西安金辉悠熙地房地产项目案例调研分析

1、金辉悠熙地商业项目调研表调研时间 : 调研人员：项目基本情况项目名称金辉悠熙地地理位置丈八北路与昆明路十字西200米交通状况公交为主开 发 商西安金辉居业房地产开发有限公司销售/招商代理公司西安金辉广场商业管理有限公司商业运营公司西安金辉广场商业有限公司产权年限40年类型（业态）定位社区型购物中心功能定位功能：为高新区中产阶级及周边高端成熟社区提供主题化多元化综合化的品质生活方式。档次：中高端。目标消费群：周边社区。总建筑面积5万平米商业建筑面积2万平米开盘时间/开业时间2015年7月31日招商/销售专线电话86696631招商/销售中心位置（无）丈八北路与昆明路十字西200米建筑指标建筑结构

2、纯框架单店面宽3-20米柱距范围8米通道宽度范围4.5米配套设施空调设施有公共卫生间有天然气有消防设施消防通道、消防栓上下水有烟道有停车位数量及分布地下 1;100电梯数量及类型扶梯1不，电梯4部其他配套情况业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌层高店面间数单店经营面积销售价格租赁价格租售率地下二层无/地下一层车库4.2/无无一层星巴克、mr.pizza、快乐柠檬5.2米5240-350平米自持200-300100%二层番茄田美术中心5.2米5oo-700自持150/元100%三层美吉姆5.2米500自持80/元100%四层四层以上写字楼/8000至1.2万均价30-50/元其他

3、楼层金辉地产西北总部中国银行陕西总部中国电信/8000至1.2万均价30-50/元备注租售模式合作方式租赁模式纯租赁 联营扣点 租金扣点平均租金150租金范围80-300平均扣率扣率范围租金支付方式押一付三免租期租赁年限(区间)1-8年物业管理费40其它费用整体出租率销售销售模式/销售率/平均售价/售价范围/返租返租价格/返租年限/可否自营/返租期满处理方式/目前经营状况商户数总商户数58户产权商户数租赁商户数客流量日均客流量1000人次客单价（元）150商圈辐射范围附近五公里营业额年营业额预计4200万月营业额350万推广情况媒体选择/广告频率/推广内容/效果分析：综 合 分 析周边商业环境

4、评价商圈类型 ：核心商圈 区域商圈 社区商圈成熟型 成长型 没落型业态丰富度：业态构成 商圈人流量：大（日流量30万人以上） 一般 平时没人，节假日还行 消费习惯 ： ；综合评价： 此区域属于成长性阶段，周边社区较多，人口密集，具有较高的发展潜力 。 ；项目位置图项目平面图商铺销售分析销售价格：高 一般 低销售率 ：高 一般 低销售客群：自营 / 户，占比 / %投资 / 户，占比 / %综合评价： 无销售 商铺租赁分析租赁价格：高 一般 低招商率 ：高 一般 低商家类型：主、次力店 星巴克 户，面积 350 ，位置 一楼 ；列举：品牌 mr.pizza ，面积 200 ，位置 一楼 ；品牌

5、美吉姆，面积 500 ，位置 三楼 ；品牌番茄田美术中心 ，面积 700 ，位置 二层 ；租赁政策调整：招商期（开业前）：平均租金（楼层） 一楼平均租金260 二楼平均租金150 三楼平均租金80 ； 免租期 4-12个月 ；租金上升，上升比例 / %，调整周期 / （年/季度/月）租金下降，下调比例 / %，调整周期 / （年/季度/月）运营期（开业后）： 平均租金（楼层）元/月/ 一楼平均租金260 二楼平均租金150 三楼平均租金80 ；免租期 4-12个月 ；综合评价项目：总体招商完成，目前经营状况良好，但属于小而精项目体量不大。 ；经营状况分析商家稳定性：低，调整频率高，经常调整，调

6、整周期为 ；中，偶尔调整，调整周期为 ；高，基本不调整；经营调整状况分析：投资型调整，炒房收益。调整原因：经营档次调整升级 下调 ；业态定位改变 ；布局调整 ；补充招商（满铺） ；经营不善，撤柜补充 撤柜率 %；无调整调整结果：出租率 上升 / % 下降 / % 无变化；客流量 上升 / % 下降 / % 无变化；租金水平 上升 / % 下降 / % 无变化；项目优/劣势分析西安首座小而美购物中心，意味着金辉地产着手打造高新、曲江商业板块核心，用汇聚本日国际化视野及卓越实战经验的专业团队，优越的地理位置和精准市场定位无疑是众多优质品牌选择金辉国际广场的重要原因，金辉国际广场项目整体定位为社区型精致购物中心，主力消费群体为周边成熟社区家庭客群