按揭贷款的详细会计分录

1、按揭买设备相关账务处理一、企业按揭购入固定资产的一般账务处理 企业按揭贷款是利用向银行等金融机构融资、 专用于向供货商购置所需固定资产并分期 归还本息的贷款方式。 一般来说，按揭购入固定资产可分为两类： 一类是购入按揭固定资产 后，一般不需继续发生大的支出即可投入使用， 如按揭购入汽车或带装修的办公用房； 另一 类是购入按揭固定资产后不能马上投入使用， 如按揭购入不带装修的办公用房。 企业按揭购 入固定资产的账务处理主要涉及以下几个问题： 1.固定资产的入账价值如何确定： 2. 负债的 入账价值如何确定； 3. 停止资本化后的应付按揭利息如何处理； 4. 折旧如何计提。（一）固定资产入账价值的

2、确定根据企业会计准则第 4号一一固定资产，“购买固定资产的价款超过正常信用条 件延期支付，实质上具有融资性质的， 固定资产成本以购买价的现值为基础确定。 实际支付 的价款与购买价现值之间的差额，除按企业会计准则第 17 号一一借款费用应予资本化 外，应当在信用期内计入当期损益。”根据企业会计准则第17 号一一借款费用，“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”1. 按揭购入后即可投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使

3、用前应计入当 期损益，不予资本化；按揭购入后不能马上投入使用的固定资产， 分期支付的按揭利息在投 入使用前应予资本化，投入使用后则应计入当期损益。2. 对于按揭购入后可投入使用的固定资产，入账价值即为不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价 款；企业用按揭购买固定资产进行投资时， 入账价值应是以评估价值为基础双方协商的公允 价值；对于按揭购入后不能马上投入使用的固定资产， 其入账价值由以下几个部分组成： （1） 不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款；（2）继续发生的费用（如购入办公用房的装修费）；（ 3）投入使用前的按揭利息。在账务处理时，因按揭购入固定资产不

4、同于一般的固定资产， 可在“固定资产”一级科 目下另设二级明细科目“按揭购入固定资产”进行核算。（二）负债入账价值的确定 按揭购入固定资产， 不论是按揭购入即可投入使用的固定 资产，还是按揭购入后不能马上投入使用的固定资产， 其负债的入账价值均可比照企业长期 借款方式按不考虑按揭利息所需支付的价款确定。 但在进行账务处理时， 考虑到按揭时间比 较长（一般都在一年以上） ，可在“长期应付款”下另设明细科目“应付按揭贷款”进行核 算。（三）停止资本化后应付按揭利息的处理 根据前面所述企业会计准则的规定，停止资本化后的应付按揭利息应计入当期财务费用。（四）折旧计提在确定按揭购入固定资产的入账价值之后

5、， 根据估计使用年限和预计的净残值率， 可按 平均年限法、工作量法、双倍余额递减法或年数总和法等方法计提折旧。例1 : A企业2006年12月初采取10年期按揭贷款购买一处房屋，按揭贷款总支付价 款 360 万元，其中房产价值 300 万元，利息 60 万元。首期支付 120 万元，尚有 240 万元 于 10 年内分次付清，每年支付 24 万元。房屋购入后支付契税 9 万元，发生后续建设装修 改造费 11 万元，于 2006 年 12 月底投入使用。（金额单位：万元）（ 1） 购入时借：在建工程一一按揭购入固定资产（X房屋）300贷：银行存款120长期应付款一一应付按揭贷款180（ 2） 发

6、生支付契税和后续建设装修改造费借：在建工程一一按揭购入固定资产（X 房屋）20贷：银行存款 20（ 3） 投入使用 借：固定资产一一按揭购入固定资产（X 房屋）320贷：在建工程按揭购入固定资产（X房屋）320（ 4） 每年计提利息和支付价款时（为简化计算均按年进行账务处理，下同） 借：财务费用6贷：长期应付款一一应付按揭款6 借：长期应付款一一应付按揭款24贷：银行存款24（ 5） 每年计提折旧时假如使用年限为 20 年，直线法计算提取折旧，净残值率为5%，则：每年应计提折旧额=（320- 320X 5% /20 = 15.2 （万元）借：管理费用15.2贷：累计折旧15.2二、按揭贷款购入

7、固定资产投资与处置的账务处理（一）个人或企业按揭购入固定资产用于投资的账务处理 实际工作中， 常会发生自然人、 企业等投资主体将未到期按揭购入的固定资产用于投资 兴办新的经济实体的经济行为。企业会计准则第 2 号一一长期股权投资规定，“投资者投入的长期股权投资，应 当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本， 但合同或协议约定的价值不公允的除 外。”据此， 应按中介机构的评估价值或以评估价为基础由投资方与被投资方协商确定的公 允价值作为入账价值。 按揭购入固定资产发生的后续按揭费用， 由按揭购入的个人或企业承 担，不应由被投入的企业负担。 对于投入后发生的安装等费用， 则应由被投入企业进行

8、固定 资产等会计核算。例 2 ：某自然人甲， 将 10 年按揭贷款购买的一处房屋用于与他人投资兴办 B 企业。 房 屋购买合同价款 100 万元，按揭贷款利息 20 万元，现已首付 60 万元，支付契税 3 万元， 尚有 60 万元于 10 年内分次付清。评估和协定价均为 103 万元。房屋投入后不发生后续建 设支出。（ 1 ） B 企业接受投资时的账务处理借：固定资产一一X 房屋103贷：实收资本一一甲某103（ 2） 若甲是企业，则其账务处理（假设按成本法）103借：长期股权投资一一B公司 103 贷：固定资产一一X 房屋例 3：假如上例中的自然人甲将此按揭贷款购买的房屋不用于与他人投资兴

9、办B 企业，而是个人直接用于投资兴办独资企业或私营企业，简单装修 月）即投入使用。（1） 购入时借：在建工程一一X 房屋100贷：银行存款 长期应付款一一应付按揭贷款（ 2） 发生支付契税和后续建设装修改造费 借：在建工程一一按揭购入固定资产8贷：银行存款（ 3） 投入使用借：固定资产一一按揭购入固定资产 108 贷：在建工程一一按揭购入固定资产5 万元，购买月末（假设是 1260401084） 每年计提利息和支付价款时（为简化计算均按年计息，下同）借：财务费用2贷：长期应付款一一应付按揭贷款2借：长期应付款应付按揭贷款6 （2 + 40/10 ）贷：银行存款6（ 5） 每年计提折旧时假如使用

10、年限为 20 年，直线法计算提取折旧，净残值率为5%，则 每年应计提折旧额=（108- 108X 5% /20 = 5.13 （万元）借：管理费用5.13贷：累计折旧5.13二）按揭贷款购入固定资产处置的账务处理企业按揭购入某项固定资产后，可能出现需将其转让的情况。对此根据 企业会计准则一一固定资产的规定，可比照处置一般固 定资产的方法进行账务处理，具体步骤如下：1. 将按揭购入固定资产转入固定资产清理。 按清理固定资产的净值， 借记“固定资产清 理”科目；按固定资产原值，贷记“固定资产”科目。2. 对于尚未支付的按揭贷款的处理，目前存在两种处理意见：进行结转。 有人认为， 结转固定资产时已结

11、转了相当于尚未支付的按揭贷款本金部分 的价值，多转了成本，少算了已实现的收入， 所以觉得应该结转予以冲回。 按“长期应付款 一一应付按揭贷款”账户余额，借记该科目，贷记“固定资产清理”科目。 笔者认为这种方法会造成集中减少处置当年的成本，增加当期利润和应纳税所得，并 多交所得税； 分散减少以后按揭贷款期内各年度利润和应纳税所得， 并少交所得税。 这不但 有人为调节企业利润和税收因素， 更重要的是把企业从银行获得的贷款性质的债务视作企业 收入缴纳所得税是不可思议的。不进行结转（这也是笔者所坚持的）。认为尚未支付的按揭贷款本息是一项企业对 按揭贷款银行的尚未履行完毕的债务， 故在处置时不应做结转；

12、 在以后年度按合同约定付款 时再结转，借记“财务费用”、“长期应付款一一应付按揭款”，贷记“银行存款”科目。 这样不但符合会计稳健性原则， 也符合收入与其成本费用支出相关与配比的原则， 更重要的 是，其实质乃是按揭贷款人从开始融资贷款到此时处置兑现获得的货币现金，其意义完全等 同于企业从银行获得的贷款资金， 且尚未支付的按揭贷款的本金与利息核算同步， 与企业从 银行获取贷款的核算殊途同归。3. 发生清理费用和有关税金。按实际支付的清理费用及应交税费，借记“固定资产清 理”科目，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。4. 收到转让款。按实际收到金额，借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”科

13、目。5. 结转清理净损益。 结转按揭购入固定资产清理的净收益时， 借记“固定资产清理”科 目，属于生产经营期间的， 贷记“营业外收入”科目， 属于筹建期的， 贷记“长期待摊费用”； 结转固定资产清理的净损失时， 贷记“固定资产清理”科目， 属于筹建期的， 借记“长期待 摊费用”，属于生产经营期间的，借记“营业外支出”科目。例4 :接例1, A企业5年后将该房屋出售，售价 240万元，发生清理费用 5000元。此时，已计算提取折旧 76万元（15.2 X 5）,房产净值 244万元（320 76），长期应 付按揭贷款本金部分余额为30万元（60 6X 5）;营业税税率 5%城市建设维护税税率7%

14、，教育费附加 3%。（ 1 ） 将按揭购入固定资产转入固定资产清理（ 2） 尚未支付的按揭贷款，不进行结转。（ 3） 出售 借:银行存款240贷:固定资产清理240（ 4） 发生清理费用和有关税金借:固定资产清理 13.7 贷:银行存款0.5应交税费应交营业税12应交税费 应交城市建设维护税 0.84 其他应交款应交教育费附加0.36（ 5） 结转清理净损失 假设属于生产经营期间借:营业外支出17.7贷:固定资产清理17.7 若属于筹建期间借:长期待摊费用17.7贷:固定资产清理17.7借:固定资产清理244累计折旧76贷:固定资产320（ 6）以后年度支付按揭贷款本息时 借:财务费用6长期应

15、付款一一应付按揭贷款18贷:银行存款24若将尚未支付的按揭贷款进行结转，而其他条件不变，则（ 2） 借:长期应付款一一应付按揭贷款 30 贷:固定资产清理30（ 5） 结转清理净收益假设属于生产经营期间借：固定资产清理 12.312.3贷：营业外收入若属于筹建期间借：固定资产清理 12.312.3贷：长期待摊费用（6）以后年度支付按揭贷款本利时借：财务费用 6长期应付款一一应付按揭贷款18贷：银行存款12.312.324从这里可以看出， 企业将尚未支付的按揭贷款进行结转虚增了当年的利润和相应的所得 税额，减少了以后的利润和税负，并给以后年度会计核算带来了很多麻烦。三、相关税收问题的处理及建议 上述的会计计价基础与税法计价基础基本是一致的，