当前房地产市场形势与走向研究(doc10页)_New

1、当前房地产市场形势与走向研 究（doc 10 页）当前房地产市场形势与走向建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾（2005 年6 月）一、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快 住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基 本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥 了重要作用。近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列 措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规 模，前不久还

2、取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地 产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构 性问题还十分突出。主要表现是：（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高， 商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15. 2%,今年一 季度比去年同期又分别上涨12. 5%和13.5%；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升 趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据 国家统计局城调队

3、对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比 增长2. 8%。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、 西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大 中城市二手住宅销售价格上涨11. 4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其 发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足, 转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于 竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出

4、竣工面积增幅11. 6个百分点。这几年商品住 房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住 宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售 面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格 上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%,今年一 季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26. 7%,高于全社会固定资产投资增幅。有13个省 区市房地产开发投资增幅超过30%,其中6个地区超过50%,最高

5、的达到115%。（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商 品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中, 100平方米/套以上的占总量的60%70%,有的城市高达87%。2004年全国经济适用住房开 发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停 止了经济适用住房建设。二、存在问题的原因分析产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水 平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提 高，配套设施和环境改善，商品房开发建

6、设成本增加。但是，也有许多不合理因素，最主要 的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了 房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一 步上涨。（-）大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小, 钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下， 大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。 特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化 为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。（二）

7、国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅 速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西炒房团”，聚集几百 亿元资金在一些城市进行期房的买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房 投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。据调查，北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右，其中29%的房屋短期内倒手转让, 23%用于出租，48%空关待沽。长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购房比例达到20%左 右。今年一季度，上海市成交单价超过万元的预售住宅中，外省市居民购房面积

8、占43%；其中,温州人占72%。（三）境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民 币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。2004年，房地产开发全部利用外资 超过实际使用外资的1/3,增幅达到34. 2%,高于整个利用外资增幅20. 9个百分点。今年1-2 月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6. 6、2.6、2.5倍。今 年1-2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了 1. 5倍。（四）一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房 需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占

9、市场商品住宅需求的一半，有的甚 至达到60%。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城 市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、 政绩工程。（五）市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假 交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导 市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价 短期内非正常上涨。（六）不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发展，部 分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业

10、银行以及企业过度依赖房地产获 取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同 利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。三、稳定房价的意义和主要政策措施保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。今年以来，针 对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，温家宝总理 在十届人大三次会议政府工作报告中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今 年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通 知（国办发电（2005） 8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出 矛

11、盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席 会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。4月25日，曾培炎同志在部分城市房地产市场及房价问题座谈会上，就进一步加强房地 产市场调控的有关措施，听取了地方同志的意见和建议，并发表了重要讲话。曾培炎副总理 指出：“房地产业能否持续健康发展，事关重大。我们要以邓小平理论和三个代表重要 思想为指导，全面落实科学发展观，把稳定房价作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任 务来抓，切实搞好对房地产市场的调控。要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融等 经济手段，加强市场管理和监管，从供给和需求两

12、方面入手，积极稳妥地进行调控；要重点 控制不合理需求，遏制投机炒房，控制投资性购房，合理引导住房需求；要改善住房供应结 构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求；要把握 好调控的力度，防止市场大起大落，促进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基 本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快发展建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：当前和今后一段时间，调 控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控， 侧重抑制不合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。调整供应，重点是改善市场供应 结构，着力增加中低价位、中小套

13、型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是 遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性 需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。国务院第88次常务会议，听取了建设部的汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶 段工作，明确了稳定房价的有关政策措施。此外，还要求建设部结合推进节能省地型住房建 设，抓紧组织制定住房建设技术导则，加强对住宅建设和消费的引导；国土资源部会同有关 部门抓紧研究改革土地出让金分配办法，抑制部分城市政府追求短期利益，经营土地、抬高 地价的行为；财政部、国家税务总局会同有关部门研究完善土地增值税的政策，提高投机

14、炒 房和炒卖土地成本，调节土地供应方式转轨前后土地自然增值收益。为确保中央各项调控政 策措施落实到位，会议决定，在有关政策出台后，由建设部会同有关部门对部分房价上涨过 快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁规模反弹大的地区进行监督检查，并选择一两个 典型地区进行通报批评等处理。2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、 人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发（2005） 26号）。 对稳定房价采取了以下主要措施：（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住 房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度

15、安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商 品住房和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此类项目为主，并在有关计划中明确 开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。城市规划主管 部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查 规划项目，在项目选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城 市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型 面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发项目的规划 许可监管。（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。要求各地在严格执

16、行土地利用总体规划 和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当提高居住 用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应 量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地 转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地 行为。（三）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大 对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的，销 售时按销售额恢复征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）的，销售时继续免征 营业税。同

17、时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口指导” 力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，银监局要加大对 国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求， 防范贷款风险。（五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型、中 低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。 对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑 容积率在1.0以上的住房、单套建筑

18、面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级 别土地上住房平均交易价格12倍以下的住房。各地可根据实际情况，制定本地区享受优惠 政策普通住房的具体标准，具体标准可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得 超过20%,并报建设部等部门备案。（六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。要求各地按经济适用住房管 理办法和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控 制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。要求把城镇廉租住房制度建设情况, 纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。各地要抓紧开展城镇最低收入家 庭住房困难情况的调查，建立保

19、障对象档案；切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉 租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。（七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据中华人民共和国 城市房地产管理法有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品 房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、 销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。对各类违法违规行为，房地产主管部门要 将其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公开曝光。（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。要

20、求各地加快建立健全市场信息系统， 加强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。要求 各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、地价变 动等信息。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。四、社会各界的反应总体看，社会各界对意见给予高度肯定，认为政策的出台非常及时，通知立足 于促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的基本住房权益，立足于以经济手段 调控市场，政策措施具有很强的针对性和指导性，对于遏制投机炒作行为，规范市场秩序， 稳定住房价格将发挥积极作用。通知的出台，已经开始对社会各方面心理预期和行为发 生影响。（一）地方政府及主

21、管部门方面。普遍认为，通知提出的各项政策措施对于巩固宏 观调控成果，促进房地产市场持续健康发展，维护经济稳定运行和社会经济协调发展具有重 要意义。同时也比较关注以下几个问题：一是部分中西部省市担心，本次调控提出的“突出 重点、分别对待，因地制宜、分类指导”的原则在执行中可能会出现一刀切、急刹车，使当 地处于发展上升期的房地产市场受到影响。二是一些中小城市担心政策贯彻落实中层层加 码，致使地方自主性很少，操作空间很小，导致调控方向和效果的偏差。三是一些地方主管 部门认为通知的有关调控措施还需进一步细化和明确，否则难以落到实处。（二）消费者方面。一是普通消费者对稳定房价措施表示欢迎。据天津市抽样调

22、查，75% 的消费者认为调控能使其得到实惠，购房心态趋于稳定。二是一部分消费者认为房价会降， 故等待观望、持币待购。少数房屋持有者担心房价大幅下降，手中房子贬值。三是一些消费 者担心出现“上有政策、下有对策”，中央政策得不到落实或者执行中出现偏差。（三）开发商方面。大多数开发商认为，调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制 作用，但由于成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响，今明两年房价还将稳 中有升。不同区域的开发商对调控措施的敏感度差异较大，沿海地区及一些房价上涨较快城 市的开发商比较敏感。不同类型的开发商对调控措施反应的表现也不同。部分实力较强的开 发商反应较为积极，已开始调整

23、战略、谨慎投资，或静观其变，等待具体措施出台后再做决 定；部分实力较弱的开发商则担心被淘汰出局。也有少数开发商心存疑虑：一是担心矫枉过 正，或者地方在执行国家政策时搞“一刀切”，“下猛药”，把握不好力度，导致房价大落。 二是有些开发商的观望心态加重，有的加快了在建、在销售项目的开发进度，准备暂停新开 项目；三是专事开发高档住宅的一些开发商压力较大，担心项目的销售前景。（四）专家学者方面。专家学者普遍认为，目前的调控，中央重视、社会各界关心，已 出台的各项政策措施科学、合理，调控时机合适。在各项政策措施作用下，房价将趋于稳定。 但调控效果需要一段时间才能显现出来。少数专家持谨慎态度，认为调控政策

24、能不能达到预 期，关键在于政府的决心和相关措施的落实。五、市场发展态国办发明电20058号文件和国办发200526号文件发布后，各地采取了相应调控措施, 政策的综合效应正在显现。从22个城市房地产市场信息系统反馈的数据分析看，5月份以来 各地房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。（一）商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重庆、南 京、武汉等11城市商品住房平均价格与上周环比开始出现负增长。上海市商品住宅价格4 月份环比上涨0.5%；进入5月份以来，周环比分别上涨0.26%、0.49%、0. 91%,涨幅已明 显超缓。南京市两个规模较大的在售楼盘销售均价分别由

25、四月中下旬的5514元/平方米、6267 元/平方米下调为5073元/平方米、5603元/平方米，降幅分别为8. 0%、10.6%。（二）商品住房成交量明显下降，二手住房交易量增加。多数城市商品住房日平均成交 量比4月份明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了 20%以上。上海市 5月16-22日一周成交13. 9万平方米，与上周环比下降21. 8%,与前四个月周平均成交量相 比下降68. 2%。与此同时，由于6月1日起将执行调整营业税政策，国办发2005126号文件下发后，多 数城市二手住房日平均成交量明显增加。5月份，南昌、武汉、长沙等城市日平均成交量比 4月份增长了 20%

26、以上。上海市二手房日平均成交量约840套，恢复到去年同期水平；杭州 市二手房日平均成交量约70套，比4月份略有上升，比3月份则上升了 54%。广州市由平时 的每天280套左右增加到每天近700套，深圳市也比平时增加了 30%。部分城市出现已经购 房且入住的居民，近日纷纷前来办理权属登记手续的现象，主要也是基于税收政策的变化。（三）遏制投机炒作效果初步显现。调控政策出台后，投机投资性购房反映最为敏感。 成都市在国办发2005126号文件公布后的两天内，预购商品房退房198套。4月份以来，杭 州市新开盘的项目以往“三个买家抢一套房”的局势已转化为“三个卖家抢一个客户”，即 便是位于市中心的高品质项

27、目，众人排队购房的场面不再显现。各地普遍反映，进入5月份 以来，二手房挂牌量明显增加，挂牌价开始下调。如杭州市某大型中介公司四月份每周挂牌 房源在400套，是去年同期的4倍；5月份进一步呈增长态势，远远超过去年同期，而挂牌 一段时间未能成交后，挂牌价开始下调。苏州市反映，部分原准备短期转手住房的投资者， 开始转向长期出租。总的看，国办发2005126号文件下发以来，市场心理预期已发生较大变化。投资性购房 短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。但上述调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多地反映的还只是心理预期的变 化，房价涨幅总体上还处于高位。下一步关键是要把各项调控措施真正落到实

28、处，以稳定市 场预期，不断巩固和发展调控效果。此外，在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变 化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势，加强分类指导。六、当前主要工作（一）认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策房地产市场与住房问题密切相关，既是经济问题，又是社会问题。房地产业关联度大、 带动力强，与要素市场以及商品市场有密切关系，房地产市场持续健康发展，关系到宏观经 济的稳定，关系到居民住房问题的解决。正确认识当前房地产市场形势，及时采取有效措施, 解决出现的突出问题，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重 要意义。为此，必须按照中央要求，把解决

29、房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作 为当前加强宏观调控的一个突出任务。基本原则是，积极稳妥，把握力度；突出重点，区别 对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。重点是要遏制投机性需求，控制投资性 需求，限制拆迁造成的被动性需求，引导合理的住房消费。具体措施已经明确，要切实认真 贯彻，既要解决当前存在的突出问题，又要防止大起大落。要把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到加强宏观调控、 切实稳定住房价格的决策部署上来，统一到树立和落实科学的发展观和正确的政绩观上来。（二）强化城市规划调控，改善住房供应结构切实做好普通商品住房和经济适用住房建设工作，对改善住房供应结

30、构、稳定住房价格 具有重要作用。各地要完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品 住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。各级建设（房地产、规划）主管部 门要会同有关部门尽快提出今明两年普通商品住房和经济适用住房的建设规模；明年的项目 要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排。去年以来，住房价格上涨幅度超过两位数的市 县，近期居住项目安排要以中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房项目为主，按 照控制性详细规划要求，明确年度的开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，及时向社会 公布，接受公众监督，稳定市场预期。对近期已安排的中低价位普通商品住房项目，城市规划主管部门

31、要抓紧办理规划审批手 续，加快工作进度。土地供应前，房地产主管部门要主动会同有关部门及时提出住房销售价 位、套型面积等控制性要求，确保其作为土地出让前置条件的规定得到落实；要合理确定供 应对象，保证中低价位、中小套型住房的有效供应，满足中低收入家庭住房需求。城市规划主管部门要加强房地产开发项目的规划许可监管，配合国土资源部门做好对闲 置土地的清理工作。对已经规划许可但2年仍未开工的住房项目，要再次进行规划审查，责 成项目开发建设单位对未能开工的原因作出说明。对没有正当理由不开工建设的，要督促其 尽快开工；对违反规划许可的，要坚决予以撤销。严禁借规划再次审查之际，擅自变更控制 性详细规划规定的各

32、项控制指标。省、自治区建设厅、直辖市城乡规划主管部门要加强对各 市（区）、县执行情况的监督检查。（三）整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原 因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预 售商品房再行转让。同时，实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。各地房 地产主管部门要坚决贯彻执行国务院关于禁止期房转让的决定，认真组织实施，在预售合同 备案、房屋权属登记等环节严格把关。直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快 的重点城市，今年6月底前要基本实现商品房预销售合同

33、网上即时备案，其他有条件的市县 也要抓紧推进这项工作。继续抓好房地产市场专项整治工作。要会同工商、物价、国土资源等部门完善整治工作 方案，严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强资质核准及日常监管工作。未取得 相应资质的，不得从事房地产开发和中介活动。要依法严肃查处违法违规销售等行为。重点 查处虚构买卖合同，囤积房源；发布虚假广告，提供不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房 价，诱骗消费者争购；以及炒买炒卖和囤积土地，违反规划及控制性要求的行为。其不良行 为要记录房地产企业信用档案。对一些情节严重、性质恶劣的典型案例，要会同有关部门及 时督查督办，并公开予以曝光。（四）抓紧制定享受优惠政策普通住房的具体标准，落实税收调整政策省、自治区建设厅、直辖市建设（房地产）主管部门要依据通知规定的条件，从合 理引导住房建设与消费、大力发展节能省地型住宅、鼓励中小套型中低价位普通住房建设出 发，会同有关部门抓紧研究提出当地享受优惠政策普通住房的具体标准，经省、自治区、直 辖市人民政府批准后，确保今年5月31日前公布执行。具体标准制定中，要根据本地实际, 从严掌握，不得突破通知的有关规定。指导督促各地严格执行国家税务总局等三部门联 合下发的国税发20