戴德梁行商场标书：93管理运作制度

1、9.3管理运作制度A. 财务管理运作制度一、 管理方案财务系统的设置按深圳港中旅花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。二、 管理原则严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制，确保各项费用能控制在预算之内。三、 财务会计制度总体遵循中华人民共和国会计法，中华人民共和国外商投资企业财务管理规定、中华人民共和国外商投资企业会计制度，国家有关的税收规定，及物业管理有关规定，具体按财政部房地产开发企业会计制度及物业管理企业会计核算补充规定执行。四、 财产管理制度(1) 財產管理包括財產的保管

2、、保養、使用、維修及支付保養、維修的各種支出。(2) 財產實行分級管理。所有財產由財務部列帳記載, 其中工程、機電、設備類物資由工程部管理, 及各使用部門保管; 其他物資由公办室管理, 及各使用部門保管。(3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。(4) 所有固定資產和非消耗性物品按使用部門設卡登記; 屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人設卡登記。(5) 各種物資應設倉庫保管，各倉庫應分品種、規格和型號設賬記錄各種物品的收、發、存情況，並按月向管理处主任、主管部門和財務部報送月報表。(6) 各種物品必須按規定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃，經批准後，由對口

3、部門安排維修。(7) 固定資產發生損壞時，使用部門應立即報告管理部門。損壞嚴重時，必須報告管理处主任。屬責任事故者，对当事人予以严肃处理。(8) 低值易耗品和非消耗性物資發生損壞時，由使用部門或使用人向有關管理部門辦理交舊領新。屬人為損壞者（包括需維修的），由責任者進行賠償。(9) 固定資產或低值易耗品報廢時，由使用部門填寫報廢表，經倉管主管部門鑒定並經總物業經理批准後報廢。由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需報財務部備案。(10) 固定資產的折舊年限按國家的規定每一固定資產預計殘值率10%確定其殘值後，按直線法計提折舊，從投入使用月份的次月起，按月計提；停止使用的，自停用月份

4、的次月起，停止計算折舊。固定資產提足折舊後，仍可繼續使用的，不再計提折舊；提前報廢的，不補提折舊。(11) 各種低值易耗品在領用後，原則上一次性攤銷。但數額較大的，按使用時間攤銷。(12) 購置各種物品必須辦理進倉驗收手續；領用各種物品，必須填寫領料單，經部門主管簽批後辦理領用。庫存物品每月至少盤點一次，發生盤盈、盤虧或變質，應立即查清原因，報告主管領導。情況嚴重的，應報告總物業經理。(13) 各部門所有的收支結算一律通過財務部辦理。(14) 庫存現金必須嚴格執行國家關於現金管理的有關規定。當日發生的收入一律送入銀行，一般不得坐支。每日結出餘額，每周填制現金收支報表，做到賬款相符。發現現金短缺

5、或溢余，應立即向財務經理報告，並查明原因。重大事故應立即報告總物業經理。(15) 銀行存款的收支應每天結出餘額並每周填制銀行存款報表。月結時，應取得銀行對賬單，填制銀行存款調節表。(16) 對外簽訂的各種合同，均應送財務部，由財務部監督和配合合同的執行。(17) 銀行的結算憑證、發票、有價證券等統一由財務部管理。五、 物资管理制度(1) 物资分类：i ) 固定资产：单位价值在1000元以上（含1000元），使用时间在1年以上（含1年）。ii ) 低值易耗品：单位价值在100元以上1000元以下，使用时间不足1年或超过1年的物品。iii ) 办公用品：办公用消耗性物品。iv ) 物料用品：管理所

6、需的消耗性物品。(2) 物资采购(工程)申请审批程序A. 所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:a) 总额在500元以上、1000元以下者，采购部门须提供1-2份报价单，由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；b) 总额在1000元至10000元以下者，采购部门须提供不少于2份的报价单；由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；c) 总额在人民币1万元至2万元以下者，采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；d) 总额在人民币2万元至5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单，由所在物业管理处主任

7、审批，报物业管理公司审批；e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者，采购部门须提供5份以上的报价单，由所在物业管理处主任初审，报物业公司审批。 B. “采购单/工程承包确认单 ”一式五联，分别为：- 第一联（白色）-承包商/供应商留存 第二联（红色）-所在物业管理处经理留存 第三联（绿色）-物业管理部会计处留存第四联（黄色）-采购人员在申请付款时作附件给会计部 第五联（蓝色）-存档于物业管理公司C. 所有采购及工程项目对外须签定正式合同，备合同原件或复印件一份给会计存档；D. 所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后，会计部门才能予以付款。E. 对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等

8、的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。(3) 物资的领用、使用、保管制度a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品，由使用人办理领用登记手续，并负有保管责任；公司及部门共用物品，必须指定专人保管，保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。c) 各部门领用物品须填写领料单，由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续d) 各部门领用之物品，须建立部门领用物品使用登记薄，包括领用时间、领用人、领用数量及用途。e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入帐。财务应

9、定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析，形成分析报告。六、 成本控制(1) 严格按预算对各单元进行控制；(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等；(3) 员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单，经部门主管、财务主管及管理处主任审批后，由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外，均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元，申请人必须还清旧款方可申请新的借款。(4) 有关部门费用报销规定a) 管理处必须严格遵守有关审批程序，凡需购买之物品，要先填写“采购/工程承包确认单”，由管理处管理处主任签名，呈物业管理公司审批后

10、方可履行采购。所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳，由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。b) 所有报销须取得正式的发票、单据，并有经办人的签名（全名）；- 市内交通费：外出办事非紧急情况不得搭乘的士，特殊情况除外，但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时，报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日，由XX地方到XX地方办理XX事情，并签名（全名）。- 办公用品：各部门若需购买办公用品，每月初须填写“办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请，并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办

11、公用品必须填写“零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请，经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品，否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据，如有需要应到物业管理部会计处领取。- 工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算，统一申请并按本规定之“一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请，经同意后，方可购买，并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。- 通讯费用： 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销，超过部分自理，如实际费用不足报销标准，按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。 管理处主管及以上级员工按规定每

12、月凭据报销手机费用或CALL机台费(数字机)。 其余员工手机费用或CALL机台费一律不得报销，特殊情况需报销手机费用或CAII机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请，须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性，经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销，下列情况不予报销：l 所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者，不予报销；l 用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者，或擅自修改原始凭证者, 不予报销； 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后，否则不予报销。(5) 报销程序：l 经办人员在报销单据背后签名后，填写“费用报销单”，

13、并在“报销人”处签名，并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后；出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符；所填单据内容是否符合有关财务规定；l 管理处主任签名。l 出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金；l 出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序，收款人签名，出纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章；七、 会计报表规定(1) 每月财务报告须按统一的格式上报，具体报送报表如下：a) 资产负债表；b) 收支表；c) 固定资产明细表；d) 各科目余额明细表（往来帐明细须单独列表反映）；e) 应收、已收、实收管理费明细表f) 库存

14、现金盘点表；g) 银行存款余额调剂表；h) 银行存款余额调剂表；i) 财务报告说明(2) 每月日为报表的上报日（节假日顺延），为了保证报表的准时上报，各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日(3) 所有报表须先报送至物业管理公司，审核后之财务报表方报送给有关部门人员。B. 保安管理运作方案(一)保安員培訓規程以通過軍事化培訓, 培養成為一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的保安員隊伍。其中各培訓人員之職責包括:-i)保安领班負責本班保安員的軍體培訓及考核。ii)保安主管負責監督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。iii)中心主管保安領導負責檢閱、考評保安隊員整體素質。而軍訓之內容將根據國家之軍訓規範

15、進行。(二)保安員之工作規定保安員須根據下列規定進行工作:-1.0保安員一般守則職責1.1執行大樓管理辦和安管部主任指定之任務；1.2於指定崗位當值；1.3防止一切可疑人員和未經允許之人員進入大樓；1.4保障大樓內人員及財物的安全；1.5處理一切崗位內發生的事件並上報領導；1.6執行上級臨時指派的工作；1.7當值時必須著制服，未經接替決不可離崗；1.8不許與閒雜人員等包括當值員之親友在崗位上攀談；1.9交接崗時，必須將崗位內的情況，詳細交待清楚，提前十分鐘集隊並交接崗；1.10熟記大樓各部門電話，以便應急聯繫通知；1.11當值時不管發生大、小事情都需彙報後記錄入薄；1.12 熟悉救火器材的位置

16、及使用方法與實用範圍，電源總閘，總水閘等以便應急使用。2.0保安員不可觸犯的紀律2.1遲到、早退；2.2衣冠不整；2.3粗暴無禮；2.4精神散漫；2.5當值時不穿制服；2.6當值擅離職守；2.7曠工；2.8不服從上級命令；2.9當值時於崗位內睡覺、吸煙看書報、收看電視、收聽錄音；2.10上崗前飲含酒精類飲品；2.11牽涉任何治安、刑事案件。3.0保安員的許可權3.1在執行任務時，對現行違法犯罪分子，有權抓獲並扭送公安機關，但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產和罰款之權力；3.2對發生在護衛區內的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護、維護秩序以及提供情況，但無勘察現場的權力；3.3按照規定，制止未

17、經許可的人員、車輛進入護衛區；3.4對於出入護衛區內的可疑人員、車輛及其所攜帶的物品，按照規定進行檢查；3.5在執勤中，如遇不法分子反抗，甚至行兇報復，可採取正當防止；3.6對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和槍支以及其他形跡可疑的人員有權進行盤查監視，並報當地公安機關處理；3.7對違反治安中心处罰條例的人，有權勸阻、制止和批評教育，但無處罰權利；3.8對有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以進行監視、檢舉、報告，但無權偵察、扣押、搜查。4.0對講機的使用4.1未經領導同意，不得擅自把對講機帶離大樓範圍使用；4.2未經領導同意，不能把對講機借給與工作無關的人員使用；4.3對講機是由保安部防管或領班負責保管，

18、交接班時，領還人必須做好登記簽收工作；4.4交接班時，雙方一定要檢查對講機是否有損壞，損壞或遺失的要及時上報；4.5保安員有責任保護及愛護對講機，凡遺失或損壞對講機者按原價賠償（追犯罪分子，特殊情況損壞除外）；4.6攜帶對講機時，應把對講機放在腰帶的右側或用手拿著，不得任意擺弄；4.7當值時，不得用對講機閒談與工作無關的事情；4.8當值時不得把對講機調至其他頻道對講；4.9在使用對講機對話時，不能說粗話。5.0鎖匙的保管5.1鎖匙必須小心保管，用完後需放回原處；5.2發現鎖匙丟失現象，必須及時報告保安部領導。6.0交接班6.1 每班當值員工必須提前十五分鐘到位整裝待命；6.2 交接班時要認真清

19、點裝備之物；6.3 詳細記錄值班情況。7.0警棍使用7.1警棍只用於自衛用途，使用時應避免敲擊頭部或要害，除警棍外，保安員決不能使用其他任何種類之物品作武器用。8.0打卡8.1 必須按照公司制度，先檢查員工證後確准方可打卡；8.2 禁止允許其他部門人員替自己打卡或代人打卡；8.3 保安員禁止代本部同事或其他員工打卡。9.0發生打架鬥歐事件9.1保安員發現大樓內有打架鬥毆現象，必須第一時間上前勸阻並呼叫同事，上報領導人員一同到場處理，禁止有不勸不管的怕事現象發生或參與一方的鬥毆；9.2對勸阻不了的打架鬥毆現象，要第一時間報警，儘量避免大樓所屬範圍內發生傷人事故。10.0火災10.1 第一時間動用

20、滅火器材撲救；10.2 呼叫同事協助並報告保安部和中心；10.3 同時利用消防通道迅速疏散樓層裏的客戶。11.0停電11.1 先及時通知工程部；11.2 檢查電梯有無降到底层并關閉；11.3及時性通知各租戶做好停電後的照明工作。12.0颱風12.1一接到颱風消息先將大樓週邊所有屬本公司的物品搬移到安全地帶；12.2檢查各樓層門、窗有無關好、防止水浸。13.0防止水浸13.1保安員必須熟記工程部值班電話和各值班人員之傳呼機，認備有急事時通知維修；13.2如發現天花板或樓面有水跡，應立即檢查漏水之來源，以避免惡化及用容器盛載漏水，然後通知保安部領導或中心；13.3如發現有水浸入大樓，應使用沙包或其

21、他物品堵塞。14.0防火措施14.1必須熟悉自動淋水系統之總制位置，當聽到淋水系統之警鐘聲時應立即通知消防局和保安部領導，同時知會中心領導，如警鐘所發生之聲為斷斷續續，則應檢查水壓表，如水壓表跌至零度則應通知工程部值班室；14.2必須熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法，如發現失效或損壞，應立即通知保安部或本管理辦領導。14.3火警-當發現有濃煙冒出或聞到有燃烤之焦味發出，應即前往查看，報告消防局及保安部或中心領導；如因電線短路而走火，首先關閉電制，如撲救無效，則應立即通知消防局及中心，如發現大火應立即響警鐘，報告消防局疏散人員，然後备齐所有門匙等候消防員到達，當到達後帶領至現場，然後交由消防

22、員處理，疏散時盡可能將門窗關閉以避免火熱蔓延，應從消防通道走避，決不可乘搭電梯；14.4事後消防員離開現場，應恢復巡更工作，特別留意保護火警現場。15.0炸彈15.1如接到電話聲稱大樓內藏有炸彈，應立即報告大樓管理辦負責人及保安部最高領導，由有關負責人決定是否報警，同時保持鎮靜展開搜索，如發現有可疑物品，應立即報警，先以報告當地之派出所為宜，將該地區內人員疏散，切勿觸摸該物體，只可用沙包堆喜人於四周，如人手不夠，可於崗位附過巡視，留意可疑人物，當警察到場後，將一切詳細情形報告警方，但絕不可向報界透露，事後應將詳細資料向中心報告。16.0示威或暴動16.1無論因勞資糾紛或政治性發生之示威行動，保

23、安員處理此類事件，必須特別小心，應如有跡象顯示可能發生時，需立即通知有關負責人，然後：16.2對示威者不可回答任何問題或發表意見，保持沈默，以免影響對方之情緒，一切決策由有關負責人決定；16.3密切注視示威者之可能行動，例如張貼標語，投擲石塊、縱火、破壞大樓之設施或使用暴力等，未經特別指示，決不可撕下標語，撕去標語時以警方在場控制局面為宜；16.4如於夜間發生，應將週邊之燈光全部打開，以利於觀察；16.5處理此類事件，保安員不宜與示威者爭論，或以武力對待，此種行並不能解決問題，只能撩起對方之激動，如處理不當，則造成非常嚴重後果。17.0拾遺之處理17.1若於崗位內獲現金或其他財物，必須交予保安

24、部領導及落簿。(三)安全员考核奖惩细则为加强对物业管理部安全管理人员的管理，充分发挥员工的积极性、创造性，根据奖惩条例的有关规定，特制定本奖惩细则。(1) 奖片细则以积分制形式具体，以安全管理日常工作准则为标准，个人的基数为10分，上下浮动。(2) 每人每月以人币 元作为奖惩依据，单位为 元/分。(3) 奖惩细则由领班或以上级别员工负责执行，在工作中或其他检查中如发现违反规定者，可即时执罚，并由被处罚人在奖惩细则执行通知收上签字。(4) 安全管理组次月2日前将上月之安全人员奖惩所得分报行政人事部，由行政人事部负责审核并报财务部计发工资或进行处分。(5) 每月实扣分数超过3分，或三个月累计实扣分

25、数超过6分，或六个月累计实扣分数超过10分，管理处将予以书面警告处分。(6) 每月实扣分数超过5分，或三个月累计扣分超过10分，或六个月累计实扣分数超过15分，管理处将予以辞退而不作任何补偿。(7) 违反“奖惩条款”中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11条者将即时予以解聘，在就职期间第二镒违反“奖惩条款”12、13、14、15、16、17条任意一条也将予以解聘，并且一律不邓作任何补偿。(8) 计算个人当月奖惩所得分时可将奖励和惩罚之分数不得抵销。(9) 本奖惩细则未尽之事项以管理处奖惩条例为准，管理处保留对扣分或处分的最后决策权，管理处奖惩对本细则之扣分标准也可随时作必要之更改。(

26、10) 本奖惩细则由行政人事部监督执行。(四)緊急應變方案1.0火災應急方案1.1 接到火警後，消防中心人員往現場向現場人員問清情況和偵察火情後，根據火警範圍大小、程式多少確定報警範圍。1.1.1通知安全、保衛部門及應急分隊；1.1.2通知著火區域單位負責人到現場；1.1.3通知工程部人員到現場；1.1.4報告中心管理处主任和物業部主管。1.1.5 應急分隊接到火警後，五分鐘內趕到現場。1.1.6 偵察火情再次確定報警範圍；立即搶救受困人員和疏散物資；1.1.7 立即運用消防器材撲滅火災，並負責調查起火原因。1.2安全、保衛部門接到火警，應在最短的時間內調義務消防醫療救護隊趕赴現場。1.2.1

27、義務消防隊趕赴現場後，第一梯隊所有成員迅速攜帶滅火器材進行滅火，並啟動現場的消防設施進行搶救火災；1.2.2義務消防隊第二梯隊對現場通道進行清理，對人員和物資進行疏散，同時保障前線救火人員的消防器材供給；1.2.3醫療救護隊在火災現場準備搶救火災傷病人員。1.3工程部人員接到火警後，立即派人到現場協助撲救火災。1.3.1根據需要採取著火區域停電；1.3.2保證消防所需的電力、水力的正常運行。1.4設施服務中心負責人（即火場總指揮）視情況需要，調集人員援助。1.5應急分隊應在起火後三分鐘內到現場進行火勢控制和滅火，義務消防隊應在起火後五分鐘內到現場搶救火災，其他協助人員應起火後十分鐘左右趕到現場

28、進行消防搶救工作。2.0防爆炸品事件及應採取之行動2.1各物業管理員工在工作時必須特別小心，尤其是須留意下列各地點是否有可疑物體：2.1.1 會客地點2.1.2 升降機大堂2.1.3 升降機2.1.4 公众廁所2.1.5 走火梯通道2.1.6 廢紙廂2.1.7 花盆2.1.8 放置垃圾的地方2.2如發現有可疑物體或收到任何炸彈恐嚇，必須立即報告保安部及物業中心，同時須即時採取下列措施：2.2.1 報警2.2.2 通知安全管理員其他同事2.2.3 在警方人員及拆彈專家到場前，各員工須採取下列行動：2.2.4 隔離發現可疑物體的地方2.2.5 不准未被授權者進行該範圍2.2.6 如可疑物體放置在某

29、升降機內，應將該部及同槽及升降機停在升降機大堂及關掉開關，並且將該處範圍隔離。2.3當須要疏散時，必須以平靜的語調發出指示，萬萬不能因緊張而引起恐慌（此行動通常由警方執行）。在整個過程中，應避免提及“炸彈”的字眼。2.4對一切新聞界所提出之問題必須指示其往管理处查詢。2.5不能碰觸或嘗試干擾該可疑物體。2.6緊記：報警、不要引起恐慌、平靜地疏散附近人群、封鎖現場。2.7若發生爆炸後：保持冷靜、搶救生命、滅火、協助警方、消防員和救傷員搶救傷者。2.8物業經理負責對下屬或有關之清潔承辦商人員發出正確的指示。2.9一切公眾地方，尤其是放置廢物處必須保持整齊及清潔，這樣如有任何可疑物體被放置當能較易被

30、及早發覺。3.0電力中斷3.1如果是全座大廈電力突然中斷，應立即致電供電公司查詢，若屬大廈供電系統有問題，則應立即通知工程部派員搶修，並且在當眼地方張貼停電通知及檢查客/貨升降機是否有人被困。3.2如發現大廈公共設施電力突然中斷，控制室應立即派員到停電現場看正確位置。3.3查看停電區域，通知工程部檢查停電原因及進行搶修。3.4加派安全管理員往停電現場巡邏及查看各項公共電器有否受停電影響，避免住戶及訪客受驚恐及發生意外，同時避免不法之徒乘虛而入，招致小区之財物受損。3.5於電力恢復後，應通知有關部門技工到現場檢查受影響之公共電器、設施是否也已恢復正常操作，同時須派員詳細巡樓一次，確保各項設備已恢

31、復正常。3.6於事後查明有關停電原因，以書面報告全部經過。3.7備註：分辨故障之原因3.7.1 若單是掣櫃上的三盞來電訊號燈（紅、黃、綠）熄了，多數是供電公司供電系統有問題。3.7.2 若同時掣櫃上的燈號熄掉，供電開關跳掣及水氣表旗躺下，多數是大廈供電系統失靈。3.7.3 若遇部份或個別單位電力中斷，應立即檢查大廈分層電掣中否有問題，如是則通知公司派員搶修，倘屬個別單位電掣有問題時，則通知該用戶雇人修理。4.0供水中斷4.1若屬個別單位供水中斷，處理如下：4.1.1 先到該單位內檢查有關水喉閘掣是否被關上；4.1.2 然後到水錶房檢查該單位的水錶閘掣是否關上，及鄰近單位水錶數碼有否轉動；4.1

32、.3 再到天臺檢查加壓泵操作有否正常。倘上述各項正常的話，則通知自來水公司派員檢查或管理处工程部确认水錶是否淤塞，然后进行维修疏通。4.2如果全座大廈供水中斷，處理如下：4.2.1先到地面泵房水缸檢查自來水公司的供水是否正常；4.2.2接著檢查泵房的供水系統是否操作正常；4.2.3然後到天臺檢查水缸水泵系統及加壓泵是否操作正常；4.2.4最後到大廈中層位置檢查中途泵系統是否操作正常。5.0氣體泄漏如發現或接獲煤氣/石油氣體泄漏事件發生，應迅速抵達現場，在安全情況下把懷疑泄漏氣體的地方之所有門窗打開及打掉輸送該處氣體之分掣，然後立即通知氣體供應商處理。或情況嚴重的話，應立即打電話報警，在消防人員

33、到場前須採取下列行動；5.1隔離情疑泄漏氣體的地方及不准未被授權者入該範圍；5.2當須要疏散時，必須以平靜的語調發出指示，萬萬不能緊張而引起恐慌（此行動通常由保安部執行）。5.3對一切新聞界所提出之問題必須指示其往中心查詢。5.4備註：為安全計，到現場調查時，切記不要作出下列可能引爆氣體之行動：開關電筒、對講機、打電話，按動門鍾及燈掣等。6.0意外受傷處理如發現有人受傷，首先應通知控制室其正確位置及人數，而控制員應按受傷者情況及傷勢分配人手增援或致電報案，在場同事應留意下列情況及按情況處理:-6.1觀察傷者情況及傷勢，盡可能幫助減輕傷者痛楚，切忌阻延救傷工作及施救。6.2如傷員傷勢輕微及少量流

34、血，安全管理員可協助急嫠或包紮傷口。6.3如傷者之傷口大量流血，安全管理員應用棉布等制止傷口繼續流血。6.4如覺察傷者傷勢嚴重，則切忌移動傷者，避免影響其傷勢。6.5如傷者仍然清醒，應以關懷的語調安慰傷者，如有可能，可詢問傷者之姓名、地址等有關資料轉知主管、同時在場之安全管理員應陪同傷者至救護車或其他同事到場接替為止，於事後以書面報告形式報告事件經過。C. 清洁管理运作制度(一)清潔管理方案1.0總規劃深圳港中旅花园之清潔工作將外判予清潔分包公司, 物业管理公司將派出環衛主任及經理等經驗豐富之人員進行監察及檢查清潔公司之質量, 從而使港中旅花园之工作環境保持清潔衛生。2.0港中旅花园清洁管理方

35、案2.1办公大楼設定之運作程序如下:-l 每日清潔3次各大堂、通道、公共空間及其室內每個表面(含天花、牆、地面等)、集散點、樓梯及升降機。l 每日清潔2次各外牆、更衣室、衛生間、儲物室及各類用房、出入口及垃圾站。每日清潔程序：I. 擦洗門面 / 地面 / 表面II. 清潔壁板及表面III. 擦洗地皮、牆腳線IV. 機器打磨地板（淡色）V. 清潔廁所（含廁缸、尿兜、水盆、鏡子等）VI. 擦淨門（內、外）VII. 清潔指示牌 / 架VIII. 擦淨信息板（含指示、指示牌等）IX. 擦洗煙灰缸與垃圾箱X. 地毯、墊子吸塵XI. 圖片、家具、桌子除塵、擦洗XII. 清洗郵箱注：定期與小区員工安排清理升

36、降機底。每周清潔程序：I. 壁板及表面清洗、上油打磨 / 打蜡，包括裝飾木材II. 擦洗鏡子III. 清洗植物盆IV. 擦洗水龍帶卷箱外部V. 擦洗郵箱VI. 擦洗、清潔、上蜡、打磨門面、地板，要反亮澤VII. 擦洗天花板（包括牆紙 / 金屬天花）VIII. 擦洗光線漫射屏的外部每30天清潔物業中庭頂部及表面物料。垃圾收集及運送每日2次。2.2物業範圍內之其他地方設定之運作程序如下:-設定之運作程序如下:-l 每日清潔2次各通道、公共空間及其內每個表面(含天花、牆、地面等)、集散點、樓梯、各泊車位、上落貨區; 地面水池、園圃、車道、出入口、護土牆、行人路、捲閘、玻璃幕牆。每日清潔程序：I. 擦

37、洗門面 / 地面 / 表面II. 清潔壁板及表面III. 擦洗地皮、牆腳線IV. 機器打磨地板（淡色）V. 清潔廁所（含廁缸、尿兜、水盆、鏡子等）VI. 擦淨門（內、外）VII. 清潔指示牌 / 架VIII. 擦淨信息板（含指示、指示牌等）IX. 擦洗煙灰缸與垃圾箱X. 地毯、墊子吸塵XI. 圖片、家具、桌子除塵、擦洗XII. 清洗郵箱每周清潔程序：I. 壁板及表面清洗、上油打磨 / 打蜡，包括裝飾木材II. 擦洗鏡子III. 清洗植物盆IV. 擦洗水龍帶卷箱外部V. 擦洗郵箱VI. 擦洗、清潔、上蜡、打磨門面、地板，要反亮澤VII. 擦洗天花板（包括牆紙 / 金屬天花）VIII. 擦洗光線漫

38、射屏的外部垃圾收集及運送每日2次。(二)環境清潔的工作程序物業範圍內之清潔工作對於保持物業之可觀性及操作性起著重要的作用, 我司對於港中旅花园之清潔工作及管理亦相對地重視, 以下為本公司對於環境清潔的工作及內容重點:-外判清潔公司對于駐場清潔公司及其員工，物業中心應對其做相應的管理，具體為：一、清潔的素質提高清潔工素質，使其與大廈的檔次相符合。二、清潔工技能時常抽查清潔效果，督促清潔公司加強對其員工的技能培訓，並要求不斷吸取先進的清潔技巧，使清潔工作不斷進步。三、清潔工的勞動紀律經常檢查清潔工的工作態度，到崗情況及出勤情況。四、清潔公司駐場配備的設備清潔工作中時常使用的機器設備，如： 吸塵器、

39、擦地機、吸水機、拋光機、刮水器、抹布、水桶、離壓水力清洗機等，這一點應在與清潔公司簽定的清潔承包合同中詳細說明，管理必須時常對這些設備檢查，督促其保証設備的數量及完好正常。五、清潔公司使用的清潔材料這是非常重要的一個方面，材料的好壞正確與否，是直接影響清潔效果和對大廈建築的養護方面起重要作用，嚴禁任何清潔工作中使用強酸、強鹼、強腐蝕及稀釋材料，應有針對性的專項清潔劑進行對口清潔。六、巡檢從中心自身方面加強巡檢的次數及質量，並督促其駐場的清潔管理人員對清潔工工作的檢查。七、配合管理处提供相應的協助，如： 供電、供水，與業戶協調等方面，共同做好清潔工作。(三)清潔工作檢查規程縱使物业管理公司會先制

40、定一套完善的投標方案, 以挑選適合之清潔公司, 但為了保持清潔公司之服務達到滿意之質素, 管理处環衛检查之工作人員亦會根據特定之檢查程序, 巡查清潔工作。巡查之工作程序如下:-1.地面清潔工作檢查i ) 檢查地面(包括地下室地面)有無雜物、垃圾、道路是否乾淨、無雜草。ii ) 檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶, 桶周圍目視乾淨。iii ) 檢查花壇、草地是否每日清掃, 無雜物。iv ) 檢查地面指示牌、宣傳欄等是否清潔, 目視無明顯灰塵。2.樓層清潔工作檢查i ) 目視大堂通道乾淨, 無污漬, 有光澤。ii ) 目視樓梯台階面乾淨, 無雜物、污漬。iii ) 用紙巾抹拭各扶手或大門表面, 紙巾不被

41、污染。iv ) 轉換層地面目視乾淨, 無雜物。v ) 目視不銹鋼表面無污漬, 無銹跡, 光澤明亮。vi ) 目視電梯轎廂地面無砂料、無雜物、無灰塵。vii ) 每日清洗公共衛生間, 作到無雜物、無污漬、無異味出現。D. 绿化管理运作制度(一)綠化管理方案l 區內通道綠化管理方案小区範圍種植的綠化物，本公司亦會監察綠化外判公司對項目外圍公共通道之綠化工作。本公司管理处環境綠化监管人员会每星期巡查通道上之綠化植物數次, 以監察環境質素。(二)綠化(地)的養護工作程序為監管港中旅花园的綠化管理, 物业管理公司特別為港中旅花园制定一套綠化養護工作程序。一.管理處綠化人員是港中旅花园綠化管理工作的直接監

42、管責任人，負有監管培植、維護、管理綠化的權利和義務。1、 充分利用和發展綠化地面積，並且合理佈置花草樹木的品種和數量。2、 熟悉花草樹木的名稱、特性和培植方法，並對較多名貴、稀有或數量較大的品種在適當的地方公告其名稱、種植季節、生長特徵、管理辦法等，方便各人觀賞。3、 對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和病蟲害，並修枝剪葉、補、淋水，大棵的灌木要予以造型，豐富綠化內容。4、 保持綠化地清潔，保證不留雜物、不缺水、不死苗，花木生長茂盛。5、 勸阻和處罰違反有關綠化管理規定的行為。二.港中旅花园的每位工作人員亦負有愛護、管理小区綠化的權利和義務，必須遵守：1、 不得砍伐攀折花木、劃樹皮、摘花果、

43、不得用樹木晾曬衣物或樹木上紮鐵絲、打釘等。禁止在綠化地倒污水和垃圾雜物，禁止損壞花木的保護設施及花台。2、 行人和車輛不得跨越和通過綠化帶，不得損壞綠籬柵欄。3、 不得在綠化範圍內堆放任何物品。三.凡人為造成花木及保護設施損壞的，罰款處理如下：1、 對亂砍或碰斷樹木主幹，每株罰款150元；對攀爬樹木、剝樹皮造成損傷的，每株罰款15元。2、 攀摘花朵、枝條的，每朵（枝）罰款1元；因亂放材料或其他事故損壞花木的，每枝罰款20元；破壞草坪的，每平方米罰款40元。3、 撞壞鐵欄柵，每公尺罰款150元。4、 對在綠化地帶晾曬衣物，被褥者，由管理人員予以警告，並對共進行教育。違反上述規定的罰款，一律由本人

44、支付。為了做好這項工作，對檢舉破壞綠化的人員，給予罰款收入的50%作為獎勵，獎罰由管理處執行。對違反園林綠化規定，不聽勸阻、刁難、辱罵或毆打管理人員，情節嚴重的，送交司法部門處理。四. 綠化管理及工作程序：l 綠化員紀律1、 遵紀守法，遵守公司的各項規章制度。2、 履行職責，按時上下班，不遲到早退，不曠工離崗，不做與本職工作無關的事。3、 上班穿工作服，戴工作牌，儀錶整潔，精神飽滿。4、 執行“公司文明禮貌用語規範”文明服務，禮貌待人。5、 不做有損公司形象的事，不收取業主或住戶的錢物。6、 服從領導，團結同事，互相幫助。7、 愛護公物，遺失工具照價賠償。l 育苗培植1、 工作程式(1) 選定

45、育苗培植方法：有性繁殖（播種）或無性繁殖（扡插、分株、壓條等）。(2) 備茵床和土壤：精細翻耕、除草、施基肥，將土敲細、耙平待用。(3) 播種：A 選擇播種時間：按不同的品名科目，以及小區綠化整體情況而定，最好在春季和秋季。B 播種方法：按苗床而定，採用撒播、條播和點播的方法。C 復土：用篩子篩出細土撒在種子上，控制厚度爲種子直徑的2至3倍。(4) 扡插：選擇時間為春天，插穗長度為5至10CM，3至4個節。2、 注意事項(1) 插穗時，芽朝上，切記不能插反。(2) 防日灼，注意澆水。l 花卉栽培1、 工作程式(1) 選定栽培花卉的品種。(2) 配製培養土，裝盆備用。(3) 種植時帶土移栽，如為袋裝苗的須去掉膠袋後移栽。(4) 複土時應複出營養土1-2cm，低於盆口2-3cm。(5) 淋水養護，將新種的盆花放在蔭棚裏，每天早晨淋水一次，每半個月施少許花肥，發生病蟲害要及時防治。(6) 根據不同的花種，做好修剪或摘心工作。2、 標準葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮豔，成活率達95%。3、 注意事項花卉施肥和治蟲時要少量多次，避免重施損苗。l 喬木、灌木的整形修剪1、 工作程式 簡單概括為“一知，二看，三剪，四拿，五處理”。“一知”：知道不同栽植類型樹木的修剪要點及技術規範要求。“二看”：修剪前應仔細觀察，剪法