物业服务巡查与督导标准(设备管理

1、一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准人员素质（3分）1. 高中或中专以上文化程度。2. 个人档案资料齐全，具有本专业初级等级证书或操作证书。3. 具有一定本专业的理论知识，懂得基本的安全知识。4. 具有一定本专业的工作经验，熟悉各类设备故障应急处理方法。5. 具有在市电停电时能够手动启动发电机，能够与安全员配合，对电梯进行盘车救人。查看技术员人 事档案，现场 询冋技术员相 关知识一个问题点扣0.5分管理要求（8分）基本要求1. 设备维修保养责任人明确。2. 各类维修保养计划完善、有效实施并有相应的报批备案。3. 维修现场有提示、警示标识，维修中止或结束应及时清理现场并把维修结果知会相关人员

2、。4. 现场的作业指导书齐备有效，并严格按照公司体系文件及相关规定进行日检、月检、季检、年 检进行保养并填写相关记录。5. 设备易损耗件应有适量库存，重要零配件应有备用。6. 设备（工具）汇总表完整，专用工具受控，绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内。7. 技术员个人工具受控、完好、齐全。8. 对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入、给排水出现异常、电梯故障等情况有应急预 案。9. 万用表、钳形表等测量工具，远程压力表应定期检测，保证其准确性。10. 加工维修工具每月至少维修保养一次，漏电设备、缺少保护设施设备等存在安全隐患的设备不 得使用，技术员使用设备时设备间保证有效安全间距。11.

3、 及时完整填写设备管理软件，重要维修、更换零配件、故障原因填写清楚。12. 机电设备年度检修计划编写完善，并确保按计划实施。13. 发电机不能自动启动，供配电不能正常投入，给排水出现异常等情况应有应急预案。14. 电焊机焊钳、面罩完好，电焊机外表、线圈、各接线柱完好，接线柱标识清晰，焊把线，接地 线完好，长度足够。疏通机钢丝能正常使用，没有生锈，各配件齐全。15. 氧焊设备压力表完好，焊枪、割枪完好，氧气与乙炔瓶需要相隔10米以上。16. 切割机开关灵活，切割片连接牢固，换向碳刷磨损在要求范围内。检查现场、质 量记录和制度一个问题点扣0.5分服务供方管 理1. 服务供方监督管理制度健全，并有效

4、落实。2. 服务供方按合冋约定提供服务，零配件更换等按合冋条款执行，达到合冋约定的服务质量标准，维保记录完整。3. 按合冋约定定期对服务供方的服务质量进行检查、评估、考核，对存在的问题及时提交服务供 方并跟进整改；电梯月度评估冋题整改措施及整改效果；季度抽查冋题整改措施及整改效果。空调 水处理水质检测报告问题整改措施及效果。4. 续签服务合冋前，须对上一合冋期服务供方服务质量进行整体评估。检查质量记录一个问题点 扣2分停水/停电/ 停气1. 突发性（包括市政）停水、停电、停气必须及时查明原因，确定恢复时间，统一信息口径，及 时以短信、广播等形式通知客户，并张贴书面的情况说明。2. 计划性停水、

5、停电、停气的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必须至少提前 2天通知住户并做好解释工作。查看记录一个问题点 扣2分一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准3. 停电后要按照要求及时启动发电机，向公共设备供电。4. 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应用钥匙及时打开，派人值守，方便住户出 入。5. 计划性停电的，应提醒住户关闭电器。超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气；超过 8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品。6. 停水清洗水池的，要提醒住户做好储水准备，提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水。设备房管 理（见备 注说明）设备房配置1. 所有设

6、备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥。2. 噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施。3. 所有使用中的设备房应配备应急灯， 灭火器应按照每30平方米配置1个4公斤灭火器、每个配置点至少配置2个灭火器，不得超过5个灭火器；发电房、电梯机房使用二氧化碳灭火器（E类火灾场所不得选择装有金属嗽叭喷筒的灭火器）；灭火器应放置稳固，其标识朝外，顶端离地不得超过1.5米,置于易发现的出入口或过道处。4. 供配电设备房应悬挂供配电系统图，悬挂的电器系统图必须与实际情况完全相符，各种开关接 线标注正确；5. 设备操作作业指导书齐全、有效并上墙。6. 控制中心、配电房、变压器房

7、、空调机房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的 设备房应配置干湿温度计。7. 有水源或给排水管网的设备房，应设有排水设施和预防措施，重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等。8. 设备房照明足够，能够满足设备维修保养的需要。9. 设备房具有防鼠措施，安装防鼠板，电缆沟、井、槽有封堵。10. 供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地 电阻值小于4欧姆。17. 每平方米需要10W勺亮度，节能灯减半，亮度分布均匀。18. 所有标识安装位置适当，醒目，清晰及完整。供本电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等 移动标识的统一挂放点。

8、19. 具有防鼠措施，安装防鼠板；设备房内有良好的排水设施；重要设备房设置有防水设施、积水 井有超高水位报警装置。现场查看一个问题点扣0.5分设备房标识1. 设备房门上应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标识、警示标识；管道要有流向标识；操作有危险的 设备、部件要有“危险！勿靠近！ ”或“危险！勿操作！”等警示标识。3. 每台设备配有“设备卡”，卡上应标明设备名称、设备编号、型号、主要技术参数、生产厂家、 出厂日期、出厂编号、启用日期等。4. 所有设备房应标明设备责任人，设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用 及责任人的标识。现场查

9、看一个问题点0.5分设备房环境：1. 地面、墙面干净、整洁，无积尘、无积水。检查现场一个问题点一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准2. 设备表面无积尘、无油污，无油漆脱落生锈现象。3. 设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%下（锅炉房参照相应设备技术标准要求）。4. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。5. 设备房内严禁吸烟。扣0.5分设备房安全1. 所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份，并且是有效的；无人值守的设备房必须加锁，控制 中心须留有所有设备房备用钥匙，且有效。2. 易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。3. 非

10、技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的冋意。4. 外来人员参观设备房，需部门负责人同意并指派专人陪同。检查现场、询 问责任人一个问题点扣0.5分发电机 （见备注 说明）1. 油箱房安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并且储油量不超过1000升，油箱应有透气管，油箱应接地，油箱与发电机联接管及阀门管名、阀名及状态标识，油箱上应标明容积及正常负荷下每小时用油量，确保油箱未渗漏油。2. 机油油色正常，油质没有污黑现象，油位在L-H之间接近H处。3. 冷却水清澈、干净，没有杂质，水位正常。4. 发电机供给系统、冷却系统、润滑系统无渗漏现象。5. 蓄电池配置二组，电池应配

11、备充电装置，起动传输导线线径足够、连接牢固，二组电池装有切换开关，开关切换装置具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置，至少每2月轮流切换使用。6. 蓄电池电压、电解液液位、电解液比重应定期检查，镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及 时补充电解液，蓄电池电解液适量，不应露出极板。7. 蓄电池不能发生外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重 爬碱等现象。8. 蓄电池经常保持浮充状态，定期作定充保养，电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液，充电 状态不允许开盖；蓄电池上标明开始使用的时间，一般使用二年后需特别关注。9. 发电机排烟设施无漏烟现象，排烟水处理系统各阀门应有状态标

12、识，水处理系统水蒸汽应不能 返回至发动机排气口。10. 正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月至少启动试运行一次，每次运行时间为8-12分钟，当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行。11. 发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，转速稳定，输出电压符合标准要求；发电机具 有防止向电网反送电的装置。12. 具备自动启动功能的发电机须安装模拟市电停电启动开关，在每次接到市电停电通知后，在停 电前一天须模拟市电停电启动并记录运行参数。13. 发电机每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录。14. 发生停电事故后5分钟内，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。15.

13、 发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。16. 发电房送风机能在发电机启动前启动或与发电机冋时启动，排烟风机与发电机联动并具有延时现场查看，模 拟启动一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准停止功能。17. 发电房送、排风机在气体灭火系统启动时能关闭。18. 风机转动部分是否存在安全隐患。供配电设 备（10分）咼压环网柜1. 环网柜全部上锁，每把钥匙编号清晰；环网柜上标有各柜编号、环出位置、进线号、该线号所 在供电部门联系电话。2. 配置有高压验电笔、绝缘手套、绝缘鞋、接地线、高压操作杆、专用扳手以及“严禁合闸”标 识等，柜前、后绝缘胶垫齐全。

14、3. 责任人对设备操作及安全注意事项熟悉，技术员能分辨高压柜运行状态。4. 配电房应有供配电系统图，且系统图须与实际情况完全相符，各种开关接线标注正确；因施工 改造变动及时在图纸上注明或更正。5. 供配电系统每日由技术员进行巡视检查；属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡 视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用 电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录（地方法规有特殊要求的按照法规操作）。6. 每一处环网柜，必须有一个高压指示灯。现场查看、询 冋技术员一个问题点扣0.5分变压器1. 变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内；

15、对于没有投入使用的变压器，应该关闭温度显示器电源，干式变压器配置有高温报警器（干式变压器报警温度为。110 C）。2. 变压器输出端电压在3 8 0 V5%范围内。不在范围内需要调整变压器绕组抽头。3. 变压器房或变压器隔离网必须上锁，变压器上方无照明设施等悬挂物。4. 尚未抄表到户的项目，配置有多台变压器的，要尽量减少变压器的开启数量，减少基本电费的 支出。5. 没有异常的爆破杂音，变压器上端没有照明等悬挂物。现场查看一个问题点扣0.5分配电柜1. 指示灯完好无损坏、无缺项、柜内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外 表、标识准确、电流表合理；电表连线准确，有范围和倍率标识，铅

16、封完好。2. 停用的开关应打到“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标识，配电室断路器需要有常开、常闭标 识。3. 各二次线路端子处连接紧密、线号完好规范，连接螺栓无松动，接线无发热变色。4. 各仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、动作正常，电流值在额定范围内，三相不平衡电流在25%范围内。5. 各大电流连接处、开关无异常发热，柜后零线连接牢固。6. 补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏，手、自动切换有效，电容壳体无膨胀，电容器相间绝缘电阻大于0.5兆欧，功率因数不小于 0.9。配电柜内避雷器每年雷雨季节来临前进行一次绝缘测试，阻值不得小于350兆欧。7. 配电房应配有“有人工作、严禁合闸”标

17、识牌。8. 电表连线准确，有范围和倍率标识，抄表至户的部门有供电部门的完好铅封，电表运行正常。打开柜门检 查、测验一个问题点扣0.5分控制柜（箱）1. 配电回路标识清楚准确，现场张帖电路图。2. 安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）应上锁，钥匙应编号，在控制中心保存有打开柜门检 查、测验一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准备用钥匙。3. 仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项，动作正常；配电回路标识清楚准确。4. 盘内装置无异常声响、无焦糊气味。5. 连接螺栓无松动，无发热变色接线。6. 主备用电器切换正常，联动正常，远程操作正常。7. 对于线路有人工作的

18、开关应将自动开关打到“关”的位置，将刀开关拉下并将把手锁住，刀开 关把手上悬挂“有人工作、严禁合闸”标识牌；不能上锁的，必须实行专人值守把手开关。8. 开关无过热现象，连接处接触良好，接触器没有异常声响。公共照明1. 建立小区公共照明系统的检查机制，规范园区内照明、楼道内照明、公共卫生间照明、照明配 电箱等设施的检查流程及开关时间，发现问题在一个工作日内需要处理完毕。2. 控制柜内各标识正确、明了，进出线连接紧固。3. 室外照明灯具可靠接地（小于4欧），有安全保护。现场查看一个问题点扣0.5分防雷系统1. 避雷网引下线及屋顶避雷网线无脱焊、生锈现象，连接牢固。2. 房屋本体的防雷设施接地电阻值

19、不大于4欧姆。3. 阀式避雷器每年雷雨季节前进行绝缘测试，阻值不应小于10兆欧。现场检查，询 问技术员地阻 检测方法一个问题点扣0.5分给排水设 备（见备 注说明）泳池设备1. 泳池水质循环系统各种阀门位置正确，水质处理流程符合要求，操作人员熟悉设备操作、沙缸 反冲洗及相关注意事项。2. 过滤水泵没有异常声音，无异常震动，水泵轴无泄漏；过滤水泵正常机械密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于 10滴/分；水泵润滑油箱内不能混入水份，油位在油标范围内；过滤网 无堵塞、破损现象；电机温升正常。3. 加药泵加药速度适中，管网无堵塞、渗漏现象。4. 管道水流标识清晰、正确，管道无渗漏现象；阀门应有状

20、态标识，止回阀能够防止水倒流，碟 阀能够完全关闭，闸阀关闭正常；管网各压力表正常，表内无进水。5. 沙缸多档阀转动灵活，无漏水、裂纹，中文功能标识齐全，反冲洗压力差不大于0.7 kgf /cm。6. 沙缸内的沙子无板结，沙量合适，无严重磨损。7. 泳池灯开启正常，无松动、无进水现象，灯罩无裂纹或破损。8. 泳池现场照明系统使用双电源（部门发电机可供电）。9. 泳池机房、卫生间（厕所）、更衣室、淋浴室内抽风装置运转正常。10. 水泵及过滤设备房设备设施分级保养必须完成以下内容：日检：水泵噪声、水泵机油位、进出水管压力；电动机电流、电压及温升；各种阀门开闭位置、沙 缸压力状况；对毛发捕捉器的过滤筒

21、（网）清洗一次或定期更换；每天对排污泵自动启动进行实验。 周检：低压灯电压测试；循环泵控制箱检查；排污泵及自动、手动控制检查；加药泵性能检查。 月检： 水泵联轴器状况检查；盘根检查；基座螺丝稳固状况检查；各处管道状况检查；阀门（包括 单向阀）检查保养；沙缸进出水压力对比（沙缸进、出水压力差大于0.06MPa）;排污泵水管接驳检查、单向阀功能检查。现场检查、测 试、询问，质 量记录检查一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检杳方法扣分标准年检：水泵密封圈磨损、叶轮、轴承检查；外壳进行除锈防腐；沙缸检查或换沙；泳池管网、阀门 除锈防腐。11.泳池区域设施分级保养必须完成以下内容：日检：泳池每

22、场使用结束后，应对池子的给水口、回水口、泄水口等格栅盖和溢流水槽上格栅的牢 固性检查一次；池体贴面完好性检查；对卫生间、更衣室、淋浴房等处设施完好性进行检查。周检：泳池照明灯具；泳池出水扶梯；水上游乐设施；救生设施；泳池标识；分区浮球；移动吸尘 泵、吸尘管、吸尘器检查，吸尘接驳口密闭性检查；月检：氧气瓶等救生设施检查；应急灯试验；泳池广播系统测试；通风口清洁、除尘；年检：开放前对池体进行放水维护（贴面维修、勾缝、补漏、给水口、回水口、泄水口等格栅盖维 修、更换，水下灯检修、更换）12. 明确泳池非开放期间设备设施维修保养要求，并按要求定期进行维护保养13. 建立泳池及其设备设施改造的管理制度，

23、规范泳池及其设备设施改造的内部审批流程，严格执 行政府部门报批报建程序的要求。14. 对泳池或其设备设施进行改造的，改造方案必须经地产公司专业端口审核后，报原设计单位审 批同意；新建、改建、扩建游泳场所的设计、选址、水质处理设施等按照当地规定报相关主管部门 审查同意。15. 机房内灭火器配置足够；泳池机房内设置有排风扇，减少机房的湿度；机房内无积水现象。16. 经常检查过滤岗，新项目在接管时需要清洁过滤网。17. 止回阀能够防止水倒流，碟阀能够完全关闭，闸阀关闭正常。18. 积水井超高水位报警正常，能够手动启动，自动运行正常。生活供水设 备1. 给排水设备每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时

24、处理并留下记录；生活供水设备每天至 少巡杳一次。2. 米用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，多台水泵供水应能自动切换。3. 水泵无异常声音，无异常震动，水泵轴无泄漏；正常机械密封泄漏应小于3滴/分，填料密封 泄漏应小于10滴/分；润滑油箱内不能混入水份，油位在油标范围内。4. 管网水流标识清晰、正确，管道无渗露现象；阀门状态标识与现场相符，止回阀能够防止水倒 流，碟阀能够完全关闭，闸阀关闭正常。5. 软连接无细小裂纹等老化、磨损现象。6. 控制柜与软连接应保证有效距离或隔离，应考虑即使软连接破裂水也不能喷射

25、到控制柜上。7. 进水阀应定期检查、保养，自动阀门定期试验，胶垫式自动控制阀门每年解体保养一次。8. 变频控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好，柜内各接线端接线紧固，电器设备无受潮现象，电机运行电流在额定范围内，温升符合要求。PLG变频器设置参数（循环时间、起/停泵压力、稳压泵投入频率、加泵频率及时间）在控制柜上标名，责任人不得随意改动，设置进入密码服务中心 应备案，责任人不得改变。现场检查一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准9. 没有积水，有清洁取水口，卫生良好，灭火器足够，应急灯正常。10. 积水井超高水位报警正常，能够手动，自动运行正常。11. 各压力表指示正确，电

26、接点控制压力表能正确动作，表内未进水。重要管道上的压力仪表每年 定期进行校验，检验记录有效。12. 重要配件的配备，有定期保养记录；每季度试验一次自动控制阀门，有记录。有日常的保养记 录。水池/水箱1. 水箱应有水位显示标识，有总容积标识。2. 水箱、池加盖上锁，对钥匙进行有效的管理。3. 在通气口和溢流口装有防虫网。4. 水箱（池）设置有高、低水位报警，报警信号连接到中心或附近容易发现的地方。5. 水池清洗单位具备有效的清洗专业资质证书，清洗人员具有健康证并已通过专业培训。6. 水池至少每半年清洗一次，清洗前一天通知业主，告知业主停水时间、水池清洗后注意事项。7. 水池清洗后送检合格，服务中

27、心保存水质检验合格证书，并向业主公示。8. 清洗时，在水池上必须配置一个人进行监护。9. 清洗现场的照明必须使用安全电压10. 清洗前必须向水池内进行通风，保证水池内空气的流通。11. 需要对消毒用药品进行有效的控制，防止消毒药品有假或人为的误用。12. 清洁后，必须由专人根据水池、水箱的大小旋转消毒药品，并记录放置的数量和放置人。13. 水池上干净、卫生，没有杂物。现场查看一个问题点扣0.5分排水管井/化 粪池1. 积水井超高水位报警正常，能够手动/自动运行。2. 管网及各阀门没有渗漏、堵塞现象，没有油漆脱落。3. 管网上的止回阀、防爆阀定期试验，每年至少解体清理保养一次。4. 雨水井每年至

28、少清理两次，雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及 时清理。化粪池定时清理，无堵塞出水口的现象。5. 下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。6. 住户排水主管转弯部位每年至少疏通一次并留下清晰记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。7. 试验手动、自动正常；测试电机绕组对地绝缘正常。现场查看测验 检查质量记录一个问题点扣0.5分消防设备 （见备注 说明）人员要求1. 项目的技术人员熟悉消防设备的位置、各部分的用途和操作方法。2. 控制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项，熟悉消防紧急预案.3. 技术员应明白接合器的作用

29、，以及在何时可以投入使用；水消防责任人应清楚消防总阀、区域 控制阀的位置。询问一个问题点扣0.5分水消防系统1. 消防泵手动盘车能够盘动，每两月试运行一次。2. 稳压泵能够自动启动，压力设置合理，定期泄压试验并记录。3. 稳压罐没有漏气、漏水的现象，有稳压的功能，压力显示正确。4. 管网流向标识准确、明了，各阀门没有渗、漏水，管网油漆完好、无脱落，管网最高处水压100米以下楼房不得低于 0.07MPA,100米以上楼房不得低于 0.15MPA。现场查看、测验一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检杳方法扣分标准5. 管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求，在泄压低于消防最低水压的情况

30、下稳压系统 能够自行启动稳压，管网上设置有消防水过压保护措施。6. 水泵接合器标明为消火栓和喷淋接合器，有高、低区之分的应标明高区、低区接合器，接合器 在一层消防平面图中有体现。7. 湿式报警阀报警功能正常。8. 消防栓无渗漏现象，箱内配置齐全有效，箱门开关灵活，外表完好并附有使用说明，每季度至 少检杳一次并张帖检杳记录。9. 消火栓外表的使用说明齐全，名称齐全，报警电话清晰，箱内的检验日期、检验人齐全有效。10. 箱内消防水带、枪头等设施齐全、完整，箱门灵活完好。11. 破玻璃按钮能够正常报警，管道滑有渗漏水。12. 市政消火栓没有渗、漏水，配件齐全，油漆完好。电消防系统1. 日常维修保养试

31、消防，要提前通知业主试消防的时间、内容、可能给业主带来的影响。2. 消防主机/消防联动柜备用电池有效，消防主机接地良好。3. 消防主机及联动柜的各接线端子紧固，各楼层消防模块或接线端子紧固；柜内卫生良好，没有 明显的灰迹，主机/联动柜面板上指示灯、仪表、按钮正常。4. 系统没有故障点和屏蔽点，各风阀处于正常位置；打印机能正常打印，打印结果清晰。5. 外围探测设备、报警设备、转换模块、灭火设备、排烟设备处于正常有效工作状态，每周进行 一次巡杳，定期检验并记录，服务中心应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符。6. 报警控制器需要有备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。7. 消防烟感、温

32、度传感器，定期检验并记录。8. 消防广播、麦克风、功放功能是否正常，无消防广播的，应有其他措施通知客户。9. 设备房消防对讲电话能够通话，通话音质良好，楼层消防对讲通话音质良好。10. 消防泵、风机、防火卷帘门能现场手动，有定期的联动测试，保存联动测试消防主机打印记录。11. 消防中心能控制联动设备，有防止误报联动及误操作启动设备的相应措施。12. 消防出口指示灯、应急灯停电时能发挥作用（至少半小时）；高层大厦各楼层和消防通道按规 定设有疏散指示图。13. 消防风机、防火卷帘门运行平稳，无异常噪声。14. 消防联动柜能对现场设备进行集中控制，联动柜置于手动状态、现场控制柜置于自动状态，联 动柜

33、手/自动开关应设置防止误触动保护设施（可以改装为钥匙开关）。15. 杳询主机面板上故障显示，没有任何故障，各风阀处于正常位置。16. 在主机上启动/停止消防泵，测试烟感、温感正常。测试手动破玻璃报警，水流指示器报警正常。17. 消防主机及联动柜的各接线端子是否坚固，各楼层消防模块或接线端子是否坚固。18. 主机/联动柜内卫生良好，滑有明显的灰迹。19. 主机/联动柜面板上指示灯、仪表、按钮正常。现场杳看、测 验一个问题点扣0.5分气体消防1. 气体瓶每月至少一次失重测试并记录。2. 室外手/自动控制盒加盖保护，防止意外操作或破坏。现场杳看、测 验一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检查

34、方法扣分标准3. 同一主机多路输出，控制不同火火区域，应有组别区域标识。4. 气体灭火覆盖区域须有烟感、温感两种探测器，每半年一次测试。5. 气体灭火系统一经接管，气体瓶失重行程做好标识，责任人不得调整行程。气瓶释放电磁阀应 加装开关控制，警示标识清晰。电梯设备 （见备注 说明）运行要求1. 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响，符合规范 要求；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声。2. 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200 300牛顿范围

35、内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内。3. 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探头的从监控中心能看 清乘客面孔；轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电。4. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。5. 有自动平层功能的电梯，在突然停电时，电梯自动平层装置能够迅速启动。6. 超过3层楼没有停站的部位需要设置逃生门/ 口。7. 有安全触板或光电保护，开关门没有异常声响。现场检查、测验一个问题点扣0.5分维护保养要 求1. 电梯年检合格证、维修保养合同完备，电梯公司保养记录齐全。2. 电梯外壳接地电阻小于 4欧，动力线绝缘电阻大于 0.5兆欧，控

36、制线绝缘电阻大于 0.25兆欧。3. 控制柜内的排风扇运行正常，继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象；主回路接触器火弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在5淞围内；柜内接线整齐规范，标识清楚。4. 曳引机电动机轴承温度应不高于8 0度，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器 内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。5. 曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦现象。制动系统工作可靠性，无不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。制动器线圈温升不超过相应电梯温度要求范围。6. 曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。减速器的机件和轴承

37、温度应不咼于 75度，油温不咼于85度。减速器运行时无不均匀的噪声或撞击 声。螺栓无松动，无锈蚀。7. 机房需配置专用工具：十字批一把、扳手一把、盘车专用工具一套。8. 机房门窗应有足够防水保护，一般台风机房不能进水；机房应有通风或降温设备，保证机房温 度在40摄氏度以下。9. 井道照明最高与最低位置 0.5米装一盏灯，中间每隔 7米装一盏灯。10. 安全钳传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，其动作应灵敏可靠；安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为4毫米左右。现场检查、测验一个问题点扣0.5分11. 钢丝要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于10%钢丝绳表面没有油

38、泥的现象，平层标志明显；轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀12. 监控视频线与随行电缆包扎牢靠，包扎节距不大于2.5米。13. 超过3层楼没有停站的部位需要设置逃生门/ 口。一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准14. 急停按钮要求动作灵活、安全可靠。15. 轿顶干净无积尘，随行电缆、导线布线规范、整齐、紧固。16. 电梯对讲通话音质良好，需保证24小时不间断电源。17. 轿箱排风扇要求运转良好、无噪音。18. 轿箱照明灯光足够，不影响监控的效果（能看清面孔），已坏灯管及时更换，轿厢照明停电后 至少维持半小时照明供电。19. 轿箱门刀对厅门地砍间隙为 5 8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为 2

39、5毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5 8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米；20. 轿厢导轨导靴维护保养要求：导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位；检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙应均匀；导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无松动、无锈蚀、无油泥的现象。21. 底坑无尘、无纸屑杂物，轨道润滑油有收集装置。22. 缓冲器维修保养要求：油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面咼于最低要求油位；缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀；缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于9

40、0秒。23. 消防电梯或到地下室的电梯应配置排水设施并有效；有自动平层功能的电梯，在突然停电时， 电梯自动平层装置能够迅速启动。应急处理要 求1. 监控中心人员了解安慰被困人员的基本方法和紧急救助预案；能够安慰被困人员的冋时有效指 挥救助。2. 电梯技术员能与安全员配合对电梯进行盘车救人。3. 运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场实施救助。现场测验、询 问一个问题点扣0.5分空调（4分）中央空调1. 补水阀门开关正常，水箱无锈蚀、泄漏，溢流管无堵塞。2. 水循环过滤器、排污阀、旁通阀无锈蚀、无泄漏。3. 冷却塔风机扇叶安装牢固、无变形、运行无震动，布水器出水角度一致、水量均匀、运转灵

41、活， 滤料应整齐排列无破损、经过滤料到接水盘应如下雨。4. 冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠，其输出参数应与冷水机 组要求相匹配。5. 冷水机组各参数合理，在额定范围内，机组应保持清洁、无锈蚀、无泄漏、螺栓紧固。6. 水质的PH值应保持在8.5-9.0 之间，冷却水系统每周一次检验PH值，每月对冷却塔进行一次清洗，提交全面的水质检验报告；冷冻水系统在每月检查一次PH值，无泄漏情况下每年清洗一次，每三个月进行一次全面水质检验，提交水质检验报告。现场查看，检 测PH值一个问题点扣0.5分小型空调1. 电路满足负何要求，电线绝缘良好。2. 风扇、压缩机运行无噪音，隔尘网按

42、时清洁。3. 制冷剂无泄漏、制冷效果良好。4. 室外机安装固定良好，无锈蚀。现场查看一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准电讯安防 系统（10分）内线电话1. 内线电话DP箱或交换机应有相应的出线与实际相吻合的地址编码图。2. 部门应有内线电话清单，内线电话放置处应有内线电话表并有效。现场查看一个问题点扣0.5分才匕宇.&厂厂 冃景曰乐1. 部门有播放时间及播放的内容的要求。2. 室外背景音乐是否安装在隐蔽位置，喇叭口适当往下倾斜（防止雨水进入喇叭）。3. 现场各喇叭音质良好，外观无锈蚀。查看记录、现场一个问题点扣0.5分闭路监控系 统1. 控制中心备有监控镜头分布清单，

43、每个显示器循环的监控镜头清单。2. 每月对摄像机清洁保养一次，对效果不好的进行调整。3. 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割 器、控制台进行保养、清洁。4. 每周检查录像效果，磁头录像机每周清洁磁头。现场查看监控 效果和录像效 果一个问题点扣0.5分门禁系统1. 门禁设置合理，门禁卡得到有效控制，门禁读写器通讯正常。2. 刷卡器上的标识清晰，刷卡器刷卡灵敏，门禁开门按钮灵活。3. 电动苑门运行均匀稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理。4. 每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电开门、读卡开门、电源电压、标识。5. 门禁电源在消防紧急情况应能失

44、电，保证疏散通道的畅通。现场查看、测 验一个问题点扣0.5分停车场系统1. 系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠，道闸运行无异常噪声。2. 道闸杆上装有一车一闸标识，道闸旁有防止仃人通仃的和警示标识。3. 电脑记录场内车辆数与场内实际车辆数相吻合。现场测验一个问题点扣0.5分居家对讲系 统1. 中心与住户家对讲良好，单元机与中心和住户对讲效果良好。2. 试验中心开门、密码开门、住户家开门正常，门关闭正常。3. 检查电源工作是否正常，各转换箱端子的紧固。现场测验一个问题点扣0.5分居家安防1. 报警地址、记录准确。2. 报警处理记录兀善。3. 至少每年进行一次双向测试。检查记录一

45、个问题点扣0.5分周界红外系 统1. 外围红外每天一次测试试验。2. 技术员每周进行一次检查，测试调整灵敏度，检查没有绿化等植物阻挡红外对射。3. 红外报警探测灯、调取监控录像等联动正常。查看质量记 录，测试报警一个问题点扣0.5分中控室设备1. 每月对电子巡更系统进行维护。2. 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养。3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，防止遇到计算机被病毒感染后， 数据库资料丢失情况的发生。4. 每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除。查看记录、现场一个问题点扣0.5分无线对讲系 统5. 对讲主机能够呼叫到本部门安

46、全员涉及到的位置。6. 对讲手机能够在不同的位置呼叫到控制中心。测试一个问题点扣0.5分公用设施 （见备注会所设备1. 会所设备的技术资料保存完整，对常见和重要故障有处理方案。2. 设备、设施完好无破损、无利角能完全使用，组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准说明）无松脱，转动部位有防护罩。3. 桑拿房电炉丝、开关正常，计时器正常，桑拿房报警按钮能报警。4. 音响、DVD VCD CD功放、电视机、投影仪能正常使用。5. 酒水吧的设备、设施无积尘、无油渍、无脏水、无杂物。6. 各类健身器材、健身场所符合安全要求；健身器材定期维护保

47、养并做好记录立体车库1. 立体车库应有相应的维修保养作业指导书，按规定频率和内容进行保养。2. 技术资料保存完整，对常见和重要故障有处理方案。检查现场、质 量记录一个问题点扣0.5分公共设施1. 室外健身器材使用功能正常，定期维护，无使用安全风险；各种健身设施有使用方法提示和安 全提示标识，儿童设施有要求监护人陪冋使用的警示内容。2. 各种沟、渠、井、池盖完好，无安全隐患，油漆无脱落；水景、易攀爬的设施有禁止行为警示 标识。3. 各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患，功能良好，油漆无大面积脱落，维修过程中足够引起注意的警示标识。4. 公园椅定期进行油漆，没有腐烂、陈旧现象，垃

48、圾桶没有破损，使用功能良好。5. 小区路面及地砖、各类指示牌、宣传栏无破损、擦伤，外墙、天花没有剥落风险，维修过程中 有足够引起注意的警示标识。6. 烘干机、洗衣机、热水器有定期保养记录、设备正常、没有异常声音。7. 健全各种设施安全责任制度等各项规章制度，配备相应的操作、维修、管理人员，建立紧急救 护制度。8. 小区的水景设备设施定期检查，符合安全要求，水景照明设施、水泵每年至少一次绝缘测试， 接地电阻小于4欧姆。现场查看、试 用一个问题点扣0.5分标识管理1. 标识产品的设计应符合佳兆业物业企业形象策划手册的要求。2. 标识安装合理，内容正确无误，无缺失、无破损、无文字或图像模糊等现象。3

49、. 在服务过程中，应根据服务内容、性质按需要在显眼位置设立提示性标识。4. 公司每年至少对各项目标识进行一次检查。现场查看一个问题点 未符合扣0.5 分房屋本体（4分）1. 外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无起鼓、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明 亮、无破损；是涂料的，无脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2. 房屋本体、楼道设施、天台、小区沟、渠、井、池每月至少进行一次全面巡查，发现问题及时 处理并留下记录。3. 空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。4. 小区内栋号有明显标志，小区入口处有总平面图，小区入口处及主要路口有引路标识

50、。5. 屋面、公共阳台排水通畅，无杂物堵塞下水管道。6. 楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象；7. 外墙、天面、窗体渗漏是及时处理。8. 动用专项维修资金批文齐全，房屋本体维修按计划执行，房屋本体维修改造应有验收记录。查看记录、现场一个问题点扣0.5分接管验收:资料交接1.按照政策法规及集团新建物业接管验收工作指引对房屋及配套设备设施进行接管验收，并查看资料一个问题点一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准（4分）在接管验收中注意：A、按照相关要求接管物业资料；? 用水、用电指标批文；配套设施设备、管理用房产权证明；? 小区规划图、竣工总平面图、单体建筑竣工图

51、、单体结构竣工图、单体设备竣工图、 给排水竣工图、电气竣工图、室外地下管网竣工图等? 所有设备订货合同、合格证、随机使用说明书、检验报告、随机用工具清单? 所有设备设施安装、测试、验收记录? 各户型平面图、水电线路图、各期售楼资料及规划要点等B按照标准实施接管验收工作；C接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈地产公司并对地产公司的维修改善情况进行验证 复查。2. 机电设备接管验收应书面记录，在设备设施接管验收前要求设备设施的安装单位对设备进行技 术交底，技术交底的内容包括，操作技术培训，常见故障判断和维修培训，交接时设备状况应书面 记录清楚，交接需与发展商、施工单位三方确认。3. 设备交接一周

52、内服务中心完成设备操作注意事项并张帖在现场，设备交接两个月内完成有关设 备操作、维修作业指导书。4. 泳池、水景、安防工程等独立工程单独完成交接验收，竣工资料、使用说明书、合格证保存齐 全。5. 在房屋接管时，项目负责人指定专人接受所有管理用房钥匙和顾客钥匙，钥匙要进行逐户核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确认。6. 房屋接管验收时应逐户核对水电表，确保不存在线路接错、标识标错现象。7. 物业接管后三个月内，管理项目须与地产公司对接确认小区各类房屋及配套建筑的产权归属， 编制产权清册。8. 接管验收前，项目应收集房屋及相关设备设施施工单位、联系人、联系电话、保修期限、保修 要求并编制清单

53、。扣0.5分房屋质里检 查标准1、人员熟悉项目房屋结构资料及房屋验收标准2、房间开间尺寸；净高；顶棚水平度与房屋难收标准一致。? 开间尺寸：检查房间的方正，房间两头的宽与宽、长与长之间的误差。? 净高尺寸：检查地坪表面至顶棚的垂直高度。根据房间大小每个房间检查46个点（厨房、卫生间查1个点），检查点为距房间四角 20CM处、房间正中点或房间长度的三份之一、宽度的二 份之一处的两个点。? 顶棚水平度：以50线（水平线）为基准，检查水平线至顶棚的垂直距离，根据房间大小每个房 间检查46个点（厨房、卫生间不查），检查点为房间四角处、房间正中点或房间长度的三份 之一、宽度的二份之一处的两个点。3、屋面

54、盛水48小时后，观察检查顶棚穿楼板管道周边、楼板的防渗漏性能。4、室内墙面、顶棚、地坪现场检查一个问题点扣0.5分一级指标二级指标检杳标准检查方法扣分标准? 墙面平整度：用2m靠尺、塞尺检查，根据墙面积的大小检查13个点，重点检查踢脚线部位的平整；同时全面检查墙面的阴阳角的顺直，墙面的洁净、裂缝、爆灰、锈班、梁底的平整、 梁的大小头情况。? 墙面垂直度：用2m靠尺、线垂检杳，根据墙面积的大小检杳13个点，重点检杳门窗套部位、橱柜摆放部位墙面的垂直、方正情况。? 检杳阴阳角、窗台：角尺检杳阴阳角的方正情况和卷尺测量窗台有无大小头。? 空鼓、开裂：小锤轻敲和肉眼仔细观察。? 顶棚平整度：肉眼观察检查顶面的平顺、洁净、裂缝、爆灰、锈班等情况。5、烟道? 畅通性：用反光镜在底层排烟口向上照射观察。? 排烟口位置：观察检查安装止逆阀的排烟口附近的煤气等管道，对今后装潢安装止逆阀和脱排 管的影响情况。? 烟道动力帽：观察检查屋面烟道动力帽的完好状况。6、出墙洞? 检查排气孔、空调洞有否漏缺，坡度是否正确、符合设计要求；? 检查套管、管帽安装有否漏缺，牢固以及与墙面的吻合情况；7、预埋箱盒（开关、插座、接线盒）? 检查电气箱盒（开关、插座、接线盒）是否齐全、完好。? 检查箱盒预埋深浅、方正度，穿线管口