金地物业工程部工作手册

1、物业管理工程部工作手册工程技术部组织结构图工程技术部部门职责1、为公司各管理处提供技术支持，指导其做好小区的市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。2、对各管理处在小区市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。3、负责组织对公司管辖小区内的房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋安全主管部门鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。4、制定公司管辖小区内房屋设备设施的年度保养计划，并对管理处的实施情况进行监督。5、负责对各小区设施设备的日常运行管理进行监督考核。6、负责公司的技术安全管理工作。7、负责公司

2、业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作。8、负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。10、对本部门（小区）所产生的固废分类收集、处理。11、完成公司下达的责任指标。工程技术部经理岗位职责1、贯彻执行公司总经理与副总经理负责的指示，直接对总经理与副总经理负责。2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。3、负责制定本部门人员岗位职责，

3、考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。4、根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。5、负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。6、负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。7、对本部的开支情况和经济指标负责。8、对本部的整体服务质量和安全生产负责。9、协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。10、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。工程技术部副经理岗位职责1、

4、协助经理做好本部的各项管理工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议。2、协助经理检查督促各项工作的落实。3、协助经理做好本部员工的劳动纪律管理以及其它行政事务的管理工作。4、协助做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。5、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。6、协助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。7、当经理不在岗时，全面负责本部的工作。土木工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修

5、，并对违章提出处理意见。4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。5、制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。6、负责各土木工程小修的技术指导。7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。1

6、2、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。土木工程管理员岗位职责1、服从本部经理和建筑、市政工程主管的工作布置，进行房屋建筑、市政道路、给排水等专业改造或维修工程的具体落实、跟踪、质量监督、验收等现场管理工作。2、负责按照工作文件要监控各个管理区域内相关专业设施的周期性维护、清疏等工作。3、负责收集相关专业现场管理的质量记录，交给技术文员存档。4、负责相关专业施工安全的现场检查监督，并向经理和安全主任报告。5、负责督促落实相关专业的不合格服务的纠正。6、完成经理交办的其它任务。园林绿化工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图

7、纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织组织指导各管理处完善管理区域内园林绿化图纸资料及维修档案供归档。3、负责园林设施正常使用和绿化养护的技术监督和指导。4、制定园林设施、绿化大中修计划，报经批准后组织实施。5、负责园林设施的小修、绿化补种的技术指导。6、负责制定和完善公司内部与园林设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。9、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。10、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。11、在必要时协

8、助做好相近专业的工程管理及费用控制。12、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。给排水工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善房屋、市政给排水图纸资料及维修档案供归档。3、负责给排水设施正常使用的技术监督和指导。4、制定给排水设施大中修计划，报经批准后组织实施。5、负责给排水设施维修保养的技术指导。6、负责制定和完善公司内部与给排水设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责指导供水计量、节约用水的技术管理，努力降低

9、供水损耗9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。12、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。14、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。电气工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善公司所需要的电气图纸资料及维修档案的归档。3、负责电气设施正常使用的技术监督和指导。4、负责电气设施维修保养的技术指导。5、制定电气设施大中修计划、方案及预算，报经批准

10、后组织实施。6、负责指导供电计量、节约用电的管理，努力降低供电损耗。7、负责组织制定和完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。电气工程管理员岗位职责1、负责新接楼盘（宇）的电气图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责完善电气图纸

11、及维修档案供归档。3、负责电气设施正常运行的技术管理。4、负责电气设施小修的技术指导。5、协助电气设施大中修计划的制定及组织实施。6、负责供电计量、节约用电的技术管理，努力降低供电损耗。7、负责管理区域内电气设施修缮过程的施工安全的指导。8、负责完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。9、负责相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、完成经理交办的其它任务。电梯工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善管理区域内电梯图纸资料及维修档案供归档。3、负责电梯正常使用的技术监督和

12、指导。4、制定电梯大中修计划，报经批准后施行。5、负责电梯维修保养、年检的组织工作和技术指导监督。6、负责指导电梯经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。7、负责制定和完善公司内部与电梯、消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。消防工程主管

13、岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善管理区域内消防图纸资料及维修档案供归档。3、负责消防系统设备设施正常运行的技术监督和指导。4、负责消防设备设施的正确使用的指导和培训。5、制定消防系统大中修计划，报经批准后施行。6、负责消防系统维修保养的组织工作和技术监督。7、负责指导消防设施经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。8、负责完善公司内部与消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。9、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。10、负责本专业相关项目的费用控

14、制、审核和经济分析。11、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。12、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。14、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。空调工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善空调图纸资料及维修档案供归档。3、负责空调设施正常使用的技术监督和指导。4、制定空调设施大中修计划，报经批准后组织实施。5、负责空调设施维修保养的技术指导。6、负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。7、负责完善公司内部与空调设

15、施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。11、 配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。12、 负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。14、公司领导及部门经理交办的其它任务。弱电主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。3、负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。4、制定弱电系统设

16、备设施大中修计划，报经批准后组织实施。5、负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。6、负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。9、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。10、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、安全运行。11、负

17、责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。12、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。13、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。14、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。15、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。16、公司领导及部门经理交办的其它任务。安全主任岗位职责1、依据国家颁布的有关法律、法规及技术标准，协助公司领导，建立并逐步完善以安全生产责任制为中心的公司职业安全卫生管理规章制度，并对有关规章制度的执行落实予监督检查。2、编制公司安全管理工作规划，开展安全评价，策动公司安全文化的推行，主持本公司安全生产宣传教育活动，主持编制

18、公司各生产岗位的安全技术操作规程。3、主持编制安全生产应急预案。4、熟悉掌握本公司安全生产现状。了解公司生产工艺、设备状况及各种不安全不卫生因素，定期组织安全检查，及时发现事故隐患，尤其对公司安全生产的薄弱环节及重大危险源点的变化情况进行监控，随时向公司领导提出事故隐患情况及整改建议。5、公司发生伤亡事故，须积极组织抢救伤员，并根据国家规定进行事故调查处理、统计和报告，同时总结事故教训，落实防范措施。6、如实向政府和上级主管部门反映、汇报本公司安全管理状况，主动协助劳动安全监察机关实施对本公司的安全监察活动。7、结合公司的绩效考核工作，开展安全检查，督促整改安全隐患。8、处理突发的安全事故，协

19、调与相关主管部门的关系。9、公司领导及部门经理交办的其它任务。网络管理员岗位职责1、协助弱电主管做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作，保障电脑网络系统的正常、安全运行。2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作，按一定周期进行更新。3、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。5、协助弱电主管完成公司电脑网络系统设备的配置工作。6、协助弱电主管完成公司网站及社区宽带网络建设工作。7、协助弱电主管完成本专业相关技能培训工作完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电主管交办的本专业的其它任务

20、设备管理员岗位职责1、对本公司管辖管理区域内电气、电梯、空调、消防、水泵等设备进行规范化管理的具体实施工作。2、负责建立和完善设备资料档案，负责设备管理的日常事务。3、跟踪国内外设备管理的先进水平，完善设备运行、维护、维修的先进管理模式和制度，达到管好、用好、养好设备的目的。4、对提高设备利用率、降低设备能耗负有统筹、监控和提出改进方案的责任。5、负责对新购或更新设备的先进性、合理性提出核定意见。6、负责对新接楼宇主要设备的会审、质量监督、接管的技术工作。7、协助相关专业主管对重要设备安装、改造、更新、维护、维修计划的制定和组织实施。8、负责检验、测量、试验设备的管理工作。9、对设备的正常、安

21、全使用负有督导责任，勤查勤看设备现场，对设备班组的现场工作进行检查和指导。10、负责计划用电、节约用电、安全用电以及节约用水的日常事务。11、完成经理交办的其它任务。土木工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见

22、组织进行整改。5、制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。6、负责各土木工程小修的技术指导。7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。土木工程管理员岗位职责1、服从本部经理和建筑、市政工程主管的工作布置，进行房屋建筑、市政道路、

23、给排水等专业改造或维修工程的具体落实、跟踪、质量监督、验收等现场管理工作。2、负责按照工作文件要监控各个管理区域内相关专业设施的周期性维护、清疏等工作。3、负责收集相关专业现场管理的质量记录，交给技术文员存档。4、负责相关专业施工安全的现场检查监督，并向经理和安全主任报告。5、负责督促落实相关专业的不合格服务的纠正。6、完成经理交办的其它任务。电气工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完善公司所需要的电气图纸资料及维修档案的归档。3、负责电气设施正常使用的技术监督和指导。4、负责电气设施维修保养的技术指导。5、制

24、定电气设施大中修计划、方案及预算，报经批准后组织实施。6、负责指导供电计量、节约用电的管理，努力降低供电损耗。7、负责组织制定和完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。电气工程管理员岗位职责1、负责新接楼盘（宇）的电气图纸会审、质量监督

25、、验收接管的技术工作。2、负责完善电气图纸及维修档案供归档。3、负责电气设施正常运行的技术管理。4、负责电气设施小修的技术指导。5、协助电气设施大中修计划的制定及组织实施。6、负责供电计量、节约用电的技术管理，努力降低供电损耗。7、负责管理区域内电气设施修缮过程的施工安全的指导。8、负责完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。9、负责相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、完成经理交办的其它任务。技术文员岗位职责1、程技术部文员受本部经理直接领导，负责部内日常内务工作。2、努力完成本部经理交办的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。3、负责有

26、关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。4、说话和气、热情、礼貌接待内外来访人员。5、传达经理有关工作安排，并将落实情况及时汇报。6、参加会议，并做好会议记录、整理工作。7、每月协助设备管理员把各系统的设备计划检修情况、中修以上维修项目有关内容填入本部的设备档案。8、完成经理交办的其它任务。供配电设备维护保养规程一、目的检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。二、适用范围 适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。三、内容 由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委

27、托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由管理处的设备管理员根据相应的维护保养检查表对保养情况进行检查跟进。低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保 养 内 容周期01配电屏清洁月02电器仪表外表清洁，显示正常、固定可靠月03继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月04控制回路压接良好、标号清晰，绝缘无变色老化月05指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活月06电容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色月07母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年08配电屏对地测试接地良好年高压配电柜的检查保

28、养表序号检查保养项目保 养 内 容周期01操作机构灵活半年02隔离开关触头正常、开合正常半年03高压油开关油位正常半年04母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年05配电屏对地测试接地良好年变压器的检查保养表序号项 目内容周期01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损年02绝缘电阻值高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好年03零地接线端子压接良好，牢固可靠年04母线排压接良好，牢固可靠年05绝缘子抹尘，整体完好无损年06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透明年电房附属设施的检查保养表序号检查保养项目保 养 内 容周期01门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无10mm缝隙，通风网无10mm小孔、无严重锈蚀月0

29、2通风照明设施无故障、保证通风照明月03绝缘工具正常有效月04灭火器正常有效月四、相关记录1、低压配电柜检查保养记录表 gd/e-qe-001-002-012、高压配电柜保养检查表 gd/e-qe-001-002-023、变压器保养检查表 gd/e-qe-001-002-034、电房附属设施检查保养记录表 gd/e-qe-001-002-04电气维修管理规程一、目的 保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围 公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。三、内容1、电气维修人员必须持证上岗，严格按

30、照国家有关的电气安装工作规程进行作业。2、在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、当需停电时要按停电处理规程告知用户。5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。6、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时， 应装设隔记档板，并有专人监护。7、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，

31、禁止合闸”的标志牌。8、维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的告示牌。四、相关记录 停电处理规程 gd/e-qe-001-009给排水维修管理规程一、目的 保证管理区域内（大厦）给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围 公司接管的管理区域内（大厦）从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修，。三、内容1、严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。2、在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。3、

32、维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、当需停水时要按停水处理规程告知用户。5、当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。四、相关文件停水处理规程 gd/e-qe-001-008维修人员工作规程一、接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持维修单赶到维修地点。二、共区域的维修程序10、首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。11、做好公共场

33、地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。13、维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。三、室内有偿维修程序1、记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。2、用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。3、进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。4、如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地客

34、人表示歉意。6、维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。7、维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。8、用户验收合格后，请作户在维修单内签名确认。9、用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。10、修结束后，维修人员必须将维修单妥善保存。四、相关记录：维修单 gd/e-qe-001-005-01变配电房设备巡检制度一、目的保证变配电设备设施安全运行。二、适用范围各管理区域内（大厦）变配电站设备及附属设施的管理。三、内容（一）、高压系统1、观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报

35、告上级部门及供电局用电监察。2、观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）3、观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。4巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。（二）、变压器系统1、巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。2、检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。（三）、低压配电系统1、巡视各变电柜、馈电柜、联络

36、柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。2、检查并清洁各电柜表面积尘。3、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁（四）、燃油系统每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜的控制状态，各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在电站运行记录表上。四、相关记录：电站运行记录表 gd/e-qe-001-010-01发电机房管理制度一、目的保证发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。二、适用范围各管理区域内（大厦）发电机房的管理。三、内容1、发电机房门平时

37、应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。2、配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。3、平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。4、发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟 ，平时应将发电机置于自动起动状态。5、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应

38、及时处理。8、加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。四、相关记录：发电机组运行情况记录表 gd/e-qe-001-011-01停水处理规程一、目的规范对停水事故的管理。二、适用范围司属各管理区域内（大厦）。三、处理规程（一）、计划停水处理程序1、不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。需管理处协助的，应填写停水申请单，管理处应予以协助。2、影响其它用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写停水申请单），管理处再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况

39、报告公司主管领导和公司工程部。3、因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。4、计划停水通知应提前24小时发布。（二）、意外停水处理程序1、发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部。2、管理处维修技工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。3、管理处维修技工负责了解意外停水的原因，并向管理处领导、公司主管领导和公司工程部。4、管理处负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（单位）解释停水原

40、因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。5、意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。四、相关记录： 停水申请单 gd/e-qe-001-008-01停电处理规程一、目的规范对停水事故的管理。二、适用范围司属各管理区域内（大厦）。三、处理规程（一）、计划停电处理程序1、不影响其它用户（单位）的户内停电，用户（单位）可自行停电。需管理处协助的，应填写停电申请单，管理处应予以协助。2、影响其它用户（单位）的停电，由申请人向管理处提出申请（填写停电申请单），管理处再征求其它主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出

41、示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3、因保养、维修等的计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。4、计划停电通知应提前24小时发布。（二）、意外停电处理程序1、发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，并即报告公司主管领导和公司工程部。2、管理处维修技工负责处理网内意外停电的处理，尽快恢复供电。公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。3、管理处维修技工负责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领导和公司工程部。4、管理处负责在意外停电发生后12小时内向有关用户

42、（单位）解释停电原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。5、意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。四、相关记录：停电申请单 gd/e-qe-001-009-01专变供电管理规定一、目的规范对各管理区域内（大厦）专变供电系统的运行管理。二、适用范围 专变供电系统的管理。三、内容1、属于二级用电负荷的管理区域内（大厦）实行24小时值班，实行交接班制度，在8：0023：00进行监控，做好电站运行记录，每一小时记录一次，广电集团工业区在18：0023：00仅对高压室进行监控记录，每一小时记录一次。在23：00次日8：00值班室设值班工候命处理突发事件。2、属于三级用电负荷的管理区

43、域内（大厦）的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并作记录，由运行技工负责此项工作，一般的监控时间安排在每周一至周五的8：0018：00。3、在监控时发现问题要及时进行解决。四、相关记录 电站运行记录表 gd/e-qe-001-010-01发电机组操作规程一、目的保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好。二、适用范围柴油发电机组的操作。各管理处可根据本管辖区内发电机的实际情况编制详细的操作规程。三、操作规程（一）开机前的检查工作：1、检查水箱是否满水；2、检查机油是否在规定的油面位置；3、检查柴油箱是否有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确认管道内无空气；4、检查柴油机各部分是否正常，机械

44、上有无妨碍运转杂物；5、检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；6、检查高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否在分闸位置；7、低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置；8、检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。（二）、开机步骤及运行：1、打开送风机； 2、顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按绿色起动按钮，柴油机立即起动，三秒钟后停止按绿色起动按钮，将锁匙开关转回至“运行”位置，机组即起动完成进入运行状态；3、机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常

45、；4、机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。5、发电机带负荷后应立即检查机给运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视；6、为了柴油发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm2，冷却水出水温度不得高于950c，发电机负荷电流应控制在1000a范围内运行；7、每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。（三）、停机步骤：1、当市电来电柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作，然后才进行机组的卸载拉闸操作，首先应逐个切开发电机

46、供电的各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关，不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关，防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故；2、进行恢复市电供电的操作；3、将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；4、检查和清洁柴油发电机组，补油、补水，检查机油情况。（四）、注意事项：柴油发电机组空载运行不能超过15分钟；市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查，保证正常状态。如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必须进行全面检查。每次投入运行均要做好运行记录。（五）、紧急状况停机：1、如发

47、电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置；三、相关记录： 发电机组运行情况记录表 gd/e-qe-001-011-01高压配电房操作规程一、目的保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好。二、适用范围高压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。2、操作程序：（一）、高压开关柜的操作3、手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。4、自动操作方式：当进线

48、电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。（二）、事故处理：1、过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。2、接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。3、变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。4、失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。三、相关记录：无低压配电房设备操作规程一、目的保证低压配电房设备操作的安全性和正

49、确性，保障设备完好正常供电。二、适用范围 低压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。三、操作规程1、应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。2、变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。3、停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。4、变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。5、装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。6、低

50、压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。四、相关记录：无柴油供油系统管理制度一、操作人员应掌握本岗位的操作技术和防火规定，做到安全操作，防止漏油、溅油。二、加油场地、储油罐、箱场地内严禁烟火，并设立醒目的警示牌。严禁车辆停留。三、严禁在加油场地、储油罐、箱场地内从事可能产生火火花的作业。四、雷击时应停止加油或卸油作业。五、油槽车卸油时应关闭发动机，同时停止抽油作业，做好安全警戒，并设专人监护。六、卸油前核准油罐存油量，以防卸油时冒顶泡油，并记录好油量流量计的底数，检核油品是否有水（用检测液体涂在竹杆上，插入油槽车检验）。七、加油过程中，严格控

51、制油的速度，发生泡、冒、漏油时必须清理好现场，并将进油箱盖好口锁后，加油车方能起动离去。八、在修理电气设备之前，必须把油气除干净，防止电火花点燃油气，并在配电间切断电流，使之有一个明显断开点，挂上“严禁合闸，线路有人工作”的指示牌。九、修理油泵或管道时，要关闭相应阀门，挂上警示牌做好放油措施，防止油品外泄。十、每周对各楼层储油罐、进油管、阀门、电器控制柜、抽油泵进行一次巡检，并做好巡查记录。十一、每季度对供油系统、电气设备、管道、阀门、油泵进行一次全面检查。相关记录：1、柴油供油系统巡查记录表 gd/e-qe-001-014-01柴油发电机维护保养规程一、目的保障柴油发电机组的完好及安全运作，

52、确保在市电停电时能及时投入使用，保障正常供电。二、适用范围 柴油发电机组。（一）柴油发电机组常规性保养 1、每天检查水位、油位一次； 2、每天清理一次机组外表面及机房环境。（二）、柴油发电机组月度保养：1、清理机组外表面；2、检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点；3、更换冷却水，更换前后测量ph值（正常值为7.5-9），并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）；4、检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整；5、配合电工作应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。 （三）、柴油发电机组季度保养：1、检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；

53、2、放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；3、必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；4、检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；5、检查外部主要连接螺栓的紧固情况。（四）、柴油发电机组年度保养：1、配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况；2、配合电工模拟试验各安全保护装置的性能；3、测检轴线、开档，并做好记录；4、拆检查盖观察检查轴及缸筒情况；5、投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；6、检查机油质量，必须时更换机油；7、清洗第二级柴油过滤器；8、清洗机油过滤器；9、每运转500小时后增加如下项目：a、更换第二级柴油过滤器滤芯；b、更换机油；c、检查气缸头螺栓、连杆螺栓的紧度；d、检查

54、校正气门间隙，喷油定时并做好记录；e、喷油器试压、调校。 三、相关记录： 1、发电机维护保养记录表 gd/e-qe-001-015-012、发电机附属设施保养表 gd/e-qe-001-015-02停、转电处理程序一、目的规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。二、适用范围计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。三、处理程序1、由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统和公共照明系统。值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。2、供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后

55、，立即由主管拟好停电通知及工作票，由部门主管签发停电通知后对外张贴。工作票交由值班电工执行。3、内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由主管拟定停电通知，在部门主管批准后对外通知。四、相关记录高、低压停送电工作票 gd/e-qe-001-060电力系统维修管理制度一、目的 检查并及时处理供配电系统存在的隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。二、适用范围 适用于专变供电系统的维修工作。三、内容（一）职责1、运行技工负责机电设备的日常养护（设备不停电能做到的电柜表面、地面清洁）、简易维修（10分钟内能处理好的问题）。2、维修技工负责机电设备的维修、养护工作。3、维修主管负责对内部维修保养工作进行检查、指导、监督、考核。负责外委养护、维修的联系、监督检查。（二）、管理