安徽省郎溪地块可行性研究PPT学习教案

1、会计学1安徽省郎溪地块可行性研究安徽省郎溪地块可行性研究 1.1郎溪介绍 1.2人口与交通 1.3经济发展与房地产市场状况 1.4县城规划 1.5综合小结一、郎溪概况第1页/共21页3郎溪地处安徽省东南边陲，东连常州，西有著名风景区黄山、九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显，素有“三省通衢”之称。 1.1 郎溪介绍第2页/共21页全县总人口34万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24390公顷。非农人口57506人。（其中郎溪县城人口约5万人）。 人口数量：人口数量：郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发

2、达的城市均在3小时车程以内。 具有独特区位优势，是皖江城市带承接产业转移示范区宣城“一翼”中的“桥头堡”和“先行区，是长三角转移的首选之地。交通环境：交通环境：1.2 人口与交通第3页/共21页2010年：国民经济稳定快速增长。经初步核算,2010年我县生产总值（GDP）575428万元，按可比价格计算，比上年增长16.5%，按户籍人口计算，人均GDP为16943元，按可比价计算比上年增长16.04%。2009年：国民经济快速增长。经初步核算,2009年我县生产总值（GDP）达518803万元，按可比价格计算比上年增长15.5%，人均GDP为15344元，按可比价计算比上年增长15.0%。1.

3、3经济发展与房地产市场状况经济发展：经济发展：2010年房地产施工面积施工面积60.4460.44万平方米万平方米，增长57.0%57.0%；竣工面积9.67万平方米，下降44.9%；商品房销售面积销售面积30.130.1万平方米万平方米，增长88.6%88.6%；商品房销售额9.18亿元，增长164.7%。2009年房地产开发投资完成3.41亿元，比上年增长31.2%31.2%。其中，商品住宅投资28492万元，增长37.7%，非商品住宅投资增长5.6%。商品房销售面积、销售额同比分商品房销售面积、销售额同比分别增长别增长153.8%153.8%和和216.3%216.3%。房地产市场状况：

4、房地产市场状况：点评:经济持续快速平稳发展，为房地产发展提供良好的发展环境；经济持续快速平稳发展，为房地产发展提供良好的发展环境；房地产市场近两年供销两旺，但施工面积远大于实际销售面积，库房地产市场近两年供销两旺，但施工面积远大于实际销售面积，库存与新增供应较多，未来市场竞争激烈。存与新增供应较多，未来市场竞争激烈。第4页/共21页1.4县城规划按照“东扩、北延、南改”的总体发展思路（2007年-2020年），以规划为龙头，合理确定城市发展方向、功能分区和空间形态，向东拉开城市框架，向北建设新城区，向南进行旧城改造。用经营城市的理念，多渠道筹集建设资金，不断扩张县城规模，提升县城品位。到规划期

5、末，县城常住人口达到8-10万人,人均住房面积不低于30平方米。划期内，县城住房总需求为80-144万平方米，根据规划蓝图，未来的数年里郎溪县的房地产市场需求非常庞大，前景广阔。点评:城市化进程加快，城市化率不断上升，未来前景较好。城市化进程加快，城市化率不断上升，未来前景较好。第5页/共21页综合小结（调研）：综合小结（调研）：城市建设郎溪县目前经济还不发达，城市建设还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现，未来的发展潜力及空间和可操坐性还是非常大的，这为房地产市场的进一发展提供了经济基础； 城区需求郎溪城区较小，人口较少（约5万），市场需求空间有限；城市规划城市规划不明确，发展速度也相对较慢

6、，配套设施缺乏；房产市场郎溪房地产市场处于起步阶段，市场不稳定因素存在，发展空间比较大；需求群体乡镇企业的发展和在外创业人员的返乡，购房能力提高；供应分析住宅市场目前供不应求（县城新项目开发速度缓慢）；土地市场目前房地产开发集中在新城区，从11年预拍地块的位置看，近段时间新城区依然是开发重点； 1.5综合小结第6页/共21页二、市场分析 2.1土地市场 2.2房产市场第7页/共21页地块编号地块编号地块位置地块位置占地占地 面积面积 占地占地 面积面积 亩用途用途容积容积 率率建筑建筑 面积面积 成交价成交价 万元成交价成交价 万元/亩楼面楼面 地价地价 元/2010-01号建平镇石佛山路西侧

7、133334200 商服 （建材市场）1.3173334904068522 2010-02号建平镇中港东路北侧6300195 商住2.0813104215080160 1151 2010-03号建平镇亭子山路西侧6254894 商住1.22763091202012815752010-08号建平镇郎川大道南侧1333920 商服3.2426853430171804 2010-30号建平镇郎川大道北侧1178018 商服2.5294501900108 6452010-31号建平镇中新校区北侧3342550 商住2.859526190401809492010-32号建平镇中港东路南侧78527118

8、 商住1.88147631139001189422010-65号建平镇涛峰路西侧5705886 商住2.111982218800220 15692010-66号建平镇朗川大道南侧89000134 商住科教2.21958002820021114402011-382011-38号号建平镇吉原建平镇吉原路东侧路东侧595915959189 89 商服商服 （小商品城）（小商品城）1.51.589387893871340013400150 150 149914992011-12号建平镇中港东路西南角3176348 商住3.58113712260005462287 2.1土地市场第8页/共21页2.1土

9、地市场第9页/共21页1、2011-12号地块达11万，成交价达548万/亩，楼面单价达2287元/，刷新以往成交记录；2、建材市场地块楼面单价较低，利润空间较大；3、2010-30、31、32号和2010-08号楼面单价相对较低，未来区域市场竞争激烈。2.1土地市场已售地块：已售地块：预拍地块：预拍地块：1、地块五、六，学区资源丰富，商业配套较成熟，属于城东CLD区域，周边2011-12号地块以楼面地价2287元/成交，后期操作存在机会；2、地块二、三，属于城西片区，目前属于县城价格低洼区，如后期产品差异化（特色），低单价和总价入市，前景较好。第10页/共21页2.2房产市场在售或待售楼盘在

10、售或待售楼盘目前郎溪县城在售多层、小高层销售价格在4100-4400元/左右，联排8000元/左右，洋房5600元/左右。由于县城规划利好，下半年县城住宅价格全面突破由于县城规划利好，下半年县城住宅价格全面突破40004000元元/ /。第11页/共21页 3.1地块条件分析 3.2行业分析 3.3规划与业态要求 3.4与小商品城、建材市场比较 3.5经济测算三、地块可行性研判第12页/共21页3.1地块条件分析1、周边环境（宗地周边）宗地呈不规则形状；贯穿南北的石佛山路，交通较为便捷；地块内部平坦，无高差起伏，有部分民房；宗地属于城北片区，西面与郎溪建材市场隔路相望，是城北较少的专业市场用地

11、，随着规划和交通完善，商业价值仍有待挖掘。点评:第13页/共21页2、生活配套（宗地周边）教育配套：城北中学、城北小学和实验学校等；交通配套：主干道石佛山路贯穿南北，胥河路规划较大，交通优势明显等；商业配套：郎溪建材专业市场，和部分汽车销售店；宗地周边有零散汽车相关市场，具有一定市场基础，但商业氛围有待进一步培育。3.1地块条件分析点评:第14页/共21页规模比城北略小，美容、汽配、汽修店铺林立，但档次不高，部分为农用、商用和工程机械沿路为汽贸店铺：长安、五菱、奇瑞、长城、现代、比亚迪，但档次不高、规模不大；也有美容、汽配、汽修地块郎溪具有规模较小、分布较少（南北各一个）、档次不高的汽车市场。

12、郎溪具有规模较小、分布较少（南北各一个）、档次不高的汽车市场。3.2行业分析郎溪县汽车相关市场主要经营分布：郎溪县汽车相关市场主要经营分布：第15页/共21页往郎溪方向县道附近分布个别店：东风以工程机械为主，有小汽配和汽修分布在产区中间，有少数4S店：福特、比亚迪、奇瑞亚厦汽车城：目前在开发二期，一期商铺全部经营：4S店（起亚、现代、广本、别克等）、美容、快修沿318国道有少量汽贸店4S：大众、MG、奇瑞，汽车美容老城区宣城汽车专业市场毗邻老城区，主要集中在国道宣城汽车专业市场毗邻老城区，主要集中在国道318318和县道附近，且部分和县道附近，且部分有一定的规模。有一定的规模。宣城市汽车相关市

13、场主要经营分布：宣城市汽车相关市场主要经营分布：3.2行业分析第16页/共21页3.2行业分析汽车相关市场分析：汽车相关市场分析：由于郎溪目前汽车相关市场规模较小、档次不高、比较零散，所以汽车市场存在集中发展的机会；所以汽车市场存在集中发展的机会；考虑到目前考虑到目前汽车市场现状、区域未来需求、专业招商（龙汽车市场现状、区域未来需求、专业招商（龙头企业是关键）、时机是否成熟、后期运营头企业是关键）、时机是否成熟、后期运营等因素，所以等因素，所以存在一定的市场风险。存在一定的市场风险。第17页/共21页3.3规划与业态要求占地面积：占地面积：87,79887,798； 建筑面积：建筑面积：125

14、,921125,921；其中，其中，市场区为：市场区为：38,62838,628，4S4S店为：店为： 97809780, ,酒店式公寓为酒店式公寓为 ：2020，000000（含（含60006000商业），商业），展示中心汽车超市：展示中心汽车超市：88808880，汽车超市：汽车超市：1313，767767，商务酒店：商务酒店：1717，616616，小五金市场：小五金市场：1515，330330。第18页/共21页3.4与小商品城、建材市场比较地块编号地块编号地块位置地块位置占地占地 面积面积 万占地占地 面积面积 亩用途用途容积容积率率建筑建筑 面积面积 万成交成交价价 万元成交成交 价价 万元/亩楼面楼面 地价地价 元/2010-01号建平镇石佛山路西侧13200 商服 建材 市场1.317 9040 68 522 2011-38号建平镇吉原路东侧689 商服 小商