会计财务管理专业 某公司营运资金管理问题研究

1、摘 要 广东南风公司营运资金管理问题研究 摘要 营运资金是企业发展过程所需资金中最具有流动性、最具有活力的重要组成部分,其管理效果对企业的收益性和流动性有直接影响,且影响企业的生存和发展。随着我国城市化进程的加快，房地产行业也随着快速发展。房地产企业资金需求密集，前期投入的资金需求大，投资周期也较长。因此，营运资金在房地产企业发展中是关键所在。本文以广东南风房产公司为例，结合企业背景以及其经营模式等，依据企业的财务数据和借助相关指标，分析其营运资金管理的现状，从而发现南风房地产公司在资金管理过程中存在的问题和缺陷，并对此提出合理的改善建议。关键词 营运资金 指标分析 经营缺陷 II目 录目录广

2、东南风公司营运资金管理问题研究1前 言1一、 营运资金管理相关理论1（一） 营运资金管理的概述1（二） 营运资金的特点11 营运资金的数量具有波动性12 营运资金短期易变现13 营运资金的实物形态具有变动性和易变现性2（三） 营运资金的基本理念21 成本理念22 风险理念23 收益理念2（四） 房地产行业营运资金管理的特点31 负债水平高,管理难度大32 存货占比高,生产环节时间长4二、 南风公司营运资金管理现状4（一） 南风房地产公司的基本介绍4（二） 广东南风公司的财务状况5表2-1 南风公司总体财务状况 单位：亿元5图2-1 南风公司总体财务状况 单位：亿元5（三） 南风公司营运资金基本

3、情况5表2-2 南风公司营运资金基本情况 单位：万元6图2-2 南风公司营运资金额6（四） 南风公司营运资金配置结构7表2-3南风公司现金流量情况 单位：亿元7三、 南风公司营运资金管理效果评价8（一） 短期偿债能力分析8表3-1南风公司短期偿债能力指标8图3-1南风公司短期偿债能力指标趋势图8（二） 主要运营能力分析9表3-2南风公司主要营运能力指标9图3-2南风公司主要营运能力指标趋势图10图3-3南风公司应收账款指标趋势图10（三） 主要盈利能力分析11表3-3 南风公司主要盈利能指标11图3-4 南风公司主要盈利能力指标趋势图12四、 优化南风公司营运资金管理的对策与建议12（一） 强

4、化营运资金管理意识,缩短运营周期131 完善资金制度,有效统筹与管理132 打通内部渠道,缩短营业周期13（二） 加强偿债能力，优化债务结构131 拓宽融资渠道132 优化债务结构14（三） 优化资产结构,创新销售模式141 完善销售渠道,创新销售模式152 加快智能化建设,提高资产运营效率15五、 结束语16参考文献17致 谢18IV 广东南风公司营运资金管理问题研究前 言随着国家城市化的加快，房地产开发企业快速发展，企业规模不断发展壮大。房地产企业作为资金需求型企业，受国家政策影响大，城市经济的发展、国家银行利率的变动、房产地理位置等诸多因素都会给企业的资金回笼速度带来影响。一旦企业资金管

5、理不当，就极易造成企业项目资金链的断裂，对企业的发展带来不良影响。因此，本文以广东南风公司为代表分析其营运资金管理，通过结合影响营运资金的因素，从短期偿债能力、主要运营能力、现金充足能力等相关指标计算分析其存在问题，并提出合理的建议。使广东南风公司能顺应时代的发展而不断地前进和增强国际竞争力。1、 营运资金管理相关理论（1） 营运资金管理的概述 营运资金也称之为营运资本，是企业维持日常经营活动所必须的资金。广义上的营运资金是指企业流动资产加上流动负债的总和。狭义的营运资金指流动资产减去流动负债的差额。当营运资金数额为正数,说明流动资产中部分资金是由长期负债提供的,短期内不需要偿还,营运资金数额

6、越大,则企业的财务越稳定,风险越小。本文在此讨论的也是狭义上的营运资金。（2） 营运资金的特点与筹集长期资金的方式相比，企业筹集营运资金的方式较为灵活多样，通常有银行短期借款、短期融资券、商业信用、应交税金、应交利润、应付工资、应付费用、预收货款、票据贴现等多种在内外部融资方式。1 营运资金的数量具有波动性流动资产的数量会随企业内外条件的变化而变化，时高时低，波动很大。季节性企业如此，非季节性企业也如此。随着流动资产数量的变动，流动负债的数量也会相应发生变动。2 营运资金短期易变现企业占用在流动资产上的资金，通常会在1年货一个营业周期内收回。根据这一特点，营运资金可以用商业信用、银行短期借款等

7、短期筹资方式来加以解决。3 营运资金的实物形态具有变动性和易变现性企业营运资金的实物形态是经常变化的，一般按照现金、材料、在产品、产成品、应收账款、现金的顺序转化。为此，在进行流动资产管理时，必须在各项流动资产上合理配置资金数额，做到结构合理，以促进资金周转顺利进行。此外，短期投资、应收账款、存货等流动资产一般具有较强的变现能力，如果遇到意外情况，企业出现资金周转不灵、现金短缺时，便可迅速变卖这些资产，以获取现金。这对财务上应付临时性资金需求具有重要意义。（3） 营运资金的基本理念1 成本理念营运资金并非越多越好，过多的营运资金反而会增加机会成本。以存货为例，企业为避免物价上涨和缺货带来的不良

8、影响，一般会储备部分原材料和商品，在产品未销售前，商品的积压会产生仓库的仓储费用，且面临产品卖不出去的局面。这部分积压的存货不仅造成资金的沉淀，还增加了管理成本。因此，在营运资金的管理过程中，要充分考虑各部分的成本，在不减少收益的情况下，减少成本费用，增加营运资金的利用效率。2 风险理念企业在经营过程中有各种各样不确定的情况，有可能出现有利的事项，也有可能出现不利情况。因而企业要充分考虑未来可能发生的各种情况，保持流动资产和负债之间的平衡。若企业的长期资金来源，如股东权益，当债权人急需大量资金时，将资金从企业中拿走，这时候长期资金来源就变成了短期资金来源，可能会造成资金链的断裂，企业甚至会陷入

9、经营困境。3 收益理念换句话说就是，消耗劳动力与获得劳动成果之间的关系，用最少的劳动力来获取最多的劳动成果。营业资金占有了企业的资源，且带来了资源耗费的成本，当企业的营运资金占有量越少，而经济收益越多，即证明企业的营运资金利用效率好。因此，企业在经营过程中要提高营运资金的周转效率，合理利用闲置的营运资金，减少其资金的占用情况，相应地减少企业支出，为企业带来更多的收入，增加企业的利润。为所有者创造更大的财富。（4） 房地产行业营运资金管理的特点房地产行业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理等经济活动的行业。房地产企业的开发和经营，在其取得土地，建设房屋，进行销售的每个环

10、节都需要大量的营运资金，来维持企业的正常运作，由此可知，房地产行业对资金的投入需求及其庞大。1 负债水平高,管理难度大房地产企业的开发项目资金主要有三个来源:一,自筹资金,通过发行股票、债券等筹集社会资金；二,国内外贷款资金,从国内外金融机构中贷款来募集资金；三,销售回笼资金,从销售取得投入，再将其投入到新项目中。由于大多数房地产行业开发项目的自筹资金所占比重只有30%40%,相对于其他行业,该比例较低,当外部资金链断裂时,很难维持经营。根据国家统计局数据显示,2013年-2017年房地产行业开发资金来源，如下表所示表1-1 房地产行业开发资金来源指标(亿元)2013年2014年2015年20

11、16年2017年房地产开发企业本年实际到位资金122122.47121991.48125203.06144214.05156052.62房地产开发企业国内贷款19672.6621242.6120214.3821512.425241.76房地产开发企业利用外资534.17639.26296.53140.44168.19房地产开发企业自筹资金47424.9550419.849037.5649132.8550872.22房地产开发企业其他资金来源54490.749689.8155654.673428.3779770.46自筹资金占总资金的比重（%）38.8341.3339.1734.0732.59从

12、表中可以看出2013年-2017年,房地产的自筹资金占总资产的比重在2015年至2017年略有下滑趋势,但是在房地产政策的影响和房地产自身特点下,高负债经营仍然是其普遍存在的经营方式。资产负债率是反映公司资本结构有效性的重要指标,负债水平过高,偿债压力较大,举债能力下降,公司大量的资金需求难以得到及时的满足,公司财务风险较大,管理难度加大。房地产公司的资金循环周期长、投入资金数额大、所以如何科学地对项目进行投资规划尤为重要。2 存货占比高,生产环节时间长房地产公司的存货主要包括完工的商品房以及土地储备,在财务报告中分别计入开发产品和开发成本。首先，存货作为主要的流动资产是实现未来的营业收入的重

13、要资源储备,然而土地储备还未转化为已完成开发过程的商品资产,在短期内难以实现现金流的流入,想要成为出售状态的库存商品还需要追加巨额的持续性资金投入。其次，存货作为房地产开发公司的重要资源占用大量资金,存货过多会影响资金正常周转,造成资本运营无效率,存货运行一个周期的时间大小也直接决定了公司运用资产的效率。因此,存货管理是房地产营运资金管理的关键。2、 南风公司营运资金管理现状（1） 南风房地产公司的基本介绍南风房地产公司成立于1989年5月，1992年在深圳证券交易所公开上市，主营业务为房地产开发经营，具备住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质。公司按照“立足深圳，布局全国”的发展思路，

14、积极拓展业务，目前已基本形成了以深圳及周边为中心，以广州、天津、西安、长沙、南宁等城市为重点，并向周围辐射的全国性战略布局。多年来，集团专注于房地产项目开发建设，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、Townhouse、别墅等多种类型。开发物业多以环境规划、建筑技术及环保节能等优秀品质而享誉业界：旗下房产曾分别荣获国家建设部颁发的“人居经典综合奖”、“规划环境金质奖”；曾以A级住宅性能认证有史以来最高分899分顺利通过建设部3A终审，被列为“国家建筑节能示范小区”。此外集团连续12年入选“深圳百强企业”；连续4年获得深交所信息披露考核最高A级评级；先后被授予中国房地产百强、中国上市公司百强，广东

15、房地产综合实力十强、深圳房地产十强、深圳市首届发展循环经济十佳企业、特区建立30年深圳企业文化建设功勋企业等称号。2016年，在深圳市规划国土委组织的深圳市房地产行业征信公示中，评定为诚信（优质），深圳900余家房地产企业仅有13家获此等级。（2） 广东南风公司的财务状况南风公司财务中总体呈上升趋势。多年来，南风公司重视稳定经营的发展理念，重视内外资源的整合。 表2-1 南风公司总体财务状况 单位：亿元项目2013年2014年2015年2016年2017年资产总计276.28307.82385.38456.21524.44负债总计152.68175.89233.52303.77362.11利润

16、总额12.5414.2920.0322.4427.75 图2-1 南风公司总体财务状况 单位：亿元从图2-1中可以看出来南风公司近五年内的总体财务状况一直比较呈稳定上升状态,且上升幅度也较均匀,说明公司整体财务状况不错。其中总资产由2013年的276.28亿元扩张到2017年的524.44亿元,这五年内南风公司总资产将近翻了一倍,发展速度较快；与此同时,负债规模同总资产规模呈现相同的趋势,从2013年的152.68亿元扩张到2017年的362.11亿元;而利润也是从2013年的12.54亿元上升到2017年的27.77亿元,利润双倍增长,整体来说，南风公司公司营业利润率维持较高水平,整体盈利能

17、力不错,发展状况良好。（3） 南风公司营运资金基本情况从下表2-2中可以看出2015年-2017年中,南风公司的营运资金波动幅度较大,在2015-2017年下降幅度很大。营运资金通常是指公司流动资产高于流动负债的部分,其数值影响公司短期偿债能力强弱,营运资金数值越大,公司短期偿债能力越强。也就是说如果増加偿还保障则需要増加营运资金,而营运资金的减少则意味着不能偿还的风险增加。表2-2 南风公司营运资金基本情况 单位：万元项目2013年2014年2015年2016年2017年货币资金2561.11329.73141.12782.51942.4应收账款28.377.634.634435.735.2

18、存货1266015268.320771.611958.810047.7流动资产15851.61686324015.414831.412219.2应付账款429.8990.91223.31391.21954.6预收账款953.71141.32039.61156.64670.2应付职工薪酬129.8143.9163.33453.2应交税费785.4628.8861.71023966.4应交利息23.314.738.9137.1145应付股利74.277.515.11515其他应付款5713.18317.710738.39997.110976.5流动负债14291.914880.119564.417

19、644.817644.8营运资金1559.61982.94451.0-2813.3-14304.2 图2-2 南风公司营运资金额营运资金整体呈下降趋势。从图2-2中可以看出南风公司从2013年到2017年,南风公司营运资金整体呈下降趋势,且下降趋势幅度过大,由2013年的1559.6236万元急剧下降为2015年的-1,4304.2万元,说明公司短期偿债能力存在风险。且南风公司营运资金在2014年和2015年出现了缓慢回升之后急剧下降到2016年的-2813.3万元,下降幅度过大,公司不能偿债的风险很大。流动负债大于流动资产。从图2-2中可以看出南风公司体现出流动负债大于流动资产的现状,公司净

20、营运资金出现明显的短缺,说明公司的流动负债是部分非流动资产的资金来源,公司没有足够的流动资金偿还债务,短期偿债能力较弱。公司流动资产在2013年到2017年期间,首先呈上升趋势,从2013年的15851.6万元增长到2015年的24015.4万元,然后从2015年开始急剧下降到2017年的12219.2万元,流动资产下降速度极快;同时流动负债整体呈上升趋势，尤其是2016-2017年间的增速。（4） 南风公司营运资金配置结构南风公司在2013-2017年经营现金净流量波动较大。从表2-3中的现金流量情况可以看出,2017年南风公司经营活动现金流量净额为32.13亿元,投资活动产生的现金流量净额

21、为-28.3亿元,筹资活动产生的现金流量净额为-12.13亿元表2-3南风公司现金流量情况 单位：亿元项目2013年2014年2015年2016年2017年经营活动产生的现金流量净额18.616.16.7-9.932.13投资活动产生的现金流量净额-28.3-66.8-16.8-12.9-3.71筹资活动产生的现金流量净额0.4-14.5628.1772.12-12.13从经营活动来看,2013-2017年,公司经营活动现金流入量规模大,2016年下降较多主要是由于支付的各项税费及工程支出规模快速增长。从投资活动看,自2013年至2017年来,公司加大对外投资力度,投资支付的现金均保持较大规模

22、,近五年公司投资活动净现金流连续为负,大量借款可能会带来较大的财务风险。从筹资活看,2013-2017年公司主要通过银行借款、发行债券的方式进行筹资,均体现为取得借款收到的现金。总体来看,公司对外投资保持了较大的规模,存在较大融资需求,具有一定的筹资压力3、 南风公司营运资金管理效果评价企业的营运资金除了保证自身的流动性外,还需保证企业上游充足的支付力与下游良好的盈利能力。因此,本文从企业偿债能力、运营能力、盈利能力情况三方面入手,系统的对营运资金管理效果进行评价。（1） 短期偿债能力分析短期偿债能力是公司偿付下一年到期的流动负债的能力,即产生现金能力,是衡量财务状况健康程度的一个重要指标,它

23、取决于能在短期内转换成金的流动资产数量。短期偿债能力指标主要包括流动比率、速动比率与现金比率公司债权人、投资方、供应商通常都十分关注公司偿债能力。从下图中可以看出,南风公司2013年-2017年偿债能力变化幅度大。公司的流动比率、速动比率和现金比率整体都呈现出下降趋势,尤其是流动比率下降幅度比较大，公司短期偿债能力明显不足。表3-1南风公司短期偿债能力指标项目 2013年2014年2015年2016年2017年流动比率1.10911.13321.22570.84060.4607现金比率0.17930.08490.16060.15770.0723速动比率0.22230.10270.16850.1

24、6820.0891图3-1南风公司短期偿债能力指标趋势图从数据可以看出，南风公司的流动比率由2013年的1.1091急速下降到2017年的0.4607,下降速度过快,很可能会导致公司流动性不足短期偿债能力弱。流动资产和流动负债之间的比值即为流动比率,该指数表示公司每单位负债的流动资产保证支付金额,比率的大小反映公司短期债务到期前流动资产转化为现金偿还债务的能力。较高的指数值,说明公司有较强的财政实力,金融风险较小,由于无力偿还短期债务而产生问题的可能性较小。但是,流动性资产非常高,代表公司采取太多流动性措施,资金周转速度会减慢从而影响获利能力；理论上流动比率过低可能会导致资金流动性不足,短期偿

25、债能力弱。南风公司的现金比率从2013年的0.1793下降到2017年的0.0732,现金比率的下降趋势也进一步说明公司短期偿债能力不足。现金比率是在速动资产的基础上,扣除应收账款和应收票据,计算公司现金以及现金等价资产总量与当前流动负债的比率,来衡量公司资产的流动性。该指标是最保守的短期偿债能力。公司的速动比率从2013年的0.2223下降到2017年的0.0891,速动比率是速动资产与流动负债之间的比值,速动资产是指可以迅速转换为现金或已属于现金形式的资产,速动比率的高低直接反映公司的短期偿债能力强弱,这是对流动比率的补充且比流动比率更加直观可信。资产流动速度过快,表明公司在未来的财务偿付

26、能力得到保证,但如果过高,则该公司拥有大量闲置现金资产,可能会减少资本的盈利能力。一般来说,该指标为1左右比较合适。综上所述,南风公司的短期偿债能力较弱,发生财务风险的可能性比较大,应该注意防范。（2） 主要运营能力分析运营能力可以用公司资产管理比率来衡量,它反映了公司资产管理和使用资金的能力。在一般情况下,较快的生产周转和资产运作比率,能够有效地利用资产。运营能力指标主要包括:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率和流动资产周转率等。表3-2南风公司主要营运能力指标项目2013年2014年2015年2016年2017年应收账款周转率244.368665.956280.3943145.430

27、7158.729存货周转率0.16130.08370.10310.12720.2352流动资产周转率0.29540.21530.22060.26430.4146总资产周转率0.16720.11490.13010.12610.1184营运资本周转率1.95991.97151.40916.294-0.685 （续表3-2）图3-2南风公司主要营运能力指标趋势图图3-3南风公司应收账款指标趋势图通过上图分析南风公司2013年-2017年来的运营能力,可以看岀公司这五年的整体运营能力从2013年到2014年下降趋势非常明显,说明公司整体运营能力存在不足。下面我们从各个指标分析。从图3-2中可以看出来L

28、房地产2013年2018年的营运资金周转率波动幅度很大,从2015年的1.4091上涨到2016年的6.294又急速下降到2017年的-0.685,营运资金周转率一直呈下降趋势的同时也非常不稳定,应当引起公司充分的关注。营运资金周转率表明公司营运资金的经营效率反映每年每1元销售收入需要配备的营运资金,该指标越高公司营运资金运用效率越高,反之则运营效率越低。从上面数据可以看出公司的营运资金效率不断降低。但南风公司2013年-2017年的存货周转率比较平稳。从图3-2中观察到2013年存货周转率为0.1631,2017年为0.2352,存在小幅度上升趋势,中间几年也是小幅度波动并没有太大影响。存货

29、在流动资产中的比重较大,其流动性在很大程度上影响公司流动比率,存货周转率是衡量公司生产经营各环节存货运转效率的一个综合性指标。图3-2中可看出2013年2017年流动资产周转率呈缓慢上升趋势。从2011年的0.2954上升至0.4146 ,流动资产周转率反映公司的流动资产的运营效率,流动资产效率越高利用效果越好,由此看出公司流动资产效率在不断提升。与此同时,总资产周转率在2013到2014年有上涨趋势,从图3-2中可以看到,2014年开始四年内也呈下降趋势。总资产周转率是评价公司全部资产的经营效率的重要指标,周转率越大表明周转速度越快,销售能力也越强。从数据可以看出总资产周转速度存在下降趋势但

30、不是特别明显。从图3-3中可以看出应收账款周转率波动幅度较大,2013年应收账款周转率为244.3686,但是2014年则为65.9526,虽然从2014年开始一直保持上涨趋势,但是应收账款周转率始终没能达到2013年的效果,而2017年则为158.729。流动资产中变现能力较强的应收账款,其回收速度不仅反映公司的应收账款投资效率的速度,对偿付能力有显著的影响。从数据可看出南风公司应收账款效率也不乐观。（3） 主要盈利能力分析盈利能力是指公司经营能够受益的能力,也被称为资金或资本增值,在一定时期内的水平表示为从业务收入金额的能力。盈利能力指标主要包括净资产收益率、总资产净利率和销售净利率等。通

31、过图3-4和表3-3中的数据分析可以看出L房地产公司的整体盈利能力状况还不错。表3-3 南风公司主要盈利能指标项目 2013年2014年2015年2016年2017年净资产收益率0.09320.09010.1230.14050.1594总资产净利率0.03840.03870.04510.04150.0433销售净利率0.23260.31760.34860.34510.3786图3-4 南风公司主要盈利能力指标趋势图在图3-4中可以看出净资产收益率呈缓慢上升趋势,从2013年的0.0932上涨到2017年的0.1594 ,该指标是反映股东权益的收益水平,来衡量公司私人资本的效率。收益率越高,这表

32、明同样的资本投入,净收入更高。从数据可以看出南风公司运用自有资本效率有小幅度上升。总资产净利率比较平稳无大幅度上涨与下降。从图3-4中我们可以看出,总资产净利率基本在0.04上下波动。该指数反映了公司通过公司资产所赚的利润,指数标越高表明公司投入产出水平越高,资产运营效率越高,从数据可以看出来南风公司资产运营效率无明显变化。图3-4中描述了销售净利率基本呈上升趋势,由2013年的0.2326上升到2017年的0.3786,上升了百分之十四。该指标可以评价公司获得销售收入的能力用实现净利润和销售收入比率表示。从数据可以看出南风公司的销售获利能力在加强。综上所述,南风公司的实际盈利能力仍然较强。4

33、、 优化南风公司营运资金管理的对策与建议从以上财务数据分析来看,公司营运资金管理方面存在营运周转期较长、营运资金运营低效、偿债能力不足与流动资产结构不合理等不足之处。因此，对南风公司的营运资金提出以下建议。（1） 强化营运资金管理意识,缩短运营周期1 完善资金制度,有效统筹与管理公司要不断加强货币资金管理,结合自身特点采用合理的资金管理模式,科学的对最佳货币持有量进行预测与决策。对货币资金进行统一管理与调配,合理有效投放货币资金,全面加强货币资金预算管理制度。建立预算编制、审批、监督的全面预算控制系统,有效利用闲置货币资金,加快资金周转速度提高货币资金使用效率。使货币资金既能满足公司日常生产经

34、营的需要,又可以提高收益水平。建立并不断完善网络信息系统,积极采用网上银行交易系统,建立公司内部结算中心,缩短资金在流通过程中的时间,减少公司内部资金划拨程序,加快资金划拨与结算速度,同时做到集权与分权结合。总部经营管理重大经纪业务发生的货币资金,而对于日常性经营活动则授予各子公司自行决策。有效的资金管理是公司内部控制体系管理不可缺少的重要一环,更是公司赖以生存与发展的重要部分,如何建立完善资金管理体系这一步骤必不可少。2 打通内部渠道,缩短营业周期加强内部沟通和管理信息系统,尤其跨部门之间一定得设立专门的沟通渠道与途径。公司都分有不同的职能部门,如采购、财务、营销等。部门之间的联系是必然的,

35、所以营运资金的有效管理仅依靠财务部门当然是无法实现的,得靠各部门之间协调配合,快速传递信心、相互配合,在各职能部门之间实现高度的信息资源共享。为了确保信息能够实现完整、真实、有效的传达交付,企业内部控制流程应与企业业务发展匹配,明确部门与岗位的内控要点、各个岗位的工作职责,将责任充分落实到各个职能机构与个人,梳理业务流程,全面建立内部控制体系,对企业内部控制体系不断改进和完善。在采购、库存、生产与销售环节等各部门协作沟通,减少流程之间的摩擦,缩短生产准备时间等,只有相互配合与支持,加强相互之间的协作才是实现良好控制和管理的保障,只有统一制定协调配合制度的组织形式、运行流程才能为探索建设高效科学

36、营运资金管理奠定良好的基础。（2） 加强偿债能力，优化债务结构1 拓宽融资渠道目前来说,L房地产公司的筹资渠道来源单一,资金压力比较大,且大部分是依赖于商业银行与其它金融机构的借款,所以对于银行之间合作关系的完善和改进必不可少,双方既是服务与被服务也是相互促进相互支持的关系,建立良好的合作关系是完善公司内外部环境所必须的措施之一。一方面与其它债务比较而言,公司更加容易从银行获取资金:另一方面如果银行愿意继续与公司合作对公司来说也存在积极作用,这样的话公司从外部其它来源筹资也会变得更加容易。比如联手金融机构,为买房者提供贷款方面的业务,其实质是以优惠贷款方式进行房源的促销。14年万科联手平安集团

37、推出“平安万科购房宝”不仅包括固定收益还有客户积分收益用来买房,使得房屋购买率有了稳定的上升。在通过这样的资源共享后发展成互利共赢的战略伙伴何乐而不为呢,总之,公司应该不断改善自身条件拓宽公司的融资来源渠道和改善融资结构,不断开辟新途径才能为公司持续发展注入新的资金活力。2 优化债务结构南风公司近年来的流动负债规模增加速度加快,债务结构较不合理,抗风险能力较弱,当公司债务到期时,势必得面临本息偿还的问题,如果不断这样恶性循环,长此以往肯定会影响到公司的正常经营,所以必须改善负债结构。其他应付款是南风公司流动负债中占比最大的项目,从表2-2中,我们看到近年来南风公司其它应付款项占流动负债的比率高

38、达49.76%,然后值得注意的是应付利息增长速度过快,2016年增加了超过25倍。这向公司释放了财务风险的信号,值得注意。近年来,南风公司的资产负债率增速过快,公司快速扩张,不过从外部筹资过多得注意其资金的使用成本较高很容易引起营运资金周转困难甚至引起财务危机,而当房产行业面临着这些问题,必须不断探索最优化的筹资组合方式,这也是打破单一筹资渠道的有效措施,随着国内房地产市场的不断发展与完善,公司对外筹资的方式越来越趋于多样化。对南风公司来说,筹资结构也面着多样的选择,可以在公司内部通过债转股、提前偿债等方式弥补负债率偏高引发缺陷,也可以充分运用信托投资公司保障公司资金来源的充足性优化资产负率。综上所述,公司在财务管理过程中需要高度重视资产负债率的变化情况,过成熟的管理平台及时高效的调整促使财务杠杆在资金运营管理中发挥起重作用,实现公司资金运营成本最小化。（3） 优化资产结构,创新销售模式近几年,房地产竞争非常激烈,发展空间受到挤压,库存更加严重,一方面由于商业地产开发供应量大,另一方面,电商热潮驱使消费习惯转向线上,“互联网+”的发展带来更多的新型商业模式,都给线下传统的实体商业带来了猛烈的冲击。1 完善销售渠道,创新销售模式第一,积极转型“全渠道营销”,加速全渠道建设的步伐。消费者购物行为和购物习惯的改变使传统商业地产面临巨大冲击,实体商业纷纷开始尝试往新方向发展,南风公司在