资产评估习题(有答案)资料

1、资产评估学课程习题集资产评估的程序与基本方法1.被评估机组为5年前购置，账面价值 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8 ,被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件(1)估测该机组的现时全新价格；(2)估算该机组的成新率；(3)估算该机组的评估值。解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30X 80%=24(万元)(2)该机组的成新率=8+(5+8) X100%=61.

2、54%(3)该机组的评估值=24X 61.54%=14.77 (万元)2.某上市公司欲收购一家企业， 需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为 40%,试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：40455053550+10%) (1+10%/(1+10狗*(1+10%)5181.47 (万元)稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ (1+10为5=341.51 (

3、万元)企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 (万元)该企业的评估值为：522.98 X ( 1-40%) =313.79 (万元)3.有一待估宗地 A,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：F宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1 ,宗地单位地价比容积率为 1时的地价增加5%要求：(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数(2)计算参照物修正系数：交易情

4、况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。(3)计算参照物修正后的地价解：(1) A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110100103100(2)交易情况修正系数为 而或者0.99 ;交易时间修正系数为102或者1.06 ;区域因素修正系数为 在或者1.02 ;100枝个别因素修正系数为 砺或者1;容积率修正系数为110或者0.95(3)参照物修正后地价100, 100 =Ilf? TT100 105XX X100 110108102796.47(万元)第1页资产评估学课程习题集 第四章机器设备评估1 .机器设备1台，3年前购

5、置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为 1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了 40%、30%、20%。求该设备的重置成本。（保留两位小数）解：重置成本=9.5+0.4 X （ 1+40% +1X （ 1+30%） +0.6 X （ 1+20%） =12.08 （万元）2 .被评估机组为3年前购置，帐面价值为 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解 到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元

6、人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%被评估机组尚可使用 7年，预计每年超额运营成本为 1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生 产线的续用价值。解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为:30X （ 1 20% =24 （万元）（2）设备的成新率为： 7 + ( 3+7) X100%=70%(3)设备的评估值为：24X 70%=16.8(万元)3 .被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年 投资分别为3000元和2000元，1995年该设备

7、进行评估，假设从 1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限 为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：2 （帐面原值X价格变动率）所以，30000X2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 （元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本X已使用年限所以，30000X2.6 X10+300OX 1.61 X5+200OX 1.21 X2=808990 （元）（3）设备的加权投资年限=2 （加权更新成本）+ 2 （更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）设备的成

8、新率=8+ （ 9.5+8） X100%=45.7%第五章房地产评估1.待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%两年期贷款利率为10% 土地开 发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4 ,利润率为10% 土地所有权收益为土地成本的 10%试估算该地产的市场价值。解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000+ 667= 75元/平方米其他费用：30000+ 667= 45元/平方米土地取得费=75+45

9、=120元土地开发费用：150, 000, 000+1, 000, 000= 150 元/平方米（2）计算利息：土地取得费利息：120 X （1+10%） 2-1=25.2土地开发费利息：150X3/4 X （1+10%/2） 1.5-1+ 150 X 1/4 X （1+9%/2） 0.5-1 =9.28 （元）第一期利息：270X 3/4X 10% X2X 0.5=20.25 （元）；第二期利息：270X 1/4X 9% X 1X0.5=3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注：由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年，利率10%,该笔资金并非

10、第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270X10%= 27 （元）（4）计算土地成本：270+23.29+27 =320.29 （元/平方米）第2页资产评估学课程习题集(5)计算待估土地公平市场价值：320.29 X ( 1+10%) = 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表:项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区

11、繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500 元/m21400 元/m31450 元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：(1)交易情况正常；(2) 1996年以来，土地价格每月上涨 1%(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判

12、断:项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。(3) 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%(4) 折现率为8%解：(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。(2)进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例B交

13、易时间修正系数=105/100= 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04(3)进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理 93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3% o土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A与C均

14、需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8%）:交易实例 A及C使用年限修正系数=11/ （1+8%） 30-11/ （1+8%） 35 = 0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03X0.9659= 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03X0.9659= 0.995（5）计算待估土地初步价格。A= 1500X 1X1.07 X1X0.995=1597 （元/平方米）B=1400X 1X1.05 X1.163X1.03=1761 （元/平方米）C= 1400X 1X1.04 X1.075X0.995=1613 （元/平方米）（6）采用算

15、术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613） / 3= 1657 （元/平方米）待估地块总价评估值=1657X 600= 994200 （元）因此，这一地块的评估值为994200元。4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000平方米，建筑容积率为 2.5 ,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为 6%开发商要求的投资利润率为10%试估算该宗土

16、地目前的单位地价和楼面地价。解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价=2000X 2.5 X9000= 45,000,000 （元）（3）计算建筑费和专业费建筑费= 3000X 2000X 2.5= 15,000,000 （元）专业费=建筑费 X 10% = 15,000,000 X10%= 1,500,000 （元）（4）计算销售费用和税费销售费用=45,000,000 X 2.5%= 1,125,000 （元）销售税费=45,000,000 X 6.5%= 2,925,000 （元）

17、（5）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）X 10%=（地价 +16,500,000 ） X 10%（注：16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）计算利息利息=地价X （ 1+6%） 2-1+ （15,000,000+1,500,000 ） X （1+6%）1= 0.1236 X 地价 +990, 000（注：地价是在两年前就投入的，故要用 2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用 1次方.）（7）求取地价地价=45,000,000 - 16,500,000 - 1,125,000 -2,925,000 0.1 X地价- 1,650,00

18、0 0.1236X 地价9,900,000地价=21,810,000 / 1.2236 = 17,824,452 （元）（8）评估结果单位地价=17,824,452 /2000=8912 （元/平方米）楼面价格=8912/2.5 =3565 （元/平方米）第六章流动资产评估1 .对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨 40元，则该库存燃料的评估值是多少？解：根据题意；采购成本=50X 4000= 200000 (元)自然损

19、耗=200000X 1哈 2000 (元)运费及入库费=50X ( 100+40) = 7000 (元)评估值=200000-2000+7000 = 205000 (元)本题是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。2 .现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：(1)评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费 500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。(2)截止评估基准日，企业库存商品实有数30件，每件实际成本200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80喷口20%,

20、据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36,工资、其他费用的综合调整系数是1.05。(3)截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价 900元。根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。解：根据题意，产成品材料的评估值=15X ( 200+500/50 ) =3150 (元)库存商品的评估值=30X200X (80% =750 (万元) 乙企业资产的约当投资量：500OX ( 1+10%)=5500 (万元) 利润分成率：750/ (5500+750) X 100%=12%(2)确定评估值确定每年利润总额：第一、第二年：(500-400) X 20=2000 (万元) 第三、第四年：(450-400) X 20=1000 (万元) 第五年：(420-400 ) X 20=400 (万元) 确定分成额：第一、第二年：2000X 12%=240(万元) 第三、第四年：1000X 12%=120(万元) 第五年：600X 12%=72(万元) 确定评估值：240/ ( 1+10%) +240/ (1+10%) 2 +120/ (1+10%) 3 +120/ (1+10为 4+72/ (1+10% 5 =240X 0.9091+240