精品深圳市万科房地产有限公司计划管理体系构想

1、【房地产精品资料】【房地产精品资料】深圳市万科房地产有限公司深圳市万科房地产有限公司计划管理体系构想计划管理体系构想主讲人：刘荣先主讲人：刘荣先计划管理内容计划管理内容计划管理的理由公司三年经营计划项目经营计划项目经营计划专业工作计划计划的执行与检查计划管理流程与方法公司组织运作与经营管理的反思公司组织运作与经营管理的反思现象一：茫然、盲目、忙乱现象一：茫然、盲目、忙乱 公司的期待：效率、品质公司的期待：效率、品质 职员的期待：我究竟该做什么？职员的期待：我究竟该做什么？现象二：计划多、规章多、指令多现象二：计划多、规章多、指令多 公司的期待：健康生存，顺利发展公司的期待：健康生存，顺利发展

2、职员的期待：我该听谁的？职员的期待：我该听谁的？结果：员工满意度不高、公司满意度也不高结果：员工满意度不高、公司满意度也不高问题：做正确的事？把事做正确？问题：做正确的事？把事做正确？现象三：绩效考核凭印象现象三：绩效考核凭印象公司运作与经营管理体系基本构架公司运作与经营管理体系基本构架计划管理体系iso体系信息管理体系绩效管理体系组织机构和项目计划管理应当解决的问题计划管理应当解决的问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工

3、作任务的沟通落实问题。月度工作计划任务书三级计划体系框架三级计划体系框架三年经营计划三年经营计划项目开发工作指导书人力资源工作指导书总经理办公室年度工作目标及计划财务管理部年度工作目标及计划项目售后服务计划项目营销销售计划项目竣工验收计划项目配合销售计划项目分包、材料计划项目施工报建计划项目工程进度计划项目报批报建计划项目设计计划人力资源部年度工作目标及计划其它专业部门年度职能工作目标及计划土地储备工作指导书二级计划：以管理为主线二级计划：以业务为主线三级计划：专业部门围绕项目的作业计划分解分解分解分解分解财务（利润/资金/销售）工作指导书三年经营计划框架三年经营计划框架第一部分、公司内外环境

4、分析第一部分、公司内外环境分析第二部分、公司战略第二部分、公司战略第三部分、公司经营目标第三部分、公司经营目标第四部分、公司经营控制性计划第四部分、公司经营控制性计划1. 三年经营计划三年经营计划外部环境分析外部环境分析一一. 国家及当地区域的经济环境国家及当地区域的经济环境1. 国家国家及区域经济发展态势及区域经济发展态势a、经济发展形势b、珠江三角洲房地产发展潜力城市简析和深圳城市定位2. 区域区域房地产发展态势房地产发展态势a、深圳市城市发展规划b、深圳市房地产供需总量及趋势c、深圳市人口现状及趋势3. 国家及当地政府房地产政策国家及当地政府房地产政策a、土地供应政策b、税收政策和金融政

5、策4. 客户客户需求的变化与趋势需求的变化与趋势深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 二二. 当前及潜在竞争当前及潜在竞争对手对手发展战略发展战略1、主要对手土地储备情况和发展战略、主要对手土地储备情况和发展战略2、潜在竞争对手发展战略、潜在竞争对手发展战略 合生创展。 和黄。竞争对手储备项目建筑面积项目发展方向公司发展战略阳光棕榈270000 未开发深圳湾畔150000 未售盐田港占地 80000育马城占地 180000中国海外共 680000宝安沙井待查重点发展盐田港后方陆域，积极和特区外村级政府洽谈土地，多项目多区位发展。母公司继续加大国内业务的投入，

6、近期可能在国内上市南山科苑300000招商地产共 680000蛇口片区380000立足蛇口，消化科技园项目，谨慎进入其他区域。母公司加强对地产业务的投入，租金收入丰厚翠提湾140000（在售）金地地产共 470000龙华330000倡导“精品操作” ，缺乏多项目操作能力；分散相当精力在异地扩张上注意吸取同行经验，以万科为追赶目标。华侨城华侨城约 1000000立足侨城区域。集团对地产支持欠缺红树湾500000宝安地王200000泰华新城220000购物公园50000龙华135000泰华地产共 1350000宝安其他200000夺得红树湾项目后进入深圳主流发展商行列，土地储备第一，其新项目发展从

7、不按理出牌，现在应该是消化储备项目的时候资金来源不详，操作能力一般。现在正大量招兵买马。1. 三年经营计划三年经营计划外部环境分析外部环境分析三年经营计划三年经营计划内部环境分析内部环境分析公司内部资源与环境分析公司内部资源与环境分析 g经营能力和项目资源经营能力和项目资源g人力资源现状人力资源现状g资金状况资金状况g管理状况管理状况经营能力和项目资源：经营能力和项目资源： 经营能力竣工面积 销售面积销售收入利润总额（万m2)（万m2)亿元人均（万）亿元人均（万）19991713.58.36860.957920001822.711.97681.38420012318.911.36531.481

8、 项目资源：土地储备 在建面积 待售面积 其中：待售现房（万m2)（万m2)（万m2)（万m2)2001年末43263.93.9栏目年度栏目年度三年经营计划三年经营计划内部环境分析内部环境分析人力资源现状人力资源现状（一） 、基本情况学历构成学历构成分类分类构成构成硕士及以上硕士及以上本科本科大专大专中专中专高中及以下高中及以下人数人数13139797343410101616比例比例7 76%6%57.1%57.1%20%20%5.9%5.9%9.4%9.4%性别性别司龄司龄职务职务分类分类构成构成男男女女133 年年部门经理部门经理助理以上助理以上主管主管主管主管以下以下人数人数119119

9、515146464949757531312727112112比例比例2.32.3: :1 127.1%27.1%28.8%28.8%44.1%44.1%18.2%18.2%15.915.9% %65.965.9% %（二） 、按专业部门分类情况成本管理财务管理人力资源法律行政管理销售营销策划客户服务工程 设计报批报建市场研究经营管理合计2001年人数79321421101635153431170比例4%5%2%1%8%12%6%9%21%9%2%2%18% 100%（三） 、按专业人才级别主任专业师主任专业师专业师专业师专业职员专业职员人数人数181871715050比例比例11%11%41.

10、8%41.8%29.4%29.4%三年经营计划三年经营计划内部环境分析内部环境分析资金状况资金状况截至 2001 年底，主要资金来源和使用情况：资金来源资金来源金额金额（万元）（万元）资金使用资金使用金额金额（万元）（万元）1）集团投入650001）土地储备10940+41006+51552）借款533002）在建项目6500+6090+7000+16903）其他250003）库存尾盘265684）会所、车位129145）其他10000小计小计资金余额（2001 年末）10951+1574合计合计合计合计2001 年资金运营主要方面：项目资金运营项目资金运营金额金额（万元（万元）公司资金运营公

11、司资金运营金额金额（万元）（万元） 金色家园15500公司期间费用8246 四季花城17666税务支出11511 温馨27108上交利润0 金域蓝湾-19608归还（增加）贷款+（-）-20300 大梅沙-42430 溪涌-300 老项目1029合计合计1035合计合计-543三年经营计划三年经营计划内部环境分析内部环境分析管理现状管理现状1 1、确立、确立“创新市场，跨地域发展创新市场，跨地域发展”的经营与发展战略的经营与发展战略2 2、开创企业新文化，培育人才新土壤，学习创新清风扑鼻、开创企业新文化，培育人才新土壤，学习创新清风扑鼻3 3、组织运作基本调整完毕、组织运作基本调整完毕4 4、

12、面对客户权益高涨，客户意识切实加强、服务竞争优势、面对客户权益高涨，客户意识切实加强、服务竞争优势提升起步提升起步三年经营计划三年经营计划内部环境分析内部环境分析2.三年经营计划三年经营计划公司战略公司战略创新市场，跨地域发展创新市场，跨地域发展三、创新经营管理机制与模式四、以人为本、善待职员、实施人才开发与培养策略一、强化土地储备能力 实现绩效再增长二、实施品牌和客户为中心的发展策略3.三年经营计划三年经营计划公司经营目标公司经营目标序言：企业文化建设序言：企业文化建设四个维度的协同：四个维度的协同： 土地与经营业绩目标土地与经营业绩目标 客户满意度目标客户满意度目标 经营管理主题与目标经营

13、管理主题与目标 人才培养与发展目标人才培养与发展目标3.三年经营计划三年经营计划公司经营目标公司经营目标万科万科2002 年年2003 年年2004 年年1. 当年土地储备（万平米建筑面积）4550602. 当年竣工建筑面积（万平米）2738403. 当年工程在建面积（万平米）3229324. 当年销售面积（万平米）4136505. 当年销售收入（亿元）2524306. 库存可售面积控制（万平米）2227. 当年实现净利润（万元）1500020000230008. 人均净利润（万元）93.7518750212909. 总部资金回报率17%10. 市场占有率4%4%4.5%11. 集团内利润排名

14、绩效目标绩效目标3.三年经营计划三年经营计划公司经营目标公司经营目标客户满意度目标客户满意度目标万万科科2001200220032004服务满意度a80%a2a3a4产品满意度b70%b2b3b4二次购买率c10%c2c3c4推荐成交率d40%d2d3d4客客户户满满意意度度x83.5%-3.三年经营计划三年经营计划公司经营目标公司经营目标经营管理目标经营管理目标创新项目运作机制：完善、规范“大公司、小项目”的项目操作模式人力资源部统筹实现创新项目设计前期阶段管理：协同营销、设计、成本关系万创、营销中心、成本管理协同完成创新前期设计阶段成本控制，逐步实现全程的目标成本管理成本管理部牵头推进创新

15、计划管理体系：规范公司计划体系，维护计划严肃性，提高内部协作效率计划管理工作组创新信息资源管理：加强内部沟通平台知本家建设，提升信息转播的信度与效率，为决策质量与速度的提升提供支持总经理办公室统筹推进创新 iso9000 质量管理体系：促进业务流程规范化与持续改进iso9000 领导小组及项目小组推动、全体参与创新战略采购管理：建立长期可信赖的合作伙伴，整合利用社会资源工程管理部统筹实现创新公共关系管理：增强公关能力，增强危机处理能力（危机处理工作组）统筹实现创新财务在销售管理中的项目负责制，加强公司资金管理财务管理部统筹实现创新工作效率基础工程：实施“业务基础信息”沟通制度；实施工作项目“限

16、时”和“日清月结”制度；总经理办公室统筹推进3.三年经营计划三年经营计划公司经营目标公司经营目标人才培养与发展目标人才培养与发展目标明确公司的员工理念人力资源部调查、明确以人才为公司的最大资本，改善职员生活素质，提高员工满意度人力资源部牵头进行建立中青结合、人才比例适当和跨地域发展的专业人才结构；实施、完善新的考核机制人力资源部推进加强公司培训工作组织、提高内训、外训质与量人力资源部统筹实现为职员提供同行业优势薪酬福利，总体水平随人均利润正相关增长人力资源部、财务管理部统筹推进深化、强化企业文化建设人力资源部、总经理办公室推进组织、鼓励创新活动，提高创新成果应用比率总经理办公室推进4.三年经营

17、计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划n利润利润控制性计划控制性计划n销售销售控制性计划控制性计划n资金资金控制性计划控制性计划n土地土地储备控制性计划储备控制性计划n人力人力资源控制性计划资源控制性计划n各各项目项目开发控制性计划开发控制性计划公司利润控制性计划公司利润控制性计划（数据待修正）（数据待修正）单位：万元序号项项 目目2002年年2003年年2004年年1项目利润275003200035600其中：花城5-7期22500-金色家园三期3300-温馨等老项目1700-金域蓝湾-1800018500大梅沙-68009100溪涌-72005000华宇威宏30002减：期间

18、费用5500590065003 减：消化遗留问题等4200260020004利润总额1780023500271005 减：15%所得税2670350041006 税后利润税后利润1.5亿元亿元2亿元亿元2.3亿元亿元4.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划公司销售控制性计划公司销售控制性计划一、 销售面积计划（单位：万平米）销售面积销售面积项目项目三年合计三年合计200220032004花城 5-7 期18.318.3金色家园 3 期4.04.0温馨等尾盘2.92.9金域蓝湾2.47.410.05.0大梅沙18.62.010.06.6溪冲4.90.62.02.3威宏10

19、.010.0-华宇4.03.011.0合计合计95135.2 35.0 24.94.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划一、 销售收入计划(亿元)销售收入项目平均单价2002年2003年2004年花城5-7期-金色家园3期-温馨家园等尾盘-金域蓝湾8500 - 8.50 4.25大梅沙7500 - 7.90 5.21溪冲10500 - 2.10 2.42华宇4000 - 4.00 -威宏4000 - 1.20 4.40合计22.623.723.04.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划公公司司资资金金控控制制性性计计划划一、资金计划（亿元）项项目

20、目合合计计2002年年（万万元元）2003年年（万万元元）2004年年（万万元元）1、项目经营净流入其中： 花城5-7期4.2-0.2,113-金色3期0.50.2,382-金域蓝湾169383936315262大梅沙0.32050933753溪涌11老项目0.6-2、流出045000500005500公司期间费用052000590006500所得税023000450006000上交利润1.23、剩 余 资 金（ 项 目储备资金来源之一）4、预计购买土地5、增 加 借 款或 还 贷（ “-”为归还）4.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划土土地地储储备备控控制制性性计计

21、划划一、 土土地地储储备备控控制制性性计计划划2002 年年2003 年年2004 年年年储备总任务（万平米建筑面积）4550601、已明确项目（发展方向） ：a、华宇威宏1）地理位置坂田鹏基华为地块2）建筑面积21 万平米11 万3）最迟签约时间2002 年 3 月2003 年 3 月4）最早体现利润时间2003 年 12 月2005 年 12 月2、目标项目：a、首要选择目标广州项目来利项目大鹏下沙项目1）地理位置广州龙华拓关区大鹏2）建筑面积45 万50 万平方米20 万3）最迟签约时间2002 年 6 月2003 年 9 月2004 年 12 月4）最早体现利润时间2003 年 12

22、月2005 年 12 月2007 年 6 月b、次要选择目标华为中山项目福永项目1）地理位置坂雪岗中山市福永镇2）建筑面积4520403）最迟签约时间2002 年 5 月2003 年 12 月2004 年 12 月4）最早体现利润时间2003 年 12 月2006 年 6 月2007 年 6 月c、其他选择目标略略略1）最迟签约时间2002 年 12 月2003 年 12 月2004 年 12 月2）最早体现利润时间2005 年上半年2006 上半年2007 年上半年当年地价款控制额度6 亿7 亿8 亿以上发展方向将随机和交叉进行，根据公司需要，以迅速取得有市场价值的大面积住宅开发用地为原则。

23、4.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划人人 力力 资资 源源 控控 制制 性性 计计 划划项项 目目2001年年2002年年2003年年2004年年平 均 在 册 人 员 （ 人 ）171160155150 不 同 专 业 构 成 计 划2001 年2002 年2003 年2004 年比 例专 业 构 成人数占 总 人 数比 例人数占 总 人数 比 例人 数占 总 人数 比 例人数占 总 人数 比 例成 本 管 理销 售 合合 计计170100%160100%155100%150100% 专 业 级 别 规 划主主 任任 专专 业业 师师专专 业业 师师专专 业业 职

24、职 员员人人 数数1 18 87 71 15 50 02 20 00 01 1 年年比比 例例1 11 1% %4 41 1. .8 8% %2 29 9. .4 4% %高高 级级 专专 业业 师师 级级主主 任任 专专 业业 师师 级级专专 业业 师师 级级助助 理理 专专 业业 师师 级级人人 数数2 28 83 35 58 86 6比比 例例1 1. .3 3% %5 5% %2 22 2% %5 53 3. .8 8% %2 20 00 02 2 年年增增 减减 % %+ +1 11 1% %- -1 17 7. .4 4% % 4.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营

25、控制性计划万科万科2001200220032004培训数量122120130140参训人次1631170018501900人均课时34.2303235人均积分49.1404245授课完成率85%95%100%100%4.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划培训控制计划培训控制计划公公 司司 各各 项项 目目 开开 发发 控控 制制 计计 划划一一 、 大大 梅梅 沙沙项项 目目合合 计计大大 梅梅 沙沙 1期期大大 梅梅 沙沙 2期大大 梅梅 沙沙 3期金金 域域蓝蓝 湾湾总 面 积 （ 万 平 米 ）21.0866.246.34合合 计计 数数 含含 未未 确确 定定

26、 是是 否否 销销 售售 的的 35000m 2， 明明 细细 数数 不不 含含 ； 此此 部部 分分 按按 收收 支支 平平 衡衡 考考 虑虑1. 市 场 定 位2002.32002.62003.42. 设 计 方 案 确 定 时 间2002.3.312002.8.52003.6.313. 开 工 时 间2002.9.102003.2.282003.11.304. 正 式 销 售 时 间2003.1.12003.6.302004.2.285. 竣 工 时 间2003.6.302003.11.302004.11.30进 度控 制6. 销 售 至 90%2003.9.302004.2.28200

27、4.12.31总 销 售 收 入 （ 万 元 ）143500-销 售 毛 利 率 %20%-单 位 售 价7500-可 售 面 积 单 位 成 本5600-销售毛 利 润 总 额 （ 万 元 ）28900-2003年 3月 12月2003年 12月2004年 12月效益控制利润2005年 12月28900万万 元元4.三年经营计划三年经营计划公司经营控制性计划公司经营控制性计划项目开发经营计划框架项目开发经营计划框架g编制说明编制说明g项目章程项目章程g总体经营要求总体经营要求g资金资金g质量质量g项目组织架构项目组织架构g工作职责分解工作职责分解g成本控制成本控制g项目开发控制性里程碑项目开

28、发控制性里程碑g未决事项未决事项g专业计划编制时间专业计划编制时间n 编制说明：编制说明：1、 本计划属于公司二级计划；2、 本计划涵盖范围为公司业务流程中的项目开发阶段，与计划体系其它计划的关系及起始点如下：3、 本计划的管理部门为金色家园 项目经理部；4、 本计划的责任人为毛建平项目总经理。n 本计划与专业计划本计划与专业计划1、 本计划相关之专业计划为公司三级计划；专业计划在本计划中以里程碑点、起始时间段及责任人的形式表现，通过索引可查阅详细内容；土地储备计划项目开发项目开发计划计划人力资源计划三年经营计划项目工程进度计划施工报建计划项目分包计划项目材料设备计划项目配合销售计划项目竣工验

29、收计划报批报建计划设计计划营销销售计划项目利润计划售后服务计划项目资金计划项目开发经营计划项目开发经营计划1. 项项 目目 章章 程程1.1 授授 权权公 司 授 权 金 色 家 园 项 目 经 理 部 对 金 色 家 园 项 目 建 设 进 行 全 面 管 理 ， 项目 经 理 的 定 义 为 本 项 目 建 设 的 协 调 中 心 及 成 本 、 工 期 、 质 量 控 制 中 心 。1.2 项项 目目 经经 理理公 司 任 命 毛 建 平 为 金 色 家 园 项 目 经 理 部 总 经 理 ， 责 权 参 见 项 目 经 理 部 责 权 界 定 规 范 。1.3 项项 目目 总总 体体

30、开开 发发 节节 奏奏分分 期期建建 筑筑 面面 积积开开 工工 时时 间间竣竣 工工 时时 间间三 期5.167 万 m22001 年 8 月 5 日预 计2002年12月20日1.4 项项 目目 总总 体体 经经 济济 技技 术术 指指 标标（ 拿拿 地地 后后 能能 确确 定定 的的 指指 标标 ）占占 地地 面面 积积 ： 整整 个个 项项 目目 2 2. .8 8万万 平平 方方 米米容容 积积 率率 ： 6 6. .4 4建建 筑筑 面面 积积 ： 5 51 16 67 71 1 m2 三三 期期金金 色色 项项 目目住 宅商 业架 空 层地 下 室一 期m2m2m2m2二 期m2

31、m2m2m2三 期3.6620万 m20.7121万 m2400 m20.79万 m2项目开发经营计划项目开发经营计划1. 总总 体体 经经 营营 要要 求求1.1 效效 益益分分 类类项项 目目合合 计计金金 色色 3期期 住住 宅宅金金 色色 3期期 商商 业业单 位 售 价 8,633 7,200 16,000单 位 成 本 6,427 5,803 9,618单 位 毛 利 9,273 1,030 5,574总 销 售 收 入 （ 万 元 ） 37,760 26,366 11,394-毛 利 润 总 额 （ 万 元 ） 7,743 3,773 3,969-效 益指 标要 求销 售 毛 利

32、 率 %20.5%14.3%34.8%-2002年 12月2002年 12月 3,773 1,403项 目利 润体 现 2003年 12月 5,176注 ： 商 业 按 销 售 2517平 米 计 划 。1.2 管管 理理 策策 略略n 本本 项项 目目 为为 公公 司司 本本 年年 度度 体体 现现 利利 润润 的的 项项 目目 之之 一一 。n 工工 程程 分分 包包 和和 材材 料料 设设 备备 供供 货货 采采 用用 由由 我我 方方 招招 投投 标标 后后 ， 给给 总总 包包 方方 限限 价价 或或 三三 方方 合合 同同 的的 方方 式式 。n 管管 理理 上上 应应 充充 分分

33、 发发 挥挥 监监 理理 和和 总总 包包 方方 的的 作作 用用 。n 公公 司司 需需 要要 金金 色色 家家 园园 项项 目目 部部 培培 养养 2 名名 项项 目目 管管 理理 人人 员员 。n 公公 司司 需需 要要 金金 色色 家家 园园 项项 目目 部部 做做 为为 计计 划划 管管 理理 的的 第第 一一 批批 试试 点点 项项 目目 ， 并并 为为 项项 目目 管管 理理 指指 导导 书书 的的 改改进进 做做 出出 贡贡 献献 。n 公公 司司 需需 要要 金金 色色 家家 园园 项项 目目 部部 对对 渗渗 漏漏 、 裂裂 缝缝 等等 多多 发发 质质 量量 问问 题题

34、进进 行行 研研 究究 ， 并并 于于 项项 目目 （ 三三 期期 ）结结 束束 时时 提提 交交 专专 项项 报报 告告 。n 项目开发经营计划项目开发经营计划1. 1.1 资金情况预测资金情况预测序号项目合计合计2002年2003年备注1. 地价投入6,7706,7702. 建安及项目其他投入19,58515,8373,7483. 销售回款30,39427,6582,7354. 现金流量（+为流入/-为流出）4,0395,051-1,013资金平衡点（收支平衡） ：2002 年 10 月1.2 该项目资金运用政策方针：该项目资金运用政策方针：n 金色 3 期可贡献项目利润为 5176 万元

35、（商业按销售 2517 平米计算） ；n 由于金色地价前期支付，带来净现金流入约为 3290 万元；n 由于 4604 平米的商业不进行销售，作为物业留存，占用资金 4428 万元；n 以上 3 个因素，使得金色 3 期净现金流为 4039 万元；总结以上，金色 3 期的经营成果为现金流入 4039 万元，留存 4604 平米的商业面积的物业。项目开发经营计划项目开发经营计划1. 质量质量（工程部确定衡量标准）1.1 产品质量要求产品质量要求金色金色1期期金色金色2期金色金色3期返修率返修率10%5%3%渗漏水渗漏水1.2 项目开发经营计划项目开发经营计划1 1. . 项项 目目 组组 织织

36、结结 构构1.1 项项 目目 经经 理理 部部 组组 织织 架架 构构n 注 ： 建 筑 工 程 师 、 审 算 师 等 专 业 职 能 部 门 的 项 目 管 理 人 员 应 派 驻 现 场 工 作 ，受 所 在 专 业 职 能 部 门 领 导 ， 密 切 配 合 项 目 经 理 部 工 作 。1.2 人人 力力 资资 源源1.2.1 项 目 不 同 阶 段 的 人 力 资 源 安 排 （ 暂 缺 ， 人 力 资 源 部 补 充 ）1.3 工工 作作 范范 围围n 全 面 管 理 本 项 目 建 设 ， 按 照 计 划 时 间 、 目 标 成 本 和 质 量 优 良 的 要 求 完 成 。n

37、 项 目 经 理 部 第 一 负 责 人 牵 头 ， 在 保 证 公 司 开 发 经 营 意 图 与 目 标 要 求 的 前 提 下 ， 与 公 司领 导 、 销 售 经 营 部 、 万 创 、 项 目 事 务 部 、 工 程 管 理 部 、 成 本 管 理 部 、 总 经 理 办 公 室 、财 务 部 、 人 力 资 源 部 等 部 门 全 面 协 调 与 本 项 目 有 关 的 营 销 、 决 策 、设 计 、 报 建 、工 程 、成 本 、 进 度 、 质 量 等 所 有 事 项 。n 同 物 业 公 司 全 面 协 调 金 色 家 园 所 有 销 售 使 用 区 域 、 在 建 区 域

38、 、 已 交 付 入 伙 区 域 及 项 目经 理 部 办 公 区 域 的 管 理 、 维 修 等 事 项 。n 与 计 划 管 理 工 作 组 一 起 维 护 项 目 开 发 计 划 及 其 变 更 的 严 肃 性 。未 经 公 司 明 确 的 事 项 ， 项 目 经 理 部 第 一 负 责 人 应 事 先 请 示 公 司 决 策 层 领 导 后 组 织 实 施 。总 经 理 （ 毛 建 平 ）总 经 理 助 理 （ 陆 荣 秀 ）土建工程师3人电气工程师1人给排水工程师1人万 创 驻 现 场 建 筑 工 程 师 1 人成 本 管 理 部 驻 现 场 审 算 师 2 人x x x x 部 驻

39、 现 场 x x 师 x 人项目开发经营计划项目开发经营计划1 1 . . 工工 作作 责责 任任 分分 解解 表表x -履行工作；d - 独立做出决定；d -共同做出决定；p - 管理和控制进度；t -提供指导；c -总协调；i -总管理和控制；a - 提 供 配 合 ；s & j 1 - 进 度 监 督 评 价 。s & j 2 - 效 益 监 督 评 价 。s & j 3 - 质 量 监 督 评 价 。编 号工 作 内 容公司总经理、副总经理金色家园项目经理部万创项目事务部营销中心工程管理部成本管理部物业管理处总经理办公室财务管理部人力资源部客户服务中心s c市 场 定 位p /tap

40、/xas & j 1s & j 2l z方案经济性论证txp /xs & j 1xf a确 定 方 案p /tp /xaas & j 1as j设 计 出 图tcp /xas & j 1s & j 2axb j 1国 土 局 报 建cap /xs & j 1s & j 2axb j 2建 设 局 报 建c / ap /xs & j 1s & j 2axg c 1地 质 勘 测p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 2基 坑 护 壁p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 3桩 基 础p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 4地 下

41、 室 封 顶p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 5裙 楼 封 顶p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 6主 体 封 顶p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 8装 修 及 安 装p /xs & j 3s & j 1s & j 2axg c 7工 程 验 收p /xxx /s & j 3s & j 1s & j 2axz g内部验收及整改p /xs & j 1s & j 2p /xw y入 伙c /xxp /xs & j 1s & j 2axc b结 算c / ap /xs & j 1s & j 2axx s 1销 售 准

42、备ti /xxxi /xxs & j 1s & j 2axx s 2现 场 销 售ap /xs & j 1s & j 2axx s 3办 理 房 产 证cp /xxs & j 1s & j 2ax项目开发经营计划项目开发经营计划1 1 . . 成成 本本 控控 制制1 .1 总总 体体 控控 制制 目目 标标三三 期期项项 目目住住 宅宅商商 业业总 成 本 （ 万 元 ）2 8 1 0 0可 售 面 积 （ 万 m2）3 . 6 6 2 00 . 7 1 2 1单 位 成 本 (项 目 成 本 ） 5 ,8 0 3 9 ,6 1 8其 中 ： 地 价 成 本 2 ,3 9 1 4 ,4 6

43、1建 安 成 本 ( 元 / m2) 2 ,7 8 6 4 ,3 8 7项 目 管 理 费 1 9 3 2 3 7营 销 费 用 1 3 2 1 6 3单 位 物 业 基 金 6 3 7 7利 息 2 3 8 2 9 2注注 ： 此此 处处 建建 安安 成成 本本 为为 财财 务务 分分 摊摊 后后 的的 数数 据据 ， 成成 本本 部部 数数 据据 为为 住住 宅宅 2 2 5 5 1 1 2 2 元元 / / m m2 2、 商商 业业 3 3 4 4 1 1 5 5 元元 / / m m2 21 .2 建建 安安 成成 本本 分分 项项 控控 制制 目目 标标 （ 金 色 三 期 ）序序

44、 号号项项 目目 名名 称称总总 成成 本本三三 期期 住住 宅宅三三 期期 裙裙 楼楼三三 期期 地地 下下 室室建建 筑筑 面面 积积 （ 平平 方方 米米 ）2 2 0 6 8 13 4 9 6 28 7 4 27 6 5 31勘 察 及 设 计 费2 9 72 0 05 0 2报 建 费2 1 41 3 64 63 03临 时 设 施9 87 81 94基 础 造 价8 2 43 7 01 3 93 0 95结 构 造 价4 4 7 42 4 1 31 0 4 99 5 76建 筑 造 价4 8 0 63 0 8 61 2 5 32 6 87水 电 管 线 安 装 费1 0 6 27

45、1 61 5 01 9 68公 共 管 网 设 施 费5 5 05 0 34 79设 备 及 安 装 费9 9 77 6 31 5 18 21 0室 外 环 境 费2 5 41 1公 共 配 套3 8 5 1 2工 程 管 理 费4 0 42 7 36 86 0一一 、建建 安安 成成 本本 合合 计计1 4 3 6 68 7 3 82 9 7 31 9 4 51 .3 成成 本本 控控 制制 原原 则则n 建 安 成 本 、 营 销 费 用 实 行 目 标 管 理 ， 项 目 总 经 理 和 营 销 中 心 负 责 人 分 别 归 口 负责 ， 不 得 突 破 ；n 财 务 部 负 责 合

46、理 运 作 资 金 ， 充 分 发 挥 公 司 多 项 目 操 作 的 优 势 ， 通 过 资 金 的 相 互项目开发经营计划项目开发经营计划项目开发经营计划项目开发经营计划金金 色色 三三 期期 风风 险险 管管 理理 计计 划划序序号号风风 险险 内内 容容可可 能能 后后 果果风风 险险系系 数数解解 决决 方方 案案1因 三 期 东 边 紧 靠 农 民 房 ， 如采 用 人 工 挖 孔 桩 ， 如 降 水 及护 壁 方 案 不 周 ， 则 存 在 因 深层 降 水 或 塌 方 造 成 农 民 房 可能 沉 降 不 均 匀 、 开 裂 等 风 险 ，由 此 会 带 来 大 量 投 诉 、

47、停 工 、 赔 偿 等 一 系 列 问题 ； 工 期 及 成 本 影 响 只能 根 据 现 场 情 况 确 定 ，无 法 预 计 。0 .3 9基 坑 做 止 水 围 幕 ， 回 灌井 ， 观 测 周 期 缩 短 。 通过 乙 方 与 建 设 局 、 质 监站 密 切 沟 通 ， 使 官 方 无意 见 ， 减 小 影 响 。2工 程 验 收 三 期 工 程 工 期 紧 ，分 项 验 收 多 个 人 防 ， 要 在 规定 的 时 间 内 将 所 有 的 分 项 验收 完 ， 存 在 风 险 。如 其 中 一 项 未 完 成 ， 将影 响 主 体 竣 工 验 收 ， 导致 年 终 利 润 无 法

48、体 现 。0 .1 41 . 凭 借 一 、 二 期 的 经 验 ；2 . 与人防办提前预约验收 ；3 . 施 工 中 考 虑 周 全 。3招 投 标 方 面 风 险 较 大 。 项 目公 开 招 标 ， 只 要 有 资 格 的 施工 单 位 都 可 以 参 加 投 标 ， 要想 选 中 我 们 想 要 的 施 工 队伍 ， 困 难 很 大 。五 处 未 中 标 ， 影 响 进 度 。0 .11 . 招 标 条 款 上 做 文 章 ；2 . 开 标 前 ， 要 求 五 处 做 好应 急 方 案 。4无 证 开 工 ， 尤 其 是 主 体 招 标进 行 时 ， 地 下 室 已 开 始 施 工 ，

49、有 被 勒 令 停 工 和 惩 罚 的 风险 。导 致 年 底 才 能 开 始 主 体施 工 ， 晚 了1 .5个 月 ； 被罚 几 百 万 元 。0 .7 5开 工 前 ， 通 过 五 处 做 好预 防 和 应 急 措 施 。5在 报 建 上 存 在 政 策 变 化 的 风险 ， 如 一 期 需 要 工 程 环 保 验收 ， 二 期 煤 气 施 工 必 须 有 开工 许 可 证 ， 三 期 会 有 何 政 策变 化 不 得 而 知 。弱 电 综 合 布 线 列 入 验 收 项 目或 其 他 项 目 增 加 手 续 ，对 工 期 的 影 响 二 到 三周 ， 可 能 更 多 。0 .2 1煤

50、气 放 在 总 包 里 面 一 起报 建 ； 在 煤 气 队 伍 上 考虑 找 个 关 系 强 点 的 （ 与政 府 ）。6第 一 阶 段 桩 基 施 工 适 逢 雨季 ， 台 风 影 响 也 大 ， 会 对 工期 造 成 影 响 。延 迟1 - 2周0 .4 1与 施 工 单 位 协 调 ， 做 好排 水 准 备 ； 天 气 好 时 抢工 期 。7三 期 的 东 部 环 境 会 影 响 销售 。0 .2 4明 年 一 季 度 ， 拆 围 墙 ，修 路 ， 路 上 派 人 管 理 ；与 村 里 接 触 、 协 商 。8施 工 过 程 中 如 户 型 变 化 、 外立 面 做 法 变 化 及 追

51、 求 一 些 流行 做 法 等 不 定 因 素 会 形 成 一些 成 本 风 险 。0 .5在 成 本 目 标 里 面 改 ； 所有 变 更 在 发 前 应 估 算 成本 。9如 有 人 员 变 动 ， 新 来 的 员 工能 否 立 即 适 应 并 保 质 保 量 的完 成 原 先 人 员 的 工 作 ；影 响 有 关 的 工 作 质 量0 .5公 司 有 措 施 ， 如 案 例 库 ；项 目 部 本 身 尽 量 减 少 人员 流 动 ； 进 人 上 把 关 ；老 职 员 带 动 新 职 员 。1 0供 货 风 险 如i c i 涂 料 ， 供 货商 只 供 料 ， 不 负 责 施 工 ， 质

52、影 响 外 墙 进 度 、 质 量 、成 本0 .4 3应 由 总 包 施 工 ， 在 谈 总包 合 同 时 加 进 涂 料 施 工项目开发经营计划项目开发经营计划悬而未决事项悬而未决事项一期业主起诉三期规划设计问题项目开发经营计划项目开发经营计划1. 专业计划编制时间表专业计划编制时间表具体专业计划及管理部门、责任人序序号号专业计划专业计划管理部门管理部门责任人责任人要求完成时间要求完成时间现状现状1. 项目设计作业计划万创刘军2. 项目报批报建计划项目事务部陈德才未完3. 项目工程计划项目经理部陆荣秀01/12/15 编制完成已完成4. 项目工程报建计划工程管理部王卫峰02/01/20 编制完成未完5. 项目分包计划工程管理部涂征已完成6. 项目材料设备计划工程管理部李勇已完成7. 项目配合销售计划项目经理部毛建平已完成8. 项目竣工验收计划项目经理部毛建平已完成9. 项目入伙及房产证计划营销中心项目事务部练志军陈德才10. 项目销售计划营销中心张海民项目开发经营计划项目开发经营计划深 圳 市红 岭 中 路荔 景 大 厦 九楼邮 政 编 码 :518008tel:(0755)5568039 5561744 fax:(0755)5567747金金 域域 蓝蓝 湾湾 二二 期期 项项 目目 设设 计计 计计 划划 表表编 号 ：