中建地产长沙顶级写字楼产品配置研究

1、2016 2016年长沙顶级写字楼产品配置研究年长沙顶级写字楼产品配置研究2016n近年来，长沙写字楼产品整体水平突飞猛进，部分写字楼的建筑规模、硬件配置、软性服务等已达到国际5A级水平，营销部对目前市场上顶级写字楼进行了重点研究，希望能给公司写字楼产品研发及设计提供一定的参考价值及思考方向保利国际广场保利国际广场 北辰中信大厦北辰中信大厦 泊富国际广场泊富国际广场2016保利国际广场-项目概况项目基本信息项目地址天心区书院路所属板块南湖滨江占地面积12万建筑面积80万绿化率40%容积率6.0物业类型住宅+公寓+写字楼+商业物业管理保利物业 写字楼写字楼 保利2016保利国际广场保利国际广场-

2、 -写字楼指标写字楼指标建筑面积近15万（酒店5.5万，写字楼8.6万）楼高/层数235m/50F标准层面积2500-3000 标准层层高4.2-4.5m无柱设计大堂面积/挑高1000/11.5建筑立面现代风格， low-e中空玻璃幕墙 空调中央空调新风系统电梯数量/品牌23，进口迅达或同档次品牌车位1539个（1.8个/100）智能化国际5A精装标准毛坯销售模式整层或半层销售均价18000元-22000/JW酒店（约5.5万） 写字楼写字楼（约（约8.6万）万） 停机坪停机坪2016保利国际广场保利国际广场- -单层平面图单层平面图5-12层为底层区、14-24为中层区、26-36为高层区，

3、各区分别配置6台高速电梯，单层建筑面积为2600-30002016保利国际广场保利国际广场- -建筑外立面建筑外立面罕有弧形建筑立面设计，与岳麓山流动的天际线及湘江水脉有机结合采用单元式LOW-E中空玻璃幕墙，缔造迷人的城市光影地标、呈现优美视觉效果2016保利国际广场保利国际广场- -入户大堂入户大堂11.5米层高五星级入户大堂、1000平米双大堂空间，高品质石材铺设、艺术天花吊顶，智能化门禁系统，彰显企业领袖姿态2016保利国际广场保利国际广场- -电梯系统电梯系统按8.6万，20台电梯计算，每台电梯服务建筑面积4300（不含地下室电梯3台）2016保利国际广场保利国际广场- -车位配置车

4、位配置车位配置车位配置写字楼车位1539个（1.8个/100）VIP车位185个，拥有专用出入口车库层高VIP车库3.9米、其它3.6-3.8米配备长沙首个三层地下停车场及楼顶总裁停机坪，更有智能化停车系统、中央收费系统，确保停车便捷。2016保利国际广场保利国际广场- -产品配置产品配置电梯设备电梯设备品牌 迅达/日立/奥蒂斯或同等品牌客梯数量：18部速度：低区2.5米/秒、中高区4米/秒最高容量：21人/部货梯兼消防梯数量：2部速度：4米/秒最高容量：26人/部转换梯数量：3部速度：1.75米/秒最高容量：21人/部空调设备空调设备空调机单元末端风机盘管空调机主系统离心式冷水机组、螺杆式冷

5、水机组新风系统30立方米/小时/人智能化系统智能化系统闭路电视监控、门禁一卡通智能停车系统、电梯控制一卡通智能电子信报箱系统、广播系统2016供电系统供电系统总容量8100KVA能源管理系统变配电设备自动化监控和管理通讯系统通讯系统各个楼层备有通讯基础设施各通信公司光缆线接通至室内室内所有区域均可使用无线电话保利国际广场保利国际广场- -产品配置产品配置给排水设配给排水设配公共卫生间男女卫生间各1个/层总裁专用卫浴4个/层给水管道系统 不锈钢材质排水管道系统 柔性铸铁管2016泊富国际广场-项目概况项目基本信息项目地址芙蓉中路一段416号所属板块滨江商务区占地面积4.1万建筑面积28.6万绿化

6、率30%容积率6.5物业类型公寓+写字楼+商业物业管理熊谷物业 写字楼 2016泊富国际广场泊富国际广场- -写字楼指标写字楼指标建筑面积近10万楼高/层数228m/49F标准层面积2000 标准层层高4m、无柱设计大堂面积/挑高1000/16米建筑立面现代风格， low-e中空玻璃幕墙 空调原装进口三菱中央空调新风系统电梯数量/品牌20 /芬兰通力电梯车位1550个（1.5个/100）智能化国际5A精装标准毛坯销售模式整层或半层，极少散卖销售价格18000元/起40-49F开发商自用5-8层餐饮及会务中心9-39层写字楼主要整层或半层对外推售40-49层开发商自留5-8高端餐饮2016泊富国

7、际广场泊富国际广场- -单层平面图单层平面图10-23层为底层区、25-39层为中层区、40-49为高层区，单层建筑面积约为2000 .2016泊富国际广场泊富国际广场- -外立面外立面单元装配式双层中空Low-E玻璃幕墙 、增厚5mm,凸显商务气息的同时保证了良好的保温、隔音效果2016泊富国际广场泊富国际广场- -入户大堂入户大堂长沙高端写字楼入户大堂面积均在12米以下，泊富金融中心大堂为四层穿透，高达16米，建筑面积达1000平米。泊富金融中心首创长沙写字楼三重入户大堂礼仪接待大堂、出行大堂、地下车库大堂和五星级精装，倍显商务尊崇感2016泊富国际广场泊富国际广场- -车位配置车位配置地

8、下共1550个车位。同步首创快速车导系统、感应式IC卡识别系统、车辆检测系统、自动控制系统，实现停车智能化管理2016智能系统智能系统互联网连接系统主干网万兆光纤楼宇自控检测系统公共安全立体检测及报警系统智能办公及通讯系统自动切换三回路供电系统泊富国际广场泊富国际广场- -产品配置产品配置电梯电梯20部6米/秒芬兰通力电梯、单梯服务面积5000空调空调原装进口三菱重工中央空调系统2016北辰三角洲-项目概况项目基本信息项目地址开福区湘江北路三段1200号所属板块南湖滨江占地面积110万建筑面积537万绿化率50%容积率4.1物业类型住宅+公寓+写字楼+商业物业管理第一太平戴维斯写字楼 2016

9、北辰中信大厦北辰中信大厦- -写字楼指标写字楼指标建筑面积72000楼高/层数268m/45F标准层面积1100-1776标准层层高4.2m无柱设计大堂面积/挑高950/12米建筑立面现代风格， low-e中空玻璃幕墙 空调中央空调新风系统电梯数量/品牌16/进口日立品牌车位532个,0.7个/100智能化国际5A精装标准毛坯销售模式24-45层为整层或半层推售 2-23散售，面积区间为128-370 销售均价16000元-17000元/31-45层中信银购买24-30层整层或半层推售2-23层分割散售2016北辰中信大厦北辰中信大厦- -单层平面图单层平面图单层建筑面积为1100-1776平

10、米，1-22层为底层区、配置8台电梯，23-45层为高层区，配置7台电梯。另有一台消费电梯可达所有楼层，每台电梯服务面积约4500。2016北辰中信大厦北辰中信大厦- -建筑外立面建筑外立面建筑外立面采取独特渐缩式造型，与low-e中空玻璃幕墙有机搭配，视觉冲击力较强2016北辰三角洲北辰三角洲- -入户大堂入户大堂12米层高五星级入户大堂、950平米奢华大堂面积间，高品质石材铺设、智能化门禁系统，彰显企业领袖姿态2016北辰中信大厦北辰中信大厦- -产品配置产品配置电梯设备电梯设备品牌 进口日立底层区（1-22层）数量：8部速度：低区2.5米/秒最高容量：20人/部高层区（23-45层）数量

11、：7部速度：4米/秒最高容量：20人/部消防梯（所有楼层）数量：1部速度：2.5米/秒最高容量：21人/部空调空调变风量全通空气系统、满足40%新风车位车位532个，另加800 非机动车库国际国际5A智能化系统智能化系统楼宇自动化系统综合保安系统智能消防系统网络综合布线智能梯控系统2016 顶级写字楼配置总结顶级写字楼配置总结2016顶级写字楼配置总结顶级写字楼配置总结保利国际广场保利国际广场泊富国际广场泊富国际广场北辰三角洲北辰三角洲总结总结楼高235m228m268m200m以上楼栋面积15万9.8万7.2万7万以上幕墙双层L0W-E中空玻璃幕墙双层LOW-E中空玻璃幕墙双层LOW-E中空

12、玻 璃幕墙双层LOW-E中空玻璃幕墙入户大堂面积1000挑高11.5m面积1000挑高16m面积950挑高12m面积约1000挑高10m以上电梯配置单梯服务面积4300；低区2.5米/秒，高区4米/秒单梯服务面积4500 ；6米/秒单梯服务面积4500 ；低区2.5米/秒，高区4米/秒单梯服务面积不大于4500 ，且高区电梯速度不小于4米/秒车位配置1.8个/1001.5个/1000.7个/1001.5个/100以上（北辰车位偏少）标准层面积、层高2600-3000 4.2-4.5 m2000 4m15004.2 m面积1500以上、层高4 m以上空调及新风VRV新风及空调系统分户计量VRV新

13、风及空调系统分户计量VRV新风及空调系统分户计量均为VRV新风及空调系统分户计量2016总总 结结保利国际广场保利国际广场泊富国际广场泊富国际广场北辰三角洲北辰三角洲总结总结网络系统各通讯公司光纤郡接通至建筑物内通讯系统超前配置主干网万兆光纤配备运营商区域管理站、光纤入层网络系统均完备绿色标准内部生态LEED认证国家认证绿色标准正在申请LEEDR认证均注重绿色节能物业品牌保利物业（金钥匙）熊谷物业（戴德梁行）第一太平戴维斯国际顶级物业顾问n顶级写字楼产品已向200m以上超高层建筑方向发展，单层层高亦突破4m，单层建筑面积大都在1500以上；n顶级写字楼注重入户大堂、电梯、车位等敏感价值打造。其

14、中大堂面积已迈入千平米级别，大堂挑高亦突破11m；电梯普遍采用通力等原装进口品牌，单体服务面积小于4500，车位配置一般大于1/100。n顶级写字楼产品已进入智能办公室时代，在实现5A智能办公的同时，注重物业服务品质提升，普遍聘请国际知名物业管理公司进行管理。n顶级写字楼产品绿色化办公明显，主要通过LEED认证、绿色办公概念打造提升项目价值。2016附件附件长沙代表性高端写字楼硬件比较长沙代表性高端写字楼硬件比较顶级写字楼标准顶级写字楼标准万达广场万达广场绿地中央广场绿地中央广场华尔街中心华尔街中心单栋总面积约10万5-6万5-6万5.8万楼高高200m以上200.6m150m158m标准层面

15、积、层高标准层面积1800以上、层高4 m以上单层1600-1800层高3.6 m单层1500层高3.8-4.2 m单层1200层高4.2 m幕墙双层LOW-E中空玻璃幕墙LOW-E玻璃幕墙LOW-E玻璃幕墙砖石花岗岩加中空玻璃大堂面积超过400挑高超12m10.7m挑高面积40011.6m挑高面积30010m挑高电梯单梯服务面积小于4500单梯服务面积约5000单梯服务面积约5200 单梯服务面积约5700 车位、车导系统1/100以上具备智能化车导系统-约1.5个/100识别卡、提醒车位约0.7个/100智能系统空调及新风进口知名品牌中央空调中央新风系统VRV多联机系统VRV户式中央空调2016顶级写字楼标准顶级写字楼标准万达广场万达广场绿地中央广场绿地中央广场华尔街中心华尔街中心网络系统采用国际领