛盾。这在我国住房私有化率的迅速上升中得到反映。在20世纪70年代末，城市住房私有化率仅在10左右，有些城市甚至低于4；而2002年，城市住房私有化率已经高达82.1。124.2控制手段的不足a.未及时实现住房制度改革目标向住房政策

54、目标转变 住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权而设计的目标、政策工具和具体政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民提供住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供给政策、补贴政策、分配政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求13。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济发展水平和所处的阶段、住房状况等密切相关。目前，我国政府住房政策目标相对模糊，尤其是在提供公平住房机会方面，尚无具体的政策目标宣示。有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中。使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干

55、预住房市场服务，而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据。例如，在国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发 1998 23 号）中，提出了“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的住房供应政策目标；在关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发 2006 37 号）中，提出了通过“加快城镇廉租住房制度建设”、“规范发展经济适用住房”和“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”来“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的公共住房政策。这些政策目标或措施，均没有上升到住房政策的高度，因此缺乏系统性、一致性和连贯性。b.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的能力从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经历一个先租后买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定的，住房供给的层次性也主要是由