济南房地产行业分析

1、济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解：1、 土地管理市场和政策不规范。2、 地价水平基本上和天津差不多。3、 单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。4、 在市区内可供开发的土地资源已十分有限。5、 良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。6、 城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。1、土地市场现状：济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自 2002 年 11 号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范规范的过程之中。2001 年全年累计出让土地面积为 157.51

2、万平方米（ 2360 亩）。2002 年供应量基本和 2001年持平。济南市自 2002 年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002 全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003 年 10 月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功，每亩单价 140 万。土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动 15%+土地出让金 +土地整理费用 +相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 总体感觉济南市

3、地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30 平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003 年的土地供应量不会很大。2、济南市目前土地获取方式：通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。

4、该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此）参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。转让手续可由当地开发商办理。但仍要向土地局交纳出让金和契税。工业企业搬迁。即“腾笼换业”政策。与企业方协商，也符合政府将中心市区的大型企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以此获得较好位置的土地。参与政府基础设施建设以

5、获取一些平衡用地。非正常渠道获取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。（即当地主管部门提到的省长工程或市长工程）阳光100 即属于此种方式。3、济南市土地价格及相关收费：土地基准地价及出让金：济南市城区国有土地级别基准地价表（1999 年）土地级别一级二级三级四级五级六级元/ 平方米4654336223451226757499商业用地万元/亩310224156825133元/ 平方米324222311564845617425住宅用地万元/亩216149104564128元/ 平方米285616911050714581383工业用地万元/亩19011270483926根据国家规定，经测算，确定

6、政府出让土地纯收益为基准地价的15 20%。其中，一、二、三级土地为 15%，四、五、六级土地为 20%。（注：以上土地基准地价及出让金标准为99年执行标准，新的基准地价和出让金标准正在制定中，将于春节后出台。出让金标准将增加到20 25%。）交易契税：成交价格的3%。如是政府组织公开出让，最终成交价格包括土地补偿费、出让金、评估费、土地整理费用。城市基础设施建设费：246 元 / 平方米。政府公开出让的土地，原则上需付清全部地款方可取得土地使用证，可以分期付款。 但首期付款不得低于20%。二、建筑工程市场分析1、济南市建筑工程市场特点及现状：济南市承揽工程的施工单位较多，资质水平参差不齐，但

7、是以山东省和济南市建工集团及其下属公司为代表的一批国有企业具有较多的施工经验，比较健全的管理机制，对于建筑工程施工的质量和进度是能够提供保证的。济南市建筑市场的中介咨询机构（如监理公司、造价事务所等等）水平普遍较低，相对状况比较好的还是从原省、市建委、建工局下属的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但还是不能满足我们对中介咨询的水平要求。济南市政府职能部门对建筑承发包市场的管理与监督不利，政策不明确， 并且与市场现状严重脱节， 暗箱操作现象非常普遍，对于像我公司这种在当地没有太多社会背景关系的外地企业发展极其不利。2、建筑形式：济南市房地产市场住宅产品的结构形式以多层、小高层为主， 结构形式

8、多样， 总体发展水平与天津相近。在房型设计上理念比较先进，基本上能够做到三明采光、动静分离、干湿分离， 能够满足业主生活居住的多方面需要，符合住宅设计的发展方向，但是在房型的细部构思与处理上还不够体贴和人性化，与我公司在天津推出的产品还有一定的差距。在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和 UPVC管材，比较经济、环保符合建材行业发展方向的要求，但总体采用量不大，并没有形成规模。室内配电不足不能满足人们日益增长的需要，有待改进。外檐效果比较不错，但与太阳城相比还有一定的差距。成品房在济南房地产市场上还没有出现，但是正有一部分项目在考虑推出，这方面我们是有经验优势的。对小区环境设计的重视程度明

9、显不够，以至于设计水平和投资程度都比较低，基本上只是为了达到规划指标而作，没有特色和品位。基本建筑形式比较见下表天津济南地质情况复杂、地下水情况变化比较地质状况软土地质地下水位高，基础处理费用高大基础形式筏板基础、桩基础筏板基础、桩基础结构形式砖混、框架、框剪砖混、框架、框剪外檐装修涂料面砖、涂料室内装修毛坯房、成品房毛坯房门窗塑钢窗铝合金窗、塑钢窗屋顶形式坡屋顶平顶、坡屋顶采暖方式地板采暖、散热气采暖散热气采暖环境较好一般3、成本构成济南市建筑市场的总体价格水平与天津相当接近，现将济南市主要建筑结构形式的造价指标与天津市当前水平作一分析对比详见下表：济南市建安工程费基本造价指标基本指标项目名

10、称结构形式（元/）多层砖混750住 宅高层（ 20层以下）框架1350商住楼多层砖混或框架954学生公寓多层砖混1132多层框架1910综合办公楼高层框剪2693宾馆酒店高层框剪3957济南市与天津市手续办理对比编号 办理环节天津市情况济南市情况开发企业在房地产开发拆迁管理办1在建委办理资质公室办理2投资计划 市建委审批济南市计划委员会投资处3建材要求2003 年 1 月 1 日起禁止使用粘土砖无明确禁用时间4建筑形式 新建住宅坡屋顶无明确规定建委配套办收取，165 元/ 平米。修建区外大配套项城建基金管理办公室收5 大配套目包括道路，给排水，煤气等项目取， 246 元/ 平米墙体节能费： 1

11、0 元 / 平米6墙改费8元/平米散装水泥专项基金：0.6元/平米施工图多层： 1.3元/ 平米多层： 3.38元/平米7审查费高层： 1.7元/ 平米高层： 4.54元/平米8多层：总建筑面积的 2%19 层：总建筑面积的2%新建十层（含十层）以上或基础开挖深度超过3 米人防面积9高层：首层投影面积（含 3米）按照首层占地面积建地下人防19 层建筑不建地下人防，按照总建筑面积缴纳易地10建设费： 30 元/ 平米人防易地按照应建人防面积缴纳，2000 元 / 平米10 层以上（含 10 层）或基建设费折合总建筑面积为：40 元 / 平米础开挖深度超过3米（含 311米）的建筑，按照应建人防面

12、积缴纳： 3000 元/ 平米。甲方持施工图在运土前办理。12工程运土 乙方在运土过程中办理，外运渣土：2 元/ 立米，外购好土： 1元/ 立米在公用事业管理局办理，施工用在节水办办理，指标按照总建筑面积核定，13指标按照总建筑面积核水指标0.5 吨/ 平米定， 1.5 吨/ 平米在房地产开发拆迁办公室商品房预办理，需完成总建筑投资14在房管局办理，基础施工验收完毕。售许可证的 25%，基础施工验收完毕。由开发商凭规划许可证到拆迁办公室办理拆迁手15拆迁工作 开发商委托有拆迁资质的单位进行拆迁，费用可协商。续，并按照拆迁面积交纳5.6 元 / 平米的拆迁管理费。在民政局区划地名处办在各区地名办

13、办理16地名理，无明确收费标准，每地名标志费： 0.7 元 / 平米个项目不少于 3 万元。工程费按照实际工程造价工程费按照建筑面积收取：25 元/ 平米17供水工程收取增容费免收增容费按照水表口径收取 ： DN15:3.6万 元DN80:144 万元工程费： 72 元/ 平米（多层）， 80 元 / 平米（高层）工程费按照实际工程造价18电力工程供电贴费免收收取工程费按照实际工程造价19排水工程 工程费按照建筑面积收取：29 元/ 平米收取在公用事业管理局办理，市公用设施管理办公室收取气源发展基金：20 元/ 平米。20燃气工程开户费按照小区总户数收工程费在燃气集团收取，28 元/ 平米。取

14、， 2000 元 / 户。小区自行建设的工程造价为30 元/ 平米在公用事业管理局办理，21供热工程利用第一热电厂的热源造价为：建设费为 110 元/ 平米。绿化面积不能小于小区总占地面积的 35%，不足部分按照规划局批复的指标确定绿化面积需缴纳绿22绿化工程园林局不参与地代建费 ( 标准为土地基准地价 +拆迁补偿费 +直接绿化费 )天津市与济南市建安工程费对比图例1600天津14001361 1350济南120010008409509548007506004002000多层砖混框架高层商住楼注：以上指标为济南市建委2002 年 6 月颁发的 16 号文件中规定的建安工程造价指标，其指标反映了

15、济南市当今建筑市场的平均价格水平，具备一定的指导和参考价值。现以太阳城 8#地项目（ 11 万）为参照物，将天津市与济南市的房地产项目成本构成作一预测对比，见下表：济南市与天津市房地产项目成本预测对比表差天津市指济南市指值项目标标备注（元/（元/）（元/ ）一、土地费795.00810.00-15.001、土地费630.00630.000.00按照太阳城地价水平计算2、大配套费165.00246.00-81.00二、前期设计费26.0026.000.001、设计咨询费10.0010.000.00按照太阳城标准估算2、土建设计费10.0010.000.00按照天津市水平估算3、环境设计费6.00

16、6.000.00按照太阳城标准估算三、前期、配套费306.15293.4512.70（一）前期费20.3525.65-5.301、勘察设计费、放线4.624.620.00按照天津市水平估算2、施工图审查费1.303.38-2.083、墙改费6.0010.00-4.004、散装水泥专项基金0.000.60-0.605、设计招标、合同审查1.001.000.006、规划成果0.800.800.007、地名费及土地证0.700.300.40每个项目不少于 3 万元8、其他前期费5.934.950.98（二）配套设施费285.80267.8018.001、供电工程72.0072.000.002、给水工

17、程21.0018.003.003、燃气工程36.0025.0011.004、排水工程22.0020.002.00按照济南市水平估算5、热力工程30.0028.002.00按照济南市水平估算6、环境工程83.0083.000.00按照太阳城标准7、智能化工程10.0010.000.00按照太阳城标准8、其他工程11.8011.800.00四、土建工程费1388.86 1307.73 81.131、住宅土建工程费840.00750.0090.00按济南市项目平均造价水平计算2、成品房装修400.00400.000.00按照太阳城标准计算3、区内公建53.8652.930.93见小区公建附表4、示范

18、小区奖25.0025.000.005、基础处理费50.0060.00-10.00济南市地质情况比较复杂6、监理费10.0010.000.00与天津情况基本相同7、质量监督奖2.001.800.20按济南市质量监督站收费方法估算8、招标费、施工合同审查费3.003.000.00按济南市招标办收费方法估算9、其它费用5.005.000.00五、小区公建均摊费120.000.00120.00由项目规模决定六、不可预见费20.0020.000.00七、贷款利息40.0040.000.00八、公共设施维修费30.000.0030.00九、工程直接成本小计2726.01 2578.18 147.83敏感成

19、本因素的影响预测：通过上表可看出在我们的开发过程中对工程造价影响最大的是土地成本，土地成本的不明确性和高价性也证明了土地成本是开发过程中对工程造价的影响最为敏感的因素，如果以我们在天津所作的项目作为参照物的话，我们基本上可以做出以下的推论：以 11 万的建筑面积计算，假设容积率为 0.9 ，占地面积为 12.22 万，以我们在太阳城的工程直接成本控制指标为界 （平米地价 +246） 12.22+1687 11 11 2726 元平米地价 689 元每亩地价 46 万元三、房地产二级市场分析：我们的结论1、济南房地产市场由成长阶段向成熟阶段过渡2、济南房地产市场开工量增长较快，但销售量变化不大，

20、市场需求有待挖掘和释放3、济南房地产市场区域差异较大，但区域差异随着政策的导向将有所变化4、外来开发企业和大盘涌现推动济南房地产市场发展5、楼盘定位主观经验性强，产品开发简单，楼盘同质化严重，竞争日趋激烈6、消费者逐渐成熟，但仍需要市场引导7、市场结构逐步调整，向合理价位的中档住宅倾斜1、房地产发展阶段回顾：济南市商品房正式发展是从1998 年开始，经过4 年的发展，基本可以划分为三个阶段：1998 1999 年，快速发展时期1998 年，停止实物分房，住房需求开始向市场化转变，房地产业得到非常大的发展机遇。 1999 年，在需求增大的推动下，房地产业迅速成长，出现产销两旺的局面。2000 年

21、，稳步发展阶段由于前两年一些住宅项目的盲目上马，导致2000 年的市场空置率达到较高的水平。房地产开发商的市场意识开始加强。2000 年以后，在供应量增加的同时，市场开始进入提高水平和调整阶段市场逐渐成熟，个人购房比例明显加大，异地品牌开发商进入济南拓展。2、济南房地产市场发展现状分析（1）自 2000 年市场开发量增长较快，表现出明显的增势。济南19992001年施工面积、竣工面积、销售面积变化图（单位：万平米）800712.96668.5559.64600400414.26235.88200144.9681.4119.2190.78137.9114117.201999年2000年2001年

22、2002年111月房屋施工面积房屋竣工面积房屋销售面积2002 年全年各项指标预计与2001 年基本持平，市场开始进入平稳发展阶段。应该注意到，经过自2000 年销售量达到历史最高水平后，开始回落，总体需求量基本稳定在120 万平米。（2）市场成交价格自2000 年保持平稳增长。济南市 19952001年成交价格变化图 ( 元/ 平米)2000185818001800160014521686平均价格1400140014021440120010001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002 年成交价格据相关政府部门预计，与2001 年相比，不会有太大的变化。（

23、3）、由于市场需求比较平稳, 导致商品房空置面积随着竣工面积的不同而变化。济南19992001年商品房空置面积（万平米）4039.238363433.833.2空置面积32301999年2000年2001年2002 年商品房空置面积突破40 万平米，空置量增大，造成这种现象的原因主要是市场楼盘供应结构不合理，从空置房的总体情况看，主要有两种：一种是处在市二环以内，因昂贵地价导致高价的商品房，此种房子的价位大多在 3800元/平米；另一种空置房则是地处偏远、交通不便、配套极差的低质房，这种房子价位不高，有的甚至 1000 元/平方米左右，但照旧无人问津。3、济南房地产市场区域特征分析济南市区域房

24、地产市场发展不均衡，区域房地产特征显著从总体看，目前济南房地产市场东部、南部为热点地区，西部、北部发展欠缺。这种区域发展不均衡由来已久，在购房这心目中已经形成一定的思维定势。自然环境的因素：南部地区是济南的风景名胜地区，有不可复制的景观优势；人文环境的因素：东部地区是传统的科技、文教中心区，文化氛围浓厚；市政、生活配套：西、北部地区属传统经济区, 经济较落后 , 城市功能配套设施相对滞后。（ 1）济南目前房地产发展的基本格局济南市的项目分布基本形成低、中、高档不同档次分区明显的格局南部：高档住宅东部：中高档住宅西、北部：低档住宅为主按照项目的价格档次，将项目基本分为三个档次2500 元 / 平

25、米以下集中区域：城市西部、北部（槐荫区、天桥区）。产品形式： 6 层带阁楼主要劣势：老工业区，重工业集中，环境较差，居民素质不高，造成房价偏低。但自2001年，也出现了一些中高端项目，如阳光100（均价 3000），拉动了该区域价格开始提升。未来走势：西部是政府新的城市规划未来要发展的地区，但城市基础较差，难度比较大。2500 3500 元 / 平米集中区域：城市东部，如历下区、市中区。产品形式：多层，有一部分高层项目主要优势： 众多政府机关和高校所在地，人文环境较好， 经济比较发达，集中了一些高技术产业园区， 居民整体收入和消费能力较好，也是房地产开发较早的区域，成为房地产消费的热点区域。未

26、来走势：良好的经济、人文基础使东部区域在今后的发展中仍具有后续发展空间。3500 5000 元 / 平米以上集中区域：南部、城市中心区，如历下区。产品形式：以小高层、高层为主，小部分为多层带电梯，也有一部分联排别墅主要优势：南部为山区，风景优美，空气清新，集中了一部分高档住宅。城市中心区高昂的土地成本、成熟的配套和地段优势，使其成为高价住宅的集中地。未来走势： 南部区域由于近几年的集中开发，造成底下水系破坏，政府开始限制开发用地。城市中心区基本无空置土地，且旧城改造的难度较大, 土地价格高，住宅产品发展空间不大。（ 2）济南房地产市场区域差异将被逐渐弱化市政发展将会缩小东西部的差距，但存在一定

27、的难度均衡发展为主旨的城市规划正在实施。根据新的城市规划，未来几年， 济南市将着重发展西部，加大市政配套建设力度。这无疑会弱化区域之间的差异，带动这些地区房地产市场的发展。高素质楼盘带动落后地区的发展近年在西部地区、北部地区出现一些高素质楼盘，其中非常有代表性的是阳光100、世纪泉城等项目， 这些楼盘自身综合素质较高，带动了项目周边配套与环境的改善。随着今后开发量的不断增加，西、北部区域必将会有相当大的改观。4、济南房地产企业分析截止 2001 年，济南市有房地产开发企业177 家，其中一级资质5 家，二级资质 27 家，三级资质133 家，四级资质8 家（新注册未有资质的4 家）。（1）济南

28、房地产开发企业基本分类A、政府背景的房地产企业，或是政府职能部门转型为房地产企业。这部分房地产企业出现得较早，对于初期的房地产发展起到重要的作用。如中房集团、 济南房地产开发总公司等。B、大集团背景房地产开发企业这部分房地产企业往往是其它产业大集团向房地产业发展的渠道。他们的优势在于大集团雄厚资金和丰富资源的支持； 劣势在于缺乏专业知识和实际操作经验。如果能将集团内部资源进行有效整合， 这类开发商可以在市场中稳占一席之地。它们的典型代表是鲁能集团和三联集团。C、本地民营房地产开发企业这部分房地产开发企业在济南已经有多年的房地产开发经验， 依靠项目赢得市民的认同。南市民比较认同企业专业经验、 产

29、品信誉度、 楼盘知名度。 它们的典型代表企业是三庆集团济和普利集团。D、外来房地产开发企业相对于以上三种开发企业，外来房地产开发企业更多的是引入现进的产品、全新的营销理念，对市场起到推动作用。如香港新世界、大连万达、阳光 100 等，下面我们将对异地开发商着重分析。（2）外来房地产开发企业研究随着济南市房地产市场的发展，其巨大的市场空间吸引了一批外地开发商登陆济南，其中一些的知名的项目如：阳光 100 国际新城、 新世界阳光花园、伟东新都、外海西子城市花园、富翔天地、黄金时代等。这些项目在运作方式、营销策划手段等方面存在一定的共性，主要体现在以下几个方面：开发的项目多为规模较大的住宅区，体现出

30、了开发商雄厚的实力。大多数项目选址于不被济南本土开发商所看好的西部、北部地区。开发商通过优质的产品、完善的配套、良好的服务逐渐打破了济南消费者购房时的区域情结。强强联手的开发方式。在营销策划、建筑设计、园林规划、物业管理等方面引入知名企业，提高了产品的综合素质。注重产品附加值。增加了物业管理的服务内容，提高了项目智能化的标准，丰富了会所的功能，在产品研发上均领先于由济南本土开发商。注重营销推广手段的运用。在项目包装、广告投放、媒体选择上起到引领市场的作用。项目运作过程中注重销售这一环节，对销售排期、销售现场的控制以及对销售人员的管理都具有一定的先进性。5、济南房地产市场产品供给特点分析此次调查

31、，我们走访了济南市的15 个项目，在项目分布区域、价格档次上进行了选择，力求保证样本的全面性和准确性。将产品特点基本归结如下：（1）项目规模济南市场仍处在无序竞争状态，市场上既有占地上千亩的超大楼盘，也有总建筑面积几万平米的小型楼盘。 项目规模的参差不齐，反映出市场的不成熟。随着市场的发展，未来的项目将向规模化发展。（2）建筑形式在市场供给方面，市场上的楼盘大多为多层、小高层、高层混合开发。高层住宅在整个社区所占比重不大，纯高层住宅社区只有阳光100、鲁能康桥等为数不多的几个楼盘，在东部区域市场内更是比较少见。各种建筑形式基本都带有地下室，多层顶层一般为阁楼。在消费者认同方面，仍然是多层比较受

32、欢迎，但小高层、 高层住宅只要价格合理，产品满足需求，也逐渐被认可和接受。（3）面积区间分布基本为二室、三室设计，其中两室最集中的分布在100 110平米，其次为120 130平米。 100 120 平米是目前集中的供应区间。三室集中在130 160 平米。（ 4）户型分析平面间隔以平层设计为主，错层、跃式设计作为补充。但市场上错层及跃式的设计，普遍存在空间处理欠佳的问题。市场上楼盘多采用一梯二户、一梯四户设计，有较好的舒适性。对朝向有较严格的要求，基本要求南北向，少数项目设计有东西向住宅，如阳光100，销售非常困难，室内的主要功能空间，如卧室、客厅均利用南面空间布置，双（三）阳面卧室设计普遍

33、存在。（5）装修标准交工标准基本为厨卫装修，配备有墙、地砖，洁具等，这应该是一种过渡性产品。少数较高档项目采用了精装修，如舜风世纪花园、数码港等，但市场反应效果并不很理想。（6）园林规划市场上楼盘的园林设计水平普遍不高，大部分楼盘只有简单的绿化景观。部分山景楼盘 （如阳光舜城） 在园林设计方面，主要依靠楼盘周边自然环境作为小区的园景，区内只有简单的绿化覆盖。 市场上楼盘的园林设计多采用水景主题，但造园手法简单，难免给人牵强附会之感。（7）配套设施社区配套包括娱乐设施、便民生活配套等。它一般与项目的规模有关，大型项目的配套设施比较全面，而中小规模的项目往往更多依靠项目周边配套。对于娱乐设施，会所

34、的普及率最高，中高档楼盘的普及率达到60%左右。对于便民生活设施，如 24 小时便利店、 社区教育设施 （幼儿园）、小型诊所等也都有所涉及，但根据项目自身情况而不同。（8）物业管理物业管理普遍不被重视，提供的服务也仅仅是简单的保安、保洁等。 少数项目也以较高水平的物业管理服务作为卖点之一，如新世界花园的“英式管家服务”等。2002 年，一些知名的物业管理公司也开始进入济南，如第一太平戴维斯；香港屋宇物业等。6、济南房地产市场客户需求特点分析由于时间的限制，我们此次没有进行专门的消费者需求调查，但结合开发商、 政府相关部门的走访和项目调查，对客户需求也进行了一定的分析。据建设银行对2001 年对

35、购房需求的统计，济南购房者贷款年龄在25-34 岁占 58.9%，35-44岁占 23.6%，这两部分人构成了购房主体；从置业者看，企业管理人员占39.5%，工人占 14.8%，机关干部占15.5%，转业人员占 8.7%；从年收入情况看，年薪在5 万元以下的占66.9%，年薪在 5-10 万元的占 24.1%；在购房面积上，今年选购60-80平方米的占 18%， 80-100 平方米的占 34.4%， 100-120 平方米的占 27.7%， 120-140平方米的占10%，由此可见80-120 平方米普遍受广大购房者的青睐；户型上，选择两房两厅为33%，三房一厅的为 15.1%；总房价上 1

36、0-20万元占 44.8%， 20-30 万元的占16.6%，30-40万元的占 11.1%；购房单价在1000-2000元 / 平方米的为58.2%， 2000-3000元/ 平方米的为22.8%， 3000-4000元/ 平方米的为 11.6%。市场需求量短期内不会出现明显激增，但中低档房仍是消费主体。总价在20万以内的精品经济房占据约60%的市场需求。7、房地产市场发展趋势预测（1）市场需求量基本稳定，在近一两年内不会有明显的增长到目前， 济南房地产市场没有出现明显的刺激市场的重大政策，同时，市场中品质较好的精品住宅明显缺乏，市场进一步放量的可能性不大，市场需求基本稳定在120 万平米。

37、（2）整体价格水平稳中略降，增长空间有限2003 年，将进一步调整市场结构。按照政府预定计划，2003 年将正式开始经济适用房的开发建设，其每年投放市场的面积预计为20 30 万平米，将占全市每年交付使用的新建住宅总量的10 15%，以后也将逐年按照这个比例向市场投放经济适用房，通过市场结构的调整，对目前过高的商品房价格进行平抑。（ 3）东部、南部还将是房地产开发、消费的热点地区，西部区域随政府政策引导而发展东、南部地区， 作为众多开发商成熟经营的大本营， 依赖其浓厚的文化底蕴和良好的自然环境，仍将稳居济南房市的潮头，在今后几年内持续吸引购房者的眼球。北部和西部地区， 在未来几年内仍将维持现有

38、的态势： 北部在环境改善的前提下缓慢升温，南部因政府限制开发而持续走俏。 由于历史原因、 基础设施等积习已久的原因， 虽然有个别项目已经有较高的品质，它们很难成为济南房市中有代表性的区域，（4）市场竞争激烈，进一步向成熟阶段发展随着房地产供应量的进一步增加，未来的市场竞争必将越发激烈。这对于市场的成长与成熟必将有很大的促进作用。同时， 随着大盘、异地品牌开发商等逐渐涌现，济南房地产市场已经在向专业、成熟发展。四、三级市场分析：结论：政府政策济南的二手房市场从90 年代初期开始形成，初期公产房是以换房的形式出现的，私产房以置换的形式出现，自2000 起政府放开二手房市场并大力推动房改政策，截止到

39、目前，公产房的房改以基本完成。2000 年全年成交总套数5400 套， 2001 年和 2002 年每年以20%的速度递增， 2002 年全年总成交套数为8000 套，成交面积6 万平米其中房改房成交量比去年同期增长了 40%（8000 套房屋中以买卖方式的有5000 套左右）二环以内二手房成交均价为1600元/ 平米 1700 元 / 平米，虽然政府房改推行的力度较好但占房屋总量比重交大的省级房改房并没有上市交易（占 50%），房屋的加速放量还有一个过程，这也从侧面体现出政府各项制度的执行力度不够。济南的房改房基本属于省级、市级、铁路、军队、齐钢、鲁能、石化七大体系, 目前房改推行到第四阶段

40、 , 但作为重中之重的省级房改房( 占总体50%), 还没有上市交易, 市场的潜力还很大 , 加速放量还需要一个过程。政府政策2000 年出台了住房置业担保管理试行办法；把加快开发三级市场列入十五计划发展的纲要； 2001 年下调了二手房交易的契税；2002年规范下调了房屋交易手续费；以近年连续4次降息，都为二手房市场的发展提供了广阔的空间和有力的支持。2002年，山东省人民政府下发了关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见，要求各级政府要把开放和搞活住房三级市场放在政府工作和经济发展的突出位置。此举为山东省二手房市场的发展起到了领航和促进作用。金融政策各大银行金融机构注意到了二

41、手房市场的巨大市场潜力，适时进行业务创新， 推出二手房按揭抵押贷款。 住房公积金质押贷款， 组合贷款等针对二手房的信贷品种，为搞活住房三级时常提供了有力的金融支持。居统计济南2002年二手房按揭贷款交易量以占到二手房交易总量的 50%但外地人贷款要求严格。“一站式”服务二手房交易的有关各方，如房管部门、金融机构、担保机构、公证等单位均不断规范、简化操作手续，增加工作透明度，提高业务、服务水平和服务效率，缩短交易时间，提高了二手房交易的成功率。济南，二手房消费者现已切实感受到了二手房交易的轻松、快捷。房管部门理顺管理体制，工作提速，简化已购公房的上市审批程序，加快房屋产权登记发证进度，完备已购住

42、房的入市资格，加快了房屋交易、流通速度。 在济南市房地产交易大厦内，房管部门会同房产中介、金融机构、 评估的有关各方现场联合办公，二手房交易者进入大厅即可享受到“一站式”的服务，此外二手房按揭担保业务，买方只须提交资料、签字、评估、公证、抵押、过户手续均由公司代办（大部分公司只收买卖中介费，其他费用不收），加上提供担保，房屋办完抵押登记，卖方即可从银行拿到房款，一般只要3 7 个工作日。二手房市场的构成济南二手房交易分为以下几个部分：私产房、商品房（现房）、商品房（期房） 、房改房，注：济南公产房的房改推行力度非常大。这一点和石家庄类似，上市交易的房屋基本为私产房，以当地一家房产担保公司介绍2002 年 11 月份以按揭贷款方式成交的二手房数量就有100