日月山庄生态度假村项目可行性分析研究报告

1、日月山庄生态旅游度假村项目可行性研究报告一、建设地点镇远县铁溪景区。二、建设条件 (一)地理位置镇远县位于贵州省东部，地处湘黔两省的怀化、铜仁和黔东南三地区五县接壤交汇之处，其中少数民族占48%。镇远交通便利，区位优越，湘黔铁路、株六复线、320国道、沪瑞高速公路穿境而过，距铜仁、湖南芷江和贵阳飞机场分别为90公里、170公里、270公里。全县总面积1878平方公里，辖12个乡（镇）110个行政村、5个社区和4个居委会，总人口25.9万人，其中苗、侗、土家等22个少数民族 9.9万人，占总人口的38.22%。本项目位于镇远县铁溪景区6公里处，风景秀丽，使人有种置身世外桃源的感觉。令游客流连忘返

2、。该项目距霍邱县6公里。(二)气候特征镇远县属中亚热带湿润气候区，年平均气温16.6，无霜期292天，年降水量1057毫米，全年日照时数1200小时，四季分明，气候宜人(三)水资源镇远县舞阳镇境内的主要河流有舞阳河，直注洞庭湖，流入长江水力资源十分丰富(四)交通区位舞阳镇境内公路、铁路纵横交错，湘黔铁路、株六复线穿境而过，全镇12个村有12个村有通村公路，通公路的组达全镇的65%。目前正在新建的凯里至玉屏高速公路的两个接口处与舞阳镇仅距40公里左右。二、经济发展背景深冬的镇远古城，广场、河滨道、石屏山上，人们在享受冬日阳光，悠然自得。在黔东经济开发区，车水马龙、机声隆隆，一派生产繁忙景象。20

3、12年，镇远县以工业强县、文化旅游兴县为主战略，以改革的魄力，实现经济增速25%，推动发展实现新跨越。三、项目建设的必要性近年来镇远县经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富

4、了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为六安市的农业特色产品的特殊性无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地农户增加了生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而

5、只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。四、发展前景分析近年来，镇远县经济快速发展，综合财力迅速增强，地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。截止2012年底，全县实现经济增速25%。项目所在地镇远县铁溪景区旅游资源得天独厚，资源类型多、功能全，组合优良。内涵丰富，无论从总量、丰度、可持续利用等方面来看，都称得上是优势资

6、源。项目所在地铁溪景区原始纯朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，风格迥异的民族风情，符合旅游求新、求异、求知的需求趋势，具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农

7、业产业链延伸、新型产业的发展。把它概括起来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，通过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。 五、市场需求预测项目建成投产后，我们会在农庄周围种植一些果树，种植一些蔬菜，可以让游客饭后采摘，让游客有一种身临其境，重返田园感觉。在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、

8、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着镇远县打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。六、发展建议农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。1.组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农

9、民参与旅游接待服务。3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风

10、情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点等。七、项目建设规模和期限（一）项目建设规模规划面积30亩，建一个接待高端游客和自驾游的高端农庄。其中包含15个左右床位。（二）建设期限本项目建设期限为1年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，1年后项目实施运行。八、总体设计方案（一）建设方案当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型；景区旅舍型；花园客栈型。 (二)经营方案1、服务人性化。2、器具统一化。3、卫生安全化。4、质量标准化。三、外部配套条件该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、

11、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。九、生态环境影响评估（一）环境保护项目的环境保护包括两个方面，一方面是生产活动不影响周围环境的正常生活和生产条件，另一方面周围居民的生活和生产活动也不应威胁到项目区的清洁和生物安全。建设时要考虑内外自然环境不被生产垃圾污染，维持一个可持续生产的资源环境，必须认真做好项目区及周围环境保护工作，尽可能保持原有环境卫生不被破坏，争取得到改善和提高。（二）对环境质量的影响1施工期和生产运营期产生的污染项目施工建设时，产生的大气污染物主要是运输车辆、施工机械等产生的扬尘以及车辆产生的尾气，产生的废水主要为建筑废水和施工工人生活污水，主要噪声源为施工机械及运

12、输车辆，固体废弃物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。2项目生产运营期产生的污染项目生产运营期，产生的污染主要为工作人员产生的生活垃圾。主要噪声源为加工机械的噪音。十、影响评价本项目在设计初期就根据国家有关环保政策和法规考察了相关旅游景区农家乐在环保和节能上存在的问题。本项目的设计既考虑生产，又要考虑环境+保护和节能，从设计开始就考虑到建立各个环节和生活所排放垃圾的处理体系。在建设期和生产期，将严格按照国际环保规划进行。因此不会对周围环境造成污染，项目是可行的。十一、效益分析（一）经济效益：按照游人预测，以人均消费300元计，2015年全年可创造综合收入7170万元；到2025年以人均消费50

13、0元计，全年可创造综合收入37200万元。（二）社会效益：通过铁溪景区的开发建设，可为当地居民直接和间接提供就业岗位。随着风景旅游业的发展，将带动地方经济的发展。（三）环境效益：保护培育植被，改善自然环境及人居环境，促进人与自然协调发展，必将带来巨大的环境效益。十二、盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点(生产能力利用率)为23.80%，即销售收入达到183.11万元时，处于盈亏平衡状态，说明项目的成本较低，盈利情况良好。十三、敏感性分析本报告分别对固定资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。表10-1 敏感性分析表全部投资(所得税前)序号项 目变动幅度内部收益率净现值投资回收期%万元年基本

14、方案27.39%6,543 5.53 1固定资产投资10%24.60%5,824 7.86 -10%30.73%7,263 5.20 2销售收入10%32.57%8,884 5.04 -10%22.06%4,203 7.22 3经营成本10%24.76%5,395 6.84 -10%30.00%7,692 5.26 从上表中可以看出，当这几种因素变化10时，项目的税前内部收益率仍在20以上，说明项目具有较强的抗风险能力。十四、其他可预见风险分析（一）灾害性气候风险项目区的气温可以满足植物的生长需要。但是考虑到项目区夏季干旱、春秋低温天气普遍的气候特点，可能会发生旱灾、低温和霜冻等自然灾害。以上

15、自然灾害可以通过选择气候适应性强的品种、营造防护林等措施进行预防。同时，要加强管理人员平时对天气预报的了解，并且要求严守岗位职责，避免自然灾害造成损失。（二）市场风险目前，乡村旅游业市场发展空间十分巨大，这为本项目的建设提供了良好的发展空间，但同时也存在市场风险。如果政府不建立完善的市场准入制度，一些不符合相关标准的生产者跟着一哄而上易造成生产波动，会出现供过于求的局面。为了避免类似风险的出现，项目建设时，就将项目建设标准定位为无污染、绿色环保的原生态农家乐，使在同类企业中具有足够的竞争力。（三）技术风险由于本项目的现代化程度比较高，对从事相关技术人员的科技素质要求较高。科学的技术不能正确运用

16、会导致本项目蒙受损失。可主要通过不定期地对管理人员、工作人员进行相关技术培训来提高员工整体的技术。14十五、结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为霍邱县旅游经济增加了亮点，提高了城镇形象；其次，增加了国家和霍邱县的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是该项目地处霍邱县马店镇，可带动当地一批相关联产业；三是该项目

17、的建成必将推进霍邱县旅游业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。因此，坚持经营特色、较为满意的旅游生态项目。从敏感性分析也可以看出提高营业收入的重要性。日月山庄度假村项目的要素归类分析一，市场要素： 随着国民经济的不断发展，人民的精神追求也在不断进步。当今社会的人们已经不仅仅满足于吃饱喝足了，旅游度假也已成为新的流行趋势。日月山庄生态度假村的市场前景不可估量。二，技术工艺要素： 日月山庄生态旅游度假村包含有餐饮住宿洗浴按摩等一系列服务。民以食为天，餐饮技术以及工艺要格外引起投资建设者的重视。按摩等娱乐休闲放松项目的技术工艺也不容小觑。三，建设条件要素： 日月山庄生态旅游度假村地处位于镇远县铁溪景区6公里处，风景秀丽，使人有种置身世外桃源的感觉。令游客流连忘返。该项目距霍邱县6公里。四，环境保护要素： 旅游度假村作为一个公共场合，浏览人群较多，可能会产生较多的生活垃圾。度假