锦光花苑销售招标书

1、锦光花苑A座一、二层商铺营销招标书宝资通地产综合服务机构二四年八月目录一、 项目定位二、 项目形象营销策略三、 媒体广告营销策略四、 销售实战营销策略五、 营销推广效果的监控、评估及修正方案六、 销售组织及管理七、 合作方式八、 关于本招标书一、 项目定位1.消费群的购买行为及消费偏好1.1 根据南宁市现有的商业调查分析，大部分铺面都是经营者租用的，消费群的购买行为是以投资为主，自用经营为辅。因此消费群的购买行为将取决于本项目的商业价值和投资价值。1.2 南宁市商业消费群的购买偏好普遍是一些地段好、价格低、回报高的商铺。本项目的地段位置较好，销售价格和投资回报可以通过营销、策划等手段满足消费群

2、的购买偏好。 1.3本项目的主要目标客户群定位1.3.1 大众投资者1.3.2 项目业态规划范围内的品牌专卖店1.3.3 个体经营者2.项目的经营主题和功能定位2.1 项目名称项目名称拟定为“锦光花苑女人世界”2.2 项目的经营主题和功能定位项目将为女性消费群建立一个集购物、休闲、美容、健身于一体的商业空间。3.项目的商业结构设计 项目一层将经营女性的精品、首饰、化妆品、女性品牌服装、服饰等，项目二层部分将经营品牌服装，部分将经营美容、美发、健身、美体、浴足等服务业。商场内设有一定的休闲和餐饮空间。4.项目的经营主题、功能定位和结构设计的可行性评估4.1 经营的市场前景看好据市场调查分析，“女

3、性消费市场”的购买潜力巨大，项目经营定位为女性消费品和服务业的商业业态，市场前景看好。4.2 项目的地段区位优势项目附近的七星路、新民路一带是南宁市新兴的商业中心之一，该地段以经营高档的女性服装为主，市民对该地区的市场定位已形成一种共识，有利于项目发展相关的商业业态。4.3 一站式购物商业空间七星路一带缺乏“一站式购物”的女性消费空间，项目可以体现其在女性消费市场的专业性与集中性，能吸引更多的女性消费者到项目消费。 根据之前的评估分析，可以认为项目的经营定位有较好的发展空间。但考虑到南宁市商业楼盘的竞争将日趋激烈，建议项目采用受市场欢迎的销售形式（产权式返租回报）较为稳妥。二、 项目形象营销策

4、略1.项目形象识别系统 项目识别系统主要是项目的LOGO标志，LOGO将以比赛的形式向全社会征集，具体内容将在后面的章节介绍。2.售场包装计划围绕“女人世界”的经营主题，以“粉红”色为基调，售场将充分表现时尚、前卫、现代的女性风格。3.费用预算形象识别系统和售场包装费用大概在5万元左右三、 媒体广告营销策略1.广告定位、广告主题根据前面对目标消费群的分析，广告定位和主题备选如下：锦光花苑女人世界 一站式购物的商业空间首付4万多 返租抵月供 轻松拥有产权商铺锁定“女人世界” 抢占龙头旺铺小户型产权商铺 轻松投资轻松赚2.媒体发布计划2.1媒体选择本项目将运用以下的媒体进行宣传推广： 南国早报、广

5、西电视台房产街节目、公交车车体、广播电台、网络广告、户外广告牌、楼书和海报等印刷品。2.2广告发布频率各媒介在广告发布的时间和频率上互为补充；2.2.1在引导期，采取试探性发布策略；2.2.2公开发售期和强销期，则采取集中发布策略，在各媒介上持续发布广告，迅速占领市场；2.2.3持销期阶段，采取间歇发布的策略，节省广告费用，保持广告的延续性。2.2.4 尾盘期应用集中促销的策略，争取尽快完成销售。3各阶段划分3.1市场引导期新闻炒作为主，配合报纸广告,并发布广告向全社会征集项目的LOGO标志。3.2公开发售期以报纸为主，事件行销为辅，针对主要卖点做硬性广告，与现场销售有力配合，同时发挥软性文章

6、与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。3.3持销期以报纸广告为主，以形象广告、卖点广告、催促式广告配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。3.4尾盘期利用报纸做清盘促销广告，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购铺信心，消化存量。4.费用预算销售宣传费用计划（万元）备 注一、媒体投放费14000万元1报纸90按1年销售周期分配投放2电视/广播202个月投放3、其它媒体30二、楼书等宣传品1000万元三、其他费用3000万元合 计18000万元 备注媒体投放将根据实际效果随时修正，成本控制在销售额的1.5%以内四、 销售实战营销策略1营销策略1.1价格策略项目将采取低开

7、高走的价格策略。拿出一定数量面积较大的产权商铺，用低价以内部认购的方式，试探市场能够接受的价格范围，有利于其他营销措施的执行。1.2 招商策略 项目的招商可以邀请几个经营管理公司进行招标，中标的单位将负责商场的招商和经营管理。 1.3 销售策略 本项目的销售策略是将商场的一至二层分割成产权式销售，并承诺一定的返租回报，返租期为10年，每年返还租金率为6%，第1年由发展商返租，之后9年寻找合适的运营管理公司，负责统一招商、经营、返租回报。1.4 销售收入测算项目的销售期将分为三期，预计销售额如下表：销售单价（元/）销售面积销售总价（万元）一层2800029008120二层180003100558

8、0项目228336000137002.公关活动推广计划2.1项目LOGO有奖征集活动项目LOGO将以比赛的方式向全社会征集，并在项目开始销售前公布比赛结果，配合项目各个阶段的宣传和推广。2.2 项目的开盘活动开盘活动考虑以模特走秀或人体彩绘的表演形式，可以展现当代女性的风采，符合项目的主题，并能迅速的聚集人气。2.3 项目的调查活动 城市商业发展有奖调查将在报纸上发布，通过非硬性广告强调项目的商业价值和投资价值，吸引市民对项目的关注。 3.营销节奏安排首先允许客户预约认购，待认购人数积聚到一定数量后，项目即可以开盘销售。根据产品的销售情况，灵活调整可销售产权面积的大小，即调整产品的销售价格，促

9、进项目的销售节奏。 4.费用预算销售费用控制在50万以内。五、 营销推广效果的监控、评估及修正方案 1.营销推广效果的监控方式包括电话监控、客户来访登记表、预约客户登记等方式。 2.通过以上监控方式，运用科学的方法进行量化处理，得出统计和调查数据，评估营销推广的效果。 3.在通过媒体评估分析后，有必要迅速作出修正方案，增加有效媒体的投入，剔除无效媒体的投入。六、 销售组织及管理1.销售组织如果本公司中标，将有策划部、销售部等部门对项目销售提供全程的销售管理和服务，全面负责销售执行、策划推广和招商招标等工作。2销售人员的培训销售人员必须经过专业的培训，包括职业道德培训，基本素质培训，专业知识培训

10、，综合素质培训，服务规范培训。3.销售管理本案实施全程销售代理后，销售将由具有丰富经验的宝资通高层管理人员负责，随时监控项目的销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做出调整决策，并始终与发展商保持良好的沟通和对接，共同完成既定的计划目标和任务。七、 合作方式 1. 宝资通公司简介（见附件一） 2.宝资通公司希望为发展商提供项目的全程营销策划代理服务，服务内容如下（具体内容见附件二）：2.1 营销推广策划2.2 项目市场推广2.3 整体营销费用预算及成本控制 2.4 销售工作3. 收费标准项目营销策划代理的收费为基本佣金加超值奖励两部分。3.1 基本佣金按项目代理所实现销售总额的1.5%收

11、费。3.2 超值奖励在项目方案完成后，由发展商核定项目全部开发经营成本，并按总成本的30%40%左右确定为项目的利润目标。若销售实现超出利润目标，业主将超出部分的20%作为奖励。八 关于本招标书本招标书只是初步的营销方案，预计项目的销售总额将达到13700万元，营销费用将控制在销售额的3.5%以下(含代理费)。项目的工作内容可根据楼盘营销的实际情况，进行适当的弹性调整。待合作关系确定后，双方再制定具体工作环节和时间安排表。宝资通地产综合服务机构二四年八月附件一 宝资通公司简介宝资通公司自一九九八年创立以来，立足于广西区域，与本土房地产市场共同发展，从单项服务到综合全程服务，从南宁到广西各地市取

12、得了令业界视为奇迹的成就。宝资通地产综合服务机构，是目前广西首家服务内容最全、专业化水准最高的地产服务机构，公司正向地产业服务管理集团快步迈进，业务发展居全国领先水平，具有较强的跨专业综合服务能力。目前拥有经验丰富专业技术人员、策划人员、管理人员、销售人员总数达400多人。至今为止，宝资通已向近五十个项目个案提供不同类型的服务，这些项目包括城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等不同领域，取得极高的成功率。所服务项目总计建筑面积200 万平方米，完成的代理销售额约为35亿元，居广西房地产策划代理同行之首，在南宁市的市场份额占到1/4强。附件 2 营销策划代理服务内容和双方合作内容2.1 营销推

13、广策划l 市场调研及项目市场定位分析l 目标客户群定位分析l 价格定位及策略l 项目系列案名的确定l 项目卖点的挖掘及提炼l 项目营销阶段性划分l 项目分期推盘的战术部署及促销建议l 市场反馈信息的收集、营销策略修正l 市场切入点及方法分析建议2.2 项目市场推广（一） 项目视觉识别系统（1）项目VI设计（2）卖场展示策划l 售楼部形象定位l 售楼部路牌引导l 售楼部外观展示设计建议l 售楼部内部展示设计建议l 售楼部功能分区规划l 售楼部形象墙设计建议l 售楼部展板设计建议l 销售用品系列设计建议l 销售人员服装建议l 各类标志牌及P O P彩旗（3）工地现场环境视觉包装l 建筑主体视觉形象

14、l 施工围墙形象墙设计l 施工现场参观路线视觉引导（以上各项由宝资通提出要求，文本性建议或草图，交由发展商实施或发展商委托的协作的机构实施）（二） 广告宣传推广策划（1）广告总体策略及广告阶段性划分l 广告目标l 市场策略l 广告内容更新策略l 广告心理策略l 广告错位竞争策略（2）广告媒体组合策略（3）广告定位及创意分析l 广告诉求目标l 广告诉求理念l 广告主题口号l 广告内容、表现手法l 报纸广告思路及创意l 户外广告思路及创意l 电台广告思路及创意l 楼书、宣传海报创意、设计l 新闻类（软文）思路与创意（4）广告效果监控、评估及修正（5）系列促销活动（以上由宝资通与发展商委托的市场推广

15、协作机构进行双向的互动沟通，引导协作机构向发展商提交各类策略计划，由发展商委托协作机构执行，宝资通承担在市场推广实施过程中的协调）2.3 整体营销费用预算及成本控制根据具体营销方案做出费用预算，并提出项目成本控制策略 2.4 销售阶段工作（一） 销售物料设计、制作l 售楼书、折页l 客户意向表l 售楼合同及相关文件格式l 价目表、付款方式单页设计l 销售人员的名片l 办公事务用品（具体项目待定）l 物业（商业）管理收费表l 户型图l 按揭办法l 付款方式（以上部分由宝资通提交样稿，交发展商审定，由发展商交委托机构制作）l 销控表l 统计表l 周报表l 月报表l 客户资料表l 统一说词l 交楼标准（以上部分由宝资通自制）（二） 销售