物业费用成本测算

1、物业管理费用管理费用分析1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用3、如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。(1) 开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价 部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋 装修、水电维修、代定报刊等服务内容

2、。同时，开办超市、托儿所、幼儿 园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。扩大经营规模，降低管理成本： 在现代社会中，物业管理将发展成为一种 有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理 也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会 越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服 务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降 低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化 的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。(2) 节流部份强化内部管理，提高工作效率：

3、 通过健全内部管理机制，不断完善服务功 能,提高管理水平等有效手段和措施， 以期降低企业成本，减低业主负担。 每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高 质量的完成自己的工作。节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是 一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成 立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简 架构的目的。长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏， 以

4、便减轻维修费用的开支。提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长 设备使用期。二、维修基金维修基金是指用于“*项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、 中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负 担，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文住宅共用部位共用设施设备维修基金 管理办法第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修 基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销 售收入。2、维修基金的使用与管

5、理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、 更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物 业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需 要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在 使用过程中，接受业主委员会的监督检查。维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。*项目物管效益预测单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1经营收入总额92

6、9477103542311191671212240均摊2.581882.876183.10883.367332管理成本总额均摊3盈亏总额均摊四、*项目物管经营收入核算1、物管收入核算总表单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管费7909788474769039749604732停车场1276391595481914582233683游泳池收入无6004无60044网球场收入2311137147711375便民服务用车96291925819258192586其它特约服务1000200030002000合计92947710354231119167121224

7、0均摊至每平方米为2.581882.876183.108803.367332、物管收入核算明细(1) 物业管理服务费物业管理费：建筑面积X收费标准X己入住率X收缴率空房物管费：建筑面积X收费标准x未入住率x收缴率x 50%建筑面积：住宅360000 m2收费标准：住宅3.5元/月/ m入住率：第一年前半年 40%后半年50%入住率第二年前半年60%后半年70%入住率收缴率：95%空置房：按收费标准的50%比例收取单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、住宅4788005985007182008379002、住宅空房359100299250239400179

8、550小 计8379008977509576001017450税收5.6%46922502745362656977合计790978847476903974960473（2）停车场经营汽车停车位：2000个车辆拥有率：80%固定停放率：80%收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置停车场现有2种方式：第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。计算方式：总户数X入住率X车辆拥有率X固定停放率X收费标准（300元/月）第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。计算方式：总户数X入住率X临停率（10%） X收费标准（150元/月）单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2

9、年前半年后半年前半年后半年1固定停车1382401728002073602419202住户临停8640108001296015120收入小计1468801836002203202570403税收5.6%82251028212338143944保险5%7344918011016128525成本支出2.5%3672459055086426支出小计19241240522886233672合计127639159548191458223368(3) 游泳池经营收入月票：100元/月，次票：5元/次第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为 5月。第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入

10、，每年旺季为 5月。 单位：人民币(元/月)序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、月票无4389无122892、次票无9000无24000收入小计无13389无362893、税收5.6%无-750无-20324、电耗30X30X5X0.63=-28355、人力成本600 $=-18006、其它-2000支出小计无-7385无-8667合计无6004无27622（4）网球场经营收入20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20% （前2月不计收入）单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、收入12002160252028802、税收-67-1

11、21-141-1613、电耗16 X1 X30 X0.63=-3024、人力成本600 X1=-600合计231113714771817（5）便民服务用车收入大客车：收费标准：3元/单边客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等营业时间：6: 30-21 : 30,每2小时往返一次，每天8次头3月不计收入，以每车20人/次计算车费收入为：3X8 X20X30=14400元/月（前三月无）税收支出为：14400 X5.6%=806元/月利润为：13594元/月（前三月无）观光车：车费收入为：1元X5人X10次X4辆X30天=6000元/月（前三月无）税收支出为：6000 X5.6%=336元/月

12、利润为：5664元/月（前三月无） 两项合计：19258元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、*项目物管成本支出核算1、 核算总表单位：人民币（元/月）序号项 目金额均摊物业费（元/平方米）比例1、管理、服务人员工资及福利费2825121.8980671.7%2、公共设施设备运行维修保养费436430.2932211%3、绿化养护、管理费65000.043671.7%4、清洁卫生费88180.059242.2%5、保安费30400.020420.8%6、办公费171400.115164.4%7、社区文化建设费30800.020690.8%小 计3647

13、33行政管理费：前7项之和8%提291790.196047.4%合计3939122.6465100%2、物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计、工资和福利费（一）至（五）和282512（一）管理、服务人员工资1-5之和1791501、总务部共6人17800（1）经理6800 X16800（2）总务主管兼行政专员3000 X13000（3）品控兼采购、生活兼保管2500 X25000（4）司机1500 X230002、客户服务中心共6人12500（1）主管兼区房管员3000 X13000(2)区房管员、会计兼档案、 出纳兼收银2500 X37500(3)客户协调兼接待1000

14、 X220003、工程部共12人17400(1)总工程师4000 X14000(2)主管兼工程监理3000 X13000(3)组团、维修、万能工1000 X1010000(4)兼职领班津贴200X24004、保安部共89人85450(1)经理助理4000 X14000(2)保安队长3000 X13000(3)保安副队长1800 X23600(4)保安干事1200 X44800(5)保安850X8168850(6)兼职领班津贴200X612005、环境部共65人46000(1)经理助理4000 X14000(1)保洁、绿化主管3000 X26000(3)保洁550X4826400(4)绿化600

15、 X148400(5)兼职领班津贴200X61200(二)按规定提取福利费1-3之和313511、福利基金179150 X14%250812、工会经费179150 X2%35833、教育经费179150 X1.5%2687（三）劳动保险费1-4之和246631、养老保险、502X17.6%X178157272、医疗保险502 X7%X17862553、失业保险502 X2%X17817874、工伤保险502 X1%X178894（四）工作餐费1-2之和305701、保安250X89222502、保安中夜餐1.5X30X89-3X226703、管理、工程值班250X10+1.5 X30X1029

16、504、其它150X182700（五）加班费1-3之和167781、职工日常补贴20X4X168134402、保安节日加班30 X10/12 X8922253、其余人员节日加班30 X10/12 X89/21113二、设施设备运行维保费（一）至（七）和43643(一)照明系统维保费1-16之和156351、庭院灯照明电费46X5X30X0.63+46 X6X30X35%0.6361732、景观灯光彩灯照明电费68X5X30X0.6364263、高杆照明电费3.2X11 X30X0.636654、楼道白炽灯照明电费22X53 X0.04X1 X30X0.638815、节日社区活动灯光电费40X3

17、X20X0.63-121266、楼道白炽灯更换1166 X2X1 -121947、楼道声光控更换1166 X5%X15-1273&草坪灯更换200 X40%X10-12679、庭院灯更换200 X40%X45-1230010、镇流器更换200 X10%X150 -1225011、启动器更换200 X40%X12-128012、其它灯具更换40013、网球场专用灯照明电费在经营中独立核算14、篮球场专用灯照明电费方案未出无法测算()供配电系统维保费1-3之和9671、变压器年检费7X800 -124672、变压器维保费2000 -121673、低压配电柜、箱维修费4000 -12333（

18、三）防盗、监控系统维保费1-8之和27701、单元对讲运行电费208 X0.005 X24 X30 X0.634722、监控设备运行电费3X24X30X0.6313613、档车系统运行电费2X2X3X30X0.632274、监控设备维护费5000 -124175、室内安全系统维护费500-12426、单元对讲系统维护费2000 -121677、档车系统维护费500-1242&背景音乐系统维护费500-1242（四）消防系统维保费1-3之和4491、消火栓维保费99X21982、灭火器更换(4 X53+2 X20) X20%X40 -121683、水带修补1000 X10%X10 十 1

19、283（五）供排水系统维保费1-12之和218221、循环水泵运行电费13X2.6MX30 X0.6325552、喷泉泵运行电费4X21X30X0.636053、补水井泵运行电费2X5X1 X30X0.631894、喷灌泵运行电费2X3X2X30X0.632275、污水处理设备运行电费80 X40%X12 X30 X0.6372586、给水设备运行电费120X30%X12X30X0.6381657、室外游泳池运行电费在经营中独立核算&污水处理系统药料费8X302409、给水处理药料费75X30225010、水泵维保费50X210011、阀门更换150X5%X80 -125012、管道维

20、护费1000 -128313、水箱年检费600X2 -12100（六）木作1000（七）土建及其它1000三、绿化养护、管理费1-4之和65001、肥料、农药购置费200020002、景观费200020003、油耗、修理费200020004、其它500500四、清洁卫生费1-4之和88181、物料费60X5231202、化粪池清掏费10元/户/年X9247703、卫生防疫消杀4元/户/年X9243084、垃圾外运费5元/户/月X9244620五、保安费1-3之和30401、公安资料会务费5002、保安管理费80/2 X89/217803、保安物耗20X38760六、办公费1-23之和17140

21、1、24小时紧急求助电话50X1502、客户服务电话50X1503、客户中心工作电话500X210004、经理办公室电话300X13005、助理办公室电话200X24006、总工办电话150X11507、总务部电话300X1300&工程部电话150X11509、保安部电话150X115010、环境部电话150X115011、管理部手机300 X1+200 X3+100 X6150012、车辆油费300 X1+200 X3+2140304013、车辆养路费105X4+840126014、车辆保险350X4+1200260015、维修费750X175016、交通费90X20180017、低

22、值易耗费5X17889018、电瓶观光车200X480019、传真300X130021、办公设备维护费50050022、检查评比政府协调费用1000100023、管理用房、生活用房免费提供七、社区文明建设费1-3之和34801、书报费200元/月2002、广告宣传及杂费200元/月2003、社区文化费40 X924 -123080六、*项目物业管理补贴由于*项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。单靠收取物业管理

23、费不能维持公司的正常运作和对*项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补 贴物业公司亏损单位：人民币（元/月）补贴时间补贴金额小计（元/6月）备注元/月/ m2元/月第1年前6月1.32261968531181118两年物业 补贴均摊为1.11元/m2后6月1.20581794771076862第2年前6月1.1089165054990324后6月0.7861117005702030全部补贴合计3950334 （即分摊至每平方米为26.5403元）七、*项目物管开办费和品牌支持提成费根据*项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办 成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至

24、每平方米为 4.7元。品牌支持 费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5% 合予物业公司提成。1、 开办费总表单位：人民币（元/月）序号项目金额1、服装1872042、行政开办费用1880823、保洁开办费用433504、绿化开办费用252605、工程开办费用360206、保安开办费用994407、客户服务中心开办费用1201808、食堂开办费用已在前期申报并已投入使用合计6995362、开办费明细表单位：人民币（元/月）序号项 目计算公式合计、服装开办费详见附件服装配置明细表1872041、工程技术人员10人X560元56002、安全保卫人员86 人 X1664 元-33 人 X1

25、80 元1371643、保洁绿化人员62人X620元384404、客户服务人员6人X1000元60005、其它人员服装自备二、行政开办费用1880821、办公室装修由开发商按照物业要求装修，并承担装修费 用，另支付1万元供物业用作办公室软装修 （公司口号、徽记、形象墙等）2、大班台1台X1500元15003、中班台3台X800元24004、大（中）班椅4把X250元10005、屏风式办公桌14张X500元70006、职员椅28 把 X150 元42007、会客沙发3套X1200元3600&空调/分体式7台X3000元210009、电话（开户）9部X158元142210、电话话机9部X2

26、00元180011、卡钟1台X2000元200012、留言板2张X200元40013、员工更衣柜33组（现有7组）X580元1508014、钢架床99架（现有18架）X180元1458015、电风扇30台（现有12台）X100元180016、取暖器30台（现有3台）X100元270017、双门木质文件柜16组X350元56001&电脑8台（现有1台）X6000元4200019、打印机1台X3000元300020、物业管理软件1 套 X25000 元2500021、对讲机5部X1560元780022、热水器洗漱工具2套X5000元1000023、电视等2套（现有1套）3000元30002

27、4、货架8组X150元1200三、保洁开办费用433501、高压水枪2台X3000元60002、垃圾清运车4辆X1200元48003、吸尘器1台X800元8004、尘推50套X60元30005、玻璃套装工具10套X300元30006、人字梯（2m）5把X200元10007、人字梯（3m）5把X300元1500&手钳10 把X15 元1509、脚踩垃圾桶50 个 X50 元250010、给皂器20 个 X130 元260011、平板车4辆X300元120012、对讲机10 部 X1560 元1560013、自行车3辆X400元1200四、绿化开办费用252601、燃油打草机2台X2000

28、元40002、剪草机2台X5000元100003、绿离机2台X1500元30004、汽油机喷雾器4台X150元6005、咼枝剪4把X150元6006、手锯4把X200元8007、条剪4把X100元400&二轮车2辆X500元10009、斗车4辆X200元80010、人字梯（2m）4把X200元80011、咬钳4把X15元6012、枝剪4把X100元40013、浇水水管4套X500元200014、铁耙4把X50元20015、潜水泵2台X300元600五工程开办费用360201、电钻2台X500元10002、管钳4把X80元3203、万用表4只X200元8004、疏通机2台X600元120

29、05、电锤2把X1600元32006、插话机2只X100元2007、活动扳手4把X60元240&电焊机1台X1500元15009、套筒扳手1套X300元30010、梅花扳手1套X300元30011、台钳1台X200元20012、PPR热融机1台X300元30013、切割机1台X400元40014、人字梯（2.5m）2把X200元40015、人字梯（1.5m）2把X150元30016、工具柜4套X800元320017、维修工具及材料8套X300元240018、对讲机10 部 X1560 元1560019、橡皮线（200m）2圈X480元960元20、自行车8辆X400元3200六保安开办

30、费用994401、警棍32 根 X50 元16002、充电手电筒32 把 X50 元16003、应急灯32台X150元48004、物品柜10套X600元60005、电风扇32台X100元32006、取暖器132台X100元32007、台灯32 台 X50 元1600&巡逻自行车10辆X400元40009、保安常用器械10套X500元500010、对讲机（手持）49部（现有10部）X1560元6084011、对讲机（座式）2部X3800元7600七客户服务中心开办费用1201801、空调/柜机1台X6000元60002、空调/挂机3台X3000元90003、电话（开户）3部X400元（含

31、选号费）12004、电话话机2部X200元4005、传真机1台X2500元25006、复膜机1台X600元6007、报纸书刊展示架4组X200元800&点钞机1台X3000元30009、保险柜1个X1000元100010、接待客户桌椅4组X1000元400011、复印机1 台 X15000 元1500012、各种资料印刷2000013、针式打印机1台X2000元200014、电脑3台X6000元1800015、会客茶几、沙发3套X1200元360016、对讲机（座式）1部X3800元380017、对讲机（手持）3部X1560元46801&住户档案专用柜1组X1000元10001

32、9、档案吊夹1000组X2元200020、便民设施4套X5000元2000021、自行车4辆X400元1600八食堂开办费用：已在前期申报并已投入使用八、提请开发商解决事项为便于珠光物业尽早进入管理状态，规范管理，根据物业管理条例第 三十条之规定，开发商应在醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备 使用（办公、生活）条件。具体如下：1、客户服务中心接待大厅：1间，建筑面积50 m2要求同时具备以下使用功能：空调插口 1个、其它电源插口 3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯5盏会客室：2间，每间建筑面积15 m要求同时具备以下使用功能：空调插口 1个、有其它电源插口 3个、电话和宽带插口各1

33、个、40瓦日光灯3盏资料展示室：1间，建筑面积30 m要求同时具备以下使用功能：电源插口 2个、40瓦日光灯3盏收银室：1间，建筑面积20 m卫生间：男、女各一间，建筑面积共 20 m2要求同时具备以下使用功能：电源插口 2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2 盏、排风扇2台各组团接待室：各组团1间，每间建筑面积10 m要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、电话和宽带插口各一个、40瓦日光灯2盏以上客户服务中心用房共需190 m2、物业管理办公用房经理办公室：1间，建筑面积20 m要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口 3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏经理助理室：1间，建筑面积15 m要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口 3个、电话和宽